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      “營改增”對房地產行業(yè)去庫存的影響研究

      2017-03-20 09:09:59陶姝汐
      商業(yè)經濟 2017年3期
      關鍵詞:房地產行業(yè)營改增影響

      陶姝汐

      [摘 要] 隨著國家相關政策發(fā)布,營業(yè)稅改增值稅試點已經在全國范圍內鋪開,而房地產業(yè)作為我國經濟的一個重要支柱,營改增必然對其造成重要的影響,營改增有效地推動了房地產業(yè)運行環(huán)境的改善,對于房地產企業(yè)的稅負水平進行了有效的調整?!盃I改增”的實施對房地產行業(yè)的影響十分廣泛,對房地產行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。在房地產行業(yè)發(fā)展陷入兩難局面的狀況下,“營改增”的出臺有利于房地產行業(yè)去庫存,倒逼房地產行業(yè)實行精細化管理。雖然這一過程中有人受益有人受傷,但是,通過這一政策,將會把房地產行業(yè)引向良性、健康發(fā)展的道路上。

      [關鍵詞] 營改增;房地產行業(yè);影響

      [中圖分類號] F270 [文獻標識碼] B

      [文章編號] 1009-6043(2017)03-0046-03

      前言

      正如今年的《政府工作報告》中所規(guī)定的,自5月1日起我國的“營改增”試點已開始全面推開,又繼續(xù)擴大了試點的范圍,增加了建筑業(yè)、房地產業(yè)、生活服務業(yè)和金融業(yè),并確定了建筑業(yè)和房地產業(yè)的稅率為11%,二手房買賣出租均不加稅。“營改增”是我國供給側結構性改革的重要內容之一,這一舉措將在二手房交易、房地產企業(yè)開發(fā)和不動產抵稅等環(huán)節(jié)對房地產行業(yè)來來顯著影響。此輪“營改增”試點擴大對于房企來說可謂是一大利好消息,能夠在整體上很大程度上減輕房地產行業(yè)的稅收負擔,有助于解決房地產行業(yè)庫存積壓的現(xiàn)狀。

      一、房地產業(yè)營改增的重要意義

      (一)有利于完善稅收鏈條

      營業(yè)稅改收增值稅,對于房地產行業(yè)稅收鏈條的規(guī)范完善具有重要意義。一直以來,房地產行業(yè)因為生產環(huán)節(jié)多,各種物資材料運輸情況復雜等情況,就是稅收征收的一大難點。各個環(huán)節(jié)的錯綜復雜導致重復征稅的現(xiàn)象十分嚴重,而偷漏稅的環(huán)節(jié)也十分明顯,這對從事房地產行業(yè)不同鏈條上的企業(yè)來說十分不公平,有的稅負過重嚴重增大了企業(yè)的成本;對政府來說,應該征稅的部分反而遺漏,造成國家財產的損失,又加重部分企業(yè)的負擔,突顯了整個稅收制度的不規(guī)范、不完善,降低了市場經濟的運行效率?!盃I改增”的稅制改革,實現(xiàn)了對貨物和服務的全覆蓋,完善了增值稅抵扣鏈條,為我國繼續(xù)深化財稅體制改革和供給側結構性改革打好了基礎,也有利于房地產行業(yè)各個鏈條上的分工協(xié)作和社會公平。

      (二)規(guī)范房地產業(yè)財務稅收管理

      “營改增”導致的稅率稅種的變化將促使企業(yè)對原有的企業(yè)財務稅收進行調整,以適應新的稅制,有利于規(guī)范房地產企業(yè)的財稅管理。房地產企業(yè)的財務稅收因為不同的征稅項目呈現(xiàn)出不同的特點,項目的復雜多樣以及稅率的不統(tǒng)一給房地產企業(yè)的財務稅收管理加大了難度。房地產企業(yè)的財務稅收各個項目無法統(tǒng)一,一方面大大增大了企業(yè)財稅管理的難度,有些遺漏只能通過各種修補和調整進行糾正,影響了企業(yè)財務信息的真實性;另一方面降低了企業(yè)財稅管理的效率,浪費了大量的人力成本?!盃I改增”的實現(xiàn),將營業(yè)過程中出現(xiàn)的諸多不統(tǒng)一的因素全部整合到增值的過程中,這種統(tǒng)一的稅收制度更有利于房地產企業(yè)規(guī)范財務管理,提高財務稅收的管理水平,進而幫助企業(yè)節(jié)約成本,降低企業(yè)的財務風險,更穩(wěn)定地發(fā)展。

      (三)促進房地產業(yè)回歸合理平穩(wěn)

      房地產業(yè)的“營改增”對于調整目前被炒得火熱的行業(yè)表象與行業(yè)內部存在的困局有重要的意義。近十年來,房地產行業(yè)搭乘我國城鎮(zhèn)化進程快速發(fā)展,一路高歌猛進,整個行業(yè)都在理性與非理性之間搖擺。房地產行業(yè)作為我國供給側結構性改革過程中去庫存的重點領域之一,對整個社會的產業(yè)升級和結構調整都起著舉足輕重的作用?!盃I改增”是我國財稅體制改革的關鍵一步,這一步會極大地影響后續(xù)改革的效果。通過對房地產行業(yè)規(guī)范稅率稅種,合理征稅,減輕房地產行業(yè)的稅收負擔,為房地產行業(yè)整合改造贏得緩沖期,有助于幫助房地產行業(yè)擺脫過去急功冒進帶來的負擔積累,促使房地產業(yè)的價格回歸到合理區(qū)間,使房地產業(yè)的利潤率與整個社會的平均利潤率相一致,從而實現(xiàn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

      二、營改增對房地產業(yè)的影響

      (一)對房地產企業(yè)的稅負影響

      將房地產行業(yè)納入“營改增”試點,對房地產行業(yè)來說影響重大。房地產和建筑業(yè)的稅率定為11%,比之前的營業(yè)稅5%有所提高,因此可能會加大企業(yè)的稅收負擔。但是營業(yè)稅改收增值稅,會對以往房地產業(yè)生產的各個環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一,以前存在的監(jiān)管不嚴、分工不明確等原因導致的個別流通環(huán)節(jié)漏稅和重復征稅的情況將會基本避免,所以對很對企業(yè)來說即使稅率提高也未必增加稅收,尤其是土地和安裝建設成本被納入抵扣項,更是減輕了企業(yè)的稅負。因此這一政策對于整個房地產行業(yè)不同鏈條上的企業(yè)來說帶來的影響也是不同的。短期來看,營業(yè)稅改收增值稅大大縮小了企業(yè)偷漏稅的空間,企業(yè)不得不更加規(guī)范地繳納應當繳納的稅款,因此會加重這些企業(yè)的稅收負擔。對于絕大多數企業(yè)來說,在銷項稅一定的情況下,稅負是否會增加要看進項稅的抵扣情況。對于很多簡單投機企業(yè)來說,依靠貸款融資等手段引起的相關成本進項稅不得抵扣,會增加該類房地產企業(yè)的稅收負擔。不過積極的一面是這也有利于規(guī)范房地產企業(yè)的貸款融資,使銀行資本流向更具有競爭力的行業(yè)和企業(yè)。

      (二)導致房地產企業(yè)的成本上升

      房地產行業(yè)實行“營改增”,對于不同的房地產企業(yè)會產生不同的影響。雖然會從整體上降低房地產企業(yè)的稅收負擔,但對于某些企業(yè)來說則會增加其成本。房地產行業(yè)的成本主要集中在兩個部分,一部分是土地成本,另一部分是安裝建設成本。在新的政策規(guī)定中,土地成本被列為抵扣項。這就意味著當前購買土地,可以付出比之前更小的成本,那些原來依靠低價獲得土地的房地產開發(fā)商的優(yōu)勢就被削弱了,尤其是對于囤地時間長,獲得土地成本較低的企業(yè)來說,利潤越是豐厚,稅負越會增加,成本相應增大。

      (三)侵蝕存量項目的銷售利潤

      房地產行業(yè)實行“營改增”后,對企業(yè)生產的不同環(huán)節(jié)、不同項目的影響有很大不同。此番“營改增”對房地產企業(yè)來說,有打擊蓄意囤積土地的投機行為地作用。房地產企業(yè)最重要的存量即為土地。以前,房地產開發(fā)商通過各種途徑從政府手中購買土地,其中不免腐敗行為地發(fā)生。通過這種手段獲得土地的商人相較與正常交易獲得土地的企業(yè)來說,因為土地的成本更低,其利潤自然也就更大。這也引發(fā)了土地資源分配的嚴重不公平。有關系的地產商可以大量囤積土地,制造稀缺性進而為炒作、投機服務,這種行為嚴重扭曲了整個商品房市場?!盃I改增”后,將土地列為稅收的抵扣項,意味著擁有越多低價土地、試圖通過囤積居奇提高利潤的房企稅收負擔會越重,進而會削減其銷售利潤。這一后果雖然會對一些房地產企業(yè)產生壓力,但長期來說對于整個行業(yè)回歸到合理水平有重要意義。

      (四)有利于商業(yè)物業(yè)銷售

      “營改增”細則明確規(guī)定,生產材料的進項稅額能夠抵扣稅收。如此一來,房地產企業(yè)將會將更多的精力和心思投入到建筑材料的購買中去,而不是想方設法地獲取更多更低的貸款融資。同等條件下,建材行業(yè)高質量的材料將更受歡迎。這一舉措使不動產投資成為稅收抵扣的一項,意味著企業(yè)持有不動產的成本將會降低,對于以往因為成本過高不愿購買或更新辦公室的企業(yè)來說,這一舉措將是一個積極的刺激因素,促進企業(yè)購買辦公樓、寫字樓等,即會增加企業(yè)投資購買商業(yè)地產的積極性,對商業(yè)物業(yè)市場來說能夠增加銷售。一方面改變了企業(yè)以往在建筑材料上偷工減料,使用質量低下的材料的預期,能夠有效地提高房屋建設用材的質量,另一方面刺激商業(yè)物業(yè)的需求,對去產能有一定的積極作用。

      (五)有利于加快行業(yè)整合

      “營改增”的實施,有助于加快房地產行業(yè)的整合速度。當前的房地產行業(yè)各企業(yè)水平參差不齊,存在大量被高利潤驅動的投機者。“營改增”這一新政對不同層次的房地產企業(yè)產生的影響有很大的不同。房地產市場的逐漸規(guī)范將使那些低水平、低競爭力的企業(yè)逐漸退出市場,具有競爭力、經營狀況好的企業(yè)會有更廣闊的發(fā)展空間、更健康的行業(yè)環(huán)境。實施“營改增”后,土地成本降低,從事土地投機而非建設的企業(yè)會逐漸退出,這樣會釋放大量的土地資源,而土地成本的降低,也會有效促進地產、項目的收購。這樣土地資源的錯配現(xiàn)象將會得到很大程度上的解決,房地產行業(yè)也會逐漸向更健康、更穩(wěn)定的方向發(fā)展。當然,這一過程仍然會需要很長時間,但是,“營改增”政策將會大大加快這一進程。

      三、營改增對房地產業(yè)去庫存的影響

      (一)有利于房企投資

      “營改增”政策的實施有利于房地產企業(yè)的投資。近十年來房地產行業(yè)一直是社會資本最鐘愛的集結地。超高的資本回報率一方面讓房地產市場空前火熱,另一方面也加大了貧富分化和社會不公。巨大的社會資本需要一個健全的市場環(huán)境來容納?!盃I改增”政策的實施正是為構建這樣的市場貢獻了一份積極的力量?!盃I改增”政策從整體上降低了房地產企業(yè)的稅收負擔,規(guī)范了房地產企業(yè)的財稅管理,完善房地產企業(yè)開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)的稅收鏈條,引導房地產企業(yè)向著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。這一調整一方面會促使房地產行業(yè)回歸理性,打擊那些短期投機者和“熱錢”的進入,另一方面更增加了房地產行業(yè)的光明前景,吸引長期投資。因此,對于整個房地產行業(yè)來說,長期穩(wěn)定的投資將會使房地產業(yè)更加迎合市場的真實需求,避免重復建設的盲目建設等浪費資源、封鎖資金鏈的行為,引導房地產向更理性、更健康的方向發(fā)展。

      (二)降低了三四線城市的房價

      在房地產行業(yè)實行“營改增”的稅收政策,會更有利于為三四線城市的房企減負。房地產企業(yè)的繁榮起于一線城市,一線城市的過度繁榮假象促使資本大量涌入三四線中小城市,這些城市也跟著形成房地產熱,而這種“熱”遠遠超出了當地的實際需求。當房地產市場稍微回歸理性才發(fā)現(xiàn)很多三四線城市都出現(xiàn)了盲目建設的現(xiàn)象。原有庫存無法清理,資金運轉就會出現(xiàn)問題,進而導致房地產項目建設大量停滯,有的城市停建率甚至高達三分之一到二分之一。過量的供給和疲軟的需求使這些中小城市的房地產企業(yè)被牢牢套住。投機者撤出即意味著無法承受的虧損,繼續(xù)建設又無法提供充足的資金,到了進退維谷的境地?!盃I改增”政策規(guī)范統(tǒng)一了房地產業(yè)的各個環(huán)節(jié),降低了土地和安裝建設成本,一定程度上給當地去庫存提供了更大的降價空間,為這些企業(yè)的退出和解套提供了一根救命稻草,有利于三四線城市房價的平穩(wěn)著陸。

      (三)有利于商業(yè)地產去庫存

      作為供給側結構性改革的關鍵措施,“營改增”政策擔負著促進相關產業(yè)進行合理調整,去庫存的重要任務。營業(yè)稅改收增值稅會從側面幫助商業(yè)地產去除庫存。房地產行業(yè)的過度繁榮不僅既體現(xiàn)在居住用房上,也體現(xiàn)在商業(yè)地產上。隨著經濟的不斷發(fā)展,商業(yè)的范圍也不斷擴張,各種商業(yè)區(qū)應聲而起,電子商務的崛起使得商業(yè)地產的需求急劇減少,形成了大量的庫存積壓,銷售乏力。在這種狀況下“營改增”細則中將不動產投資納入抵扣項,將大大激勵企業(yè)進行購入、持有商業(yè)地產的積極性,對商業(yè)地產來說是一大利好。企業(yè)購買商業(yè)地產作為不動產投資一方面減輕了稅收負擔,另一方面還可以作為一項長期投資。這一契機剛好有利于商業(yè)地產行業(yè)進行結構調整,為其去庫存提供著陸平臺,也為其繼續(xù)合理規(guī)劃建設提供喘息。

      (四)有利于二手房產去庫存

      個人買賣二手房原來是征收營業(yè)稅,現(xiàn)在改收增值稅,即只對房子增值部分征稅,沒有增值就不用繳稅,原來購房繳納的增值稅,在該套房賣出時可以抵扣。新政策出臺后對不同類型,不同檔次的二手房會實行有差異的政策,但是不會增加交易環(huán)節(jié)的稅收負擔。由此可見,“營改增”對大多數房主來說沒有太大影響,但在有些地區(qū)和某些檔次的住房市場上,會促進二手房的交易,使二手房市場的流動更加頻繁。二手房市場的繁榮將會更加有利于城鎮(zhèn)化過程中不斷涌入城市的住房需求者,同時有利于二手房市場去庫存,減少存量,增加流動,有利于整個房地產市場的有序發(fā)展。

      (五)建安成本難獲增值稅發(fā)票

      “營業(yè)稅”的實施很大程度上會堵住偷逃漏稅的窟窿。這使得原來依靠制度缺陷獲得大量利潤的環(huán)節(jié)和不合規(guī)范的小企業(yè)利潤會驟減,這些企業(yè)將面臨困境。增值稅中明確規(guī)定,要用進項稅抵扣銷項稅。因此房地產企業(yè)要想減輕稅收負擔,建筑行業(yè)和房地產行業(yè)在選擇上游行業(yè)和相關行業(yè)時就不能再唯低價是圖,而是同時要求這些相關企業(yè)能開具進項稅額增值稅發(fā)票。這樣建材、設備等企業(yè)就必須要開具增值稅發(fā)票,才能獲得業(yè)務,而不是僅僅依靠低價。對很多小企業(yè)、小作坊來說,在材料上開具發(fā)票是十分困難的,這會大大縮減其利潤空間甚至變得無利可圖。因此,房地產企業(yè)最初可能很難取得與建設安裝成本相關的增值稅發(fā)票。但是,這也是房地產企業(yè)進行規(guī)范化發(fā)展必須要經歷的過程。

      四、結語

      “營改增”的實施對房地產行業(yè)的影響十分廣泛,對房地產行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。在房地產行業(yè)發(fā)展陷入兩難局面的狀況下,“營改增”的出臺有利于房地產行業(yè)去庫存,倒逼房地產行業(yè)實行精細化管理。雖然這一過程中有人受益有人受傷,但是,通過這一政策,將會把房地產行業(yè)引向良性、健康發(fā)展的道路上。

      [參 考 文 獻]

      [1]于紅娜.“營改增”對房地產企業(yè)未來影響及對策分析[J].中國商貿,2015(14):133-134

      [2]張玲莉.淺談房地產“營改增”對行業(yè)的影響[J].中國商貿,2015(16):144-145

      [3]賀慶,蔡定凱,梁鐘元等.“營改增”對未來房地產行業(yè)財務管理影響——基于南寧房地產企業(yè)的調查研究[J].現(xiàn)代商貿工業(yè),2015,36(21):195-196

      [責任編輯:潘洪志]

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