吉 賀

(唐山金誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司, 河北 灤縣 063700)

探討竣工前后房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪差異的原因

吉 賀

(唐山金誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司, 河北 灤縣 063700)

在竣工前后，房產(chǎn)建筑面積測(cè)繪出現(xiàn)差異的原因有很多，在本文中筆者只從其中的設(shè)計(jì)變更、計(jì)算規(guī)則變更、施工變更和測(cè)繪人員計(jì)算等幾方面進(jìn)行了討論和分析，希望對(duì)日后的建筑面積測(cè)繪工作能夠有一定幫助。

竣工前后；房產(chǎn)建筑；面積測(cè)繪差異

0 引言

在竣工前后，房產(chǎn)建筑中包含了實(shí)測(cè)面積和預(yù)測(cè)算面積，實(shí)測(cè)面積指的是房屋建筑在竣工之后所登記的實(shí)際面積，在房產(chǎn)證上是有具體登記的；而預(yù)測(cè)算面積指的則是購(gòu)房合同中所標(biāo)注的面積，而房款也正是以此為依據(jù)計(jì)算的。二者之間存在著很大的不同，因此，開(kāi)發(fā)商務(wù)必要將測(cè)繪差異出現(xiàn)的原因找出，使購(gòu)房者的損失降到最低，進(jìn)而防止相關(guān)矛盾糾紛的出現(xiàn)。

1 變更房屋建筑面積設(shè)計(jì)的原因

對(duì)于所出售的商品房來(lái)說(shuō)，計(jì)算預(yù)售面積的方法必須要對(duì)規(guī)劃審批的施工圖

加以借助，不過(guò)，報(bào)建圖本身在實(shí)際之中本就不具備合理性，房屋在報(bào)批之后又對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行重新修改是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的事情，如此一來(lái)才能夠?qū)⑵渚唧w功能明確下來(lái)。因此，測(cè)繪預(yù)算面積的時(shí)候利用原報(bào)建圖肯定是會(huì)使竣工前后的測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)差異性。修改和變更一個(gè)項(xiàng)目是很常見(jiàn)的，不過(guò)大部分工程都沒(méi)有規(guī)劃過(guò)就進(jìn)行修改變更，也沒(méi)有得到住建部門(mén)的審批，這樣就會(huì)導(dǎo)致很大差異性出現(xiàn)在竣工前后房產(chǎn)面積上，也很難順利的完成驗(yàn)收。

2 變更房屋建筑面積計(jì)算規(guī)則的原因

《房產(chǎn)測(cè)量范圍》和地方或省房產(chǎn)測(cè)算細(xì)則是我國(guó)現(xiàn)階段測(cè)繪建筑面積所遵循的規(guī)則，其中對(duì)具體測(cè)量房屋產(chǎn)權(quán)面積有著明確的要求，具有非常靈活的原則性，與現(xiàn)階段的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律極為相符。但是隨著不斷改變的建筑風(fēng)格，在個(gè)別細(xì)節(jié)方面，房產(chǎn)測(cè)量的不統(tǒng)一現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)了，還有就是在《房產(chǎn)測(cè)量范圍》中沒(méi)有細(xì)致的規(guī)范，因此，在房屋建筑竣工前后出現(xiàn)了測(cè)繪層面上的理解差異，也沒(méi)有統(tǒng)一計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題。目前，在一些地方還沒(méi)有明確的規(guī)則，主要還是以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)面計(jì)算法則為依據(jù)進(jìn)行的，當(dāng)然，有些地方對(duì)于其中的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了一些調(diào)整，使得很多差異存在建筑面積的計(jì)算之中。筆者所在市區(qū)由于新舊規(guī)則導(dǎo)致面積差異主要有以下幾個(gè)方面：

（1）還并沒(méi)有統(tǒng)一是否要將房屋中空墻段按照軸中線挖空還是挖凈空。

軸中線挖空指的是在墻體中并不能算入中空處墻段，而挖凈空指的則是在房屋面積中包含中空處半墻的面積。其嚴(yán)重影響著房屋面積的計(jì)算，雖然現(xiàn)在同一個(gè)測(cè)繪單位內(nèi)部是有統(tǒng)一預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)方法的，但是測(cè)繪單位不同，理解的也自然不同，對(duì)此，我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)該明確其中的細(xì)則。

（2）分?jǐn)偼鈮Φ姆椒?。以前為了便于?jì)算，都是整棟分?jǐn)偼鈮Φ?，現(xiàn)在

則是架空層、地下室、裙樓、商業(yè)服務(wù)及塔樓等都是以不同的使用功能為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)?，多住宅單元者和單元分?jǐn)偂?/p>

（3）以前在總面積中不計(jì)算隔層陽(yáng)臺(tái)的面積，現(xiàn)在則是要在總面積計(jì)入

客廳隔層陽(yáng)臺(tái)的面積，而其它沒(méi)有中空部位的隔層陽(yáng)臺(tái)則不計(jì)入總面積之中。

（4）以前在總面積中不計(jì)入樓間中空，現(xiàn)在則將其納入了計(jì)算面積中，

主要是因?yàn)闃翘萜脚_(tái)和樓梯踏步是樓梯的重要組成部分，如果是有其它使用功能、不圍合的，中空部位則不計(jì)入總面積之中。

綜上所述，如果因?yàn)橐?guī)則改變導(dǎo)致面積計(jì)算受到了很大的影響，則可以依然使用原有的規(guī)則，但是對(duì)于國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策則必須遵守，否則是無(wú)法通過(guò)審核的。

3 面積測(cè)繪差異受到了施工變更的影響

在建設(shè)房屋的過(guò)程中，施工變更是很常見(jiàn)的一種現(xiàn)象，從原則上來(lái)講，在相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)后才能夠進(jìn)行施工變更，不過(guò)，就現(xiàn)在來(lái)看，有很多開(kāi)發(fā)單位經(jīng)常會(huì)私自進(jìn)行施工變更，并沒(méi)有得到任何批準(zhǔn)。在上文中我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，房屋面積的預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)并沒(méi)有相同測(cè)量依據(jù)，在預(yù)測(cè)時(shí)以設(shè)計(jì)圖紙為依據(jù)，而在實(shí)測(cè)時(shí)則以建筑物現(xiàn)況為依據(jù)，這也體現(xiàn)了在房屋建筑面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)方面施工變更的重要作用。

測(cè)繪機(jī)構(gòu)根據(jù)委托方給出的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，并將最終的成果報(bào)告提供給委托方，如果出現(xiàn)了施工變更，而委托方并沒(méi)有對(duì)測(cè)繪進(jìn)行更改，使得預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)了出處，肯定就會(huì)導(dǎo)致房屋面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)中存在的差異。

總之，因?yàn)槭┕ぷ兏鼘?dǎo)致建筑面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)出現(xiàn)差異的主要原因有以下幾種：

（1）減少或增加了建筑物的總寬度和長(zhǎng)度，從而減少或增加了建筑物的整體面積。

（2）減少或增加了建筑物外墻體的厚度，從而減少或增加了建筑物的整體面積。

（3）在改變了房屋的使用功能以后，比如商業(yè)服務(wù)、成套住宅的使用功能變成了部分或各房屋樓層使用的設(shè)備用房，從而增大了其建筑面積。相反，如果是將將設(shè)備用房改成了成套住宅，則會(huì)減少共用的建筑面積，從而減少了各房屋的建筑面積。

（4）改變了設(shè)備用房的分?jǐn)偡秶虺叽纾瑥亩淖兞私ㄖ锏恼w面積。

（5）減少或增大幢的水平交通和垂直交通面積，則會(huì)減少或增加每個(gè)房屋的分?jǐn)偯娣e，進(jìn)而改變了各房屋建筑的整體面積。

（6）改變了房屋套內(nèi)的建筑面積，導(dǎo)致房屋建筑面積的實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)值出現(xiàn)了差錯(cuò)。比如，在圖紙中標(biāo)記的是飄窗，但是實(shí)際使用的落地窗，而在預(yù)算中飄窗是不計(jì)面積的，在實(shí)際中的落地窗卻要計(jì)入面積中；還有在圖紙中標(biāo)注的是不封閉陽(yáng)臺(tái)，但實(shí)際中卻是封閉陽(yáng)臺(tái)，而在預(yù)算中不封閉陽(yáng)臺(tái)只算一半的面積，在實(shí)際的封閉陽(yáng)臺(tái)則需要全部計(jì)算面積。諸如此類(lèi)的情況還有很多，嚴(yán)重的影響了套內(nèi)建筑面積。

4 面積測(cè)繪差異受到了測(cè)繪人員計(jì)算的影響

因?yàn)槭艿搅耸┕さ挠绊?，在?shí)際建造的過(guò)程中，墻體厚度比較于原設(shè)計(jì)厚度會(huì)有或多或少的出處。測(cè)量人員在進(jìn)行實(shí)測(cè)的時(shí)候，需要復(fù)核房屋外墻的各功能區(qū)和尺寸，最終是以實(shí)際測(cè)量的結(jié)果為準(zhǔn)，如此一來(lái)，會(huì)嚴(yán)重影響到房屋的建筑面積。如果面積誤差是由測(cè)量誤差和施工誤差引起的，則需要施工人員以圖紙為依據(jù)，嚴(yán)格的進(jìn)行施工，保證工程質(zhì)量。除此之外，作為測(cè)繪人員，也需要不斷促進(jìn)自身測(cè)量精度和作業(yè)水平的提升。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在竣工前后，預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)房產(chǎn)建筑面積時(shí)出現(xiàn)不同結(jié)果是在所難免的，不過(guò)，測(cè)繪本身要對(duì)產(chǎn)生測(cè)繪差異的原因進(jìn)行分析，如此一來(lái)，才能夠進(jìn)行針對(duì)性的預(yù)防工作，將其存在的差異度盡量減少，進(jìn)而為購(gòu)房者提供更多的經(jīng)濟(jì)保障。

[1]宋軍.竣工前后房產(chǎn)面積測(cè)繪差異原因分析[J].測(cè)繪與空間地理信息，2013,36（8）：210-211+213.

[2]趙海云，何宗宜，王曉霞，等.房產(chǎn)面積測(cè)量的系統(tǒng)性研究[J].測(cè)繪科學(xué)，2014,32（6）：63-65+38.

[3]房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范[S].GB/T 17986.1-2000.

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