劉坤

摘要：近幾年，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大部分的社會資金流入到房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)估價行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要分支，也隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展走上了快速發(fā)展的道路，其涉及房地產(chǎn)抵押估價、征收估價、拍賣估價等諸多經(jīng)濟活動。本文對各大行業(yè)網(wǎng)站（中國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)、江蘇省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)協(xié)會、全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺、國家數(shù)據(jù)）和行業(yè)各大報告提供的數(shù)據(jù)報表進行統(tǒng)計、整合，對江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的問題進行量化并深入分析，最終給出行業(yè)的發(fā)展建議。

Abstract： In recent years， the real estate industry has rapid development. Most of the social capital flows into the real estate market. Real estate appraisal industry is an important branch of the real estate industry， which has rapidly developed with the rapid development of the real estate industry. It involves a lot of economic activities， such as the mortgage valuation， collection valuation， auction valuation of real estate and so on. This paper statistics and integrates the data from the industry report and the major industry web sites which contains CIREA， JREAA， NBSC. The existing problems and present situation of the real estate appraisal industry in Jiangsu province are quantified and the suggestions good for development are put forward.

關(guān)鍵詞：江蘇??；房地產(chǎn)估價；現(xiàn)狀；建議

Key words： Jiangsu Province；real estate appraisal；present situation；suggestion

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）14-0003-04

0 引言

江蘇省作為全國經(jīng)濟水平領(lǐng)先的長三角地區(qū)，2016年全省國內(nèi)生產(chǎn)總值為76086.2億元，較去年增長7.8%，近幾年房地產(chǎn)市場也蓬勃發(fā)展，2016年全省房地產(chǎn)投資8956.37億元，較去年增長9.8%。房地產(chǎn)估價市場隨著房地產(chǎn)市場進入了一個快速發(fā)展的時期，但由于我省房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚、發(fā)展歷史不長、經(jīng)驗不足，同時地域的差異化以及脫鉤改制的影響，使其在迅速發(fā)展的同時也伴隨著不少問題。估價行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開始脫離社會的腳步，我們不得不對行業(yè)的現(xiàn)狀和問題進行分析，并提出一些發(fā)展建議。本文在分析了房地產(chǎn)估價行業(yè)的的機構(gòu)、人員業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，通過搜集各項報表數(shù)據(jù)，分析出行業(yè)存的問題及原因，最終結(jié)合現(xiàn)狀提出一些發(fā)展建議。

1 江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展概況

1.1 江蘇省房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立情況

截止2016年底，從資質(zhì)來看，全省一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有55家，占比9.63%；二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有156家，占比27.32%；三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有124家，占比21.72%；一級分支有211家，占比36.95%；剩余少數(shù)是25家暫定三級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，占比4.38%如表1所示。在省內(nèi)地級市之間，也有著較大的差距，南京、蘇州、無錫、常州是省內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量最多的四個市，其中南京和蘇州尤為突出，分別有75和102家房地產(chǎn)估價機構(gòu)，南京是整個省擁有一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)最多的城市，高達27家，占據(jù)全省一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的一半；而連云港、宿遷、淮安是省內(nèi)機構(gòu)數(shù)量最少的三個市，如圖1所示。地域之間的差異也非常顯著，有一個階梯型的分布趨勢，蘇南（南京、蘇州、常州、無錫、鎮(zhèn)江）的房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量占了全省的54.47%，蘇中（泰州、南通、揚州）、蘇北（鹽城、淮安、宿遷、連云港、徐州）分別占20.14%和25.39%，各級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的數(shù)量從蘇南到蘇北也呈現(xiàn)一個遞減的趨勢，而且蘇北和蘇中的絕大部分分公司都是由蘇南的房地產(chǎn)估價機構(gòu)設(shè)立的。

1.2 江蘇省房地產(chǎn)估價人員及業(yè)務(wù)情況

目前江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)人員近萬人，對全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺提供的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，截止2016年底，江蘇省共有注冊房地產(chǎn)估價師約3800人，其中一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)大約有970人，平均每家機構(gòu)17人；二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)大約有1700人，平均每家機構(gòu)11人，三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)大約有500人，平均每家機構(gòu)4人，分支機構(gòu)約630人，平均每家分支機構(gòu)有3人。

對江蘇省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)協(xié)會（蘇估協(xié)）提供的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，截止2016年末，在全省房地產(chǎn)估價機構(gòu)承攬的諸多估價服務(wù)業(yè)務(wù)中，主要有房地產(chǎn)抵押估價、征收估價、拍賣估價、轉(zhuǎn)讓估價以及少數(shù)咨詢服務(wù)[1]，其中，房地產(chǎn)抵押估價是所有估價機構(gòu)最主要的估價業(yè)務(wù)，也是估價總值和評估面積最多的估價業(yè)務(wù)，具體的各種業(yè)務(wù)數(shù)量占比詳見圖2。

2 江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題及原因分析

2.1 從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，機構(gòu)規(guī)模良莠不齊

房地產(chǎn)價值評估是投資風(fēng)險較高的項目，房地產(chǎn)估價師有很強的專業(yè)知識和素質(zhì)是做好評估工作的關(guān)鍵，評估結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性往往取決于多個方面，包括業(yè)務(wù)要求、評估人員的專業(yè)知識水平、職業(yè)道德等。目前，房地產(chǎn)估價行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員的培訓(xùn)和考核在方式和制度方面存在較多問題，其結(jié)果導(dǎo)致從業(yè)人員整體素質(zhì)和水平普遍較低。另一方面，房地產(chǎn)估價行業(yè)的準(zhǔn)入門檻也不高， 1995年3月，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試制度建立，其規(guī)定最低的報考學(xué)歷條件為專科，這就直接擴大了估價人員的選拔范圍，也進一步導(dǎo)致估價行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和能力水平參差不齊，低學(xué)歷的估價師占了較大一部分。

由全國房地產(chǎn)估價行業(yè)管理信息平臺提供的可靠數(shù)據(jù)，對其中反映江蘇省的估價人員的學(xué)歷和專業(yè)情況的數(shù)據(jù)進行篩選和整合，江蘇省在職的估價師碩士學(xué)歷的比例為10%左右，且多為主管、經(jīng)理及以上的較高職位，本科的比例為不到60%，?？频谋壤秊?0%左右，低學(xué)歷的比例還是占了較大的一部分。另一方面，地域之間的估價人員學(xué)歷情況整體差異較大，作為整個江蘇的經(jīng)濟發(fā)展水平較為落后的蘇北，低學(xué)歷的估價行業(yè)從業(yè)人員占了較大一部分，蘇南的整體情況比蘇中、蘇北要好，本科及以上學(xué)歷的從業(yè)人員所占比例比蘇北要大，蘇南高學(xué)歷（本科及以上）的估價師占了全省的43%，區(qū)域間差距明顯，人員的學(xué)歷和素質(zhì)參差不齊。我國整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的市場興起的比較晚，社會對估價行業(yè)的認(rèn)識不足，導(dǎo)致估價市場缺乏專業(yè)的人才，國家對房地產(chǎn)估價師資格準(zhǔn)入的門檻較低，從而使許多并非房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)出身的人進入該行業(yè)，使得該部分人員的專業(yè)知識能力和素養(yǎng)都不足。江蘇省內(nèi)各市的從業(yè)估價師均存在非相關(guān)專業(yè)出身的情況，全省的房地產(chǎn)估價師是相關(guān)專業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地管理、城市規(guī)劃等）從業(yè)的比例為不足40%，非專業(yè)出身的從業(yè)人員占了絕大多數(shù)，蘇南、蘇中情況較蘇北好一點，詳見表2。

2.2 房地產(chǎn)估價機構(gòu)之間的無序競爭，業(yè)績差異大

估價市場目前不完全是一個以客觀為原則的行業(yè)，有時估價機構(gòu)為獲得更多的業(yè)務(wù)會通過一些不正當(dāng)?shù)氖侄?，估價報告的編制受委托人的干預(yù)，或者通過給予一定比例的回扣等惡意手段進行競爭，諸如這類估價機構(gòu)間的博弈不僅可能導(dǎo)致估價報告顯失公平公正，難以真實客觀，犧牲了企業(yè)自身利益，擾亂了房地產(chǎn)估價市場秩序，助長商業(yè)賄賂等不正之風(fēng)，滋生腐敗，致使不公平競爭和惡性競爭同時存在。

江蘇省內(nèi)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)之間的競爭也尤其的激烈，同資質(zhì)間、不同資質(zhì)間的競爭也尤為的突出，地域間、城市間的房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)績差異顯著，目前房地產(chǎn)估價行業(yè)實行行政許可，估價師實行注冊制。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級越高，執(zhí)業(yè)的范圍越廣，所以對2015年度全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)績總排名的數(shù)據(jù)進行提取，提取出江蘇省內(nèi)的估價機構(gòu)業(yè)績排名情況，分地域（蘇南、蘇中、蘇北）和排名標(biāo)準(zhǔn)（營業(yè)收入、評估面積等）進行統(tǒng)計，橫向比較，與蘇中、蘇北相比較，蘇南的絕大部分一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)績排名全國靠前，這是各市擁有一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量導(dǎo)致的一個直接結(jié)果，也與各地域、各城市的激烈競爭脫不開關(guān)系；縱向比較，因為蘇南有46家一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)，蘇中、蘇北分別有4家和5家，蘇中、蘇北的一級資質(zhì)估價機構(gòu)數(shù)量雖然少，但是基本上業(yè)績都排名靠前，由此說明，蘇中、蘇北的估價機構(gòu)一定程度上的業(yè)績、服務(wù)水平整體上要較蘇南高一些。

2.3 注重“攬活”，忽視能力和技術(shù)

房地產(chǎn)估價行業(yè)是個專業(yè)要求較高的行業(yè)，其對技術(shù)性、知識性、經(jīng)驗性都有一定的要求，技術(shù)應(yīng)該放在一個很重要的位置，但實際上，很多的估價機構(gòu)的技術(shù)人員的地位遠低于業(yè)務(wù)人員，公司主管領(lǐng)導(dǎo)大都看重“攬活能力”，忽視技術(shù)，只要業(yè)務(wù)員能拿到業(yè)務(wù)，也不管估價人員有沒有能力做，或者技術(shù)上有沒有問題，都盡量迎合滿足客戶的要求。因為房地產(chǎn)估價機構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍與機構(gòu)的資質(zhì)直接掛鉤，機構(gòu)的資質(zhì)和估價師的數(shù)量又直接掛鉤，比如，一級機構(gòu)需要15名，2級需要8名，而一名專職估價師的待遇要比普通估價人員高很多，因此很多估價機構(gòu)為了節(jié)省人力成本就去社會上尋找掛靠估價師，導(dǎo)致了掛靠現(xiàn)場在估價行業(yè)較為普遍。

以江蘇省內(nèi)估價服務(wù)較為領(lǐng)先的四個地級市（南京、蘇州、無錫、常州）作為數(shù)據(jù)選取樣本，由全國房地產(chǎn)估價師網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，對這四市的一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的專職估價師占比和技術(shù)服務(wù)人員占比進行統(tǒng)計整理，此結(jié)果代表的是省內(nèi)的領(lǐng)先水平。據(jù)統(tǒng)計，對于省內(nèi)服務(wù)水平較為領(lǐng)先的地級市，專職估價師平均占機構(gòu)的總注冊估價師不足80%，技術(shù)服務(wù)人員平均占機構(gòu)總?cè)藬?shù)的40%。可想而知，對于省內(nèi)其余四百多家二、三級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，專職估價師和技術(shù)服務(wù)人員的比例又要少的多，專業(yè)人才的匱乏直接導(dǎo)致估價服務(wù)的低效。

房地產(chǎn)估價報告是估價機構(gòu)提供給客戶的工作成果，也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)水平和能力的直觀體現(xiàn)，同時也顯示了房地產(chǎn)估價師技術(shù)水平的高低。很多房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估報告模板大同小異，缺乏創(chuàng)新，沒有自己獨特的觀點，這一現(xiàn)象可能和估價委托方的要求和行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管有關(guān)，估價業(yè)務(wù)委托人對其業(yè)務(wù)出具的估價報告有他自己的標(biāo)準(zhǔn)和要求，這就導(dǎo)致估價師的評估失真，房地產(chǎn)估價報告成了形式上的報告，通常表現(xiàn)為先定價再評估。另一方面，房地產(chǎn)估價的從前期市場調(diào)研到最后撰寫報告需要大量的工作，包括實地勘察評估對象的周邊環(huán)境、間、檔次等，還要深入市場調(diào)研，了解類似房產(chǎn)的當(dāng)前的市場價值，再運用兩種及以上的估價方法進行評估，但是在實際操作中，往往缺少實地勘察和市場調(diào)研，從而直接影響估價結(jié)果的真實性和客觀性[3]。

2.4 估價行業(yè)信息化滯后，數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用少

現(xiàn)在諸多行業(yè)已經(jīng)進入大數(shù)據(jù)和“互聯(lián)網(wǎng)+”的時代，然而房地產(chǎn)估價行業(yè)的步伐稍微慢了一些，江蘇省房地產(chǎn)評估行業(yè)信息化水平較低，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的作業(yè)模式和管理制度還是比較傳統(tǒng)，估價師的估價方式和過程也是主要依賴其自身的經(jīng)驗，這就導(dǎo)致估價結(jié)果一定程度上帶有主觀色彩以及偶然性。房地產(chǎn)估價行業(yè)沒有一個全國性的數(shù)據(jù)庫和標(biāo)準(zhǔn)，估價行業(yè)不能和外部進行數(shù)據(jù)交換，各地的房地產(chǎn)市場的行情和發(fā)展都有很大差異，各地都在獨自的區(qū)域進行作業(yè)。房地產(chǎn)估價行業(yè)的信譽面臨著來自行業(yè)外部的嚴(yán)重質(zhì)疑，這一現(xiàn)狀，已經(jīng)極大地降低了評估機構(gòu)的公信力，影響了評估行業(yè)的生存和發(fā)展。

目前大多的估價行業(yè)初涉的信用化應(yīng)用大多是“查房價”、“一鍵找房”等等，主要是社會大眾在購房或租房時的初步應(yīng)用，給予的是參考的建議，查房價就是通過幾個因素來判定房屋價格，如小區(qū)位置、朝向、面積、樓層等。但是這些應(yīng)用都不能被房地產(chǎn)估價行業(yè)所采納或借鑒，因為房地產(chǎn)地產(chǎn)估價的結(jié)果不能僅僅通過幾個價格影響因素就能得出[4]。

江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)的信息應(yīng)用情況主要有信息網(wǎng)站的建立、數(shù)據(jù)平臺的應(yīng)用兩種，但是存在較多的問題，如網(wǎng)站的更新和維護滯后、數(shù)據(jù)平臺的應(yīng)用少。

①江蘇省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)協(xié)會網(wǎng)站。

江蘇省最大的估價行業(yè)的信息網(wǎng)站就是江蘇省房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)協(xié)會網(wǎng)，目前該網(wǎng)站有協(xié)會介紹、文件匯編、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等五大欄目。網(wǎng)站同時提供了部分常用數(shù)據(jù)庫的接入平臺：評估專家?guī)?、培?xùn)師資庫、估價基本信息庫、信用檔案庫等。其中有部分平臺還沒有開通，如：培訓(xùn)師資庫、教材與選修課題庫、評估報告案例庫三個數(shù)據(jù)庫尚處在完善之中；部分平臺發(fā)生錯亂，如必修課報名平臺成了信用檔案；該網(wǎng)站與地方網(wǎng)站的信息不一致，如江蘇房估協(xié)與常州房估協(xié)關(guān)于常州的目前所擁有的的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的數(shù)量不一致，這是數(shù)據(jù)更新滯后導(dǎo)致的結(jié)果。

②數(shù)據(jù)平臺的應(yīng)用。

江蘇省房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)平臺應(yīng)用情況，現(xiàn)階段目前國內(nèi)主要建立的房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)平臺有云評估、云勘察、中方評數(shù)據(jù)技術(shù)和智地數(shù)據(jù)四種。省內(nèi)大部分機構(gòu)還是傳統(tǒng)的估價方式，僅有少部分機構(gòu)引用了估價數(shù)據(jù)平臺，詳見圖3。

3 對省房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展建議

3.1 完善立法和考察機制

目前，在房地產(chǎn)估價行業(yè)主要以《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》為執(zhí)業(yè)過程中的基本大法，但是都不是專門針對估價行業(yè)或者估價師頒布的法律條文，只是部分規(guī)范約束會涉及估價行業(yè)，但是2016年12月，全國人大剛剛通過并實施的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，該法是以房地產(chǎn)評估為主的資產(chǎn)評估行業(yè)的首部基本大法，也是資產(chǎn)評估行業(yè)的緊箍咒。另外還有《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等行業(yè)規(guī)章對房地產(chǎn)估價市場進行約束。為保證地方估價市場的有序發(fā)展，江蘇省也相應(yīng)出臺一些與行業(yè)有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)或者執(zhí)行守則，如《江蘇省房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》、《江蘇省注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育實施細則》，這構(gòu)成了以房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師為核心的的法律框架。

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)是以房地產(chǎn)估價師為基本執(zhí)行者的行業(yè)，所以市場的環(huán)境和發(fā)展與房地產(chǎn)估價師息息相關(guān)，但是目前市場上的掛靠、低價爭業(yè)務(wù)、不規(guī)范評估現(xiàn)象嚴(yán)重，對于房地產(chǎn)估價師沒有專門的法律，而同樣中介職業(yè)性質(zhì)的會計、法律都有正對性的法律，而現(xiàn)行的《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》只是對估價師的權(quán)利和義務(wù)進行了規(guī)定，沒有違反規(guī)定的法律約束。將估價師的行為上升到法律層面，盡快制定《房地產(chǎn)估價師法》是迫在眉睫，也是行業(yè)法規(guī)發(fā)展的必然趨勢。

目前國家對房地產(chǎn)估價行業(yè)的考察方式多種多樣，主要有機構(gòu)排名、信用評級、估價報告的抽查、知識競賽等，但是這些方式都不夠深入，這些考察結(jié)果對估價行業(yè)并沒有起到太多真正的正向作用。房地產(chǎn)估價機構(gòu)排名目前都是國家在舉行，而且限定在一級資質(zhì)，都是僅僅通過業(yè)績進行排名，一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了有良好的業(yè)績，還應(yīng)當(dāng)對社會和行業(yè)做出自己的貢獻，在社會上有較高的美譽，所以應(yīng)當(dāng)通過業(yè)績、對社會的貢獻、信用美譽等多種指標(biāo)來進行機構(gòu)排名。另外，現(xiàn)在各省市都在積極的探索房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用建設(shè)，都有各自的信用評價標(biāo)準(zhǔn)和方法，但是這些信用排名都是限定在各省內(nèi)，江蘇省應(yīng)當(dāng)積極的開展信用評級，并聯(lián)合其他省市一起進行排名，這樣可以促進房地產(chǎn)估價機構(gòu)在全國范圍內(nèi)的競爭，有助于估價行業(yè)的正向發(fā)展。

3.2 加強人才教育和培養(yǎng)機制

《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》中第七條規(guī)定繼續(xù)教育合格是成為注冊房地產(chǎn)估價師的先決條件，中房學(xué)頒布的《注冊房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育實施辦法》給出了房地產(chǎn)估價師執(zhí)行繼續(xù)教育的具體實施方案，但由于不少房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)對繼續(xù)教育的重要性和必要性認(rèn)識不足，僅僅是應(yīng)付式的完成它，走過場式的繼續(xù)教育已背離了它原始的出發(fā)點，沒有起到應(yīng)有效果。

從蘇估協(xié)信用管理系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)庫，我對初始注冊日期2013.6.1-2013.12.31，最新注冊日期2016.6.1-2016.12.31的省內(nèi)注冊房地產(chǎn)估價的繼續(xù)教育情況進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)無錫、常州、南通、揚州、鹽城、淮安、連云港7個市幾乎無繼續(xù)教育不合格情況，但繼續(xù)教育取得方式95%以上均為網(wǎng)絡(luò)教育和培訓(xùn)，極少是通過參加科研、發(fā)表文章等其他方式；南京、蘇州、鎮(zhèn)江、泰州、宿遷、徐州6個市或多或少的都出現(xiàn)估價人員繼續(xù)教育不合格但仍能夠延續(xù)注冊的情況，一方面有可能是信用管理網(wǎng)站的信息更新滯后，另一方面是政府發(fā)布的條文規(guī)章沒有從個人到管理部門有效的執(zhí)行，沒有起到應(yīng)有的作用。

省行政主管部門和協(xié)會應(yīng)當(dāng)聯(lián)合考察估價師的繼續(xù)教育情況，對繼續(xù)教育不合格者在在檔案系統(tǒng)內(nèi)給予提醒并要求完善，逾期將注銷執(zhí)業(yè)資質(zhì)，并永久記錄于檔案。另一方面，各機構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期對估價人員的業(yè)務(wù)水平和專業(yè)技術(shù)進行培訓(xùn)并考核，融入績效管理，并最終形成自己的內(nèi)部的一套員工再學(xué)習(xí)制度。行業(yè)外的繼續(xù)教育和行業(yè)內(nèi)的培訓(xùn)制度，輔之一定的懲戒措施和績效管理，對房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)技能水平和從業(yè)素質(zhì)定會有一個提升作用。

3.3 引導(dǎo)機構(gòu)多元化，資源跨步共享

2005年國家通過《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》開始規(guī)定了僅有機構(gòu)資質(zhì)一級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)的條例，并具體說明了標(biāo)準(zhǔn)和方法，該條例掀起了房地產(chǎn)估價機構(gòu)大規(guī)模設(shè)立分支機構(gòu)的發(fā)展浪潮。隨之而來的，大量的一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)在跨市、跨省的進行擴張，大多是省內(nèi)機構(gòu)在本省的分支機構(gòu)較多[5]。江蘇省內(nèi)的分支機構(gòu)占全省機構(gòu)總數(shù)的36%，在蘇中、蘇北，分支機構(gòu)比本地機構(gòu)還多的城市很多。房地產(chǎn)估價機構(gòu)的大規(guī)模擴張，伴隨了很多問題，一方面地方市場利益的不均勻劃分，另一方面地域間資源分布不均。分支機構(gòu)的管理人員大多是總公司的骨干核心人員，憑借著公司的品牌和地位，使得分支機構(gòu)在各地爭搶了大部分市場，兩級分化愈加嚴(yán)重，導(dǎo)致許多小的機構(gòu)經(jīng)營不善，最終破產(chǎn)倒閉。

政府部門應(yīng)當(dāng)積極的引導(dǎo)品牌信譽高的優(yōu)秀分支機構(gòu)與當(dāng)?shù)氐亩?、三級機構(gòu)進行共同合作，可以出臺相關(guān)鼓勵優(yōu)惠的政策文件，輔之一些約束雙方的權(quán)責(zé)的文件。合作的方式可以是業(yè)務(wù)合作，分支機構(gòu)的優(yōu)秀管理模式和當(dāng)?shù)貦C構(gòu)的人脈資源，按照一定的投入進行利益劃分，最終實現(xiàn)共同進步。另一方面，狹窄業(yè)務(wù)的渠道的導(dǎo)致招攬業(yè)務(wù)人員為了獲得估價業(yè)務(wù)不擇手段，目前估價業(yè)務(wù)大多還是傳統(tǒng)的客戶或者政府部門，為此有必要拓寬估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)來源，實行多元化發(fā)展，可以對金融市場進行路徑分析，風(fēng)險預(yù)測、價值挖掘等；除了單純的估價，還可以將市場調(diào)研、可行性分析等過程發(fā)展成單獨的業(yè)務(wù)，從而拓寬估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)渠道，減少因爭搶業(yè)務(wù)而發(fā)生的一些不良行為。

3.4 品牌建設(shè)，構(gòu)建核心競爭力

經(jīng)濟全球化的快速發(fā)展，全球經(jīng)濟大融合的同時，也導(dǎo)致國內(nèi)的行業(yè)競爭更加激烈，評估行業(yè)受到外國的優(yōu)秀評估機構(gòu)的極大威脅。國外的評估機構(gòu)發(fā)展起步早，具備了完善的管理體制，先進的估價技術(shù)和合理的業(yè)務(wù)布局，他們必將搶占我們的市場和吸取人才。當(dāng)前國內(nèi)公眾對于房地產(chǎn)估價行業(yè)的認(rèn)知度較低，行業(yè)的受眾面較窄。在市場資源、管理體制、機構(gòu)規(guī)模等都處于劣勢的情況下，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)估價行業(yè)不在有區(qū)域優(yōu)勢，從而受到極大地威脅。

品牌效應(yīng)在這種形勢下愈發(fā)的明顯，一方面品牌的建設(shè)是以優(yōu)秀的服務(wù)、先進的管理、專業(yè)的技能為基礎(chǔ)，另一方面，品牌的擴大會有助于業(yè)務(wù)和規(guī)模的擴張，擁有業(yè)內(nèi)美譽，提高知名度。房地產(chǎn)估價機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)注重其優(yōu)秀估價案例庫的建設(shè)，在承接業(yè)務(wù)的同時加上適當(dāng)?shù)钠放菩麄?；協(xié)會或者政府部門可以定期舉行品牌價值評比活動。擁有核心競爭力對機構(gòu)的發(fā)展和影響力的提升有直接作用，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的服務(wù)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，模板式的估價報告在各級房地產(chǎn)估價機構(gòu)都存在。房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從業(yè)務(wù)種類、服務(wù)規(guī)模、合作方等方面構(gòu)建屬于自己的核心競爭力。這樣減少同質(zhì)化服務(wù)的同時，又可以使得各機構(gòu)結(jié)合自己的優(yōu)勢，把企業(yè)做強做大。

4 結(jié)語

通過對各大網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)進行提取并分析，充分說明江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)還存在著諸多問題。通過行業(yè)外的完善法律體系和多方面的考查機制，政府部門研究出臺鼓勵政策，促進各級機構(gòu)的資源融合和合作，行業(yè)內(nèi)的加強估價人員的培養(yǎng)，深化繼續(xù)教育制度，并建立自己的人才培養(yǎng)體系。除此之外，在承接業(yè)務(wù)的同時注重品牌建設(shè)，構(gòu)建自己的核心競爭力，政府、機構(gòu)、協(xié)會、估價師等各方面的共同提高促進江蘇省房地產(chǎn)估價市場的又好又快發(fā)展。本文力求能在江蘇省房地產(chǎn)估價行業(yè)的建設(shè)和發(fā)展中提供一些借鑒和參考。

參考文獻：

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[3]趙德忠.房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及問題探究[J].門窗， 2016（11）.

[4]鄭曉俐.淺析大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價行業(yè)的影響[J].上海房地，2016（6）：45-46.

[5]楊斌，劉廣宜.房地產(chǎn)估價機構(gòu)服務(wù)多元化的方向[J].上海房地，2015（12）：44-46.