胡巧榮

【摘 要】論文詳細(xì)論述了房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員如何解讀開發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成，了解開發(fā)成本構(gòu)成及成本測算的做法；從稅務(wù)角度解析了開發(fā)成本、營銷推廣費(fèi)用，及審核合同經(jīng)濟(jì)條款，以期為同行提供參考。

【Abstract】This paper discusses in detail how do the real estate company financial staff interpret the form of the development of the project， understand the cost structure of development and the method of cost calculation. And analyes the development costs， marketing costs， and auditing the contract terms of the economy from the tax point of view in order to provide a reference for the peer.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；開發(fā)成本

【Keywords】 real estate enterprise； financial management；development costs

【中圖分類號】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）04-0023-02

1 項(xiàng)目業(yè)態(tài)背后的故事

客戶到房產(chǎn)公司售樓部看房，置業(yè)顧問介紹：項(xiàng)目包括住宅、公寓、寫字間、商業(yè)。商業(yè)既有商業(yè)綜合體，也有底商。小區(qū)有地下車庫、地上車位可供業(yè)主停車。有知名物業(yè)服務(wù)公司做物業(yè)服務(wù)，業(yè)主可在會所組織娛樂活動，業(yè)主的孩子可在本小區(qū)上幼兒園。商業(yè)綜合體統(tǒng)一經(jīng)營，給業(yè)主定期分紅。小區(qū)綠化面積35%以上，距離主城區(qū)5km，……

從置業(yè)顧問的介紹中，客戶獲知以下項(xiàng)目信息：

對于要解決孩子九年義務(wù)教育的客戶，只能買住宅，因?yàn)槟軒艨?；公寓可以居住，但可能沒有天然氣；寫字間沒有天然氣，但可能集中供應(yīng)冷氣、熱水等，繳納較高的物業(yè)費(fèi)；商業(yè)綜合體是獨(dú)立樓棟，底商在住宅、公寓、寫字間的下面；統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)綜合體，要先簽買房合同，再簽代租代管合同。分紅可能是約定比例，也可能按實(shí)際收益扣除各項(xiàng)稅費(fèi)、管理費(fèi)；底商上面的住宅會比較吵，若底商中有經(jīng)營中餐的，可能會有蟑螂；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，沒有產(chǎn)權(quán)證，只能出租；地下車庫大多有產(chǎn)權(quán)證，但也有沒產(chǎn)權(quán)證的（如地下人防設(shè)施形成的車庫）；物業(yè)服務(wù)用房、會所是小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，成本共攤，沒有產(chǎn)權(quán)證。房產(chǎn)公司已把這些配套設(shè)施成本加在業(yè)主購房價(jià)款中；幼兒園分有無產(chǎn)證兩種情況。若有產(chǎn)證，業(yè)主不共攤成本，但幼兒園后期收費(fèi)會加上房租或折舊。

從置業(yè)顧問介紹中，財(cái)務(wù)人員獲知財(cái)務(wù)信息：

沒有產(chǎn)證的房子，都不能出售，要把它們的建造成本，攤到帶產(chǎn)權(quán)證房子上；底商要與上面的住宅、公寓、寫字間分割整棟樓成本；商業(yè)綜合體有售房、市場經(jīng)營兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，要各做各的；對商業(yè)綜合體的市場經(jīng)營業(yè)務(wù)，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理；地下人防設(shè)施形成的車庫，辦了政府防空辦的后續(xù)，可以對外出租；業(yè)主會組織成立業(yè)主委員會，代表所有業(yè)主統(tǒng)一行權(quán)，也可選擇物業(yè)公司；物業(yè)服務(wù)用房、會所是小區(qū)公建配套設(shè)施，歸全體業(yè)主所有；物業(yè)服務(wù)用房提供給物業(yè)公司使用；會所后期的各項(xiàng)運(yùn)營成本，由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商處理；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，業(yè)主委員會可與物業(yè)公司分享租金收益；無產(chǎn)證幼兒園的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需要與業(yè)委會協(xié)商，優(yōu)先招收本小區(qū)業(yè)主子女。

2 全成本構(gòu)成與歸類技巧

房產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目中，會由造價(jià)部門、銷售部、財(cái)務(wù)部聯(lián)合做“項(xiàng)目目標(biāo)利潤測算”。先做“項(xiàng)目全成本測算”，收入總額減去項(xiàng)目全成本，就是項(xiàng)目目標(biāo)利潤。

在“項(xiàng)目全成本測算”的橫欄上，有三個(gè)組成部分：

①造價(jià)部門提供的開發(fā)成本。包括土地獲得價(jià)款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。

②銷售部提供的銷售費(fèi)用。

③財(cái)務(wù)部提供的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各項(xiàng)稅金及附加。

在“項(xiàng)目全成本測算”的縱欄上，反映的是項(xiàng)目各業(yè)態(tài)分?jǐn)偟某杀尽Ｔ诜謹(jǐn)偝杀镜囊罁?jù)上，會有兩個(gè)數(shù)據(jù)：建筑面積、可售面積，后者明顯小于前者。

財(cái)務(wù)人員需要思考以下問題。

房產(chǎn)公司要繳納三項(xiàng)主稅：增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)的所得稅[1]。其中土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，若不做適當(dāng)籌劃，會讓企業(yè)承擔(dān)高額稅負(fù)。土地增值稅在項(xiàng)目立項(xiàng)、各業(yè)態(tài)成本分?jǐn)偵嫌袑ｍ?xiàng)規(guī)定，與造價(jià)部依據(jù)的建筑成本法有差異[2]。

具體來說，差異有以下幾點(diǎn)：

①在項(xiàng)目立項(xiàng)上，稅務(wù)對清算單元有要求。為有效利用造價(jià)部門做的開發(fā)成本，造價(jià)部門在劃分項(xiàng)目邊界時(shí)，予以通盤考慮。在歸集和分配開發(fā)成本時(shí)，符合土地增值稅清算的要求。

②建筑面積減可售面積的余額，就是前面說的沒有產(chǎn)權(quán)證書的面積。如果財(cái)務(wù)不要求，造價(jià)部門會按各業(yè)態(tài)建筑面積分?jǐn)偝杀尽６恋卦鲋刀惽逅阋蟀纯墒勖娣e分?jǐn)偝杀尽?/p>

③造價(jià)部門在核算主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)時(shí)，能細(xì)算到每平方米的實(shí)際成本。但土地增值稅清算為便于征收，做了簡化，舉例：對地下土方成本，造價(jià)部會全算成地下室成本，稅務(wù)局認(rèn)為地下室是整棟樓的基礎(chǔ)，要按整棟樓面積分?jǐn)?；對地下人防設(shè)施形成的車庫，因不在可售面積內(nèi)，稅務(wù)局將其成本分?jǐn)偨o整棟樓；對底商高度高于上面房屋的，造價(jià)可據(jù)實(shí)算多耗用的建筑成本。稅務(wù)局只在商業(yè)用房層高系數(shù)（商業(yè)用房單層層高/單層住宅層）高于1.5時(shí)，才可以按照層高系數(shù)調(diào)整。

3 營銷推廣費(fèi)用花樣多，分類規(guī)范財(cái)務(wù)管理的措施

打開銷售部提供的“銷售費(fèi)用明細(xì)表”?？吹轿寤ò碎T的項(xiàng)目。包括：售樓部裝修（或建安）成本、樣板房裝修費(fèi)用、營銷推廣費(fèi)用（包括：廣告推廣費(fèi)用、活動費(fèi)用、制作費(fèi)用、物料費(fèi)用等）、推廣渠道費(fèi)用、銷售渠道提成費(fèi)用、銷售人員工資及提成。

用財(cái)務(wù)語言分類描述一下：發(fā)生售樓部建安成本的，說明售樓部是臨時(shí)建筑，將來要拆除，所以要把建筑成本、拆除成本算入銷售費(fèi)用。在拆除前，要請稅務(wù)部門確認(rèn)資產(chǎn)損失；發(fā)生售樓部裝修成本的，說明建筑物先做售樓部，后面改其他用途，也可能會銷售。因裝飾裝修不適用于后期用途，需要拆除；樣板房用做向客戶展示效果，將來會拆除裝修或低價(jià)變賣裝修；廣告推廣費(fèi)用大多能收到廣告費(fèi)用發(fā)票；活動費(fèi)用很雜，如在售樓部做的藝術(shù)表演、贈品、抽獎(jiǎng)等活動的費(fèi)用，財(cái)務(wù)要關(guān)注費(fèi)用發(fā)票是否與業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)一致，是否涉及代扣代繳個(gè)人所得稅；制作費(fèi)用、物料費(fèi)用沒有明確界線，主要是營銷宣傳過程中的各種宣傳資料、物品等；推廣渠道費(fèi)用、銷售渠道提成費(fèi)用中的“渠道”，指公司與其他營銷推廣單位、銷售中介單位合作，所支付的費(fèi)用。有些推廣渠道只管挖掘意向客戶，并不參與客戶談判工作。而銷售渠道提成則是按客戶成交金額計(jì)算的；銷售人員工資及提成是指企業(yè)銷售部門的工資、提成等。當(dāng)然，有些企業(yè)為了保持管理的靈活性，可能讓置業(yè)顧問跟勞務(wù)代理公司簽合同，房產(chǎn)公司再與勞務(wù)代理公司簽合同。

4 合同審批、付款

房產(chǎn)公司完成招投標(biāo)工作，會發(fā)起合同審批流程，財(cái)務(wù)經(jīng)理審核合同時(shí)，主要關(guān)注經(jīng)濟(jì)條款。以工程施工合同為例，主要經(jīng)濟(jì)條款：

①合同的計(jì)價(jià)方式。常見的有固定總價(jià)合同、單價(jià)合同、暫估總價(jià)合同。暫估總價(jià)合同、單價(jià)合同后期均需雙方造價(jià)人員結(jié)算，確定實(shí)際價(jià)格。

②付款進(jìn)度。常見的有按預(yù)付款、進(jìn)度款、質(zhì)保金。在設(shè)計(jì)付款進(jìn)度時(shí)，既要保障交付物符合要求的標(biāo)準(zhǔn)，又要節(jié)約融資成本，還要考慮公司資金頭寸是否充裕。

③增值稅發(fā)票類型。2016年5月1日前老項(xiàng)目，收普通發(fā)票。之后，收增值稅專用發(fā)票。

④收款人信息。包括收款人名稱、開戶銀行行賬號。在合同中確認(rèn)，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)經(jīng)理在審批工程付款時(shí)，要參照合同、已支付金額記錄，看付款節(jié)點(diǎn)是否達(dá)到。要求收款方提供合規(guī)發(fā)票，并將款項(xiàng)打入合同約定的收款人賬戶。

一個(gè)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，要有財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，也要有行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，并不斷學(xué)習(xí)補(bǔ)充保持與時(shí)俱進(jìn)。

【參考文獻(xiàn)】

【1】注冊會計(jì)師考試教材——稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，181-197.

【2】國稅發(fā)【2009】91號文件[S].