阮忠良

內(nèi)容摘要：目前司法實(shí)務(wù)中占優(yōu)勢(shì)的觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第148條的規(guī)定，買(mǎi)受人以標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵為由拒絕受領(lǐng)的，相關(guān)質(zhì)量瑕疵應(yīng)達(dá)到根本違約的程度。這是對(duì)《合同法》第148條的誤讀。買(mǎi)受人的拒絕受領(lǐng)權(quán)是一種程序性權(quán)利，既可以基于實(shí)體性的合同解除權(quán)而產(chǎn)生，也可以基于買(mǎi)受人對(duì)瑕疵給付所享有的瑕疵補(bǔ)救請(qǐng)求權(quán)而作出。如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合合同約定或者法定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，只要相關(guān)瑕疵不屬于顯著輕微或無(wú)法補(bǔ)救的情形，買(mǎi)受人就有權(quán)拒絕受領(lǐng)，要求出賣(mài)人按照合同約定進(jìn)行補(bǔ)救后重新交付。如果出賣(mài)人拒絕按照合同約定進(jìn)行瑕疵補(bǔ)救或因補(bǔ)救瑕疵導(dǎo)致遲延給付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拒絕履行或遲延履行的違約責(zé)任。

關(guān)鍵詞：商品房質(zhì)量瑕疵 根本違約 拒絕受領(lǐng)權(quán)

如果合同清楚地規(guī)定了貨物的重量、尺寸等條件，這些條件就必須得到遵守。一噸并不意味著一噸左右，一尺也不同于大概一尺。在使用更精微的度量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，半寸又怎能等于大約半寸呢？我的經(jīng)驗(yàn)是，如果賣(mài)方想為自己留一個(gè)余地，他必須在合同中明確規(guī)定出來(lái)。

——[英]Lord Atkin法官 〔1 〕

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，房?jī)r(jià)行情持續(xù)看漲。與房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的整體態(tài)勢(shì)極不適應(yīng)的是，多年來(lái)商品房建筑質(zhì)量的提升速度較為緩慢。在一些地區(qū)和部分開(kāi)發(fā)商新售的商品房中，“交房必返修”儼然已成為一種行業(yè)通病。對(duì)此問(wèn)題，廣大購(gòu)房者反映強(qiáng)烈，因商品房質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛持續(xù)居于高位水平。從整體上看，近年來(lái)新售商品房中房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的比例較小，相關(guān)法律和司法解釋對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的規(guī)定亦較為明晰，故司法實(shí)踐中對(duì)此類(lèi)糾紛的處理爭(zhēng)議不大。但是，新售商品房中墻面空鼓、開(kāi)裂、地面不平、門(mén)窗罅隙、滲漏水等非主體結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵卻屢屢發(fā)生，尤其是在“精裝修”商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，由于對(duì)“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識(shí)不一，買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商往往在交房標(biāo)準(zhǔn)上各執(zhí)一詞，矛盾糾紛不斷。法律和司法解釋對(duì)此類(lèi)糾紛的處理缺乏明確規(guī)定，司法實(shí)踐中法律適用不盡統(tǒng)一，糾紛處理的整體效果亦不夠理想。因此，對(duì)于商品房存在非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵情況下，買(mǎi)受人能否拒絕接收，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)及其責(zé)任如何確定，有待進(jìn)一步研究統(tǒng)一。

一、問(wèn)題：瑕疵給付是否需達(dá)到根本違約才能拒絕接收

對(duì)于非主體性質(zhì)量瑕疵是否影響房屋交付，各地法院、不同法官之間存在較大分歧。目前占優(yōu)勢(shì)地位的觀點(diǎn)（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“通說(shuō)”）認(rèn)為，除非當(dāng)事人對(duì)房屋交付條件另有明確約定，商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得政府相關(guān)部門(mén)的交付許可文件后，原則上即具備交付條件。除非存在“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”和“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”這兩種可以解除合同的情形，買(mǎi)方不能拒絕接收房屋。對(duì)于“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”和“嚴(yán)重影響居住使用”以外的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)通過(guò)出賣(mài)人的物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任制度（主要是履行維修責(zé)任）來(lái)解決?！? 〕亦即，對(duì)于非主體結(jié)構(gòu)性質(zhì)量瑕疵及嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)“先收房，后維修”，而不能主張“先維修，后交房”。

顯然，如果將上述裁判思路與廣大購(gòu)房者的心理預(yù)期相比，兩者之間將存在較大的差距。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了新售商品房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們認(rèn)為既然所買(mǎi)的是“新房”，那么可以預(yù)期收到的房屋應(yīng)該是在各方面都較為完好，不存在明顯質(zhì)量問(wèn)題的。因此，當(dāng)開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋存在墻面空鼓、開(kāi)裂、地面不平、門(mén)窗罅隙、滲漏水等質(zhì)量瑕疵時(shí)，即便他們明知上述質(zhì)量瑕疵不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，通常也難以接受，并堅(jiān)決地選擇拒絕收房。如果法院最終按照上述“通說(shuō)”的觀點(diǎn)作出裁判，相關(guān)裁判的社會(huì)接受度必然不會(huì)太高。從關(guān)注法院審判的社會(huì)效果出發(fā)，如何彌合或者縮小法律適用規(guī)則與大眾通常觀念之間的差距，提升司法裁判的社會(huì)可接受度，值得引起重視。除此之外，從法律適用的角度看，上述“通說(shuō)”觀點(diǎn)將買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)瑕疵給付的條件與解除合同的法定條件相等同，在法律上、學(xué)理上似無(wú)充分的依據(jù)，在遵循體現(xiàn)和倡導(dǎo)正確的社會(huì)價(jià)值觀、促進(jìn)相關(guān)糾紛及時(shí)妥善解決方面也存在較大不足。

（一）“通說(shuō)”缺乏充分的法律和法理依據(jù)

從相關(guān)論著和裁判的“本院認(rèn)為”部分論述來(lái)看，“通說(shuō)”認(rèn)為買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)須達(dá)到瑕疵給付構(gòu)成根本違約的條件，其主要的論據(jù)及法律根據(jù)是《合同法》第148條?！? 〕但是，如果認(rèn)真分析，《合同法》第148條其實(shí)并不能成為“通說(shuō)”的有力根據(jù)。首先，“通說(shuō)”并非《合同法》第148條在邏輯上的必然結(jié)果。從邏輯上看，《合同法》第148條規(guī)定買(mǎi)受人在瑕疵給付構(gòu)成根本違約的情況下可以拒絕受領(lǐng)，并不意味著如果瑕疵給付未構(gòu)成根本違約，買(mǎi)受人就無(wú)權(quán)拒收。從后文的分析來(lái)看，根本違約是買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)的充分條件，但非必要條件。其次，根據(jù)立法機(jī)關(guān)的權(quán)威解讀，《合同法》第148條不是關(guān)于買(mǎi)受人在何種條件下可以拒絕接收標(biāo)的物的規(guī)范，而是在出賣(mài)人因瑕疵給付構(gòu)成根本違約的情況下，關(guān)于標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的特別規(guī)定。這一點(diǎn)在第148條后半句中也得到了清晰的體現(xiàn)。〔4 〕從文義解釋、體系解釋、比較法考察以及立法目的考量等角度綜合分析，第148條中的“拒絕接受”亦不應(yīng)被混淆為“拒絕受領(lǐng)”。因此，第148條不應(yīng)被理解為買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)質(zhì)量瑕疵標(biāo)的物的規(guī)范基礎(chǔ)，〔5 〕而只是在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵（構(gòu)成根本違約）條件下，買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物（包括“接收”標(biāo)的物后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕疵而“拒絕接受”）和解除合同（及相應(yīng)法律后果）的法律依據(jù)。最后，“通說(shuō)”將買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)瑕疵給付的條件與解除合同的法定條件相等同，在法理上不能成立。拒絕受領(lǐng)與解除合同在性質(zhì)和效果上均迥然不同，對(duì)出賣(mài)人利益的影響程度完全不在一個(gè)層次。不同的性質(zhì)和效果，決定了拒絕受領(lǐng)的條件完全可以也應(yīng)該比合同解除的條件更低。

（二）“通說(shuō)”排除了約定標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)和通常標(biāo)準(zhǔn)的正確適用

“通說(shuō)”認(rèn)為，除非當(dāng)事人有明確約定，商品房只要符合主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格即不存在嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問(wèn)題即可交付。這一觀點(diǎn)在理論上和法律上均不能成立。

1.如果未作明示排除，合同約定的質(zhì)量條款均應(yīng)作為商品房交付條件。在買(mǎi)賣(mài)合同中，標(biāo)的物質(zhì)量是此類(lèi)合同的主要條款，是買(mǎi)受人一方在訂立合同時(shí)最為重視的交易條件之一?！逗贤ā返?53條明確規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。因此，無(wú)論是按照合同當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的本意，還是依據(jù)上述法律規(guī)定分析，都可以得出這樣的結(jié)論：除非雙方當(dāng)事人另有約定，出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。而判斷標(biāo)的物是否符合合同約定的質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)以標(biāo)的物交付之時(shí)的狀況為準(zhǔn)。因此，除非當(dāng)事人在合同中明確約定不將某些質(zhì)量條款作為商品房的交付條件，則合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)作為標(biāo)的物的交付條件。交付的商品房不符合質(zhì)量條款的約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)交付不能的違約責(zé)任。

2.如果沒(méi)有相反約定并作明確提示，商品房還應(yīng)符合法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或通常的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《合同法》第154條及第61條、第62條的規(guī)定，對(duì)商品房質(zhì)量有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合上述標(biāo)準(zhǔn)；沒(méi)有上述標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)或者為實(shí)現(xiàn)合同目的應(yīng)當(dāng)達(dá)到的特別標(biāo)準(zhǔn)。其中，國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定的法定標(biāo)準(zhǔn)是商品房交付的最低標(biāo)準(zhǔn)，特別是其中關(guān)系到居住安全、健康和房屋基本功能的標(biāo)準(zhǔn)，具有“強(qiáng)行法”的特點(diǎn)，原則上都必須達(dá)到，且不能通過(guò)合同約定予以排除。如果既沒(méi)有明確約定，也沒(méi)有法定標(biāo)準(zhǔn)或通常標(biāo)準(zhǔn)可供判斷，則房屋仍應(yīng)具備符合合同目的、與房屋價(jià)值相適應(yīng)的品質(zhì)，包括應(yīng)有的安全、舒適及美觀程度等?！? 〕該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)具有“默示擔(dān)?！钡男再|(zhì)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋的性質(zhì)、價(jià)值、合同的相關(guān)約定及買(mǎi)方的交易目的等予以綜合判斷。

（三）“通說(shuō)”與《合同法》關(guān)于不完全履行的規(guī)則體系不相協(xié)調(diào)

根據(jù)《合同法》第71條、第72條的規(guī)定，對(duì)于債務(wù)履行的時(shí)間、數(shù)量與合同約定不符的，買(mǎi)受人原則上有權(quán)予以拒絕，除非該不完全履行（提前履行、部分履行）“不損害債權(quán)人的利益”。從字面來(lái)看，除非不完全履行完全不損害債權(quán)人的利益，債權(quán)人則有權(quán)予以拒絕?？紤]到法律適用中“非絕對(duì)化”因素，對(duì)上述條款可以作適當(dāng)?shù)臄U(kuò)張性解讀，即只要不完全履行的情節(jié)并非顯著輕微，債權(quán)人就有權(quán)拒絕債務(wù)人提供的履行?！? 〕從體系解釋的視角看，我國(guó)合同法上并無(wú)獨(dú)立的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，瑕疵給付的責(zé)任是統(tǒng)合在統(tǒng)一的違約責(zé)任體系之內(nèi)的?！? 〕瑕疵給付作為“不完全履行”的一種，其法律后果應(yīng)當(dāng)與提前履行、部分履行等其他不完全履行行為相當(dāng)。首先，從本質(zhì)屬性上看，瑕疵給付的違約性主要體現(xiàn)為損害了債務(wù)履行的完整性。〔9 〕在損害債務(wù)履行完整性的這一特點(diǎn)上，瑕疵給付與部分履行是完全相同或者基本相同的。其次，從損害后果來(lái)看，相較于提前履行和部分履行，瑕疵履行對(duì)于買(mǎi)受人利益的不利影響通常更為嚴(yán)重。因此，因瑕疵給付引發(fā)的民事責(zé)任和不利后果，如果不是應(yīng)當(dāng)比提前履行、部分履行更加重大，至少也應(yīng)當(dāng)與兩者相當(dāng)。既然履行的時(shí)間和數(shù)量只要與合同約定稍有不符，買(mǎi)受人即有權(quán)拒絕受領(lǐng)，那么，要求瑕疵履行需達(dá)到根本違約程度，買(mǎi)受人才能拒絕受領(lǐng)，將與上述法律明文規(guī)定的不完全履行責(zé)任的規(guī)則體系極不協(xié)調(diào)。此外，根據(jù)《合同法》第66條、第67條的規(guī)定，在債務(wù)人履行義務(wù)不符合約定的條件下，債權(quán)人尚且享有實(shí)體上的對(duì)待給付義務(wù)的抗辯權(quán)（比如，可以拒絕支付相應(yīng)對(duì)價(jià)）?！?0 〕與此相適應(yīng)，在債務(wù)人履行義務(wù)完全符合約定前，債權(quán)人理應(yīng)有權(quán)對(duì)瑕疵給付拒絕受領(lǐng)。

（四）“通說(shuō)”不利于維持買(mǎi)賣(mài)雙方利益的動(dòng)態(tài)平衡

在英美法系，理論上一般認(rèn)為拒絕受領(lǐng)是買(mǎi)受人督促出賣(mài)人履行合同義務(wù)、維護(hù)自身合同權(quán)益最及時(shí)、最方便、最有效的救濟(jì)措施?！?1 〕即，買(mǎi)受人在交付時(shí)發(fā)現(xiàn)對(duì)方履行義務(wù)存在瑕疵的，可以及時(shí)拒絕，并有權(quán)在對(duì)方交付完全符合合同約定的貨物前拒絕支付任何價(jià)款。在買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)后，出賣(mài)人若不及時(shí)補(bǔ)救瑕疵，不僅將無(wú)法取得對(duì)待給付利益，而且極有可能承擔(dān)拒絕履行或遲延履行的違約責(zé)任。借助對(duì)買(mǎi)受人享有拒絕受領(lǐng)權(quán)的制度安排，法律上建立了督促出賣(mài)人及時(shí)補(bǔ)救瑕疵、妥善解決爭(zhēng)議的約束和激勵(lì)機(jī)制?！?2 〕與此相對(duì)應(yīng)，大陸法系國(guó)家則更加注重出賣(mài)人在買(mǎi)受方拒絕受領(lǐng)后及時(shí)自主補(bǔ)救瑕疵的權(quán)利屬性。有論者認(rèn)為，允許出賣(mài)人對(duì)履行中出現(xiàn)的瑕疵進(jìn)行自主和合理的補(bǔ)救，可以減少因買(mǎi)受人自行修補(bǔ)帶來(lái)的不合理支出，避免或者減少因瑕疵給付引發(fā)的違約責(zé)任。因此，大陸法系國(guó)家通常將出賣(mài)人的上述權(quán)利稱(chēng)為“瑕疵補(bǔ)救權(quán)”或者“二次服務(wù)提供權(quán)”?！?3 〕綜合兩方面的意見(jiàn)，可以看出，在合同履行階段，買(mǎi)賣(mài)雙方可以借助于拒絕受領(lǐng)權(quán)和瑕疵補(bǔ)救權(quán)的交互行使，實(shí)現(xiàn)相互制約和有效互動(dòng)，有效促進(jìn)債權(quán)債務(wù)按照合同約定的方向推進(jìn)，并最終圓滿(mǎn)完成。與此相反，如果按照上述“通說(shuō)”的思路進(jìn)行裁判，則買(mǎi)受人即便在交付時(shí)已發(fā)現(xiàn)房屋具有明顯瑕疵，也只能先行接受，并需在接受給付后再要求出賣(mài)人予以修復(fù)補(bǔ)救。顯然，這種要求對(duì)于買(mǎi)受人而言并不公平。更重要的是，在標(biāo)的物尚有明顯瑕疵的情況下認(rèn)定標(biāo)的物“視為已交付”，將使出賣(mài)人因不積極履行修復(fù)補(bǔ)救義務(wù)可能引發(fā)的違約責(zé)任被提前免除。房屋被“視為已交付”后，開(kāi)發(fā)商是否積極履行維修補(bǔ)救義務(wù)，對(duì)其自身利益的影響將變得非常微弱。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商及時(shí)修復(fù)房屋瑕疵、合理解決矛盾爭(zhēng)議的積極性必然顯著下降，買(mǎi)受人及時(shí)取得質(zhì)量完好房屋的期待將變得更為困難。這或許正是當(dāng)前此類(lèi)糾紛多發(fā)頻發(fā)且難以及時(shí)妥善解決的一個(gè)重要原因，值得引起高度重視。

二、探討：關(guān)于拒絕受領(lǐng)權(quán)的理論探析

（一）拒絕受領(lǐng)權(quán)的概念與內(nèi)涵之界定

“拒絕受領(lǐng)權(quán)”是一個(gè)學(xué)理概念。按目前學(xué)界通說(shuō)的觀點(diǎn)，所謂“拒絕受領(lǐng)權(quán)”，是指在債權(quán)人負(fù)有受領(lǐng)義務(wù)的前提下，債權(quán)人基于正當(dāng)事由拒絕受領(lǐng)而不陷入遲延責(zé)任的權(quán)利。〔14 〕同時(shí)，按照我國(guó)通說(shuō)，“受領(lǐng)”又可以分為事實(shí)上的受領(lǐng)和法律上的受領(lǐng)：前者是指?jìng)鶛?quán)人接受債務(wù)人履行的事實(shí)行為或事實(shí)狀態(tài)，即轉(zhuǎn)移占有；后者是指?jìng)鶛?quán)人認(rèn)可債務(wù)人的履行符合合同要求，由此發(fā)生債的清償?shù)姆珊蠊?jù)此，廣義上的拒絕受領(lǐng)權(quán)應(yīng)包括事實(shí)上的拒絕受領(lǐng)權(quán)與法律上的拒絕受領(lǐng)權(quán)?！?5 〕在英美法系國(guó)家，其成文法上大多規(guī)定了較為詳細(xì)的拒絕接受貨物制度。按英美法上的拒絕接受貨物制度，在債務(wù)人提交的履行不符合合同約定時(shí)，債權(quán)人有權(quán)“拒絕接收”；在接收貨物后的檢驗(yàn)期間，如果發(fā)現(xiàn)貨物與合同不符的，可以“拒絕接受”，拒絕接受后貨物的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)即溯及性地回轉(zhuǎn)于出賣(mài)人。由此可見(jiàn)，交付后的“拒絕接受”與交付時(shí)的“拒絕接收”在法律效果上是完全相同的?！?6 〕因此，在英美法上，對(duì)拒絕受領(lǐng)權(quán)完全可以作上述廣義的理解。但在大陸法系（包括德國(guó)、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)），傳統(tǒng)的“受領(lǐng)”原則僅指接收債務(wù)人履行的事實(shí)狀態(tài)，即前文所述的事實(shí)上的受領(lǐng)（轉(zhuǎn)移占有）；〔17 〕而事實(shí)上的受領(lǐng)不等于認(rèn)可債務(wù)人的履行符合合同約定，受領(lǐng)后發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物有瑕疵的，應(yīng)根據(jù)瑕疵產(chǎn)生的不同原因特別是出賣(mài)人是否有過(guò)錯(cuò)，分別適用債務(wù)不履行責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任?？紤]到后一問(wèn)題的復(fù)雜性，筆者將僅就交付時(shí)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵的情形下，買(mǎi)受人能否拒絕接收以及在何種條件下可以拒絕接收進(jìn)行探討。換言之，除明確指明的情形外，筆者所說(shuō)的“拒絕受領(lǐng)”僅指事實(shí)上的拒絕受領(lǐng)。

（二）兩大法系關(guān)于拒絕受領(lǐng)權(quán)的制度與理論梳理

1.英美法系的制度規(guī)定與實(shí)踐。英美法系國(guó)家在傳統(tǒng)上充分保護(hù)債權(quán)人根據(jù)合同所能取得的期待利益，將信守合同約定看作是帶有強(qiáng)烈道德性乃至某種神圣性的原則?！?8 〕無(wú)論是英國(guó)還是美國(guó)，在法律上均以“嚴(yán)格履行原則”（又稱(chēng)“完美履行規(guī)則”）作為債務(wù)人履行合同義務(wù)的準(zhǔn)則，絕對(duì)保證守約一方在對(duì)方違約時(shí)可以采取任何符合其利益的合理的救濟(jì)手段。比如，美國(guó)《統(tǒng)一商法典》第2-601條非常明確地規(guī)定，如果貨物或交付有任何不符合合同約定之處，買(mǎi)方即可以自由選擇拒絕接收全部貨物、接受全部貨物或者接受貨物的任何一個(gè)交易單位?！?9 〕關(guān)于拒絕接受的法律后果，《統(tǒng)一商法典》規(guī)定，買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)后，在履行期限屆滿(mǎn)前，出賣(mài)人可以采取修理、更換等補(bǔ)救措施；出賣(mài)人在履行期限屆滿(mǎn)前完成瑕疵補(bǔ)救的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)受領(lǐng)；在瑕疵補(bǔ)救完成前，買(mǎi)受人可以拒絕出賣(mài)人的所有權(quán)利主張，包括全部應(yīng)付款項(xiàng)的支付請(qǐng)求等。英國(guó)的成文法規(guī)定在總體上與美國(guó)相似，其特殊性在于將合同條款劃分為條件和擔(dān)保兩類(lèi)。凡涉及合同本質(zhì)的約款，如所有權(quán)、貨物描述、貨物品質(zhì)等的明示或默示條款，均屬條件，違反條件時(shí)，買(mǎi)方即有權(quán)拒絕接受貨物。擔(dān)保則屬于合同的附隨條款，違反擔(dān)保只發(fā)生損壞賠償義務(wù)，買(mǎi)方不得據(jù)此拒收貨物?！?0 〕

2.大陸法系的理論與制度變遷。大陸法系國(guó)家在近數(shù)百年以來(lái)一直遵循羅馬法的法制傳統(tǒng)，將物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任作為與一般違約責(zé)任（債務(wù)不履行責(zé)任）不同的責(zé)任形式予以單獨(dú)規(guī)范。傳統(tǒng)上，在出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物不符合合同約定具有過(guò)錯(cuò)時(shí)（如在合同訂立后因生產(chǎn)、保管不善導(dǎo)致標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵的），買(mǎi)受人可以主張出賣(mài)人的債務(wù)不履行責(zé)任。依照債務(wù)不履行責(zé)任的法律規(guī)定，瑕疵可以補(bǔ)正（包括修補(bǔ)或者更換瑕疵標(biāo)的物）的，買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人進(jìn)行瑕疵補(bǔ)救；在出賣(mài)人依債之本旨完成瑕疵補(bǔ)救前，買(mǎi)受人可以拒絕受領(lǐng)；因補(bǔ)正瑕疵導(dǎo)致履行遲延的，出賣(mài)人還應(yīng)承擔(dān)履行遲延的法律責(zé)任。如果瑕疵不能補(bǔ)正的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照履行不能承擔(dān)損害賠償?shù)冗`約責(zé)任。〔21 〕對(duì)于合同訂立時(shí)就存在的質(zhì)量瑕疵，因出賣(mài)人并無(wú)過(guò)錯(cuò)，也未提供擔(dān)保，則應(yīng)適用法定的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任予以解決。在此類(lèi)情形中，買(mǎi)受人不享有更換、修復(fù)瑕疵標(biāo)的物的補(bǔ)救性權(quán)利，只能在接受瑕疵給付后主張減價(jià)或解除合同（進(jìn)而返還瑕疵標(biāo)的物）?！?2 〕此種處理方式明顯不符合效率和經(jīng)濟(jì)原則，只會(huì)使簡(jiǎn)單的交易關(guān)系人為地變得復(fù)雜化。有鑒于此，大陸法系國(guó)家和地區(qū)逐漸承認(rèn)了買(mǎi)受人對(duì)于瑕疵標(biāo)的物的拒絕受領(lǐng)權(quán)，即如果在交付時(shí)即發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵的，買(mǎi)受人也可以主張拒絕受領(lǐng)?！?3 〕自21世紀(jì)以來(lái)，以德國(guó)為首的大陸法系國(guó)家借鑒英美法系和相關(guān)國(guó)際組織的法制經(jīng)驗(yàn)，對(duì)以質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任為重點(diǎn)的傳統(tǒng)債法實(shí)行了現(xiàn)代化改革，物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任已整體納入以“債務(wù)不履行”或“義務(wù)違反”為基點(diǎn)的統(tǒng)一的違約救濟(jì)體系?！?4 〕在新的違約救濟(jì)體系中，如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物具有不符合通常標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量瑕疵，也應(yīng)當(dāng)按照傳統(tǒng)上的“債務(wù)不履行”承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，買(mǎi)受人對(duì)于瑕疵標(biāo)的物的拒絕受領(lǐng)權(quán)在法律上得到了一般性的承認(rèn)。

（三）兩大法系共通的理論與制度經(jīng)驗(yàn)

1.拒絕受領(lǐng)權(quán)的性質(zhì)與法律后果。從各國(guó)法律關(guān)于買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)給付的法律規(guī)定及其法律后果來(lái)看，拒絕履行權(quán)是買(mǎi)受人在合同履行過(guò)程中所享有的一種程序性、抗辯性的權(quán)利?！?5 〕首先，拒絕受領(lǐng)權(quán)是一種程序性的權(quán)利。拒絕受領(lǐng)本身并不產(chǎn)生新的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任。買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)后，合同約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不發(fā)生任何改變，并仍保持在先前未交付、未清償?shù)臓顟B(tài)。其次，拒絕受領(lǐng)雖然并不產(chǎn)生新的權(quán)利和義務(wù)，但可以阻卻瑕疵給付產(chǎn)生債務(wù)清償效力的效果。由此，買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)后，出賣(mài)人有義務(wù)按照合同約定繼續(xù)履行其合同義務(wù)。在標(biāo)的物已現(xiàn)實(shí)存在但具有不符合合同約定的質(zhì)量瑕疵的場(chǎng)合，繼續(xù)履行即表現(xiàn)為對(duì)標(biāo)的物瑕疵進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)救，并再次提供給付；如果拒絕補(bǔ)救瑕疵或者因補(bǔ)救瑕疵造成遲延給付的，還應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)拒絕履行或遲延履行的違約責(zé)任。

2.拒絕受領(lǐng)權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)與基本條件。首先，從兩大法系關(guān)于拒絕受領(lǐng)權(quán)的理論和法律規(guī)定來(lái)看，拒絕受領(lǐng)權(quán)在實(shí)體權(quán)利上的基礎(chǔ)根據(jù)是買(mǎi)受人基于合同約定所享有的對(duì)完滿(mǎn)履行結(jié)果或狀態(tài)的期待權(quán)，以及與此相伴而生的瑕疵補(bǔ)救權(quán)——基于“契約必須恪守”的法律原則，買(mǎi)受人有理由期待出賣(mài)人會(huì)按照合同約定全面、適當(dāng)履行其合同義務(wù)；在出賣(mài)人交付的標(biāo)的物存在不符合合同約定的質(zhì)量瑕疵的情況下，買(mǎi)受人有要求出賣(mài)人補(bǔ)正瑕疵，使標(biāo)的物達(dá)到合同約定所要求的完滿(mǎn)狀態(tài)的權(quán)利（日本法上稱(chēng)其為“追完請(qǐng)求權(quán)”）。〔26 〕據(jù)此，買(mǎi)受人行使拒絕受領(lǐng)權(quán)的基本條件（同時(shí)也是充分條件）就是出賣(mài)人提示交付的標(biāo)的物不符合合同約定。亦即，只要出賣(mài)人交付的標(biāo)的物存在與合同約定不一致的情形，買(mǎi)受人在原則上就有權(quán)拒絕受領(lǐng)。有關(guān)拒絕受領(lǐng)權(quán)在合同和法律上的依據(jù)，可以從兩個(gè)方面得到解釋?zhuān)菏紫?，從出賣(mài)人的角度看，如果出賣(mài)人未依債之本旨而為給付，則構(gòu)成了對(duì)合同約定的給付義務(wù)（即主要合同義務(wù)）的違反?！?7 〕在出賣(mài)人違反主要合同義務(wù)的條件下，出賣(mài)人當(dāng)然無(wú)權(quán)要求買(mǎi)受人受領(lǐng)其提供給付。其次，從買(mǎi)受人的角度看，如果出賣(mài)人未按照合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交付標(biāo)的物，則買(mǎi)受人的受領(lǐng)義務(wù)尚不產(chǎn)生。在此前提下，買(mǎi)受人當(dāng)然可以拒絕受領(lǐng)而無(wú)需承擔(dān)受領(lǐng)遲延的責(zé)任。

3.拒絕受領(lǐng)權(quán)的限制條件。從兩大法系的相關(guān)制度規(guī)定和理論經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，買(mǎi)受人行使拒絕受領(lǐng)權(quán)主要受到以下幾個(gè)方面的限制：（1）合同明示排除。如果合同明確約定不將某些質(zhì)量約定作為標(biāo)的物的交付條件，或者買(mǎi)受人不得因標(biāo)的物在某些方面不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而拒絕接收給付，則買(mǎi)受人不得因上述原因拒絕接收標(biāo)的物。這是私法自治和合同自由原則的應(yīng)有之義。不過(guò)，出于實(shí)質(zhì)保護(hù)弱勢(shì)方當(dāng)事人權(quán)益的考量，許多國(guó)家都規(guī)定合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)不得低于法定的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，否則相關(guān)約定應(yīng)屬無(wú)效。（2）質(zhì)量瑕疵顯著輕微。大陸法系國(guó)家或地區(qū)的民法多規(guī)定，判斷標(biāo)的物是否存在物的瑕疵，應(yīng)當(dāng)以合同約定或通常的交易觀念為標(biāo)準(zhǔn)；瑕疵顯著輕微或無(wú)關(guān)重要的，在法律上不視為“瑕疵”。在英美法中，如果標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵較為輕微，出賣(mài)人亦有可能要求法院運(yùn)用普通法上的“實(shí)質(zhì)履行原則”，排除買(mǎi)受人根據(jù)法律規(guī)定所享有的拒收權(quán)?！?8 〕可見(jiàn)，在瑕疵顯著輕微時(shí)買(mǎi)受人不得拒絕受領(lǐng)這一問(wèn)題上，兩大法系的認(rèn)識(shí)是較為統(tǒng)一的。（3）瑕疵補(bǔ)救成本過(guò)高。在建設(shè)工程合同等個(gè)別的合同法領(lǐng)域，如果給付瑕疵顯著輕微，且按照合同約定補(bǔ)正瑕疵將造成債務(wù)人損失過(guò)于嚴(yán)重的，美國(guó)法院會(huì)根據(jù)案件實(shí)際情況，運(yùn)用普通法上的“實(shí)質(zhì)履行原則”，排除買(mǎi)受人的拒絕受領(lǐng)權(quán)。所謂“實(shí)質(zhì)履行原則”，是指如果義務(wù)方已善意地根據(jù)合同履行了其主要的、必需的義務(wù)，而僅存在與合同約定有某些細(xì)小的或者相對(duì)次要的差別，那么合同義務(wù)可以看作已經(jīng)被“實(shí)質(zhì)履行”，權(quán)利人不能基于對(duì)方違約而拒絕收受其已經(jīng)履行的義務(wù)。〔29 〕可以看出，適用“實(shí)質(zhì)履行原則”是一種變通的裁判方法，只有在按約補(bǔ)正瑕疵將導(dǎo)致債務(wù)人遭受明顯過(guò)重的、難以承受的損失時(shí)，才能出于公平原則及利益平衡的考量，例外地予以適用?！?0 〕（4）買(mǎi)受人接受瑕疵。權(quán)利的行使應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，在平行的多項(xiàng)權(quán)利主張之間保持邏輯上的統(tǒng)一性。如果買(mǎi)受人在明知標(biāo)的物存在瑕疵的情況下已自愿接受該給付，又因?yàn)閷?duì)損失賠償或減價(jià)金額等“善后事宜”達(dá)不成一致而拒絕接收的，應(yīng)屬于權(quán)利行使不當(dāng)，對(duì)其拒絕受領(lǐng)后產(chǎn)生或擴(kuò)大的損失不應(yīng)予以支持。

4.拒絕受領(lǐng)與合同解除的聯(lián)系和區(qū)別。從上文論述來(lái)看，拒絕受領(lǐng)與合同解除并無(wú)必然關(guān)聯(lián)，兩者在性質(zhì)和效果上也存在根本的、顯著的差別。從相互聯(lián)系的角度看，拒絕受領(lǐng)與合同解除僅在瑕疵履行構(gòu)成根本違約的情形下可能存在一定關(guān)聯(lián)。在瑕疵履行已構(gòu)成根本違約的情形中，買(mǎi)受人如果想在接收給付前徹底終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少不必要的麻煩和損失，需將程序上的拒絕受領(lǐng)權(quán)與實(shí)體上的解除合同權(quán)配合起來(lái)一起行使。在此之外，拒絕受領(lǐng)與合同解除在性質(zhì)、效果和權(quán)利行使的條件等方面均存在顯著差異。拒絕受領(lǐng)權(quán)只是一種程序上的抗辯權(quán)。拒絕受領(lǐng)并不改變債權(quán)債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。當(dāng)出賣(mài)人對(duì)履行瑕疵進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)救并再次提交符合約定的給付時(shí)，買(mǎi)受人原則上仍負(fù)有受領(lǐng)義務(wù)。解除合同則是通過(guò)形成權(quán)終極地改變當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，將合同約定的債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)換為違約責(zé)任的范疇。合同解除后，原合同約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不復(fù)存在，出賣(mài)人再次提供無(wú)瑕疵標(biāo)的物的機(jī)會(huì)徹底消失。不同的性質(zhì)和效果，決定了拒絕受領(lǐng)的條件完全可以比合同解除的條件更低。從兩大法系的制度實(shí)踐來(lái)看，由于解除合同將導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)發(fā)生根本的、重大的改變，因此，各國(guó)法律無(wú)不要求解除合同需以當(dāng)事人存在根本的、重大的違約行為為條件。與此相反，由于拒絕受領(lǐng)權(quán)只是一種程序性、一時(shí)性的抗辯權(quán)，其既可以有效維護(hù)守約一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，合理平衡雙方當(dāng)事人的利益，又不會(huì)給當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)利義務(wù)造成直接和重大的影響。因此，法律完全可以也應(yīng)當(dāng)允許買(mǎi)受人在對(duì)方違約程度較輕時(shí)行使拒絕受領(lǐng)權(quán)。

三、我國(guó)《合同法》上就該問(wèn)題的應(yīng)然之理解

從以上論述來(lái)看，兩大法系關(guān)于買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)瑕疵標(biāo)的物的制度規(guī)定雖有不同，但關(guān)于此項(xiàng)權(quán)利的行使條件、限制因素的規(guī)定實(shí)質(zhì)上基本一致。我國(guó)《合同法》無(wú)論從其總體框架還是具體規(guī)定來(lái)看，都大量移植借鑒了兩大法系中的合理因素。關(guān)于買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)權(quán)行使條件的問(wèn)題，根據(jù)《合同法》“嚴(yán)格履行合同義務(wù)”原則及出賣(mài)人負(fù)有保證標(biāo)的物符合合同約定的質(zhì)量要求的義務(wù)等規(guī)定，結(jié)合對(duì)《合同法》相近條款的體系化解讀，應(yīng)當(dāng)?shù)贸雠c兩大法系基本相同的結(jié)論。亦即，如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物存在與合同約定不符的質(zhì)量瑕疵，買(mǎi)受人原則上有權(quán)拒絕受領(lǐng)；只有在質(zhì)量瑕疵顯著輕微和相關(guān)瑕疵無(wú)法補(bǔ)救或補(bǔ)救成本明顯過(guò)高等特殊情況下，可以根據(jù)交易習(xí)慣、誠(chéng)實(shí)信用原則和利益平衡的需要，排除買(mǎi)受人對(duì)瑕疵給付的拒絕受領(lǐng)權(quán)。

（一）貫徹“嚴(yán)格履行”原則的必然要求

我國(guó)《合同法》第60條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”這一規(guī)定稱(chēng)為“嚴(yán)格履行原則”或“全面履行原則”，是合同當(dāng)事人履行合同義務(wù)時(shí)必須遵循的根本原則。〔31 〕《合同法》第153條更進(jìn)一步明確規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。”據(jù)此，按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物，既是出賣(mài)人按照合同約定必須履行的合同義務(wù)，也是法律規(guī)定的出賣(mài)人必須承擔(dān)的責(zé)任。如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合合同約定或法定的質(zhì)量要求，即屬于出賣(mài)人履行義務(wù)不符合合同約定的情形。在此情形下，買(mǎi)受人對(duì)于其瑕疵給付當(dāng)然應(yīng)該有權(quán)拒絕受領(lǐng)。這既是對(duì)合同約定的雙方權(quán)利義務(wù)真實(shí)含義的邏輯延伸和應(yīng)然理解，也是確保相關(guān)合同約定及法律規(guī)定落到實(shí)處的必然要求。從“嚴(yán)格履行”原則出發(fā)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)在出賣(mài)人提供正確給付與買(mǎi)受人受領(lǐng)給付之間存在條件上的牽連關(guān)系和時(shí)間上的先后順序。即，只有出賣(mài)人依照合同約定完成其正確的給付，買(mǎi)受人才負(fù)有受領(lǐng)給付的義務(wù)；在出賣(mài)人交付的標(biāo)的物完全符合合同約定之前，買(mǎi)受人即有權(quán)拒絕受領(lǐng)。從保護(hù)守約方的法律精神出發(fā)，在出賣(mài)人交付標(biāo)的物不符合約定的情形下，是否接受其給付，也應(yīng)當(dāng)由作為守約方的買(mǎi)受人享有選擇權(quán)。如果已經(jīng)確認(rèn)出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合合同約定，卻又要求買(mǎi)受人必須先行接收，再作補(bǔ)救，這就等于變更了雙方合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交付條件，沒(méi)有法律和學(xué)理上的依據(jù)。

（二）出賣(mài)人履行主要合同義務(wù)不符合約定的適當(dāng)后果

“通說(shuō)”否定買(mǎi)受人對(duì)于非主體結(jié)構(gòu)性瑕疵的房屋享有拒絕受領(lǐng)權(quán)，一個(gè)重要理由是認(rèn)為出賣(mài)人交付經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋，已經(jīng)履行了其主要合同義務(wù)，因此，買(mǎi)受人以非主體結(jié)構(gòu)性瑕疵拒絕受領(lǐng)，將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。這種觀點(diǎn)在法律上不能成立。首先，根據(jù)《合同法》第153條、第154條的規(guī)定，出賣(mài)人負(fù)有保證標(biāo)的物具有合同約定和法律規(guī)定的質(zhì)量要求的義務(wù)，此項(xiàng)義務(wù)為出賣(mài)人的主要合同義務(wù)。這一認(rèn)識(shí)在法律上和學(xué)理上均無(wú)疑義?！?2 〕這也就意味著，出賣(mài)人交付的標(biāo)的物具有質(zhì)量上的規(guī)定性，僅僅交付了合同所指向的標(biāo)的物，還不能認(rèn)為出賣(mài)人已履行了合同約定的主要義務(wù)；如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物存在與合同約定或法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不符的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為出賣(mài)人履行主要合同義務(wù)不符合約定。其次，在出賣(mài)人履行主要合同義務(wù)不符合約定的條件下，買(mǎi)受人行使拒絕受領(lǐng)權(quán)符合權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，是出賣(mài)人可以預(yù)見(jiàn)也應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的適當(dāng)?shù)姆珊蠊Ｋ^“主要合同義務(wù)”，是指合同關(guān)系所固有的、必備的基本義務(wù)。在雙務(wù)合同中，一方當(dāng)事人履行主要合同義務(wù)不符合約定時(shí)，將嚴(yán)重影響對(duì)方基于合同所能享有的主要的期待利益，并有可能導(dǎo)致對(duì)方的合同目的全部或部分不能實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)于履行主要合同義務(wù)不符合合同約定的違約行為，各國(guó)法律均規(guī)定買(mǎi)受人可以視情況采取拒絕受領(lǐng)、提出抗辯（不履行自己的義務(wù)）、解除合同等保護(hù)性措施。〔33 〕在我國(guó)，《合同法》第71條、第72條規(guī)定了買(mǎi)受人對(duì)提前履行、部分履行的拒絕受領(lǐng)權(quán)；第66條、第67條規(guī)定了債務(wù)人履行義務(wù)不符合約定時(shí)債權(quán)人享有抗辯權(quán)；第94條第2、3項(xiàng)及第107條規(guī)定了債務(wù)人履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)債權(quán)人享有合同解除權(quán)；等等。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)考慮到上文所述的，瑕疵履行在損害債務(wù)履行完整性的本質(zhì)屬性上，與部分履行完全相同，且其對(duì)債權(quán)人的不利影響通常更加嚴(yán)重等因素。〔34 〕根據(jù)《合同法》的原則精神，綜合考慮上述因素，對(duì)相關(guān)法條作關(guān)聯(lián)性、體系化的解讀，應(yīng)當(dāng)可以得出出賣(mài)人履行主要合同義務(wù)不符合約定時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕受領(lǐng)的結(jié)論。

（三）實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方利益平衡的有效手段

在出賣(mài)人交付的房屋存在不符合約定的瑕疵時(shí)，賦予買(mǎi)受人暫時(shí)拒絕收房的抗辯權(quán)，是否會(huì)給出賣(mài)人（即開(kāi)發(fā)商）造成過(guò)于沉重的負(fù)擔(dān)呢？司法實(shí)踐中，不少法官存在這樣的擔(dān)心。筆者認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商積極履行維修補(bǔ)救義務(wù)的情況下，買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)并不會(huì)給其造成過(guò)重的負(fù)擔(dān)。首先，如果交付的房屋只存在較小的質(zhì)量瑕疵，開(kāi)發(fā)商完全有條件在最快的時(shí)間內(nèi)完成補(bǔ)救，并在維修完畢后再次進(jìn)行交付，如果在約定交付期限內(nèi)完成補(bǔ)救的，開(kāi)發(fā)商無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。其次，如果相關(guān)質(zhì)量瑕疵較為嚴(yán)重，需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間和較大成本進(jìn)行補(bǔ)救，并有可能引發(fā)延遲交付違約責(zé)任的，這通常也是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商質(zhì)量意識(shí)低下，在前期建設(shè)和管理中存在嚴(yán)重疏漏所致。因此，相關(guān)損失本來(lái)就應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，不能通過(guò)“先交房，后修復(fù)”的方式將此種損失轉(zhuǎn)移給無(wú)辜的買(mǎi)受人。最后，如果因?yàn)楹贤s定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，或者在瑕疵補(bǔ)救過(guò)程中發(fā)生特殊情況導(dǎo)致逾期交房違約金過(guò)高的，法院也可以通過(guò)調(diào)整違約金等方式，依法妥善平衡雙方的利益。這既是法律適用的正確思路，也是依法妥善平衡雙方當(dāng)事人利益的正確方法。與此相反，如果因?yàn)榭紤]到適用逾期交房違約責(zé)任條款會(huì)導(dǎo)致雙方利益失衡的結(jié)果，據(jù)此反向改變案件中法律適用的正確思路，對(duì)出賣(mài)人的違約行為及法律責(zé)任放棄進(jìn)行依法和必要的司法規(guī)制，則不僅違反法律適用的基本規(guī)律，而且因過(guò)于寬縱作為強(qiáng)勢(shì)方的出賣(mài)人，破壞了合同和法律加諸出賣(mài)人一方的約束與激勵(lì)機(jī)制，勢(shì)必使買(mǎi)賣(mài)雙方的理性交涉變得更為困難，最終反而加劇買(mǎi)賣(mài)雙方利益的不平衡。

（四）提升裁判可接受度的應(yīng)然選擇

顯而易見(jiàn)，在審理商品房交付類(lèi)合同糾紛案件中，若嚴(yán)格適用“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”和“嚴(yán)重影響居住使用”標(biāo)準(zhǔn)，將嚴(yán)重偏離商品房買(mǎi)受人和社會(huì)公眾的合理預(yù)期，也不符合保護(hù)誠(chéng)實(shí)守信、制裁違約失信的法律精神。特別是在當(dāng)前購(gòu)房人相比開(kāi)發(fā)商實(shí)際處于弱勢(shì)地位，且開(kāi)發(fā)商往往不積極履行維修義務(wù)的情況下，上述交付標(biāo)準(zhǔn)的適用將進(jìn)一步強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間的地位懸殊和利益沖突關(guān)系，不利于矛盾糾紛的及時(shí)妥善解決。有鑒于此，最高人民法院的多名法官在不同場(chǎng)合多處強(qiáng)調(diào)，在商品房質(zhì)量及交付標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題上要適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大司法解釋中的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，采取有利于保護(hù)購(gòu)房人利益，敦促開(kāi)發(fā)商盡快解決房屋質(zhì)量問(wèn)題的政策導(dǎo)向。〔35 〕但是，如果在裁判思路上堅(jiān)持“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格”和“不存在嚴(yán)重影響居住使用的質(zhì)量問(wèn)題”的交付標(biāo)準(zhǔn)，則在總體上難以改變此類(lèi)案件司法裁判脫離當(dāng)事人合同目的和合同具體約定的弊病，法院對(duì)購(gòu)房人合同權(quán)益的政策性、傾向性保護(hù)力度仍將較為有限。根據(jù)筆者的論述，除非當(dāng)事人之間有明示的排除性約定，合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、法定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和通常標(biāo)準(zhǔn)，以及符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)作為商品房的交付條件。開(kāi)發(fā)商交付的商品房具有不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量瑕疵的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人享有拒絕受領(lǐng)權(quán)。這既符合《合同法》的原則及相關(guān)具體規(guī)定，也與保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的世界趨勢(shì)及我國(guó)相關(guān)立法的發(fā)展方向完全契合?！?6 〕也唯有更好地保護(hù)購(gòu)房者在商品房瑕疵給付條件下的合法權(quán)益，才能使相關(guān)裁判與廣大購(gòu)房者的合理期待更加趨近，維持司法裁判應(yīng)有的社會(huì)可接受度。

結(jié)語(yǔ)

自20世紀(jì)80年代末以來(lái)，我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)化已經(jīng)走過(guò)了近30年的歷史進(jìn)程。但與其他多數(shù)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)一樣，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上仍未走出“粗放型”發(fā)展模式的路徑依賴(lài)。時(shí)至今日，這樣的發(fā)展模式已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)和市場(chǎng)的實(shí)際需要。廣大購(gòu)房者迫切期望商品房建造能夠提高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化服務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身亦亟需轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效。更應(yīng)當(dāng)看到的是，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)終端的消費(fèi)者，廣大購(gòu)房者對(duì)商品房的建造質(zhì)量其實(shí)是始終高度關(guān)注的，他們對(duì)于商品房質(zhì)量瑕疵的維權(quán)呼聲和行動(dòng)也從未停止過(guò)。這本應(yīng)是督促開(kāi)發(fā)商提升建造質(zhì)量、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)的最重要的推動(dòng)力量。但由于諸多復(fù)雜因素的影響，審判實(shí)踐中對(duì)于商品房的建造質(zhì)量總體上采取了一種較低的要求標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任常常采取了照顧、遷就和寬縱的政策。這就使得購(gòu)房者的呼聲難以在法律上、經(jīng)濟(jì)上轉(zhuǎn)化成對(duì)開(kāi)發(fā)商的有效壓力和“倒逼”機(jī)制。這也正是不少開(kāi)發(fā)商忽視房屋建造質(zhì)量、商品房整體質(zhì)量難以有效提升的根本原因之一?；谏鲜隹剂?，在我國(guó)大力推進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的大背景下，有必要對(duì)法院關(guān)于商品房質(zhì)量瑕疵認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及其責(zé)任分配的司法政策進(jìn)行全面檢視和認(rèn)真反思。通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)制度經(jīng)驗(yàn)和理論的梳理與比較分析，本文就商品房質(zhì)量瑕疵與買(mǎi)受人拒絕受領(lǐng)權(quán)的關(guān)系問(wèn)題得出了與目前實(shí)務(wù)界“通說(shuō)”截然不同的觀點(diǎn)，即買(mǎi)受人并非僅在質(zhì)量瑕疵已嚴(yán)重到根本違約時(shí)才能拒絕受領(lǐng)瑕疵標(biāo)的物。與此相反，只要標(biāo)的物存在與合同約定不符的質(zhì)量瑕疵，買(mǎi)受人原則上即有權(quán)拒絕受領(lǐng)；只有在質(zhì)量瑕疵“顯著輕微”的情況下，買(mǎi)受人行使拒絕受領(lǐng)權(quán)才應(yīng)當(dāng)受到限制。筆者認(rèn)為，運(yùn)用上述的法律解釋和適用規(guī)則，充分保障商品房買(mǎi)受人對(duì)于瑕疵給付的拒絕受領(lǐng)權(quán)，既是貫徹《合同法》“嚴(yán)格履行合同義務(wù)”原則及相關(guān)法律規(guī)定的應(yīng)有之義，也是積極回應(yīng)社會(huì)合理需求、引領(lǐng)正確價(jià)值導(dǎo)向、提升司法裁判可接受度的必然要求。從司法裁判的社會(huì)效果來(lái)看，采用上述的法律解釋和適用規(guī)則，有利于從消費(fèi)者這個(gè)終端發(fā)力，倒逼開(kāi)發(fā)商真正提高質(zhì)量意識(shí)、養(yǎng)成契約精神，在商品房建設(shè)中切實(shí)加大投入、加強(qiáng)管理、提高質(zhì)量，推動(dòng)建筑工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、健康發(fā)展。當(dāng)然，筆者只是根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及法理提出了一個(gè)原則性的法律適用標(biāo)準(zhǔn)，至于實(shí)踐中對(duì)于質(zhì)量瑕疵“顯著輕微”的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何判斷，有必要結(jié)合商品房買(mǎi)賣(mài)合同的不同類(lèi)型及實(shí)踐中的具體情況作進(jìn)一步的研究。