墨爾本 以其獨(dú)特優(yōu)勢吸引廣大投資移民

蘇偉

當(dāng)國內(nèi)的房地產(chǎn)市場遇到“房子是用來住的”政策調(diào)控，一些房地產(chǎn)投資者開始把目光轉(zhuǎn)向海外物業(yè)市場，澳洲因其獨(dú)特的投資環(huán)境和相對穩(wěn)定的投資回報(bào)，受到商業(yè)移民投資者的關(guān)注。據(jù)墨爾本地產(chǎn)界領(lǐng)頭羊澳中集團(tuán)董事局主席金凱平透露，由于澳洲房地產(chǎn)良好的投資回報(bào)和投資后的土地?fù)碛袡?quán)等優(yōu)勢，加上澳洲政府為吸引商業(yè)移民，制定更為寬松的移民政策，使得澳洲房產(chǎn)移民投資掀起新的熱潮。

墨爾本的吸引力

澳大利亞擁有穩(wěn)定的政治法治環(huán)境，國家綜合風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)被評定為0.1，在全球最低風(fēng)險(xiǎn)國家中排列第三。豐厚的資源和優(yōu)越的地理?xiàng)l件使得澳大利亞人均資源占有比例全球領(lǐng)先，加之優(yōu)越的社會福利和發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施以及長期積極的移民政策，共同構(gòu)筑了融洽的多元文化。在寬松的外商投資政策下，大多數(shù)外商在澳投資無須審批。澳大利亞以其低通脹、高增長的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及相對其他發(fā)達(dá)國家較低的生活費(fèi)用，成為投資者的黃金寶地。

墨爾本是澳洲的經(jīng)濟(jì)和金融中心，但其房價(jià)遠(yuǎn)低于悉尼、堪培拉等大城市，房產(chǎn)升值空間較大。墨爾本市為未來10年的建筑和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制定了包括重新開發(fā)、更替現(xiàn)有的公共房屋建設(shè)等一系列的計(jì)劃綱要，以加快墨爾本市中心到臨近城鎮(zhèn)鐵路營運(yùn)的速度。此外，維多利亞州稅收辦公室宣布將提高對房屋買賣中所應(yīng)收的印花稅的減免額度，這無異于給了墨爾本市中低檔住房購買者更大的購買空間。因此，墨爾本未來10年的經(jīng)濟(jì)被認(rèn)為將呈現(xiàn)一個可以預(yù)見的持續(xù)增長的趨勢，房產(chǎn)投資移民前景也變得可觀。

那么墨爾本是不是適合華人生活居住呢？我們來了解一下他的基本概況。墨爾本是澳大利亞的第二大城市，是繁華的國際大都市之一。大墨爾本是維多利亞州的首府，城市的綠化面積高達(dá)40%。大墨爾本地區(qū)面積達(dá)到8806平方公里，是全球最廣大的都會區(qū)之一。墨爾本連續(xù)多年被聯(lián)合國人居署評為最適合人類居住的城市。其中，在2011年、2012年和2013年連續(xù)3年的宜居城市評比中，墨爾本均摘得桂冠。

1851～1860年，由于在大墨爾本附近發(fā)現(xiàn)金礦，淘金熱潮讓人口激增，大墨爾本迅速成為當(dāng)時(shí)的大英帝國乃至世界上少有的繁華大城市，并因此得到了“新金山”的別稱。1901～1927年，大墨爾本曾是澳大利亞的首都。

今天的大墨爾本有“澳大利亞文化之都”的美譽(yù)，是全澳的文化、工業(yè)中心。大墨爾本也是一個時(shí)尚之都，在服飾、藝術(shù)、音樂、電視制作、電影、舞蹈等潮流文化領(lǐng)域中引領(lǐng)全澳，甚至在全球某些領(lǐng)域具備影響力。

墨爾本是南半球第一個主辦夏季奧運(yùn)會的城市，一年一度的澳大利亞網(wǎng)球公開賽、F1賽車澳大利亞分站的比賽、舉世知名的國際一級賽事墨爾本杯賽馬都在大墨爾本舉行。

墨爾本位于有“花園之州”美譽(yù)的維多利亞州，也是澳大利亞的工業(yè)重鎮(zhèn)。墨爾本以濃厚的文化氣息、綠化、時(shí)裝、美食、娛樂及體育活動而著稱。墨爾本的綠化覆蓋率高達(dá)40%，維多利亞式的建筑物、有軌電車、歌劇院、畫廊、博物館以及綠樹成蔭的花園和街道構(gòu)成了墨爾本市典雅的風(fēng)格。經(jīng)1993年的行政改制后，現(xiàn)時(shí)墨爾本中央商業(yè)區(qū)人口約2萬。大墨爾本坐落于菲利普港灣旁，并一直往內(nèi)陸伸延。商業(yè)中心區(qū)位于港灣的北端，也是雅拉河的河口。市民大多數(shù)居住在中央商業(yè)區(qū)周邊，大都會區(qū)共有約400萬人。

墨爾本市擁有眾多的維多利亞式建筑，數(shù)量在全球僅次于倫敦。此外，一些近代產(chǎn)生的哥德式建筑亦成為當(dāng)代建筑的典范。墨城市中心擁有眾多的新式以及代表著城市發(fā)展史的古老建筑，它們交相輝映、景象獨(dú)特。此外，有“小意大利”之稱的來貢街以及附近還擁有大量的數(shù)代意大利移民帶來的意式文化以及意大利風(fēng)格的建筑，在海德堡等德國后裔云集的區(qū)域亦有各式各樣的德式風(fēng)格建筑。

墨爾本文化溯源

墨城的城中心亦擁有眾多地標(biāo)建筑，包括位于墨爾本大學(xué)內(nèi)的大量飽含歷史的維多利亞式建筑、有“旋舞的裙子”之稱的世界知名建筑維多利亞藝術(shù)中心、位于南岸的現(xiàn)代維多利亞式建筑的典范——墨爾本演奏中心、以其碧藍(lán)的塔身聞名于世的現(xiàn)代建筑麗奧圖大廈雙塔、曾是世界上最高的純住宅大廈——發(fā)現(xiàn)大樓，等等，這些皆是墨市多元文化匯聚的體現(xiàn)。墨城其他的著名建筑還包括維多利亞州立圖書館及墨爾本市政廳等。

墨爾本被譽(yù)為南半球的“教堂之城”，城內(nèi)存在大量維多利亞時(shí)期遺留下的大量各式的大型教堂，其中包括著名的衛(wèi)斯理堂、圣保羅座堂、蘇格蘭教堂、圣巴特利爵主教座堂及圣米迦勒聯(lián)合教會等。

墨爾本是一座充滿活力和歡樂的城市，具備深厚的文化底蘊(yùn)，被稱為“澳大利亞的文化首都”。墨爾本擁有全澳大利亞唯一的被列入聯(lián)合國世界文化遺產(chǎn)的古建筑，有輝煌的人文歷史，也是多個著名國際體育盛事的常年舉辦城市。從文化藝術(shù)層面的多元性，到大自然風(fēng)光之美，墨爾本應(yīng)有盡有。在滿足感官娛樂方面，墨爾本更可以說是澳大利亞之冠，無論是藝術(shù)、文化、娛樂、美食、購物和商業(yè)樣樣都有自己的特色。

墨爾本是澳大利亞的藝術(shù)和時(shí)尚之都，亦是南半球最有浪漫格調(diào)和藝術(shù)家云集的城市。位于墨爾本中央商業(yè)區(qū)的科林斯街是全澳乃至南半球最為著名的商業(yè)街及奢侈品購物集中地，云集了世界各地名牌服飾、珠寶、手表等品牌的旗艦店。

位于墨城東南的查斯頓購物中心是南半球最大的購物中心，面積達(dá)19萬平方米，亦是全球第三大的購物中心。墨爾本的氣候?qū)儆趤啛釒c溫帶交叉型氣候，最熱月通常最高平均氣溫25℃，最低平均氣溫14℃，最冷月在3℃～15℃，終年多雨，屬于溫帶海洋性氣候，處于向亞熱帶過渡的地帶，夏季偶有最熱月超過40℃的情形。夏天人們喜歡去海邊玩，在炎熱的夏天，日間氣溫最高可達(dá)到40℃以上。

墨爾本的氣候比較干燥，相對濕度常在30%～50%，由于干燥，平時(shí)晾曬衣物也干得快，衣服家具等物品不容易發(fā)霉，冬天在同樣的低溫下與濕度高的地方比較也不覺得那么寒冷，在生活上，墨爾本這樣的濕度讓很多人覺得舒適。由于地理位置和洋流影響的原因，墨爾本晝夜溫差較大，夏天即使白天氣溫高達(dá)30℃以上，晚上也會涼下來至12℃左右。而在冬天，墨爾本不太冷，一般日間氣溫在10℃以上。冬天墨爾本并不下雪，但其周圍有許多山，因?yàn)槎煸诤涞母呱缴嫌蟹e雪，所以每逢冬季，墨爾本附近的高山又是滑雪的好地方。

墨爾本地處大分水嶺以東，常年受南太平洋暖流影響，屬溫帶海洋性氣候，全年氣溫變化較為和緩，降水分布均勻，但由于同時(shí)受到印度洋冷風(fēng)的影響，墨爾本日溫差大的天氣狀況比較常見。墨爾本的冬季溫暖，略微潮濕，降雪少見；夏季溫?zé)?，相對干燥，高溫天氣少見，偶有極端高溫。墨爾本的最冷月為7月，平均氣溫9.8℃；最熱月為1月，平均氣溫20.1℃；極端最低氣溫為？2.8℃，極端最高氣溫為46.4℃。

墨爾本的氣候雖然普遍較為舒適，但由于受氣候變暖的影響，近年來其平均溫度呈明顯上升趨勢，極端天氣事件發(fā)生的頻率和程度也顯著升高和加深。例如2009年1月末至2月初，熱浪突襲澳大利亞，墨爾本是主要的受影響城市之一。該市保持了150年之久的高溫紀(jì)錄就在此期間被打破 。加上臭氧層空洞的問題，墨爾本夏季的陽光更加容易引起皮膚癌。市民在外出時(shí)，均會涂上防曬油以減少紫外線的傷害。

墨爾本的蓬勃發(fā)展

2012年4月，墨城的失業(yè)率為5.2%，略低于5.4%的全國平均水平。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》于2012年的統(tǒng)計(jì)，墨爾本是世界上生活成本第八昂貴的城市。而墨城的房價(jià)自1990年代開始后亦逐年遞增，漲幅度在20年間達(dá)到了400%。

墨爾本是澳大利亞全國工業(yè)的中心城市，亦是全澳的汽車工業(yè)中心，生產(chǎn)包括福特以及豐田在內(nèi)的多個在澳大利亞銷售的汽車品牌。澳大利亞最大的汽車品牌霍頓總部位于墨爾本，而其生產(chǎn)線亦位于墨城的衛(wèi)星城市基隆。

墨爾本亦是全球生物科技的中心城市之一和全澳的科技中心，澳大利亞以及世界各國的大多數(shù)生命科學(xué)、電子、高科技、能源企業(yè)總部或是澳大利亞（澳紐）總部都位于墨城東南部的莫納什大學(xué)周邊地區(qū)。該地區(qū)附加了多個莫納什大學(xué)以及墨爾本大學(xué)的大型實(shí)驗(yàn)室，亦被稱為是“澳大利亞硅谷”。 墨爾本的服務(wù)行業(yè)極為發(fā)達(dá)，是澳大利亞和南半球的購物中心城市，眾多大型購物中心遍布大墨爾本地區(qū)。

墨爾本是一個購物的好地方，全澳有八成的紡織品及制鞋廠商設(shè)廠于此。經(jīng)過巧妙設(shè)計(jì)的商店街，主要集中在市中心的史旺斯頓街（Swanston Street）與伊利莎白街之間的街廓內(nèi)。深入其中，人們不僅會對包羅萬象的商品嘖嘖稱奇，還會對裝飾華麗的拱型騎樓贊嘆不已。

在墨爾本購物絕對是一種享受，市中心的商業(yè)區(qū)相當(dāng)集中，從市內(nèi)飯店信步即可抵達(dá)主要購物區(qū)。最熱鬧的是柏克街和萬斯頓街的交叉口，許多大型百貨公司如梅爾、大衛(wèi)瓊斯都在這里設(shè)有分店。

別具一格的哥林斯大街不僅是遍布銀行的金融街，也是世界名牌的集中地。若想買特別的東西，澳大利亞購物中心是不錯的選擇。即使隨意逛逛幾個中心周圍的小巷和商店，也會有意想不到的收獲。離市區(qū)不遠(yuǎn)的南亞拉區(qū)，也是不容錯過的購物天堂，這里主要的購物區(qū)是賣高檔時(shí)裝的雅普街和圖拉克路，在此可以盡情觀賞精美的櫥窗和街景。而位于費(fèi)茲羅區(qū)的賓士域街，則有不少精美的特色餐廳和商店。除了美食之外，這里還有各種手工制作的珠寶、藝術(shù)品和雕塑。

房產(chǎn)前景看好

據(jù)專業(yè)澳洲投資移民專家以及相關(guān)律師分析，目前赴澳大利亞投資、移民、留學(xué)正進(jìn)入歷史最好時(shí)期，尤其是澳洲的墨爾本以其獨(dú)特的優(yōu)勢吸引著廣大投資移民者。一場專業(yè)的澳洲投資移民及購房說明會將是赴墨爾本移民的良好開始，這些說明會可以從“留學(xué)、移民、置業(yè)”方面，三位一體地介紹澳洲的投資環(huán)境。

墨爾本的房地產(chǎn)投資近年來頗受投資者青睞。其特有的一大優(yōu)勢就是投資者能擁有土地的使用權(quán)和擁有權(quán)。墨爾本雖然是澳洲的經(jīng)濟(jì)和金融中心，但當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)均價(jià)卻要低于悉尼、堪培拉等大城市，其土地、居民小區(qū)、商業(yè)樓宇等投資都擁有較大的上升空間，其中城市花園洋房的投資前景，尤為投資者所看好。

綜觀澳大利亞近40年的房地產(chǎn)走勢，其年增長率保持在每年10%上下，大約每七八年翻一番。以一個約30萬澳幣的均價(jià)投資房（占地面積約300平方米、三房兩廳的花園洋房）為例，首期投資量僅需20%，即6萬澳幣，以當(dāng)前利息率7%計(jì)算，月還貸平均為1400澳幣。依近年來墨爾本出租市場所呈現(xiàn)的行情，住宅空置率僅為3.5%，即此房少則可獲月租1125澳幣。如此算來，投資者無論是自住或出租都十分劃算。

教育水準(zhǔn)優(yōu)良

對考慮為孩子辦理出國留學(xué)的家庭來說，墨爾本亦是南半球的極佳選擇，這里有歷史悠久、全澳排名第二的墨爾本大學(xué)，商科領(lǐng)先、全澳第七的莫納什大學(xué)，更有多元化民族的氛圍。墨爾本大學(xué)要融資以擴(kuò)建學(xué)生宿舍，將4000個床位擴(kuò)大到6000個床位。

“吾未見好德如好色者也?！比绻鬃踊畹浇裉?，又去過澳大利亞的墨爾本，他老人家很可能會加上一句：“吾未見好德如好吃者也?！痹摰孛朗乘C萃，街上到處都是飯館酒吧，而且從早餐就拉開架勢。黃葉飄落的深秋季節(jié)，店家在路邊的人行道上放置大號加熱器，以供食客露天也能愜意地用早餐。澳大利亞真是一個富裕而又悠閑的國家。

澳大利亞的餐館并不便宜。在路邊一家極普通的小飯館用中餐，一碗薺菜魚片面是8.8澳元，接近50元人民幣，相當(dāng)于國內(nèi)機(jī)場內(nèi)的面價(jià)。墨爾本大學(xué)的中餐大致也是這個價(jià)格，但味道不錯，中國學(xué)生和澳大利亞學(xué)生都吃得笑瞇瞇的。除中餐之外，墨大還有西餐和印度餐，琳瑯滿目，豐儉隨意。而美國大學(xué)就沒有這樣多的外包餐飲，英國大學(xué)更保守，各個學(xué)院都有自己的食堂，不許外面的商家到學(xué)校來擺攤設(shè)點(diǎn)。

這是座年輕的城市，有活力而不混亂，而且相當(dāng)安全。在澳大利亞不能隨便持槍，所以這里很少有槍擊傷人的事件發(fā)生。當(dāng)然，墨爾本也并非盡善盡美。這里開賭場，專門招攬中國賭徒，熱情不亞于墨爾本大學(xué)招攬中國留學(xué)生。最近，墨爾本皇冠賭場正在向一位中國賭客追討大約600萬澳元（約4660萬元人民幣）的賭債。澳大利亞是全球最好賭的國家，據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，每10個澳大利亞人中便有7個人每年至少會去賭場玩一次。2013年，澳大利亞人全年輸?shù)舻馁€資為184億美元（合人民幣1147億元），人均輸?shù)?037美元（合人民幣6468元）。

一直以來，這座宜居的城市都是許多中國富人移民的首選?？偟膩碚f，澳大利亞對亞洲移民還是比較歡迎的，盡管澳大利亞歷史上也有過排斥亞洲人的法律，相關(guān)法律一直持續(xù)到20世紀(jì)。但澳大利亞的種族歧視似乎沒有美國那么嚴(yán)重，在它的歷史上畢竟沒有過奴隸制。

2011～2012年，共有2500位華人獲得澳大利亞的永久居住權(quán)。中文是澳大利亞使用第二多的語言。從2012年至今，澳大利亞推出多種“重要投資者簽證”，對象主要是中國的富人。申請此類簽證，必須在澳大利亞投資500萬澳元，投資項(xiàng)目必須是澳大利亞政府認(rèn)可的。投資4年之后，投資人可以申請永久居住權(quán)。而在意大利只要購買一套20萬歐元的住房，就可以獲得意大利的永久居住權(quán)。相比之下，澳大利亞的條件就比較苛刻。但移民澳大利亞的華人仍然絡(luò)繹不絕，到2014年年初，已有702人申請“重要投資者簽證”，其中90%是中國人。

墨爾本投資移民分類

188A類——針對企業(yè)股東

主申請人年齡55 周歲以下，隨行子女25 周歲以下； 夫妻名下個人及家庭凈資產(chǎn)不低于80 萬澳幣；過去4 個財(cái)年中的其中2 個財(cái)年，公司年?duì)I業(yè)額不低于50萬澳幣；過去4 個財(cái)年中的其中2 個財(cái)年，夫妻名下持股比例不低于30%；如是上市公司則不低于10%； 商業(yè)甄選系統(tǒng)（EOI）打分不低于65 分。

188A轉(zhuǎn)888永居要求

主申請人持4 年臨時(shí)簽證期間，滿足2 年創(chuàng)業(yè)要求；申請前2 個財(cái)年，主申請人持股不低于30%；如是上市公司則不低于10%； 申請前1 個財(cái)年，年?duì)I業(yè)額至少30 萬澳幣；如持股不足51%，年?duì)I業(yè)額至少40 萬澳幣；以下4個條件中滿足2個：

⑴夫妻名下個人及家庭凈資產(chǎn)60萬澳幣；

⑵公司凈資產(chǎn)20 萬澳幣；

⑶雇用2名當(dāng)?shù)厝殕T工；

⑷創(chuàng)業(yè)2 年期間主申請人累計(jì)住滿1年。

188B類——針對投資管理者

主申請人年齡55 周歲以下，隨行子女25 周歲以下；過去2 個財(cái)年，夫妻名下個人及家庭凈資產(chǎn)不低于225萬澳幣； 過去5 個財(cái)年中其中的3 個財(cái)年，具有良好的直接投資和管理經(jīng)驗(yàn)；申報(bào)的3 個投資管理財(cái)年中，其中1 個財(cái)年滿足150萬澳幣的投資額； 通過投資合法賺取150 萬澳幣；商業(yè)甄選系統(tǒng)（EOI）打分不低于65 分；投資150 萬澳幣到澳洲政府指定債券。

188B轉(zhuǎn)888永居要求

主申請人持臨時(shí)簽證期間，保持150 萬澳幣投資于政府指定債券滿4年；主申請人持4 年臨時(shí)簽證期間，累計(jì)住滿2 年。

188C類——重大投資者類

夫妻名下個人及家庭資產(chǎn)不低于500 萬澳幣，投資500 萬澳幣到澳洲合資格投資產(chǎn)品（政府債券/ 基金/私人企業(yè)）。

188C轉(zhuǎn)888永居要求

主申請人持臨時(shí)簽證期間，持續(xù)投資500 萬澳幣到澳洲合資格投資產(chǎn)品滿4 年； 主申請人持4 年臨時(shí)簽證期間，累計(jì)住滿160 天。

132類——天才企業(yè)家類

主申請人年齡55 周歲以下，隨行子女25 周歲以下；夫妻名下個人及家庭凈資產(chǎn)不低于150 萬澳幣； 過去4 個財(cái)年中的其中2 個財(cái)年，擁有公司凈資產(chǎn)不低于40萬澳幣；過去4個財(cái)年中的其中2 個財(cái)年，公司年?duì)I業(yè)額不低于300萬澳幣；過去4 個財(cái)年中的其中2 個財(cái)年，夫妻名下持股比例不低于30%；如是上市公司則不低于10%。

獲132永居后需滿足

登陸澳洲后2 年內(nèi)，主申請人投資至少150 萬澳幣到澳洲當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)或項(xiàng)目中（不同州的投資要求略有差別，以官方公布要求為準(zhǔn)）。