基于yaahp的入市集體土地的利用分析

殷聰

摘要：研究目的：對入市集體土地的利用提出展望建議。方法：層次分析法、理論分析法。結(jié)果：①當(dāng)前集體土地入市政策由國家主導(dǎo)，政策性強(qiáng)，市場未能充分發(fā)揮優(yōu)化資源配置的作用；②地方政府未考慮入市后有效利用的問題。結(jié)論：入市本質(zhì)在于提高土地的利用率和效率，利用是入市最大的前提。

關(guān)鍵詞：集體土地入市；土地利用；yaahp

隨著農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，集體土地已經(jīng)出現(xiàn)大面積閑置，并有加速的趨勢。2015年，我國農(nóng)民工總量突破2.77億人[1]，農(nóng)戶進(jìn)城，已造成集體土地大量閑置；2015年全國高校農(nóng)村學(xué)生錄取人數(shù)占全國的59.1%。他們大都從小脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不具備從事傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的可能。另外，城鎮(zhèn)擴(kuò)張對建設(shè)用地的需求不斷增加。如何處理閑置土地以統(tǒng)籌資源，小農(nóng)經(jīng)濟(jì)如何滿足未來需求，已成為亟待解決的問題。

1 當(dāng)前政策推行和研究現(xiàn)狀

筆者曾對宅基地入市試點(diǎn)西安市高陵縣灰堆坡村做了實(shí)地調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，宅基地入市完全取決于農(nóng)戶意愿。如何利用已入市的集體土地，地方政府完全沒有規(guī)劃。已入市的宅基地仍為農(nóng)戶實(shí)際占有或閑置。這顯然不符合市場規(guī)律，也完全背離了政策的初衷。

張志強(qiáng)指出“農(nóng)村剩余勞動(dòng)力快速轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地出現(xiàn)閑置現(xiàn)象，土地要素導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的優(yōu)化配置”[2]。有學(xué)者從農(nóng)戶對宅基地使用權(quán)入市意愿的角度出發(fā)，提出一系列推進(jìn)入市的建議[3]。該建議立足政策和制度，只考慮如何促進(jìn)閑置集體土地入市，忽視如何有效利用的問題。農(nóng)村固有的區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、自然條件使入市集體土地的開發(fā)利用受到額外限制。因此，集體土地能否入市首先要考慮的是利用。

本文認(rèn)為土地入市需考慮兩方面的因素，一是農(nóng)戶意愿，二是能否有效利用。后者顯然應(yīng)起到?jīng)Q定性作用。參考城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程[4]，本文將建立入市集體土地利用評價(jià)體系，使用yaahp軟件對各影響因子的權(quán)重進(jìn)行層次分析，依此探討其是否能夠入市，以及入市后作何用途等問題。

2 評價(jià)指標(biāo)與模型

2.1 指標(biāo)的選取、權(quán)重與量化

選擇區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施條件等5個(gè)準(zhǔn)則，共選擇16個(gè)指標(biāo)來刻畫集體土地入市的適宜度，通過yaahp構(gòu)建層次模型和判斷矩陣，得出各指標(biāo)的權(quán)重

各指標(biāo)以百分制量化，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的差異，量化得分也不同，實(shí)際賦分時(shí)應(yīng)參考當(dāng)?shù)貙?shí)際狀況。

2.2 模型使用

在yaahp軟件中進(jìn)行加權(quán)計(jì)算，用等差法將得分分為4個(gè)等級，等級越高，說明對該地塊開發(fā)利用的限制因素越少，越能進(jìn)行有效利用。還應(yīng)考慮優(yōu)勢條件，因地制宜，決定主導(dǎo)發(fā)展方向。公式如下：

3 入市集體土地用途的構(gòu)想

應(yīng)建立市場監(jiān)管和用途規(guī)劃制度，防止集體土地涌入市場，擾亂城市市場和金融體系，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；還應(yīng)探索在我國農(nóng)村勞動(dòng)力不斷流失、耕地高度細(xì)碎化的情況下實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化和規(guī)?；牡缆?。

3.1 超市等基礎(chǔ)設(shè)施

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中小商超需求大、投資少，同時(shí)是好的便民措施。

3.2 高級住宅旅館等

部分農(nóng)村地區(qū)環(huán)境好，生態(tài)價(jià)值高，可吸引高收入階層用作高級住宅，還可以出租的方式提供短期服務(wù)。

3.3 度假村、農(nóng)家樂等旅游產(chǎn)業(yè)

部分農(nóng)村有一定的自然或人文景觀，適宜開發(fā)鄉(xiāng)村旅游。

3.4 學(xué)校、衛(wèi)生所等公共設(shè)施

偏遠(yuǎn)農(nóng)村教育、醫(yī)療條件差，人員生活困難，政府應(yīng)加大公共事業(yè)投入，改善民生。

3.5 規(guī)模農(nóng)業(yè)

農(nóng)村勞動(dòng)力持續(xù)減少，規(guī)?；C(jī)械化是我國農(nóng)業(yè)發(fā)展的未來。

3.6 保障性住房

落后農(nóng)村住房條件差，甚至受到自然災(zāi)害威脅，政府可修建保障住房，改善居住條件。

參考文獻(xiàn)（References）

[1]國家統(tǒng)計(jì)局.2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào).北京，2015

[2]張志強(qiáng).農(nóng)村集體建設(shè)用地“入市”研究[D].北京：中共中央黨校，2010

[3]楊子.農(nóng)村宅基地使用權(quán)入市的農(nóng)戶意愿調(diào)查分析.2014

[4]《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）