李龍迪+王晶淼

摘 要：在商業(yè)地產(chǎn)價格評估中，通常將價格的影響因素分為一般因素、區(qū)域因素與個別因素三個要素。一般因素指影響所有商業(yè)地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，區(qū)域因素指商業(yè)地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點，個別因素是指商業(yè)地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。在評估某個商業(yè)地產(chǎn)的價值時應從多個角度出發(fā)，綜合各方面的因素全盤考慮。本文以沈陽為例，淺談在商業(yè)地產(chǎn)評估中可能涉及的一些因素，希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)評估過程提供一定的分析和幫助。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)評估；影響因素；商業(yè)地產(chǎn)價值

一、影響商業(yè)地產(chǎn)評估的因素

1.影響商業(yè)地產(chǎn)評估的外在因素（以沈陽為例）

（1）地理因素。與交通不發(fā)達地區(qū)相比較，交通運輸業(yè)發(fā)達的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)評估價格相對會有較大幅度的提升。沈陽地處遼河平原南部，是東北地區(qū)最大的交通樞紐，陸運、海運、空運立體化交通網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)合理，通達，是東北地區(qū)對外交往的門戶。憑借得天獨厚的地理位置這一優(yōu)勢，沈陽對省內(nèi)周邊地區(qū)乃至東北區(qū)域鄰省地區(qū)居民有較強的吸納力、輻射力和帶動力，也更容易受到地產(chǎn)購買者的青睞，而且商業(yè)地產(chǎn)升值潛力較大。所以說地理因素在估價沈陽市的商業(yè)地產(chǎn)中占較大權(quán)重。

（2）文化經(jīng)濟因素。評估房價同時也要考慮當?shù)鼐用竦氖杖胨?、消費水平及文化因素。沈陽市是我國的歷史文化名城之一，遼寧省省會所在地，東北地區(qū)政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同時也是我國重要的工業(yè)基地，在新中國經(jīng)濟建設中曾起到了舉足輕重的作用。隨著市民收入水平和消費水平的提高，物價水平也會隨之上漲。區(qū)域經(jīng)濟的繁榮會加大居住型商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)型地產(chǎn)的需求，在現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場容納力不足的現(xiàn)在，勢必會抬高商業(yè)地產(chǎn)的價格。

（3）氣候因素。在商業(yè)地產(chǎn)評估時，應比較同等級氣候條件較差的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格，綜合考量氣候因素，氣候鮮明宜居的地區(qū)在商業(yè)地產(chǎn)價值評估時應計入考量。沈陽地區(qū)屬溫帶季風型大陸性氣候，四季分明。冬季寒冷、干燥，夏季溫熱、多雨，春秋兩季氣溫變化迅速，春季多風，秋季晴朗。全年氣溫變化范圍在-29℃～36℃之間。少發(fā)自然災害，該優(yōu)勢吸引人口遷移，進一步抬高商業(yè)地產(chǎn)市場。

2.影響商業(yè)地產(chǎn)評估的內(nèi)在因素

（1）空氣環(huán)境因素。沈陽市作為處于轉(zhuǎn)型期的重工業(yè)城市，早年市區(qū)內(nèi)存在大量工廠，導致市區(qū)內(nèi)空氣環(huán)境較差，后政府鼓勵大量工廠遷到郊區(qū)，空氣質(zhì)量得到改善，但pm2.5指數(shù)仍然較高。在商業(yè)地產(chǎn)評估中，是否毗鄰工廠，電廠等高廢氣排放量的地區(qū)成為決定房屋價值的一個重要因素。遠離工廠，電廠等地區(qū)的空氣質(zhì)量較好，與工廠周邊同級別地產(chǎn)相比價值較高。在城市中空氣質(zhì)量較好的區(qū)域在估價時也有一定的提高。

（2）房屋結(jié)構(gòu)因素。建筑質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)是對于商業(yè)地產(chǎn)進行評估的重要環(huán)節(jié)，房屋結(jié)構(gòu)因素是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別。目的是要保證所建造的結(jié)構(gòu)安全適用，能夠在規(guī)定的年限內(nèi)滿足各種預期功能的要求，并且經(jīng)濟合理。在房屋結(jié)構(gòu)兼顧安全性、適用性、耐久性的同時，也要考慮到房屋戶型是否符合購買群體的要求，如通風是否順暢，房間是否朝陽等等。房產(chǎn)購買者更傾向于選擇戶型結(jié)構(gòu)更符合自身需求的地產(chǎn)。因此在商業(yè)地產(chǎn)估價是也要同時考慮消費群體需求和戶型因素。

（3）噪音因素。噪音是日常居住生活中常見的污染，它對人們的生活居住質(zhì)量有不良的影響，致使商業(yè)地產(chǎn)存在貶值的可能性，過多的噪音會影響正常生活。在沈陽，毗鄰噪音較大的商業(yè)區(qū)、火車站、快速干道、高架橋等的地產(chǎn)在評估商業(yè)地產(chǎn)價值時會受到一些影響。在居住型地產(chǎn)中，同一區(qū)域內(nèi)，臨街的地產(chǎn)同位置靠內(nèi)的地產(chǎn)相比，價格偏低。除了位置因素外，聲音因素也與開發(fā)商和建筑方在室內(nèi)建造中是否使用隔音材料有關(guān)，室內(nèi)隔音良好保證了商業(yè)地產(chǎn)使用人的私密性和舒適性。

（4）區(qū)域位置因素。以沈陽為例，對居住者引力最大之處，來源于城市功能最集中和完善的城市中心，一般來說，在距離市中心的環(huán)路的同心圓上的不同的商業(yè)地產(chǎn)，有大概相同的價格水平。距城市中心的長度可以用距離度量，也可用到達的時間來度量。通常到市中心的距離越短、交通設施越完善，居民對其綜合評價就會越高，因此商業(yè)地產(chǎn)價值也會越高，據(jù)統(tǒng)計，沈陽市一環(huán)以內(nèi)的普通商品房價格一般在每平方米8000-12000元左右，但是北二環(huán)、三環(huán)之間是每平方米6500元左右，四環(huán)不低于每平方米5000元。

（5）配套設施因素?；A設施之間的互補性供水、供電、供熱、燃氣和排水系統(tǒng)尤其重要，此外，生活垃圾的處理能力，處理過程和基礎設施配套的改進是商業(yè)地產(chǎn)升值進程的重要依據(jù)。商業(yè)地產(chǎn)所在的區(qū)位如果靠近水源豐富的地區(qū)或者能與城市大的供水管網(wǎng)連接，污水和生活垃圾得到及時有效的疏浚和處理，有熱電廠能夠集中供氣，那么居民對這類商業(yè)地產(chǎn)的綜合評價就高，房價自然容易上揚。

二、影響商業(yè)地產(chǎn)評估的因素的實證研究

通過上述對幾方面因素的分析，我們可以大致了解到這些因素在商業(yè)地產(chǎn)價值分析過程中所造成的影響。人們對地產(chǎn)的要求越來越高，影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素也越來越重要，因此，我用以下的實例來研究各因素的重要程度。

（1）案例選擇。選擇了沈陽市中心及較偏區(qū)域的不同小區(qū)，其中金地名京，萬壽里和裕景中心在市區(qū)內(nèi)，而美的城，棋盤山太陽城和碧桂園太陽城在郊區(qū)。各項指數(shù)依次為環(huán)境因素指數(shù)、交通因素指數(shù)、配套設施指數(shù)、空氣噪音指數(shù)。

其中裕景中心位于市中心，當前價格為14000元每平方米，指數(shù)分別為86、98、96、90

美的城位于荷蘭村，當前價格為5400元每平方米，指數(shù)分別為82、97、91、90

萬壽里位于中街，當前價格為10000元每平方米，指數(shù)分別為86、91、96、88

碧桂園太陽城位于開發(fā)區(qū)，當前價格為4300元每平方米，指數(shù)分別為93、85、90、92

棋盤山碧桂園位于棋盤山，當前價格為5800元每平方米，指數(shù)分別為97、83、94、95

金地名京位于鐵西區(qū)，當前價格為9500元每平方米，指數(shù)分別為84、95、93、86

（評分標準：上表中裕景中心，萬壽里，金地名京等都在市區(qū)中，環(huán)境因素相差不多，而美的城太陽城棋盤山碧桂園處于郊區(qū)，棋盤山碧桂園距離景區(qū)較近，環(huán)境較好。交通因素根據(jù)距離市中心的距離而進行判斷?；A設施由小區(qū)內(nèi)的物業(yè)綜合情況給出?？諝庠胍舻扔删嚯x工廠及交通密集地區(qū)的距離評判。）

（2）案例分析。從上表中我們可以看出環(huán)境對商業(yè)地產(chǎn)價格的影響比空氣噪音大，但是不如交通因素和基礎設施，由于基礎設施指數(shù)從90到96相差不大，我們可以得到基礎設施對商業(yè)地產(chǎn)價格的影響較小，由于棋盤山碧桂園離棋盤山較近，遠離市中心商業(yè)區(qū)，空氣質(zhì)量和聲音環(huán)境是這些例子中最好的。

從價格方面來看，市區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)價格高于郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，在同樣是市區(qū)內(nèi)位置的小區(qū)中，裕景中心與金地名京相差4500元，可見交通情況和基礎設施對于商業(yè)地產(chǎn)估價的重要性。

在交通因素和基礎設施相差不多時，環(huán)境因素起到了決定性作用，而空氣噪音因素所占比重較低，購買者對此還沒有足夠的重視。在上述地產(chǎn)中最高價值者與最低價值者相差9700元，說明現(xiàn)階段，居民對商業(yè)地產(chǎn)的要求向多樣化轉(zhuǎn)變，這些因素對商業(yè)地產(chǎn)起決定性增值作用。

三、商業(yè)地產(chǎn)估價影響因素體系建設的建議

1.明確在商業(yè)地產(chǎn)評估中多個因素所實用的范圍和標準

現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，各地商業(yè)地產(chǎn)價格偶有波動但總體仍呈穩(wěn)定態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)市場處于基本飽和的狀態(tài)，而針對消費者需求的各因素的改變勢必會刺激商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展，影響人們對商業(yè)地產(chǎn)的購買需求，在評估師對商業(yè)地產(chǎn)的價值進行評估時，希望商業(yè)地產(chǎn)管理有關(guān)部門盡快出臺規(guī)范，明確各類因素在商業(yè)地產(chǎn)評估中所實用的范圍和標準。

2.制定在商業(yè)地產(chǎn)估價中各種因素影響估價結(jié)果的具體流程和法律條文

在目前的市場中沒有對各因素存在相關(guān)規(guī)定和明確的法律規(guī)定，在沒有法律約束的情況下，商業(yè)地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)復雜多變的情況，評估師無法準確評估出房子的實際價值，使評估成為一種隨意的行為。如果建立相應的明確法律，將估價與各種因素連接起來，使發(fā)生錯誤的概率降到最低。為了加強商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家應盡快制定相關(guān)法律條文，使商業(yè)地產(chǎn)評估規(guī)范化，有序化。

3.向購買者普及對商業(yè)地產(chǎn)價值造成影響的因素的知識

對于大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)購買者來說，由于缺少足夠的商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)專業(yè)知識，不知道各種因素對商業(yè)地產(chǎn)價值的影響有多大，在決定對商業(yè)地產(chǎn)購買前，沒有咨詢評估師對房產(chǎn)價格作出判斷的意識，在商業(yè)地產(chǎn)購買后，各方面因素影響商業(yè)地產(chǎn)的使用時無法著手解決問題。因此應該向商業(yè)地產(chǎn)購買者普及相關(guān)知識，提高商業(yè)地產(chǎn)評估對商業(yè)地產(chǎn)交易的重要性，并促進評估業(yè)的發(fā)展，保障商業(yè)地產(chǎn)購買者的利益。

四、結(jié)束語

綜上所述，在如今商業(yè)地產(chǎn)交易數(shù)量增多，人民生活水平穩(wěn)步上升的現(xiàn)在，各種因素對商業(yè)地產(chǎn)的影響越來越大，消費者都希望購買到一個順心舒適，適合自己使用的房產(chǎn)。因此對于影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素的評估的地位也逐步升高，今后隨著商業(yè)地產(chǎn)市場的一步步完善，有關(guān)部門的管理也逐漸規(guī)范，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)會發(fā)展的更好。

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作者簡介：李龍迪，大連財經(jīng)學院，財會系資產(chǎn)評估專業(yè)，本科生