譚保羅

房子，對于中國人的意義是獨一無二的。它是你財富晉級的憑借，也是你富足還是匱乏的理由。至少，目前是這樣的。

在企業(yè)股權(quán)急速貶值的時代，投資房子，這依然是中國人為數(shù)不多的選擇，甚至是唯一選擇。但是，部分一線城市的房價現(xiàn)在動輒5萬起步，普通人投資房產(chǎn)的“門檻”越來越高。那么，是否還有一些“價值洼地”可以投資呢？

有人說，重慶！因為，中國有四座直轄市，重慶是房價最低的一座，這里有著最為理想的“工資房價比”，即一個月的工資比1平米的房價高，或者差得不太離譜。

另外一個更熱門原因是，很多人認(rèn)為重慶前市長黃奇帆對城市“經(jīng)營”有方，遏制了房價，讓重慶實體經(jīng)濟“健康發(fā)展”。說實話，對這種“中國式”房價邏輯，我真的覺得哭笑不得，但也找不到批駁的理由。

重慶的房子到底值不值得買？這種建議，我肯定不能隨便給。放過重慶吧！我想講另外一個和房地產(chǎn)相關(guān)的故事。

我的一位朋友在中西部某明星城市工作—這座城市自己認(rèn)為是“1.5線”城市，即比其他二線城市牛，但比北上廣深要差。但外地人一般都認(rèn)為，它不過是二線城市。

朋友在這里做房產(chǎn)銷售。有一天，他突然電話我，問我要不要房子。我問他有沒有市中心的二手房，他說可以問問，但自己主要做新房銷售，不想做二手。新房開發(fā)商給的提成高，而二手房提成太低，沒興趣做。

我問了他一個問題，你做了這么久的房產(chǎn)銷售，你做過幾單外地人（外地人來這里工作的買房需求）的單子。他說，很少，主要都是周邊縣城的人來市區(qū)買房，或者市區(qū)的人自己買房、換房和囤房。他告訴我，外地人也有，不過都是溫州等炒房團下的單子，但他資歷太淺，資源也少，所以這種超級單子輪不到他。

我馬上得出一個初步判斷，即這座城市的房子可能并不值得長線投資。在有人接盤的前提下，短期炒作還是有可能賺一筆的。因為，很少有外地人來到這座城市工作并買房，需求主要是縣城居民、農(nóng)民進城，或者本地人的投機和居住需求。那只能說明，這座城市還根本沒有積聚區(qū)域外資源的能力，它只能積聚行政區(qū)內(nèi)部資源，并不具備房價堅挺的持久力。

實際上，一座城市的房子到底值不值得買，唯一重要的指標(biāo)只有一個，即人口流入的現(xiàn)狀以及趨勢。特別是，白領(lǐng)就業(yè)機會的創(chuàng)造導(dǎo)致高學(xué)歷人群的流入，這是判斷一座城市房子值不值得買的理由。

不過，在一些城市，由于某些非市場化的原因，在一定時期之內(nèi)會得到來自中央政府在財政上的“轉(zhuǎn)移支付”或稅收優(yōu)惠。在金融領(lǐng)域，則會得到銀行系統(tǒng)大量的貸款—貸款在某種意義上也是一種“類轉(zhuǎn)移支付”。一方面，它是從中央政府控制的銀行系統(tǒng)貸出；另一方面，通過不斷的“借新還舊”，其實也等于“不用還”。

因此，這一類城市可能會出現(xiàn)一種有悖于市場邏輯的繁榮。但這種繁榮，可能難以持續(xù)。當(dāng)然，如果這樣的城市利用各種“天時、地利、人和”，營造優(yōu)良的營商環(huán)境，比如控制地租成本、提高政府行政透明度、改善物流系統(tǒng)等。那么，對沿海一線城市實現(xiàn)特定領(lǐng)域的趕超，還是有機會的。

朋友所在的這座城市，就是這樣一座特殊的城市。他告訴我，最近房子不是很好賣。先是投資者觀望，現(xiàn)在連剛需者也開始觀望了，這讓中介比較痛苦。他還說，老板給同事們下了最后通牒，如果春節(jié)前沒有完成業(yè)績。過完年，就不要回來上班了。