趙英

摘 要：土地增值稅清算工作是房地產(chǎn)公司企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)管理、預(yù)防經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重要管控手段，也為新房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，確保房地產(chǎn)公司獲得經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。此外，土地增值稅清算也是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控手段與策略，對(duì)于調(diào)節(jié)規(guī)范市場(chǎng)秩序，維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)穩(wěn)定具有非常重要的作用。下文中，筆者將從土地增值稅清算的工作經(jīng)驗(yàn)入手分析與總結(jié)，探究現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司土地增值稅清算工作中存在的弊端與不足，并提出具體的應(yīng)對(duì)方法與策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司企業(yè) 土地增值稅清算 管理策略

房地產(chǎn)公司的土地增值稅清算工作具有實(shí)施財(cái)務(wù)管理、預(yù)防經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，為新項(xiàng)目提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，確保經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的核心管控作用。但從國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)與管理情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)公司預(yù)算管控不清、對(duì)國(guó)家與地方的稅收法律法規(guī)和相關(guān)政策掌握不足、理解不到位，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司稅務(wù)申報(bào)錯(cuò)誤、漏項(xiàng)，應(yīng)納稅額計(jì)算不當(dāng)，納稅工作管理混亂等問題，從而影響了房地產(chǎn)公司正常工作與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。

一、現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司土地增值稅清算的弊端與不足

一是，虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量，成本核實(shí)難。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實(shí)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。問題突出表現(xiàn)為：一是開發(fā)商移花接木。為了把不好入賬的“灰色支出”（如公關(guān)費(fèi)、招待費(fèi)等）做實(shí)，采取虛構(gòu)工程項(xiàng)目（大多為零星工程和配套設(shè)施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務(wù)機(jī)關(guān)套開建筑發(fā)票的方法予以轉(zhuǎn)入。二是開發(fā)商和施工方相互勾結(jié)，采取虛假招投標(biāo)或簽訂補(bǔ)充合同等方式虛構(gòu)工程項(xiàng)目、虛增業(yè)務(wù)量增加開發(fā)成本。由于稅務(wù)檢查人員對(duì)工程施工圖紙、工程概算等知識(shí)匱乏，房地產(chǎn)項(xiàng)目零星工程、輔助和配套設(shè)施工程眾多，加之部分開發(fā)商與施工方屬關(guān)聯(lián)企業(yè)，使檢查人員調(diào)查取證具有較大難度。例如某開發(fā)商虛構(gòu)地下管網(wǎng)的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業(yè)施工合同、建筑發(fā)票、工程決算書均完備情況下，稅務(wù)人員很難分辨出該項(xiàng)工程項(xiàng)目的真假。

二是，虛開發(fā)票，調(diào)查取證難。在包工不包料施工方式下，部分開發(fā)商存在虛開發(fā)票、接受他人虛開發(fā)票和假發(fā)票等違法行為。其共同特點(diǎn)是：舍近求遠(yuǎn)，去外省市購(gòu)買沙石、水泥等建材；絕大多數(shù)采取現(xiàn)金交易；發(fā)票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規(guī)企業(yè)或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。有些企業(yè)為防止稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票不準(zhǔn)予成本列支，還借用他人名義“主動(dòng)”到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票，企圖掩蓋虛假購(gòu)銷業(yè)務(wù)。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票的規(guī)定，申請(qǐng)代開發(fā)票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務(wù)服務(wù)方）對(duì)所購(gòu)物品品名（或勞務(wù)服務(wù)項(xiàng)目）、單價(jià)、金額等出具的書面確認(rèn)證明即可，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是否發(fā)生根本無法確定，對(duì)其中屬惡意虛開或善意取得的假發(fā)票，也無法辨別。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)一律按照187號(hào)文第四條第一款“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”處理，對(duì)企業(yè)顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準(zhǔn)予企業(yè)計(jì)入開發(fā)成本，無疑助長(zhǎng)了購(gòu)銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)公司土地增值稅清算的優(yōu)化策略與管控要點(diǎn)

一是，注意所得稅計(jì)算與土地增值稅計(jì)算的差異性。在房地產(chǎn)所得稅計(jì)算過程中，除了經(jīng)營(yíng)收益、投入成本、相關(guān)支出與費(fèi)用，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)合理性、配比性、相關(guān)性原則，將不符合上述原則的費(fèi)用、成本和收益從應(yīng)納稅所得額中減免、扣除。在土地增值稅計(jì)算過程中，則僅僅需要統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷收益，但不包括房地產(chǎn)因租賃、孳息所獲得的收益，所以與房地產(chǎn)租賃、孳息有關(guān)的費(fèi)用，也不能夠予以減免、扣除；對(duì)于其他費(fèi)用，則能夠納入減免稅額、抵免稅額中，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家稅收有關(guān)法律與政策，進(jìn)行核對(duì)與確認(rèn)。房地產(chǎn)公司的土地增值稅清算管控工作，需要與房地產(chǎn)銷售盈利、成本、相關(guān)費(fèi)用計(jì)算等環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，一方面注意銷售數(shù)額、成本費(fèi)用金額對(duì)于土地增值稅計(jì)算的影響，從而通過費(fèi)用與成本控制，做好土地增值稅管控；并且在土地增值稅計(jì)算過程中，遵循真實(shí)、客觀原則。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中所產(chǎn)生的利息費(fèi)用支出，如果該利息產(chǎn)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工完畢之前，則可以作為生產(chǎn)成本中的一項(xiàng)，從應(yīng)納稅所得額中扣除；如果該利息產(chǎn)生于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工完畢之后，則不可以作為生產(chǎn)成本中的一項(xiàng)予以扣除。

二是，要將房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用與間接成本區(qū)別計(jì)算?，F(xiàn)實(shí)情況中，很多房地產(chǎn)公司在土地增值稅清算過程中，將房地產(chǎn)成本費(fèi)用與間接成本，二者混為一談——一方面可能是由于部分財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理工作者的專業(yè)能力不足、工作經(jīng)驗(yàn)有限；另一方面，也不排除部分稅務(wù)管理人員的故意所為。尤其應(yīng)當(dāng)引起注意的是，部分稅務(wù)管理人員錯(cuò)誤地將房地產(chǎn)開發(fā)成本中因管理所產(chǎn)生的費(fèi)用支出，當(dāng)成了間接成本。

三是，清晰界定房產(chǎn)營(yíng)銷類型，準(zhǔn)確核算房產(chǎn)營(yíng)銷收入。從我國(guó)目前的房地產(chǎn)營(yíng)銷類型來看，主要包括三種：一是分期按揭，二是一次性全額付款，三是首付款和后期按揭，第三種方式也是國(guó)內(nèi)最常見的房產(chǎn)交易付款類型。應(yīng)當(dāng)注意的是，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目采用了預(yù)售的營(yíng)銷方式，該預(yù)售房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)列入土地增值稅清算項(xiàng)目中，不得以此為借口延遲繳納稅款。作為土地增值稅收繳部門，應(yīng)當(dāng)將銷售房源與房地產(chǎn)納稅人其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售價(jià)格實(shí)施對(duì)比，防止轉(zhuǎn)移收入的偷稅、避稅行為。在統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)界定合同付款時(shí)間、按揭付款時(shí)間、現(xiàn)金付款時(shí)間等具體交易時(shí)間，從而確定并計(jì)算房產(chǎn)營(yíng)銷收入。

四是，計(jì)算房地產(chǎn)營(yíng)銷收入過程中，要以會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告為參考。將往年中的房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)報(bào)告作為參考數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷成本、支出費(fèi)用做出核算，查明房產(chǎn)項(xiàng)目的具體銷售金額，列明各項(xiàng)費(fèi)用與支出的金額、明細(xì)，并備案、存檔。

五是，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中土地增值稅的科學(xué)計(jì)算。受到土地增值稅政策的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司在計(jì)算土地增值稅的過程中，收到專業(yè)能力、職業(yè)素養(yǎng)的限制，部分房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理人員故意增加房地產(chǎn)營(yíng)銷成本、費(fèi)用與支出，變相偷稅，給房地產(chǎn)公司造成了承擔(dān)巨額罰款、名譽(yù)信用喪失的不利影響。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)從下述幾個(gè)方面做好土地增值稅的管理與籌劃工作：一是，列明房地產(chǎn)公司的銷售成本、費(fèi)用項(xiàng)目與明細(xì)，增強(qiáng)土地增值稅計(jì)算的準(zhǔn)確性；二是，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的合同檔案管理；三是，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的外包管理，做出成本預(yù)算并列明清單，對(duì)外部項(xiàng)目中的各種費(fèi)用與支出，進(jìn)行及時(shí)、全過程的監(jiān)督、跟蹤、結(jié)算審核；三是，清晰界定房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售過程中各項(xiàng)支出與費(fèi)用的預(yù)算范圍，比較預(yù)算數(shù)值，分析房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中是否存在虛假的成本和費(fèi)用；最后，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目正常銷售、預(yù)售的款項(xiàng)分類統(tǒng)計(jì)與核算，避免遺漏預(yù)售房產(chǎn)的土地增值稅額計(jì)算。

綜上所述，作為房地產(chǎn)公司企業(yè)的稅務(wù)管理人員，應(yīng)當(dāng)從思想上重視土地增值稅清算工作，不斷提升個(gè)人的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力，為房地產(chǎn)公司稅務(wù)工作的順利進(jìn)行提供助力，推動(dòng)房地產(chǎn)公司健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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