劉保奎

過去兩年，無論是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，還是新興的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者，紛紛把互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的交叉領(lǐng)域作為業(yè)務重點，房地產(chǎn)領(lǐng)域的“互聯(lián)網(wǎng)+”效應逐步顯現(xiàn)，涌現(xiàn)出諸多新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，如加以合理引導，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”可成為推動我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要力量。

一、互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的融合具有全產(chǎn)業(yè)鏈特征

（一）互聯(lián)網(wǎng)成為房地產(chǎn)市場推廣的主要渠道

互聯(lián)網(wǎng)主要是從C端即消費者需求來切入房地產(chǎn)業(yè)的，最早發(fā)育的是銷售市場和租賃市場，與其他行業(yè)不同的是，在房地產(chǎn)銷售和租賃領(lǐng)域，大部分是先從線下做起，再進一步做到線上，線上負責信息推送，但成交主要還是在線下，比較有代表性的如搜房網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等。

在銷售方面，目前互聯(lián)網(wǎng)包括PC端和移動端已經(jīng)成為房地產(chǎn)項目最主要的營銷推廣平臺，大數(shù)據(jù)、云計算的應用可以更加精準地向用戶推送信息，除了流量相對集中的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，公司或項目的微博、微信公眾號等自媒體也成為主要的廣告渠道。在租賃方面，除了傳統(tǒng)的房屋租賃中介鏈家、中原地產(chǎn)、我愛我家、搜房網(wǎng)等積極拓展線上外，還出現(xiàn)了一些O2O短租、長租、房屋分享、分時度假等新型企業(yè)。目前長租市場是一片藍海，鏈家自如通過與房東簽訂長約后，進行標準化裝修，讓租客可以拎包入住，讓租賃市場更加規(guī)范便捷，在京滬一線城市取得不錯效果，自如北京市場已經(jīng)可以盈利，萬科等開發(fā)公司也在積極布局長租市場。途家、螞蟻短租、小豬短租等通過分享經(jīng)濟模式發(fā)展O2O短租，盤活了存量房源，提供了性價比更高的產(chǎn)品和不同于傳統(tǒng)酒店的居住體驗，受到年輕出行者的青睞。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+家裝”深刻改變家裝和建材市場

互聯(lián)網(wǎng)家裝企業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展和深度整合后，目前形成了平臺型、垂直型、電商型三類?；ヂ?lián)網(wǎng)介入家裝市場后，一是提供了系統(tǒng)經(jīng)驗和完整解決方案，降低了用戶在選擇建材、家居時的學習成本，節(jié)約了時間。二是讓消費的節(jié)奏和生產(chǎn)的節(jié)奏更好地銜接，通過定期開展團購、套餐等，對供應鏈進行整合，提高了廠商生產(chǎn)的針對性，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，消費者則可以享受更低的價格。三是互聯(lián)網(wǎng)介入改變了裝修市場魚龍混雜、信息不對稱的局面，通過平臺強化施工進度和標準，不僅降低了風險，還讓消費者透明公開地擁有更多選擇。四是一些互聯(lián)網(wǎng)思維和專業(yè)設計的融入，提高了裝修市場的技術(shù)含量和水平，也讓設計、硬裝、軟裝等更好地銜接。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”在許多領(lǐng)域取得成效

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融”出現(xiàn)了房地產(chǎn)眾籌，圍繞一些高端產(chǎn)品或個性化產(chǎn)品，通過詳細的策劃案，通過互聯(lián)網(wǎng)渠道，先找客戶，再根據(jù)征集的客戶需求拿地，委托專業(yè)建設企業(yè)施工，最后按照約定交付。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+旅游”出現(xiàn)了民宿等新形態(tài)，一些城里人共同出資到城郊農(nóng)村租下農(nóng)家院，規(guī)劃設計、裝修改造成為有品質(zhì)的民宿酒店，再通過互聯(lián)網(wǎng)渠道進行推廣，滿足都市人享受田園風光、回歸淳樸民俗的愿望。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+智慧家居”出現(xiàn)了智慧社區(qū)，如騰訊和方興地產(chǎn)共同探索的“2+X智慧家”，阿里、360等IT企業(yè)也在積極布局，海爾、小米等家電企業(yè)也在加緊與地產(chǎn)商合作發(fā)展智能家電，這建立了一條房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟的現(xiàn)實路徑。

“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+零售”促進了商業(yè)地產(chǎn)的O2O融合，萬達廣場等通過互聯(lián)網(wǎng)導流與海洋館、兒童體驗館、攀巖、蹦床、旋轉(zhuǎn)木馬等體驗性項目的結(jié)合起來，實現(xiàn)線上線下融合。

二、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”的本質(zhì)是讓空間與服務、人、資本、知識技術(shù)相連接

由于互聯(lián)網(wǎng)已將各類服務要素附著在其平臺上，因此房地產(chǎn)只要與互聯(lián)網(wǎng)連接在一起，就可以實現(xiàn)與所有要素的連接，并且在這個過程中，空間價值也得到了進一步提升。

（一）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間和服務相連接

隨著消費升級，人們對空間的消費除了關(guān)注空間本身，更加關(guān)注購買或使用這個空間所帶來的服務要素的便利性，比如更容易獲得融資、知識、交流等。以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的物質(zhì)空間正在被賦予多維屬性，從原來僅僅是空間載體，變?yōu)榍度肓松a(chǎn)全過程，空間并沒有扁平化，反而變得更不可替代了。以辦公空間為例，以前消費者要購買的是空間，而現(xiàn)在用戶更關(guān)注開發(fā)商能否在融資、宣傳、營銷、策劃等提供多維服務，并且愿意為獲得這些服務付出一定費用（或股權(quán)），所以各種創(chuàng)業(yè)咖啡雨后春筍般出現(xiàn)，也有部分房企以空間切入、按互聯(lián)網(wǎng)思維提供全產(chǎn)業(yè)鏈辦公空間服務。

（二）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間與社交相連接

隨著社會的發(fā)展和人們消費習慣的改變，房地產(chǎn)的社交屬性受到更加重視。現(xiàn)在一些“互聯(lián)網(wǎng)+”的公寓產(chǎn)品更加重視通過供給側(cè)調(diào)整來滿足人的需求，實現(xiàn)連帶效益的整體收獲，邏輯重心在運營?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)社交優(yōu)勢，營造特定生活方式、興趣的社區(qū)圈子，開展線上線下相結(jié)合的學習、拓展，形成IP效應，增加了用戶粘性，實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間與資本相連接

由于互聯(lián)網(wǎng)的平臺屬性，讓其更接近各種各樣的資本，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，讓資金的供給者更加廣泛?？臻g和資金要素相連接，大大促進了生產(chǎn)活動，并因為縮短了資金周轉(zhuǎn)周期而獲得了更好的效益?；诨ヂ?lián)網(wǎng)的辦公空間，如優(yōu)客工場，他們通過低息貸款、天使投資、股權(quán)投資等方式，為入駐企業(yè)提供了多樣化的融資支持，減少了初創(chuàng)企業(yè)的后顧之憂。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)也讓農(nóng)村土地與資本的距離變得更近了，在一些地處深山的農(nóng)村，只要景色、生態(tài)品質(zhì)好，就能夠被資本發(fā)現(xiàn)，就能夠得到投資和發(fā)展的機會。

（四）“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓空間與知識相連接

互聯(lián)網(wǎng)平臺把一批志同道合、領(lǐng)域相近、擁有專業(yè)知識和技術(shù)的年輕人匯聚到一起，以房地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)了空間與知識、技術(shù)的對接，讓知識集聚的溢出效應內(nèi)部化，不僅降低了企業(yè)間的交易成本，還大大提高了空間的價值。

三、“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”推動我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關(guān)系在于如何科學引導，通過與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合及政策引導，房地產(chǎn)可以促進創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中發(fā)揮更大作用。

（一）倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型

我國房地產(chǎn)業(yè)正在反思此前大規(guī)模、同質(zhì)化、產(chǎn)品單一的粗放模式，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的融合可從三個方面促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：一是打破了供需雙方的信息不對稱，把那些不專注、不合法的開發(fā)商淘汰出局；二是更加注重從滿足消費者多元需求的角度來設計供應產(chǎn)品，符合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求；三是降低了市場門檻，讓市場競爭更加充分、公平，降低了腐敗風險。

（二）加速經(jīng)濟要素的地理集聚

由于布局上的不合理導致人口和經(jīng)濟要素大規(guī)模、長距離運輸，抬高了經(jīng)濟運行成本。由于互聯(lián)網(wǎng)連接起更加多元的要素特別是新興要素，使得其空間分布已經(jīng)呈現(xiàn)出了篩選效應，且對其他產(chǎn)業(yè)有一定先導性。那些互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展快、連接起更多要素的城市無疑獲得了更多發(fā)展機會，現(xiàn)實中這些城市往往都是一二線城市， “互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”發(fā)展得也更快。這無疑讓資金、土地、人口等生產(chǎn)要素在空間上更加集中，盡管促進了城市分化，但卻弱化了要素的行政配置，強化了市場作用，可以增強空間供給對于人口和生產(chǎn)要素流動的引導作用，優(yōu)化我國經(jīng)濟地理格局。

（三）促進了創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新

實體經(jīng)濟不是制造經(jīng)濟，關(guān)鍵在于以創(chuàng)新為核心的生產(chǎn)服務環(huán)節(jié)，包括產(chǎn)品的技術(shù)研發(fā)、外觀設計、市場推廣、商業(yè)模式等，這些創(chuàng)新活動過去主要發(fā)生在大企業(yè)大院所，與美日德等發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國在創(chuàng)新能力上的差距與這些大機構(gòu)體制僵化、反應滯后、活力不足不無關(guān)系?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+X”讓創(chuàng)新不再依賴大機構(gòu)，辦公空間不僅能提供場所，還能提供良好的周邊服務和創(chuàng)新生態(tài)，相當于承擔了過去由“單位”承擔的一些職能，讓一些精干的創(chuàng)新“小”團隊有了更多用武之地，讓創(chuàng)業(yè)者更專注在核心領(lǐng)域。同時壓低了租金價格，減少了初創(chuàng)期的成本。

（四）優(yōu)化了要素配置模式

房地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)生與我國城鎮(zhèn)化進程，房地產(chǎn)開發(fā)過程也具有平臺屬性，連接著若干投資商、建筑商、供應商、服務商和廣大C端?；ヂ?lián)網(wǎng)同樣具有很強的平臺屬性，一頭連著技術(shù)和生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，一頭連著終端的消費者。城鎮(zhèn)化是分析當前我國經(jīng)濟社會的主要背景，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟與中國的城鎮(zhèn)化進程間有了一個介質(zhì)，也讓房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟、與知識技術(shù)、與更多的消費者之間有了一個渠道。匯聚了多元要素的互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，在一些特定的切入點上結(jié)合，形成了協(xié)同效應，改變了過去要素單打獨斗的線性思維為主的要素配置模式，形成了以非線性為主的系統(tǒng)配置方式。

李求軍/責任編輯