摘 要：2007年美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機，暴露了中國商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管不到位的問題，由此逐步增大了中國商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險性。在我國經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展和購房需求不斷上升的情況下，商業(yè)地產(chǎn)價格由原來的上升狀況，變成了既有上升又有回落的狀況，這可能引發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險突然爆發(fā)。既然如此，反思美國次貸危機成因和吸取其教訓(xùn)，并在了解清楚中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場特征的前提下，對商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管認真剖析，也就能夠?qū)ふ页鰬?yīng)對金融風(fēng)險的有效方案。

關(guān)鍵詞：后危機時代；商業(yè)地產(chǎn)抵押；金融監(jiān)管；改革；創(chuàng)新

回想九年前美國次貸危機引起的全球金融危機，其波及范圍廣，影響程度大，中國也拿出了相應(yīng)的應(yīng)對之策，主要是劃撥了5萬億資金用于刺激實體經(jīng)濟發(fā)展。出人意料的是，最終絕大部分資金還是通過各種渠道進入了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，其影響就是將中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)泡沫不斷吹大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險不斷積累，加快危機到來。實際上中國消費者對于房產(chǎn)的需求量逐步上升，國人對商業(yè)地產(chǎn)有著驚人的自住和投資需求，一定程度上解救了中國經(jīng)濟危機。后危機時代下，消費者需求變得日益多樣化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)若不能滿足多樣化需求將進入泡沫膨脹階段。只要泡沫被打碎了，中國商業(yè)地產(chǎn)金融危機將不可避免。因此，我國需從美國次貸危機源頭上找原因，對當前中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場進行反思總結(jié)，吸取教訓(xùn)，尋找商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管上的有益對策。

一、將我國當前商業(yè)地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機發(fā)生前的市場進行對比

1.松散的貨幣政策和經(jīng)濟發(fā)展壓力

中國的“三駕馬車”--投資、消費和出口初步形成于1998年，這直接影響了我國經(jīng)濟的巨大發(fā)展和變化，落后的中國經(jīng)濟從此上升為世界第二大經(jīng)濟體，中國也成為世界第一大出口國。鐵路、公路和基礎(chǔ)建設(shè)起到非常有效的帶頭作用，并且中國在加入WTO組織后出口經(jīng)濟受益良多。不過由于中國貨幣生產(chǎn)過剩加之超發(fā)，并且人民群眾重儲蓄輕消費，使得國民多樣化消費水平低下。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)重點消費落在了商業(yè)地產(chǎn)上。其實改革開放之后，人民群眾都受益于經(jīng)濟發(fā)展，只不過中國人一直認為房子才象征財富，商業(yè)地產(chǎn)才是經(jīng)濟發(fā)展的最大成果，于是多數(shù)人就花費所有的積蓄只為買房子。這其中包括富人和窮人，他們無論是在城市里還是在鄉(xiāng)村里，生活和工作的重點就是買一套房子或幾套房子。中國當前過于寬松的貨幣政策和經(jīng)濟發(fā)展的壓力，引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺失以及商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險的加速來臨，最糟糕的結(jié)果是可能擾亂民心。

2.商業(yè)地產(chǎn)抵押是信托、銀行等金融機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

一直以來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)抵押都是銀行及其他金融機構(gòu)單位最為看重的業(yè)務(wù)之一。在中國的金融領(lǐng)域當中，涉房貸款和涉房信托比重一直較高，并且，具有良好信用的一些小型企業(yè)的抵押物主要也是房產(chǎn)和地產(chǎn)。中國的信用體系仍然處于緩慢建設(shè)當中，雖然現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融尤其是P2P快速發(fā)展促使信用體系逐漸完善中，但中國的信用問題也并不是全靠一塊互聯(lián)網(wǎng)金融就能全部打造完成。如此說來，最為穩(wěn)定的金融形式還是商業(yè)地產(chǎn)抵押或涉房金融。

二、中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場的特征

1.中國商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域存在的道德問題和風(fēng)險

在當前中國商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域，發(fā)生的道德問題和風(fēng)險主要有兩方面的原因：第一，銀行工作人員自身品質(zhì)不過關(guān)、態(tài)度不端正，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)此類銀行人員與貸款人私下勾結(jié)，采取不當手段增加抵押商業(yè)地產(chǎn)價值，從而騙取更高的貸款金額；第二，商業(yè)地產(chǎn)評估機構(gòu)給抵押商業(yè)地產(chǎn)的評估機制仍不完善。商業(yè)地產(chǎn)評估機構(gòu)是銀行與貸款人之間的中介機構(gòu)，其有效真實的評估報告能夠提高抵押貸款效率和降低銀行信貸風(fēng)險。然而，目前商業(yè)地產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量較多但經(jīng)營時間都不長，因此相關(guān)機制有待進一步完善。

2.與商業(yè)地產(chǎn)貸款密切相關(guān)的個人信用風(fēng)險

縱使美國歷經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)次貸危機，但其成熟、完善的個人信用評估機制還能緩解經(jīng)濟危機。相較而言，中國的個人信用評估機制仍處于起步階段。例如，只要借款人工作地為其提供不真實的收入證明，借款人就能從銀行得到更多的貸款額度，而那些信用低、收入低的借款人獲得貸款后，如果房價、地價下滑，就演變?yōu)殂y行違規(guī)操作提供貸款。如此，中國在現(xiàn)行不完善的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的個人信用風(fēng)險機制下，極其容易陷入比美國次貸危機更糟糕的境地。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管特點

1.平衡是中國商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的關(guān)鍵手段

中國的商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管體系是由住房保障部、城鄉(xiāng)建設(shè)部和“一行三會”構(gòu)成的，還未形成成熟且獨立運作的專門金融監(jiān)管機構(gòu)。上述分散的監(jiān)管單位缺乏獨立性，基本上全部順從中央政府下達的命令，中央政府改變短期經(jīng)濟目標則監(jiān)管目標也隨之改變。近幾個月，因利率刺激和經(jīng)濟數(shù)據(jù)影響，中國經(jīng)濟增速放緩?，F(xiàn)任中國中央領(lǐng)導(dǎo)，清晰地明確了不再使用資金刺激的老辦法--中國不能在經(jīng)濟總量僅美國一半的情況下繼續(xù)增發(fā)超越美國貨幣發(fā)行量的人民幣，否則將促使經(jīng)濟泡沫膨脹不可收拾直至破滅。于是，中央政府頂著巨大的經(jīng)濟壓力籌劃了新的方法，那就是實行金融創(chuàng)新來推動經(jīng)濟進步。因此，商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管需要做到平衡，如走鋼絲一般不偏不倚不能晃動，穩(wěn)扎穩(wěn)打才能持續(xù)實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標。

2.中國地方政府是商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管不可或缺的角色

中國地方政府像莊家一樣坐擁一方、管轄大小事務(wù)，其中也包括土地一級市場，成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的收獲方并取得了商業(yè)地產(chǎn)的各種稅收。自94年分稅改革中央政府和地方政府劃分了事權(quán)和財權(quán)，由此地方政府變成事權(quán)和財權(quán)一大一小。于是，地方政府為了增加財務(wù)收入把目標鎖定了商業(yè)地產(chǎn)，成了其稅收的受益者，并且將大部分商業(yè)地產(chǎn)稅收收入用于償還貸款。那么，如果商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅，地方政府失去賴以發(fā)展的財源甚至將面臨破產(chǎn)的可能。因此，即使地方政府不是商業(yè)地產(chǎn)金融的直接監(jiān)管部門，也要發(fā)揮其對商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管實踐上的導(dǎo)向作用，更何況商業(yè)地產(chǎn)金融的好壞關(guān)乎地方政府收入。所以說，中國地方政府是商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管不可或缺的角色。

四、完善中國商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的幾點意見

首先要注重吸收國外成功經(jīng)驗和反思失敗教訓(xùn)，結(jié)合我國基本國情，完善商業(yè)地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)及組織形式，對商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管實行改革創(chuàng)新，將商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的具體方針和措施落實到位，明確全新的監(jiān)管目標、評估標準、方式及理念，在進行具體的商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管時注意靈活機動、全面有效性，維護其機制的穩(wěn)定性，確保其穩(wěn)定發(fā)展。

其二，全面性和系統(tǒng)性才是健全中國商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的重點要求，需要國家統(tǒng)一制定商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險管理原則，并保持對商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)關(guān)注，準備風(fēng)險防范措施以應(yīng)對不一樣的風(fēng)險。

第三，全方位努力打造商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管機制的框架，中央政府需建立與監(jiān)管機構(gòu)的有效溝通和交流，把握商業(yè)地產(chǎn)消息的更新變動狀況，這樣才能有效保障商業(yè)地產(chǎn)金融機構(gòu)在管理上和內(nèi)部控制上的完善措施，并能實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的改革創(chuàng)新與市場的變化腳步一致。

最后，中央和地方政府聯(lián)合分制管理，采取綜合措施，防止商業(yè)地產(chǎn)價格過快或過高上漲，房價漲幅穩(wěn)定有利于降低商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的難度。另外，在商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管部門到位的前提下，監(jiān)管部門應(yīng)做好商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險提示和檢查工作，從源頭做起，提高監(jiān)管部門在風(fēng)險管控方面的前瞻性和有效性。

五、結(jié)束語

在中國經(jīng)濟持續(xù)中高速增長的過程中，城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求刺激了城市住房需求不斷增長，因此政府不斷拆除老式舊房或改建舊房，這也成了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展機會。不過，一切商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有利因素，都需要商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管機制繼續(xù)完善，樹立方向正確的商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管目標并真正落實監(jiān)管措施，才能在后危機時代下，維持中國商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的繁榮盛況，防范金融風(fēng)險。

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作者簡介：洪怡佳（1983- ），女，漢，浙江杭州，助教，碩士研究生，嘉興學(xué)院，研究方向：金融學(xué)