我國土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系

王辛

摘 要：將房地產(chǎn)登記機關(guān)合一，將房地產(chǎn)證兩證合一，由統(tǒng)一機關(guān)登記并頒發(fā)統(tǒng)一的證書，結(jié)束長期以來房、地權(quán)屬管理分離的現(xiàn)象，既是機構(gòu)改革的方向，也更有利于貫徹房地產(chǎn)權(quán)主體一致和房地產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓原則。

關(guān)鍵詞：機關(guān)合一；兩證合一

我國現(xiàn)行的法律規(guī)范在界定土地使用權(quán)與土地上所蓋的房屋之間的關(guān)系時，采用房屋的所有產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)權(quán)利人一致的原則，也就是說土地是任何房產(chǎn)的基礎(chǔ)，是土地上建筑物的本質(zhì)組成部分，土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才擁有該土地。因此，房屋產(chǎn)權(quán)的取得，必須建立在已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，房屋與該房屋所占用的土地不等分離，當(dāng)然，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則”?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第24條第1款也規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)?！边@也就是說，只有具備土地使用權(quán)的當(dāng)事人才有可能取得房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一，“房依地存，地為房載，地轉(zhuǎn)房隨，房轉(zhuǎn)地隨”。

土地使用權(quán)與土地上蓋建筑物不可分離的法律規(guī)范是強制性的，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割，有土地使用權(quán)的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)的建筑物。

房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人主體一致原則必然要求轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時也要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的同時也要轉(zhuǎn)讓土地之上的房屋所有權(quán)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第31條確立了房地一同轉(zhuǎn)讓的基本原則：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！?/p>

房屋和土地不可分離，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一，在實行房地所有權(quán)一體化的國家中，房屋和土地存在一個所有權(quán)，這樣避免了因房地產(chǎn)權(quán)的分離而導(dǎo)致的麻煩和不便，是一種非常簡便的不動產(chǎn)權(quán)利安排。在我國由于土地所有制的原因，不可能實現(xiàn)房地所有權(quán)一體化，成為一個所有權(quán)，但是，我們法律規(guī)定房屋和土地不可分離，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一，這無疑也能夠達到同樣的效果。因此我們法律規(guī)定房屋和土地不可分離，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一規(guī)則，實際上相當(dāng)于其他國家將房地視為一個物成立一個所有權(quán)一樣的效果。只不過我們國家不是房屋和土地的統(tǒng)一，而是房屋和土地使用權(quán)的統(tǒng)一，正如其他國家房屋以土地為基礎(chǔ)一樣，我國房屋以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)。我國法律規(guī)定了房屋所有權(quán)人享有土地使用權(quán)，并使兩權(quán)主體一致，以簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。并由此創(chuàng)立了土地使用權(quán)隨房屋的變更而變更和房屋隨土地使用權(quán)的變更而變更兩個總體原則。這兩個原則正如在其他國家土地和房屋一同化、一個所有權(quán)的原則一樣，同樣易為人們理解和接受。

雖然國家政策與法律法規(guī)規(guī)定房屋和土地一體，不可分離，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的權(quán)利主體一致，權(quán)利歸屬合一“房隨地走”和“地隨房走”，但國家并未強制推行這一原則。我國法律規(guī)定始終未將房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)變更的實際辦理手續(xù)統(tǒng)一化、一體化，而是讓兩個互不相干的相互絕對獨立的部門來主管與辦理：土地使用權(quán)屬在土地管理部門登記，房屋權(quán)屬在房產(chǎn)部門登記。這樣的安排和結(jié)果，不但與“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖，同時也帶來了實際中，變更土地使用權(quán)而不變更房屋產(chǎn)權(quán)，變更房屋產(chǎn)權(quán)而不變更土地使用權(quán)，即“兩證”嚴重分離的現(xiàn)象。

將房地產(chǎn)登記機關(guān)合一，將房地產(chǎn)證兩證合一，由統(tǒng)一機關(guān)登記并頒發(fā)統(tǒng)一的證書，結(jié)束長期以來房、地權(quán)屬管理分離的現(xiàn)象，既是機構(gòu)改革的方向，也更有利于貫徹房地產(chǎn)權(quán)主體一致和房地產(chǎn)權(quán)一同轉(zhuǎn)讓原則。