文/卞文志

遏
制投資投機(jī)性購房必須及時出“重拳”

文/卞文志

據(jù)報道，從2月1日起，重慶市根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記,特作出抵押房產(chǎn)不得進(jìn)行預(yù)售、預(yù)售商品房不得用于抵押的管理規(guī)定。

新年再出“重拳”，意在堅決穩(wěn)定房市

據(jù)了解，重慶市關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售許可和在建建筑物抵押管理的規(guī)定主要涉及四個方面:

一是抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售。開發(fā)企業(yè)依法申請辦理商品房預(yù)售許可的，申請房屋及所占土地不得抵押。擬預(yù)售商品房所對應(yīng)的土地使用權(quán)已抵押的，辦理商品房預(yù)售許可前應(yīng)注銷抵押權(quán)登記，注銷抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對應(yīng)的土地面積。

二是預(yù)售商品房不得用于抵押。開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后應(yīng)按照預(yù)售許可內(nèi)容對外進(jìn)行銷售，不得將已辦理商品房預(yù)售許可的房屋用于抵押融資；金融機(jī)構(gòu)不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預(yù)售許可的房屋作為抵押物。

三是規(guī)范在建建筑物抵押登記。開發(fā)企業(yè)在申請辦理在建建筑物連同所占用土地申請在建建筑物抵押權(quán)登記的，只提交記載有國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、主債權(quán)合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測繪報告、登記申請書、申請人身份證明材料。各登記機(jī)構(gòu)不得再將取得預(yù)售許可作為抵押融資前置條件，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)也不得要求在抵押融資時提供預(yù)售許可證。

四是做好土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接工作。土地使用權(quán)已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權(quán)的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。申請人提供的登記材料除規(guī)定的材料外，還應(yīng)提交本次抵押權(quán)人知曉該抵押物已設(shè)定抵押權(quán)的書面材料。

重慶市是目前全國在2017年度再次出“重拳”嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場的省份之一。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議進(jìn)一步明確了今年中國樓市的發(fā)展方向，強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。目前，在各省區(qū)市召開的地方“兩會”上，許多省市在政府工作報告中響應(yīng)了中央的號召。此外，被列為2016年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一的“去庫存”，也被多地寫入政府工作報告。

重慶為穩(wěn)定房價“下猛藥”

值得一提的是，本次整治行動由重慶市國土房管局、央行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局和重慶市金融辦四個部門聯(lián)合執(zhí)法。去年重慶關(guān)于個人房產(chǎn)稅的行動也涉及六個市級部門。多部門聯(lián)動下，重慶對樓市的調(diào)控力度有所增大。對其中緣由，重慶房地產(chǎn)金融專家、亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪認(rèn)為：“在重慶經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的大背景下，未來重慶房價也將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢，但政府希望抑制市場炒房?！惫P者注意到，此次重慶加碼的調(diào)控政策中，對抵押房地產(chǎn)的資格、程序和金融端都作了規(guī)定。根據(jù)文件要求，“抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售”規(guī)定房企依法申辦預(yù)售證時的房屋及所占土地不得抵押，如果對應(yīng)的土地已抵押，應(yīng)先注銷抵押權(quán)登記，注銷抵押權(quán)的土地面積應(yīng)大于該建筑物對應(yīng)的土地面積。

與此同時，重慶房企應(yīng)按預(yù)售許可內(nèi)容對外銷售，不得將已預(yù)售的房屋用于抵押融資，而金融機(jī)構(gòu)也不得接受房企用已預(yù)售的房屋作為抵押物。這一舉措無疑從“錢”端抑制了房企違規(guī)進(jìn)行預(yù)售房屋抵押的行為。文件最后一條則重在規(guī)范和厘清抵押權(quán)人的權(quán)利順序，土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接中，規(guī)定土地使用權(quán)已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權(quán)的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。據(jù)此，重慶房企相關(guān)申請人提供的登記材料中，還應(yīng)包括本次抵押權(quán)人知曉該抵押物已設(shè)定抵押權(quán)的書面材料。

2016年底以來，重慶市針對當(dāng)?shù)胤績r突然異常躁動而發(fā)布了穩(wěn)定房價預(yù)期的一系列措施。在保持土地有效供給，加大購地審查力度，防止囤地、炒地，嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售備案，嚴(yán)打哄抬房價等違法行為的同時，繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點(diǎn)。從中不難看出，重慶市在預(yù)售和房產(chǎn)稅上已“下猛藥”。對此，重慶市政府相關(guān)部門的有關(guān)人士認(rèn)為：“重慶市在城市發(fā)展階段相比其他直轄市而言，速度上較為緩慢，流入人口相對偏少，流出人口較多，因而供應(yīng)和需求不成正比，房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性較低。雖然也有高價位區(qū)域，如兩江新區(qū)照母山板塊在售樓盤均價1萬元/平方米，但其他主城均價基本都處于8000元/平方米左右?！睆膬r格和供需看，重慶房價還較為正常，不會有很大波動。

此外，重慶市還針對投資投機(jī)性購房情況，發(fā)布政府令：從2017年1月14日起對無戶籍、無工作外地人新購首套及以上普通住房征收房產(chǎn)稅。這一政策一出臺，便使投資投機(jī)性購房者放棄了購房投資的計劃。

利用杠桿工具抑制投機(jī)行為，有效減少炒房

重慶市出臺的一系列遏制炒房措施的奏效再次說明，要想有效遏制炒房牟利行為，必須從根本上降低炒房投資回報，稅收杠桿無疑是其中最有效的利器。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，而回報過高則是我國炒房屢壓不絕的主要原因。從上世紀(jì)末至今，住宅不動產(chǎn)已經(jīng)被證明是最富投資價值的標(biāo)的。房價過快上漲形成的高回報，為炒房行為提供了充足動力。如果不能通過制度化安排有效降低炒房牟利的高回報，那么因房地產(chǎn)調(diào)控升級而蟄伏的炒房行為還會卷土重來。

其實(shí)，像重慶市這種采取稅收杠桿工具降低炒房回報的舉措，也是各國抑制投資投機(jī)性購房行為的普遍做法。例如：在法國購房不僅要繳納高額地皮稅，而且還要支付住房稅或空房稅，導(dǎo)致住宅不動產(chǎn)投資長期不被法國人認(rèn)可；韓國從2007年起對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅；美國不動產(chǎn)稅收占其全部財產(chǎn)稅收入的80%；2016年7月25日，加拿大不列顛哥倫比亞省宣布對外國買家額外征收15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。雖然稅收杠桿難以從根本上杜絕炒房行為，但相關(guān)城市的房價漲幅明顯收窄，這說明稅收杠桿工具在降低炒房整體回報上是具有一定效果的。

目前，我國完善房地產(chǎn)稅收制度的基礎(chǔ)條件已經(jīng)初步具備。2017年我國將基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺。隨著住房供求總量關(guān)系漸趨飽和，土地出讓收入讓位房產(chǎn)稅的可能性與日俱增。而基于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記系統(tǒng)，地方政府可完全監(jiān)控所有住宅交易流轉(zhuǎn)，做到對每筆交易精準(zhǔn)征稅。重慶市政府對非本市戶籍人員購房征收房產(chǎn)稅，勢必增加購房人持有成本。如果原有房產(chǎn)稅率仍不能抑制炒房牟利行為，那么還可通過調(diào)高房產(chǎn)稅率、差別累進(jìn)征收等稅收杠桿，大幅降低炒房回報。

應(yīng)該看到，投資投機(jī)性炒房行為不僅不利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，同時也容易導(dǎo)致金融風(fēng)險和市場風(fēng)險高度聚集，惡化區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，影響中低收入人群合理住房需求的滿足，侵蝕社會發(fā)展實(shí)業(yè)積極性。所以說，從建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制出發(fā)，利用稅收杠桿工具抑制投資投機(jī)購房行為，能有效降低炒房者回報。像重慶市這種采取稅收杠桿工具降低炒房回報，對無戶籍、無工作外地人新購首套及以上普通住房征收房產(chǎn)稅的舉措，各地若能在進(jìn)一步的試點(diǎn)中不斷摸索和總結(jié)，形成可推廣復(fù)制的經(jīng)驗，不失為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控歷史上具有重大深遠(yuǎn)意義的探索。

其實(shí)，為彰顯遏制炒房行為的決心，目前不少省市已提出了具體措施，如：合肥明確表示將合理增加居住用地和住房供應(yīng)；珠海強(qiáng)調(diào)為防止市場投機(jī)透支城市未來發(fā)展的美好前景，將綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，健全房地產(chǎn)預(yù)售監(jiān)管系統(tǒng)，建立全市樓盤信息數(shù)據(jù)庫，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。有關(guān)專家表示，防風(fēng)險集中體現(xiàn)在防范和消減金融機(jī)構(gòu)加杠桿和樓市泡沫兩大方面。中央強(qiáng)調(diào)房屋的居住屬性，弱化其投資屬性，這表明“脫虛入實(shí)、去杠桿化、去投資化”將成為2017年政策調(diào)整的主要方向。

（作者單位；山東省臨沂市園林局）