史友興

住房是人們生活最基本的需求和生存條件之一， 在人們的日常生活中起著極其重要的作用。隨著城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，在城市擁有一處自己的居所成為許多人的夢(mèng)想。市場(chǎng)需求催生了房地產(chǎn)熱，商品房買(mǎi)賣(mài)逐漸演化為一種大眾消費(fèi)現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，有關(guān)這方面的法律規(guī)定還較為籠統(tǒng)，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)也較為混亂，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛急劇上升，成為社會(huì)投訴熱點(diǎn)和關(guān)注焦點(diǎn)。

買(mǎi)套房子，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是人生中一項(xiàng)最大的消費(fèi)，所以買(mǎi)房無(wú)小事。當(dāng)你準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套住房時(shí)，有必要對(duì)商品房交易的亂象有所了解，盡量避開(kāi)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的“雷區(qū)”，在合法權(quán)益遭受侵害或遇到糾紛時(shí)，也能夠依法維權(quán)。

從本期開(kāi)始，本刊將帶你一同分析和鑒別房屋買(mǎi)賣(mài)中的一些雷區(qū)。

逾期交房司空見(jiàn)慣 異常天氣常為借口

建筑工程，周期長(zhǎng)，在建筑施工期間，難免會(huì)遭遇異常天氣，甚至?xí)庥鰫毫犹鞖?，?duì)工程的建設(shè)多多少少會(huì)產(chǎn)生影響，這往往會(huì)成為開(kāi)發(fā)商逾期交房的借口，逾期交房糾紛成為商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的重災(zāi)區(qū)。

廣東惠州市民鄒學(xué)龍看中一套住房，與該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商惠州市某房屋開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)惠州公司）簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以總價(jià)500萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)了下來(lái)。合同約定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2012年12月30日前，將房屋交付買(mǎi)受人使用；如果遭遇異常天氣、異常地質(zhì)狀況等而導(dǎo)致工期延誤的，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期。出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，逾期不超過(guò)180日，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的20%向買(mǎi)受人支付違約金，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。

2013年5月26日，鄒學(xué)龍所購(gòu)商品房所在工程取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。2013年6月12日，惠州公司通過(guò)特快專(zhuān)遞郵件形式向鄒學(xué)龍發(fā)出《商品房交付使用通知書(shū)》，通知鄒學(xué)龍于2013年6月14日至2013年6月15日辦理收樓手續(xù)，該郵件于2013年6月13日投遞并簽收。

2013年6月底，鄒學(xué)龍到所購(gòu)買(mǎi)的商品房施工現(xiàn)場(chǎng)查看，發(fā)現(xiàn)房屋、共有部分及相關(guān)設(shè)施仍未完工、未驗(yàn)收，根本無(wú)法交付使用，遂以其已履行合同約定的付款義務(wù)，惠州公司逾期交房已經(jīng)超過(guò)180天，其有權(quán)利按照合同的約定要求惠州公司繼續(xù)履行合同并支付約定的違約金為由，向法院提起訴訟，要求惠州公司繼續(xù)履行合同并支付違約金36萬(wàn)元。

惠州公司提出，首先，其公司已于2013年6月10日向鄒學(xué)龍發(fā)出房屋交付使用通知書(shū)，要求鄒學(xué)龍于2013年6月14日至15日前來(lái)辦理入伙手續(xù)，即本公司已履行完交付義務(wù)，故逾期天數(shù)實(shí)際為162天。其次，開(kāi)發(fā)過(guò)程中頻繁遭遇異常天氣，按照合同約定可以相應(yīng)延期交樓，應(yīng)免除惠州公司延期期間的責(zé)任。依據(jù)惠州市氣象臺(tái)提供的天氣證明，從2010年1月到2012年12月30日，惠州市內(nèi)異常天氣頻繁發(fā)生，多達(dá)121天，按照合同約定，惠州公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中受異常天氣影響，可以據(jù)實(shí)予以延期交房。

廣東，位于我國(guó)熱帶氣旋（即風(fēng)力7級(jí)以上）多發(fā)地查明，2011年8月17日至2012年12月30日，影響惠州的熱帶氣旋就有19天，24小時(shí)內(nèi)降雨達(dá)到50mm以上有2天。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依照合同約定，惠州公司應(yīng)于2012年12月30日將符合合同約定的商品房交付鄒學(xué)龍，遇到異常天氣可延期。因案涉商品房在合同簽訂之日2011年8月17日至約定的交付時(shí)間2012年12月30日期間遇到異常天氣影響共21天，故法院認(rèn)定案涉商品房交付時(shí)間可順延21天即交付時(shí)間為2013年1月20日止。案涉工程于2013年5月26日取得《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，可視為商品房已具備交付條件，惠州公司通知鄒學(xué)龍于2013年6月14日至15日辦理收樓手續(xù)，鄒學(xué)龍未在房屋交付使用通知書(shū)中規(guī)定的辦理商品房交付手續(xù)之日起七日內(nèi)辦理收樓手續(xù)，可視為案涉商品房交付時(shí)間為2013年6月14日，故惠州公司逾期交付案涉商品房時(shí)間為144天，逾期未超過(guò)180日，應(yīng)按已付房?jī)r(jià)款500萬(wàn)元按日萬(wàn)分之二支付違約金14.4萬(wàn)元給鄒學(xué)龍?；葜莨局鲝?jiān)撨`約金還具有酌情予以降低情形，理由不充分，法院不予支持。

判決后，惠州公司不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，惠州公司的上訴沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持，駁回上訴，維持原判。

異常自然現(xiàn)象，是開(kāi)發(fā)商延期交付的最常用借口。誠(chéng)然，暴風(fēng)雪、大雨、洪水、臺(tái)風(fēng)等異常自然現(xiàn)象，往往會(huì)導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行。但異常自然現(xiàn)象能否成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由，應(yīng)根據(jù)合同從三個(gè)方面認(rèn)定：第一，開(kāi)發(fā)商是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，如果該自然現(xiàn)象是本地區(qū)通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能成為開(kāi)發(fā)商免責(zé)的事由，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商應(yīng)根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見(jiàn)，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是自然現(xiàn)象確屬異常天氣，可成為開(kāi)發(fā)商的免責(zé)事由。第二，開(kāi)發(fā)商是否能夠解決因異常天氣而導(dǎo)致的工程問(wèn)題；第三，該自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。本案中，法院只將熱帶氣旋（即風(fēng)力7級(jí)以上）以上的強(qiáng)風(fēng)，或24小時(shí)內(nèi)降雨達(dá)到50mm的暴雨天氣，認(rèn)定為確屬異常天氣予以扣減，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的其他一般性的異常天氣，因不符合上述三個(gè)條件，法院不予扣減。

需要特別提醒的是，我國(guó)除東南沿海城市惡劣天氣活動(dòng)比較頻繁外，其他地方通常只是一般性的異常天氣，這些一般性的異常天氣并不能成為開(kāi)發(fā)商延期交房的借口。