陳燕　廖烈誼

摘要：物業(yè)專項維修資金管理工作業(yè)務量逐漸增大，手工作業(yè)已難以滿足日常管理工作的要求。文章通過設計城市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)實現城市物業(yè)專項維修資金管理，包括房屋基礎數據管理、資金交存管理、資金使用管理等主要業(yè)務。系統(tǒng)采用B/S架構設計Java作為系統(tǒng)開發(fā)的工具語言，基于Spring MVC框架進行設計開發(fā)，數據庫為Oracle 11g Database。系統(tǒng)投入使用后，提升了物業(yè)專項維修資金管理工作的工作效率、規(guī)范化程度、透明化程度、信息化水平和總體管理水平。

關鍵詞：物業(yè)；專項維修；資金管理；B/S設計架構；Spring MVC框架

隨著房地產市場的快速發(fā)展，城市新建房屋的物業(yè)維修問題以及資金籌集、繳存、管理、使用和監(jiān)督工作等問題成為廣大房屋所有者和政府房地產管理部門所關心的重要問題。本文將采用Java語言作為系統(tǒng)開發(fā)的工具語言，基于Spring MVC框架，采用B/S架構對維修資金管理系統(tǒng)進行設計開發(fā)。數據庫則使用Oracle數據庫進行設計。

1.物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)設計

1.1系統(tǒng)總體設計

系統(tǒng)的所有業(yè)務活動都圍繞著資金的歸集和使用這條主線進行設計，其中，基礎數據指的是物業(yè)小區(qū)以及樓棟、房屋等物理對象，以上可以簡單表述為“樓盤表”，系統(tǒng)中每筆交存及支付業(yè)務均附著在樓盤表之上；資金交存管理模塊則作為樓盤表出現后，第一筆維修資金交存的目的；資金使用管理模塊則對物業(yè)維修所產生的費用及資金的使用進行管理；財務核算則對資金的流入流出進行詳細記錄以及負責相關財務報表的生成。

1.2各子系統(tǒng)設計

城市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)初期建設由4個子系統(tǒng)組成：（1）基礎數據子系統(tǒng)。該子系統(tǒng)實現維修資金管理相關數據的維護；（2）資金交存子系統(tǒng)。該子系統(tǒng)實現維修資金的交存管理；（3）資金使用子系統(tǒng)。該子系統(tǒng)實現維修資金的使用管理；（4）財務核算子系統(tǒng)。該子系統(tǒng)實現維修資金記賬、票據打印和財務憑證發(fā)送等功能。

2.開發(fā)語言和系統(tǒng)框架

整個系統(tǒng)的設計、實現、測試和部署實踐均基于現代軟件開發(fā)技術、流程和數據庫技術。系統(tǒng)使用B/S架構設計，采用Java語言作為系統(tǒng)開發(fā)的工具語言，基于Spring MVC框架進行設計開發(fā)，控制器負責提供業(yè)務邏輯操作和數據獲取，視圖負責數據展示，模型負責封裝數據訪問。系統(tǒng)運行于TomcatWeb服務器上，數據庫管理系統(tǒng)為Oracle 11gDatabase，應用服務器操作系統(tǒng)為Linux。

2.1系統(tǒng)數據庫設計

本系統(tǒng)采用Oracle 11g Database數據庫管理系。首先根據系統(tǒng)需求分析部分，收集系統(tǒng)需要的數據信息，建立數據庫實體關系模型。本文使用實體關系模型圖對系統(tǒng)做出詳細設計，如圖2所示。

2.2基礎數據子系統(tǒng)的設計

基礎數據管理即為“樓盤表”的管理，樓盤表一般由小區(qū)、樓棟、房屋組成，所以樓盤表的管理也是由“物業(yè)小區(qū)管理”“自然幢管理”“房屋管理”等子模塊組成，也需要記錄業(yè)主信息，但業(yè)主信息僅限于房屋的一般屬性，因為資金不會隨著業(yè)主的更換而改變。

基礎數據管理中包括4個子模塊，具體如下：（1）物業(yè)小區(qū)管理模塊：實現對物業(yè)小區(qū)的添加、修改、刪除以及查詢操作；（2）自然幢管理模塊：在物業(yè)小區(qū)的基礎上實現對小區(qū)內的自然幢（樓棟）進行添加、修改、刪除、查詢操作；（3）房屋管理模塊：實現對物業(yè)小區(qū)樓棟中的房屋進行添加、修改、刪除以及查詢操作；（4）業(yè)主信息管理模塊：實現業(yè)主信息的添加、修改、刪除及查詢的操作。

2.3資金交存子系統(tǒng)的設計

資金交存管理是系統(tǒng)的核心功能模塊，主要實現業(yè)務受理、業(yè)務信息確認、業(yè)務材料初審、業(yè)務審批和統(tǒng)計查詢功能。交存子系統(tǒng)在基礎數據子系統(tǒng)中查詢并提取需要交存的小區(qū)信息（如該子系統(tǒng)中沒有小區(qū)信息，則需要在該子系統(tǒng)中新建小區(qū)信息），在對應該樓棟基礎信息導入房屋表并能按單元或者層進行排序（或點擊提取樓盤表信息），導入成功后成功后在系統(tǒng)點擊確認，該筆業(yè)務所有樓棟信息都確認完成后，提交初審。

在預交存子系統(tǒng)中設置初審、審批功能，初審、審批人員點擊該功能后，系統(tǒng)頁面顯示需要審核的業(yè)務，該業(yè)務按受理編號自動排序，己審批完成的業(yè)務不在審核頁面顯示，點擊需要審核的業(yè)務后，頁面展示為《核算表》，審核意見可以系統(tǒng)內設，也可以由操作人員自行修改，初審人在初審頁面可以直觀地看到該筆業(yè)務的詳細完成過程，審批人員除了能看到業(yè)務的詳細完成過程外還能看到初審人的審批信息。

2.4資金使用子系統(tǒng)的設計

資金使用管理模塊主要實現資金使用功能，包括：預支申請、資金分攤、資金結算等。

工作人員根據項目維修合同內容在使用模塊中通過基礎數據模塊查找本次需要維修的小區(qū)基礎數據，數據驗證合法后，根據維修對象設定分攤范圍，分攤范圍設定成功后系統(tǒng)自動統(tǒng)計分攤范圍維修資金余額并打印或導出分攤范圍的業(yè)主分攤明細表。

辦理結算業(yè)務時，從維修資金使用模塊中的結算模塊查找需要辦理結算的項目信息，并辦理結算業(yè)務，已辦結的業(yè)務信息不在預支和結算列表中顯示，同時要求系統(tǒng)對一個維修項目可以有多個維修單位及多個維修單位賬戶信息。業(yè)務辦理完成后把紙質材料掃描進系統(tǒng)，上傳成功后點擊提交初審。

2.5財務核算子系統(tǒng)的設計

財務核算功能模塊由“財務記賬”“財務憑證發(fā)送”“票據打印”3個子模塊組成，承載財務的一般操作。

（1）財務記賬模塊：實現財務資金流入流出明細賬的記錄，資金的流入流出與業(yè)務辦理后產生的收入或支付的資金相對應。

（2）財務憑證發(fā)送模塊：該模塊實現與銀行進行雙向通信的功能，可以向銀行發(fā)送撥付指令，也可以處理銀行送回的回執(zhí)數據，并回寫到銀行指令記錄。

（3）票據打印模塊：該模塊實現財務常用制式票據的數據調取及打印輸出功能。

3.結語

本文設計了一套物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)基本能夠覆蓋城市物業(yè)專項維修資金管理所有主要業(yè)務，包括房屋基礎數據管理、資金交存管理、資金使用管理等，以及圍繞著物業(yè)專項維修資金管理業(yè)務從業(yè)務申請受理、業(yè)務辦理、業(yè)務審核、業(yè)務辦結的規(guī)范化作業(yè)流程。本系統(tǒng)提升了物業(yè)專項維修資金管理工作的工作效率、規(guī)范化程度、透明化程度信息化水平和總體管理水平。