延吉市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及對(duì)策分析

(延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 吉林 延邊 133000)

延吉市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及對(duì)策分析

劉星

(延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院吉林延邊133000)

房地產(chǎn)行業(yè)與人們衣食住行的基本生活密不可分，而對(duì)于一個(gè)四線城市的延吉來說，該行業(yè)更是拉動(dòng)延吉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)不可或缺的動(dòng)力。因此，我們有必要充分了解它現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r以及目前出現(xiàn)的問題，并采用及時(shí)高效的措施來解決問題，以使其持續(xù)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。

房地產(chǎn);現(xiàn)狀;問題;措施

引言

房地產(chǎn)行業(yè)在延吉市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中雖然不是主要的發(fā)展動(dòng)力，但也很大程度為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了貢獻(xiàn)，近年來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)也不太景氣，在這種情況下，為了推動(dòng)延吉市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好發(fā)展，進(jìn)一步完善延吉市經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)，找出房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題并加以解決顯得尤為重要。

一、延吉市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及成因

(一)供給方面現(xiàn)狀

延吉市是吉林省朝鮮族自治州的首府，也是朝鮮族自治州地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流最繁華的地方。改革開放以后，延吉市城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展很快，經(jīng)濟(jì)也取得很大進(jìn)展，許多農(nóng)村人口都遷居城市，也推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

早在前幾年投資房地產(chǎn)行業(yè)使一些人獲利，接著，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的催生下，更多的人投身于該行業(yè)，也受一定金融危機(jī)的影響，從圖一可以看出，延吉市的房屋施工面積，房屋竣工面積以及房屋新開工面積2010年——2014年波動(dòng)上升，到2015年有所下降，特別是2014年房屋的施工面積、新開工面積都有了很大的進(jìn)展。

但是從房屋施工面積一方面來看，2010年施工面積為4631061萬平方米，到2014年增長(zhǎng)到 7176137萬平方米，而在2015年，一方面，從國(guó)內(nèi)大環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，投資者不會(huì)輕易將資金投入，另一方面，延吉市房產(chǎn)局為了整治市內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步維護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售許可證的管理，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案程序的監(jiān)督，使得2015年房屋施工面積下降，只有 5718771萬平方米，同時(shí)由于這一政策的管制，對(duì)房屋新開工面積也有很大影響。新開工面積減少到1334647萬平方米，增長(zhǎng)率也降為-68%。

(二)需求方面現(xiàn)狀

在消費(fèi)者購(gòu)買需求方面，2015年，由于國(guó)家調(diào)整了各地的公積金最低首付，并宣布購(gòu)買二套房產(chǎn)的房款首付由30%降至20%，使得人們對(duì)房地產(chǎn)的需求有了一定增加。

但是由于消費(fèi)者普遍存在的求廉心理，即使在一些朝鮮族本地人去韓國(guó)賺了不少外匯收入的前提下，人們還是持幣觀望，等待價(jià)格下跌。而且受消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期心理的影響，使得其對(duì)房屋價(jià)格及其敏感，再加上他們對(duì)客觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解的不夠全面，消費(fèi)者獲取的房地產(chǎn)信息欠發(fā)達(dá)，不夠完善，為了避免資金的濫用，他們不得不參照他人，追從大眾的選擇，這種相互的觀望，也造成房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)相對(duì)低迷。

二、延吉市房地產(chǎn)存在的問題

(一)房地產(chǎn)開發(fā)方面。一些房屋質(zhì)量不高，在交工以后不久就出現(xiàn)墻皮脫落，下水管道滲漏，門窗掉漆松動(dòng)等現(xiàn)象。而現(xiàn)在人們的生活水平的提高，對(duì)住房的質(zhì)量要求也在不斷提高，如果投資商建造的房產(chǎn)出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費(fèi)者當(dāng)然不會(huì)買賬，這從另一方面來說也使得房屋空置面積增加，因?yàn)檠舆呏莸姆康禺a(chǎn)情況大部分來自于延吉市的貢獻(xiàn)，從延邊州統(tǒng)計(jì)年鑒里看到，2010年到2015年，空置1——3年的房屋的面積依次為130756萬平方米、188573萬平方米、297116萬平方米、154108萬平方米以及262464萬平方米。此外，政府放寬對(duì)該行業(yè)的入行限制，致使投資者盲目生產(chǎn)，任意開發(fā)土地，造成土地資源的浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)建立方面。雖然近幾年來，延吉市陸續(xù)是從不同方面建立并完善了一些法規(guī)，比如推出預(yù)售房網(wǎng)上簽約、以及防偽合同，在具體實(shí)施過程中，為防止出現(xiàn)延長(zhǎng)期限交房、爛尾房、同一房子賣給多個(gè)買主等情況，延吉市又出臺(tái)了《延吉市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，以更加充分的保障購(gòu)房者的合法利益。但總的來說還是不夠全面。

(三)房地產(chǎn)物業(yè)管理方面。一些物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)不按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，從業(yè)人員行為粗暴，態(tài)度惡劣，不能做到以禮相待。還有一些物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接成立，為小區(qū)提供管理服務(wù)，這樣的公司在專業(yè)性上面一般要求偏低。其次，物業(yè)管理費(fèi)收取較難，這直接關(guān)系到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞，這樣很難讓業(yè)主滿意，就這樣惡性循環(huán)，物業(yè)管理工作很難開展。第三，物業(yè)費(fèi)較高，過高的物業(yè)費(fèi)無疑會(huì)給一些收入較低的家庭帶來一定的經(jīng)濟(jì)壓力。

(四)房地產(chǎn)金融方面。房地產(chǎn)金融存在一定風(fēng)險(xiǎn)，投資商初始的投入資本很大一部分都來自向銀行的借款，而老百姓購(gòu)房很多也都采用按揭貸款方式，經(jīng)過這種轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)將該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行，一旦房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)泡沫回落，銀行將會(huì)受到重創(chuàng)，許多壞賬收不回來，都會(huì)形成銀行的不良資產(chǎn)。

三、延吉市房地產(chǎn)問題的解決措施

(一)采取措施繼續(xù)促進(jìn)第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。延吉市的工業(yè)水平目前相比其他大中型城市來說還是較低，因此，大力發(fā)展工業(yè)的潛力較大。第三產(chǎn)業(yè)在延吉市一直占有重要地位，2015年，延吉市的服務(wù)業(yè)產(chǎn)出占總產(chǎn)出的42%，該市有鮮明特色的朝鮮族文化，且通過發(fā)揚(yáng)這一文化，不僅可以延續(xù)朝鮮族文化的發(fā)展，同時(shí)很大程度上能促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步，從而達(dá)到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的目的。充分發(fā)展經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展水平，加速城市化進(jìn)程，也可以增加老百姓年收入，有利于解決房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)低迷問題。

(二)延吉市政府需加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。市政府應(yīng)嚴(yán)格控制市場(chǎng)準(zhǔn)入，謹(jǐn)慎批準(zhǔn)土地使用，確保土地的合理利用，做到有效利用資源，將之前粗放式的生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型的模式。對(duì)投資企業(yè)的工程實(shí)施不定期檢查、監(jiān)工，以確保房產(chǎn)的質(zhì)量，以充分體現(xiàn)政府為老百姓辦實(shí)事的作用。切實(shí)維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，提高從事物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)，制定詳細(xì)的物業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)，不間斷的對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)于不符合要求的及時(shí)做出提醒和糾正。

(三)提高整體行業(yè)的素質(zhì)，提高行業(yè)專業(yè)水平。消費(fèi)者存在持幣觀望的狀態(tài)，還有一部分原因在于消費(fèi)者對(duì)投資商建造的住房不滿意，隨著居民生活水平的不斷提升，同樣要求更高的住房條件，如若，投資者滿足不了，為此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該提高其專業(yè)能力，建造的房屋既要滿足人們的生活需求，還要滿足人們的精神文化需求，充分達(dá)到人與環(huán)境的和諧，建造之前充分考慮小區(qū)的綠化，基礎(chǔ)設(shè)施等的建設(shè)，以及科學(xué)的解決好房屋的采光等問題。

(四)政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融行業(yè)的支持。金融行業(yè)可謂是一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)。為了降低金融行業(yè)的從業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，政府有必要加強(qiáng)相關(guān)抵押、保證、擔(dān)保等方面的法律法規(guī)建設(shè)，以增加金融企業(yè)的從業(yè)信心，更好的使經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，金融行業(yè)自身也要對(duì)可能形成不良資產(chǎn)的資金不斷進(jìn)行測(cè)控，及時(shí)采取有效措施盡可能將自己的損失降到最低。

(五)政府要加快建立健全房地產(chǎn)行業(yè)以及金融行業(yè)的法律法規(guī)體系建設(shè)。制定合理有效的法規(guī)，才能更好的為房地產(chǎn)行業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)提供有力支撐，使得房地產(chǎn)行業(yè)也可以有法可依。

延吉市對(duì)內(nèi)：加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，推動(dòng)城鎮(zhèn)化水平進(jìn)程，一定程度上會(huì)吸引一部分外來人口進(jìn)來，從而推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)。對(duì)外：延吉市在推進(jìn)延龍圖戰(zhàn)略一體化戰(zhàn)略進(jìn)程中，有著不可小覷的作用，這樣內(nèi)外相互配合，相信它一定會(huì)催動(dòng)延吉政治、經(jīng)濟(jì)、文化向可持續(xù)方向發(fā)展。

[1]劉秋雁.房地產(chǎn)投資分析[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

[2]李吉雄、玄東日，《延邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展論》，2003年6月第1版，延邊大學(xué)出版社