陳巧慧

【摘 要】當(dāng)前，我國對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，主要的手段之一就是土地增值稅。要配合國家出臺的調(diào)控政策，就需要各房地產(chǎn)企業(yè)完善其土地增值稅清算管理的手段，并且最終要做到最好。要在清算不正規(guī)項(xiàng)目的同時，不影響到房地產(chǎn)企業(yè)投資的方向，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的核算管理水平，是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；核算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是該產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的稅務(wù)種類，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算進(jìn)行合理的制度化管理，可以盡力讓房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化，但納稅成本卻最小化，這不僅僅可以推動房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平，更可以推動整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其更能適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場競爭。同時，稅務(wù)機(jī)構(gòu)也可以提高其工作效率，更好地為國家服務(wù)。

二、房地產(chǎn)土地增值稅管理研究

土地增值稅極容易被制度和國家宏觀政策影響，為此相關(guān)單位機(jī)構(gòu)做出了一系列要求，比如要求房地產(chǎn)企業(yè)明確房地產(chǎn)開發(fā)前征稅范圍，對項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用支出作出明確的規(guī)劃管理等，以此為房地產(chǎn)土地增值稅管理的有效進(jìn)行打好基礎(chǔ)。

而房地產(chǎn)土地增值稅管理在房地產(chǎn)建設(shè)各個環(huán)節(jié)中對于征稅范圍及項(xiàng)目有不同的規(guī)定。比如建設(shè)之前對土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均不會征收稅務(wù)，建設(shè)進(jìn)程中不符合規(guī)定的環(huán)節(jié)及項(xiàng)目也不能逃避稅收，在建設(shè)后期，更是要對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行針對性管理等，這一系列的明文規(guī)定都是為了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算的有效管理，為了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。這些管理辦法盡管帶來了一定的好處，但也存在著不少弊端。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理中的問題

1.成本支出不明確

稅務(wù)相關(guān)機(jī)構(gòu)在征收稅務(wù)的時候不按實(shí)際情況進(jìn)行，對應(yīng)該要扣除的項(xiàng)目不予以扣除，要扣除的項(xiàng)目扣除的又太多。同時有些房地產(chǎn)企業(yè)核算過程中時常有作假行為，夸大或縮減項(xiàng)目建設(shè)成本支出的情況時有發(fā)生，不僅給稅務(wù)機(jī)構(gòu)的工作帶來不便，一經(jīng)查出更加給企業(yè)自身帶來麻煩。所以，建立一套明確的核算管理制度來提高土地增值稅核算管理水平及解決成本支出費(fèi)用的問題是非常有必要的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)收入不均一

國家相關(guān)條例明確指出房地產(chǎn)評估價格應(yīng)該高于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，但這卻引發(fā)了計(jì)稅價格偏低的問題，也對房地產(chǎn)企業(yè)的收入問題造成了影響。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)在建筑物銷售價格的問題中，征稅時不按實(shí)際征收，也造成了計(jì)稅價格偏低的問題。同時，各企業(yè)通過網(wǎng)絡(luò)簽訂銷售合同，這在無形中也為土地增值稅核算管理帶來了不便，所以應(yīng)該要采取措施對其進(jìn)行管理。

四、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的核算管理改善建議

1.明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算條件

國家相關(guān)條例指出，房地產(chǎn)企業(yè)工程已完成以及未完成卻被轉(zhuǎn)讓出去的工程，其法定納稅人應(yīng)該將土地增值稅清算清楚，已完成或已轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，相關(guān)稅務(wù)人員可以按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)繳收。同時稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目一定要按時按量征收稅務(wù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)要及時溝通，及時傳達(dá)相關(guān)信息，提高稅務(wù)清算效率。

2.明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對企業(yè)本身需要扣除的稅收項(xiàng)目作出統(tǒng)一管理，明確的規(guī)定出應(yīng)該扣除稅收的項(xiàng)目，并且附上相關(guān)的審核證明。同時，相關(guān)檢查機(jī)構(gòu)應(yīng)該嚴(yán)格檢查房地產(chǎn)企業(yè)所出示的文件證明，避免違規(guī)扣除項(xiàng)目的稅收情況對國家總體的稅收情況造成影響。有些房地產(chǎn)企業(yè)會通過各種途徑逃稅漏稅，這就更加需要稅務(wù)人員明確自己的職能，明確土地增值稅征收項(xiàng)目及其規(guī)定，準(zhǔn)確有效地做好稅收工作。

3.嚴(yán)格管理稅務(wù)發(fā)票

部分房地產(chǎn)企業(yè)在各環(huán)節(jié)的項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中，會為了謀取一些不合法利益，利用一些手段開出一些假發(fā)票，所以稅務(wù)人員應(yīng)該更加重視這一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)支付各項(xiàng)工程款時，稅務(wù)人員要嚴(yán)格檢查發(fā)票的真假，以防房地產(chǎn)企業(yè)作假；另一方面，稅務(wù)機(jī)構(gòu)可以在工程建設(shè)前期對相關(guān)項(xiàng)目的發(fā)票作出前期規(guī)劃，方便及時做出調(diào)整和處理。

4.合理定價

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段要建立出一套合理的價格系統(tǒng)，各企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況確定出要增加稅收的的項(xiàng)目以及可以被國家優(yōu)惠政策照顧的項(xiàng)目，合理繳納稅費(fèi)，合理進(jìn)行定價。在銷售過程，企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際銷售情況對價格適時合理地進(jìn)行調(diào)整，在滿足國家土地增值稅清算管理的同時提高自身的銷售利益。

5.完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理制度

完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理制度，提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算管理水平，需要房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)構(gòu)兩面的共同努力：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有屬于自己的一套完整的管理體系，對土地增值稅核算的計(jì)算方法，要有自己的符合情況的一套算法，對不同的項(xiàng)目要有不同的處理方式，但同時要做到統(tǒng)籌兼顧，各項(xiàng)目結(jié)合起來，提高企業(yè)核算效益。

第二，稅務(wù)機(jī)構(gòu)對不同的稅收項(xiàng)目要區(qū)別開來，按實(shí)際情況對稅收項(xiàng)目做出處理，不僅在工程建設(shè)中要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，工程完工后也要進(jìn)行復(fù)查，避免有所遺漏。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的核算管理水平的提高是非常有必要的。如今的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地增值稅清算的核算過程中，在很多方面都存在這不按規(guī)定程序運(yùn)行的問題。所以，稅務(wù)機(jī)構(gòu)要重視到這一點(diǎn)，并且要想出解決辦法來改善當(dāng)前的局面。只有建立出完善的土地增值稅清算的核算管理制度，才能推動房地產(chǎn)企業(yè)健康向前發(fā)展。

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