【摘 要】城市軌道交通的發(fā)展在給市民出行帶來(lái)準(zhǔn)點(diǎn)、便捷的同時(shí)，也給開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)了商機(jī)，提供了新的盈利模式。目前，軌道交通的通道接口成了開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商競(jìng)相爭(zhēng)搶的香餑餑。而大多數(shù)軌道交通企業(yè)還沒(méi)做好融入市場(chǎng)的準(zhǔn)備，總是被動(dòng)接受開通接口，因通道接口而帶來(lái)的增值收益，成為了商家們的獨(dú)享盛宴。

【關(guān)鍵詞】軌道交通；通道接口；收費(fèi)

一、緒論

迄今為止，全國(guó)（不含港澳臺(tái)）已有28座城市開通城市軌道交通，運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到3600余公里；已有43座城市獲批建設(shè)軌道交通，預(yù)計(jì)到2020年，規(guī)劃建設(shè)軌道交通里程1萬(wàn)公里。

城市軌道交通的大發(fā)展給城市帶來(lái)了巨大的外部效益，也給軌道交通周邊的物業(yè)帶來(lái)了巨大的活力，更是給開發(fā)商們帶來(lái)了新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。習(xí)慣上人們將城市軌道交通作為政府的公益性項(xiàng)目，認(rèn)為城市軌道交通就應(yīng)該接到家門口，開發(fā)商們更是利用這一點(diǎn)：一方面打地鐵牌進(jìn)行炒作、銷售，提升物業(yè)價(jià)值，另一方面通過(guò)各種手段逼迫軌道交通公司無(wú)償對(duì)接項(xiàng)目。而軌道交通公司在不斷修改設(shè)計(jì)，增加接口的同時(shí)；也增加了建設(shè)成本、管理成本。尤其是在線路開通、開發(fā)商全身而退、滿載而歸之后，新的產(chǎn)權(quán)人與地鐵運(yùn)營(yíng)管理之間的矛盾顯得尤為突出。如何實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理，收益共享，目前僅有少數(shù)城市在提供通道接口時(shí)收取費(fèi)用，但此類收費(fèi)項(xiàng)目較為單一、標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，仍缺少國(guó)家權(quán)威部門的統(tǒng)一規(guī)范。

二、南京地鐵通道接口費(fèi)用收取現(xiàn)狀

南京地鐵自2000年開工建設(shè)以來(lái)，歷17年，實(shí)現(xiàn)7線運(yùn)營(yíng)，6線在建，運(yùn)營(yíng)里程258公里，開通車站139座的大發(fā)展局面。隨著線路的不斷延伸，通道接口的建設(shè)已由早期的買地建設(shè)，逐步過(guò)渡到個(gè)別商家愿意出資購(gòu)買的局面。但由于自身缺乏相應(yīng)的規(guī)范和重視，以及所面對(duì)商家的復(fù)雜性、能動(dòng)性，在費(fèi)用收取上還存在費(fèi)種單一、費(fèi)用收取低、各種減免多、附加條件多等問(wèn)題。

1.收費(fèi)種類

（1）一次性接口費(fèi)

對(duì)于以商業(yè)為主要目的通道接口，接口費(fèi)按站點(diǎn)等級(jí)收取接口費(fèi)；對(duì)于有利于地鐵商業(yè)發(fā)展、有利于客流疏散、對(duì)地鐵建設(shè)提供較大支持和幫助的申請(qǐng)人，按“一事一議”原則，予以減免。

（2）通道接口管理費(fèi)

按20萬(wàn)-50萬(wàn)元/年，管理期十年洽談。

2.費(fèi)用收取現(xiàn)狀

（1）一次性接口費(fèi)用收取少

由于在費(fèi)用收取上設(shè)定了3個(gè)減免條件，再加上各類以市政、公益、政府特批名義申辦的項(xiàng)目，造成實(shí)際收取一次性接口費(fèi)項(xiàng)目?jī)H有5個(gè)，而這5個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用還經(jīng)歷了各種減免、優(yōu)惠，使得接口資源成了一句空話。

（2）管理費(fèi)收繳困難

由于接口項(xiàng)目申請(qǐng)人與后期的實(shí)際使用人或產(chǎn)權(quán)人往往不是同一人，這給接口協(xié)議的執(zhí)行帶來(lái)困難，實(shí)際使用人不愿意承擔(dān)接口管理費(fèi)，而項(xiàng)目申請(qǐng)人早已曲終人散，管理費(fèi)收繳成為空談。

（3）管理矛盾多

因?yàn)閷?shí)際使用人與地鐵方無(wú)協(xié)議關(guān)系，因此原協(xié)議規(guī)定的有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)定成為一紙空文，地鐵運(yùn)營(yíng)公司在墊付管理成本的同時(shí)，還陷入到無(wú)法有效管理接口的困惑中，壓力增大。隨著接口開通時(shí)間的增長(zhǎng)，市民認(rèn)知度在不斷提高，期望通過(guò)關(guān)閉接口來(lái)約束使用人變?yōu)椴豢赡堋?/p>

三、相關(guān)研究和概念

隨著城市軌道交通線路的延伸，對(duì)地下空間開發(fā)利用的逐步被重視，地鐵車站和城市軌道交通沿線地上、地下建筑物的連通需求日益增多。由此而產(chǎn)生的“通道接口資源費(fèi)”、“通道接口管理費(fèi)”等問(wèn)題成為城市軌道交通企業(yè)的研究、關(guān)注的重點(diǎn)。

1.國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)城市對(duì)軌道交通“通道接口”一詞的理解經(jīng)歷了從單一的通行需求到商業(yè)需求的轉(zhuǎn)變，收費(fèi)也經(jīng)歷了從無(wú)到有的逐步轉(zhuǎn)變，但在管理上還存在產(chǎn)權(quán)界限不清帶來(lái)的管理職責(zé)的模糊、遇事推諉的現(xiàn)象。

（1）蘇州市

蘇州市出臺(tái)了《蘇州市軌道交通地下對(duì)接接口項(xiàng)目管理辦法》，較明確對(duì)地下對(duì)接接口項(xiàng)目的工作流程、職責(zé)分工、接口分類、界面劃分及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行了界定。

（2）南昌市

南昌市軌道交通集團(tuán)則將對(duì)接項(xiàng)目的性質(zhì)分為“經(jīng)營(yíng)性商業(yè)、收費(fèi)性公用事業(yè)、全額撥款事業(yè)”三類，分別按1000萬(wàn)元/個(gè)、500萬(wàn)元/個(gè)、200萬(wàn)元/個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)收取通道接口資源費(fèi)，同時(shí)對(duì)每個(gè)接口按年收取管理費(fèi)25萬(wàn)元。

（3）長(zhǎng)沙市

長(zhǎng)沙市則因依法享有全市的地下空間開發(fā)權(quán)，而將通道接口資源費(fèi)的收取與地下物業(yè)開發(fā)收益綁定，按國(guó)土局公布的基準(zhǔn)地價(jià)劃分收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)連接物業(yè)收取300——5000萬(wàn)元不等的資源費(fèi)。

2.通道接口分類

按項(xiàng)目性質(zhì)分：通道接口分為公益性、商業(yè)性、公益與商業(yè)綜合性三類。

按連通條件分：通道接口可分為結(jié)合連通型、通道連通型兩種類型：

按相對(duì)于連通項(xiàng)目的重要程度分：通道接口可分為重要接口、關(guān)鍵接口、一般接口三類。

四、基于南京地鐵的“通道接口”費(fèi)用收取模式的研究

1.通道接口資源費(fèi)

（1）價(jià)格

①通道接口資源使用費(fèi)設(shè)定基準(zhǔn)價(jià)（A0）

基準(zhǔn)價(jià)按單個(gè)接口（寬度6米及以下）、車站等級(jí)A級(jí)設(shè)定，并根據(jù)報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目所在車站等級(jí)（k1）、項(xiàng)目性質(zhì)（k2）、土地性質(zhì)（k3）、接口重要程度（k4）、接口寬度（k5）、項(xiàng)目收益面積（k6）、報(bào)請(qǐng)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)值（k7）等因素進(jìn)行修正。計(jì)算公式為：

通道接口資源使用費(fèi)A=A0 k1 k2 k3 k4 k5 k6 k7

②項(xiàng)目性質(zhì)修正系數(shù)（k2）：通道接口分為公益性、商業(yè)性、公益與商業(yè)綜合性三類，詳見(jiàn)表一

③土地性質(zhì)修正系數(shù)（k3）：通道接口按土地性質(zhì)分為商業(yè)、辦公、住宅、市政、綜合體五類，詳見(jiàn)表二

④接口重要程度修正系數(shù)（k4）： 通道接口可分為重要接口、關(guān)鍵接口、一般接口三類，詳見(jiàn)表三。

⑤接口寬度修正系數(shù)（k5）：接口寬度（凈寬）6米及以下不做調(diào)整，超出6米按6米的標(biāo)準(zhǔn)寬度進(jìn)行修正。

k5=實(shí)際寬度÷標(biāo)準(zhǔn)寬度

⑥項(xiàng)目收益面積修正系數(shù)（k6）：以商業(yè)面積1萬(wàn)平方米、辦公面積0.5萬(wàn)平方米、住宅面積2萬(wàn)平方米作為基準(zhǔn)價(jià)面積，報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目超出相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)后，按基準(zhǔn)價(jià)面積進(jìn)行修正。詳見(jiàn)表四。

⑦報(bào)請(qǐng)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)值修正系數(shù)（k7）：基準(zhǔn)價(jià)是以2017年3月份南京市主城區(qū)（含江寧區(qū)東山副城）住宅土地平均出讓樓面價(jià)2萬(wàn)元/平方米，非主城區(qū)住宅土地平均出讓樓面價(jià)1萬(wàn)元/平方米為測(cè)算依據(jù)，報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目在報(bào)請(qǐng)通道接口時(shí)，該時(shí)點(diǎn)的周邊住宅土地出讓樓面價(jià)若高于基準(zhǔn)價(jià)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正。詳見(jiàn)表五。

通道接口資源使用費(fèi)采用一次性收取的辦法，在申請(qǐng)人與地鐵集團(tuán)的通道接口連通協(xié)議簽訂生效之日起15日內(nèi)全額收取。

2.通道接口管理費(fèi)

（1）費(fèi)用收?。悍謨煞N收取方式。

①按年收取。第一年的管理費(fèi)，申請(qǐng)人應(yīng)于接口開通前提前30日支付，以后每一年于前一個(gè)使用年到期前提前30日支付。

②一次性收取。鑒于申請(qǐng)人在對(duì)報(bào)請(qǐng)項(xiàng)目投資開發(fā)完成后，其產(chǎn)權(quán)主體也會(huì)隨之發(fā)生變化，給后期的管理費(fèi)收取造成困難，因此可以采取一次性提前收取方式，即在申請(qǐng)人與地鐵集團(tuán)的通道接口連通協(xié)議簽訂生效之日起15日內(nèi)收取。通道接口管理費(fèi)暫按10年一個(gè)管理周期計(jì)算，考慮到年金現(xiàn)值的因素，可以給予申請(qǐng)人8折優(yōu)惠。

3.通道接口及附屬設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

（1）所有類型的通道接口以連通分界線為界，由申請(qǐng)人（產(chǎn)權(quán)所有人）承擔(dān)連通工程及附屬設(shè)施的投資費(fèi)用并建設(shè)完成（包括綠化遷移恢復(fù)、桿管線改移、交通疏解、土建施工、設(shè)備安裝及內(nèi)部裝飾等）。

（2）若因通道接口方案造成城市軌道交通車站或出入口的設(shè)計(jì)方案調(diào)整而引起軌道交通投資費(fèi)用增加的，增加的投資費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。

（3）若因通道接口實(shí)施造成城市軌道交通車站原有墻面的破壞、設(shè)施設(shè)備的改移，車站布局的調(diào)整，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。

4.施工安全保證金

申請(qǐng)人需向地鐵集團(tuán)繳納施工安全保證金。安全保證金在連接通道接口正式貫通后，申請(qǐng)人施工零事故率并未造成地鐵集團(tuán)損失的情況下全額退還。

5.配合協(xié)調(diào)費(fèi)

鑒于新增通道將增加地鐵集團(tuán)在車站布局、系統(tǒng)調(diào)整、客流組織、施工組織等方面的人員安排，申請(qǐng)人需支付配合協(xié)調(diào)費(fèi)。

6.結(jié)構(gòu)監(jiān)測(cè)費(fèi)

地鐵集團(tuán)負(fù)責(zé)對(duì)通道接口工程結(jié)構(gòu)編制監(jiān)測(cè)方案并組織實(shí)施，相應(yīng)的監(jiān)測(cè)費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。

7.維護(hù)費(fèi)用

連接通道接口處，為該連接通道服務(wù)的所有設(shè)施設(shè)備（包括并不限于防火卷簾門、電動(dòng)安保卷簾門、通風(fēng)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、應(yīng)急照明、緊急疏散指示、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等）在后續(xù)使用期內(nèi)維護(hù)、更換費(fèi)用應(yīng)由申請(qǐng)人承擔(dān)

8.運(yùn)營(yíng)管理保證金

申請(qǐng)人（產(chǎn)權(quán)所有人）應(yīng)于通道接口啟用前，向地鐵集團(tuán)繳納運(yùn)營(yíng)管理保證金。當(dāng)發(fā)生違反運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議、違規(guī)及不當(dāng)行為，地鐵集團(tuán)有權(quán)扣除相應(yīng)保證金。如申請(qǐng)人的違約行為導(dǎo)致保證金扣除完畢，申請(qǐng)人須立即按保證金的等額予以續(xù)交。

五、結(jié)語(yǔ)

目前，全國(guó)都在大規(guī)模地開發(fā)地鐵資源，尤其是車站商鋪的挖掘。但車站商鋪收益與其帶來(lái)的消防安全風(fēng)險(xiǎn)以及存在租賃糾紛相比是不匹配的。而通道接口的建設(shè)不僅給市民帶來(lái)了便利，給開發(fā)商帶來(lái)了銷售亮點(diǎn)，給商戶帶來(lái)了增值收益，也給地鐵帶來(lái)了實(shí)惠，并且安全風(fēng)險(xiǎn)更低，消防隱患更少。因此盡快建立健全城市軌道交通接口收費(fèi)規(guī)范顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1]數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市軌道交通網(wǎng)（http：//www.ccmetro.com/）

[2] 陳芳莉.軌道交通“接口費(fèi)”量化方法研究——以廈門市為例[J].福建建筑，2015，（10）：41-44.

[3]莊焰，鄭賢.軌道交通對(duì)站點(diǎn)周邊商業(yè)地價(jià)的影響[J].中國(guó)土地科學(xué)，2007，（8）：38-43.

作者簡(jiǎn)介：

曾暉，南京，碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。