房產(chǎn)領(lǐng)域的成績已不再是綠地控股僅有的目標(biāo)，但其以轉(zhuǎn)型、升級之名涉足的多個領(lǐng)域，未來能否持續(xù)盈利仍存在很大變數(shù)

《投資者報》記者 周月明

投資者報

自2015年借殼上市之后，在房產(chǎn)上市公司市值第四的綠地控股（600606.SH），看起來與其他房產(chǎn)巨頭招數(shù)頗為不同。近幾年，除了繼續(xù)經(jīng)營老本行房地產(chǎn)，綠地控股還在金融、消費等領(lǐng)域非?；钴S。不過，這艘“大型戰(zhàn)艦”為何頻頻轉(zhuǎn)移目標(biāo)？是房產(chǎn)大行業(yè)風(fēng)氣皆是如此，還是綠地在房產(chǎn)板塊發(fā)展不佳、競爭力不夠強才不得不轉(zhuǎn)型？此外，近年來公司涉及的都有哪些領(lǐng)域，究竟在各種跨界過程中忙了些什么？取得了多少成效？《投資者報》記者帶著這些問題曾致電公司董秘辦，一位不愿透露姓名的男性工作人員讓記者將問題發(fā)至公司郵箱，但截至發(fā)稿日，仍未給出回應(yīng)。

再次無緣三甲

綠地控股2015年借殼上市之時，開盤市值一度達(dá)到3000億元力壓萬科，成為當(dāng)時全球第一大上市房企。不過這“房產(chǎn)一哥”的位子并沒有坐得太穩(wěn)，目前來看，綠地控股的市值已落到第四，除了落后于萬科，還落后于體量比自己小很多的招商蛇口和保利地產(chǎn)。

而在業(yè)績方面，綠地控股在2016年也無緣三甲。在最新公布的2016年業(yè)績快報中，萬科、恒大、碧桂園（恒大、碧桂園均在香港上市）銷售額均突破了3000億元，相較之下，綠地控股2550億元的銷售額在千億房企里面未免略顯“黯淡”。

那么綠地控股的房產(chǎn)業(yè)務(wù)究竟發(fā)生了什么？與其他房企相比又有哪些優(yōu)劣？

從土地儲備來看，綠地控股仍然保持著一定實力，截至2016年中報的數(shù)據(jù)來看，其可售的建筑面積有11480萬平方米，僅次于恒大。因為恒大在香港上市，也就是說，在A股房產(chǎn)上市公司，綠地控股土地儲備最為豐富。

這些土地大部分集中在二線城市，占了55%，三四線城市30%，一線城市因拿地日趨艱難占比僅有14%。不過，雖然土地儲備最足，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率卻并未有太大優(yōu)勢，據(jù)2015年年報數(shù)據(jù)顯示為24.2%，而與其體量相似的萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率是28.6%，體量雖小但市值在綠地控股之前的保利地產(chǎn)這一塊毛利率更是達(dá)到了32.6%。也就是說，從同面積土地的產(chǎn)能來看，綠地控股并未有太大優(yōu)勢。

公司的房子究竟建的如何？記者在大型知識社區(qū)“知乎網(wǎng)”曾看到一些房產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士的評論。評論稱，綠地控股相對于潘石屹領(lǐng)軍的SOHO中國、王健林領(lǐng)軍的萬達(dá)地產(chǎn)，王石領(lǐng)軍的萬科地產(chǎn)，在地標(biāo)建筑上沒有SOHO建筑群、萬達(dá)商業(yè)中心亮眼，在普通產(chǎn)品上，沒有“萬科系列”有品牌聚能效應(yīng)。而在人氣和營銷方面，綠地控股無論在知名人物還是宣傳標(biāo)語都不如這些公司，也令公司顯得過于“低調(diào)”。

房子在國內(nèi)雖然為剛需，但在眾多開發(fā)商激烈角逐之下，房子的建筑質(zhì)量、位置、營銷、名氣，甚至與建筑商等產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系的維護，都是影響定價和銷量的重要因素。

跨界領(lǐng)域眼花繚亂

也許，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在業(yè)界的表現(xiàn)在一定程度上影響了綠地控股的戰(zhàn)略決策。自2014年以來，公司董事長張玉良就提出，要向“大基建、大金融、大消費”領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，并多次強調(diào)綠地已不再是單一的房產(chǎn)企業(yè)。從業(yè)績占比來看，至2015年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也僅占總營收的48%，約995億元，而萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占絕對優(yōu)勢為97%，2015年的營收是1900億元。

綠地控股這幾年究竟都在其他領(lǐng)域忙了些什么？從目前來看得到了哪些效果呢？

綠地控股的發(fā)家史用其董事長張玉良的一句話就可簡單概括：“做政府想做的事”。綠地控股在發(fā)展初期，幫政府做了大量舊城改造、公共綠地建設(shè)，也因此換到了便宜的土地和發(fā)展房地產(chǎn)更好的資源。這一思路顯然也運用到了綠地控股的其他業(yè)務(wù)里。

比如其“大基建”板塊，核心還是與政府有密切關(guān)系的項目。比如與重慶、南京等5座城市簽訂的6條地鐵項目，預(yù)計總投資額已超過1150億元。關(guān)于這一板塊的收益，公司2016年報還未透露，其董事長張玉良在某采訪中也僅提到發(fā)展規(guī)模稱，“基建板塊在2016年已比2015年翻了一番，規(guī)模從500億元增長到了1000億元，2017年還要翻1倍達(dá)到2000億元?！?張玉良曾如是表示。從目前公布的數(shù)據(jù)，2015年這一板塊營收為426億元。

除了基建領(lǐng)域，近兩年綠地控股在金融產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)得非?；钴S。目前綠地集團旗下共有兩大金融平臺：綠地控股直屬的綠地金控和綠地香港平臺下的綠地金服。綠地金控暫時未在二級市場買入上市企業(yè)的案例，但卻進行了多次一級市場投資，并持股多家非上市企業(yè)。綠地控股的投資思路也是重點關(guān)注金額巨大、門檻很高的國企并購案，以及參與城商行IPO進程，并投資與地產(chǎn)結(jié)合的熱門行業(yè)如創(chuàng)客空間、綠地辦公等。張玉良稱，“2016年，綠地控股金融方面的利潤約40億元，在集團的利潤構(gòu)成中占比約25%?！倍鹑跇I(yè)務(wù)在2015年營收僅為4.5億元。

在大消費領(lǐng)域，綠地控股涉及的業(yè)務(wù)就顯得更龐雜了。除了自建進口商品直銷實體門店，想進軍中產(chǎn)階級生活休閑產(chǎn)業(yè)。2月10日，又宣布要與世界最大的航運企業(yè)中國遠(yuǎn)洋海運集團有限公司（下稱“中遠(yuǎn)海運”）聯(lián)合，在航運物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域展開合作。

熟悉物流地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示：“目前，物流地產(chǎn)的凈租賃回報率約為5%～6%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報水平。而且，就目前來說，物流地產(chǎn)的拿地成本低于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，投資回報將會更高。”

不過，綠地控股目前涉及業(yè)務(wù)領(lǐng)域越來越多，越來越繁雜，這也不免令業(yè)內(nèi)人士和投資者擔(dān)憂，“不務(wù)正業(yè)”、“一口吃不成個胖子”等言論出現(xiàn)在投資者的交流中，確實，這些領(lǐng)域都是在近一兩年才開始涉及，還未公布具體的收益。目前綠地控股市盈率只有13.3倍，股價8.75元，也許只有看到業(yè)績向好的充足理由之后，投資者才能對公司的未來抱有更多信心。