塔娜

摘要：保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)過程中面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，目前我國保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資過熱的事實(shí)有目共睹，所以我們應(yīng)從監(jiān)管部門和保險(xiǎn)公司自身兩個(gè)方面著手對不動產(chǎn)投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)做必要的防范。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金；不動產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)管理

我國保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)過程中面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，例如政策風(fēng)險(xiǎn)，包括金融監(jiān)管政策風(fēng)險(xiǎn)，不動產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)以及稅收政策風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)；流動性風(fēng)險(xiǎn)和變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；間接投資模式易產(chǎn)生委托代理風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司和代理公司之間的信息不對稱會產(chǎn)生逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)等。不動產(chǎn)的投資規(guī)模大、期限長，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司共同應(yīng)對，目前我國保險(xiǎn)公司不動產(chǎn)投資過熱的事實(shí)有目共睹，所以監(jiān)管部門和保險(xiǎn)公司自身兩個(gè)方面都應(yīng)著手對不動產(chǎn)投資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)做必要的防范。

一、監(jiān)管部門

1.國家采取多種方式進(jìn)行宏觀調(diào)控

國家采取宏觀調(diào)控的政策往往偏向強(qiáng)制性的行政手段，比如限制購買或者采取一些方式影響開發(fā)商開發(fā)土地，根據(jù)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該更多的采取一些杠桿型措施，比如財(cái)稅、金融政策，強(qiáng)制性的行政手段往往也會降低房地產(chǎn)的剛性需求，這種方式短時(shí)間內(nèi)可能會取得一定效果，但是長期來看可能會造成市場資源配置效率低下。

2.保監(jiān)會要聯(lián)合各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)控制

保監(jiān)會在保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)方面已經(jīng)采取了多項(xiàng)政策措施，為保險(xiǎn)資金運(yùn)用營造良好的投資環(huán)境，但是其中也出現(xiàn)了部分問題：第一，相關(guān)政策出臺時(shí)間跨度大，涉及保險(xiǎn)資金運(yùn)用的多個(gè)方面，執(zhí)行起來較為困難，反而出現(xiàn)一些不合理或者低效率的現(xiàn)象；第二，部分政策制定不清晰，導(dǎo)致保險(xiǎn)公司難以正確理解保監(jiān)會的用意，發(fā)生“無意”的違規(guī)行為；第三，部分比例設(shè)置涉及交易對手方，信息獲取難度大、成本高。保監(jiān)會應(yīng)該合理的制定政策，不要頻繁變更業(yè)務(wù)辦理流程，這樣會導(dǎo)致不必要的成本損失。

另外，保監(jiān)會還應(yīng)鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司在安全原則下進(jìn)行不動產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，積極引導(dǎo)保險(xiǎn)公司資金間接投資渠道。同時(shí)，保監(jiān)會也要聯(lián)動各部門進(jìn)行協(xié)調(diào)控制，甚至要聯(lián)系國內(nèi)外監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)合控制風(fēng)險(xiǎn)，并加強(qiáng)同國外監(jiān)管機(jī)構(gòu)、優(yōu)秀不動產(chǎn)投資研究者的交流，學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)優(yōu)秀的投資管理經(jīng)驗(yàn)。

二、保險(xiǎn)公司加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理

1.建立可持續(xù)發(fā)展的投資理念

保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的資金量大、周期長，因此保險(xiǎn)公司資金池中的資產(chǎn)配置必須遵循可持續(xù)發(fā)展的投資理念。保險(xiǎn)公司在做長期投資決策的時(shí)候要考慮到項(xiàng)目的質(zhì)量、周期、資金投入的要求和國家的政策等，合理的利用資產(chǎn)一負(fù)債管理運(yùn)用到公司的經(jīng)營治理中。投資管理部門要仔細(xì)分析項(xiàng)目的整體收益情況以及回收期，及時(shí)的掌握資金池的變化，做好資金出現(xiàn)問題的預(yù)警系統(tǒng)。當(dāng)不動產(chǎn)市場和資本市場出現(xiàn)問題的時(shí)候要快速反應(yīng)，不要錯(cuò)過最佳的處理時(shí)機(jī)。同時(shí)，在保險(xiǎn)資金到期時(shí)要做好銜接準(zhǔn)備，及時(shí)選擇優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目進(jìn)行資金的再循環(huán)。此外，還應(yīng)該建立良好的退出機(jī)制。

2.重點(diǎn)實(shí)施內(nèi)控治理

投資決策前對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)了解，充分掌握項(xiàng)目的“軟”、“硬”信息。在投資項(xiàng)目的策略和選擇上要謹(jǐn)慎選擇投資伙伴。保險(xiǎn)公司在實(shí)施投資之前應(yīng)該進(jìn)行有效的研究，在理論層面和實(shí)操層面都要進(jìn)行論證。投資部門要廣泛搜集資本市場、消費(fèi)市場、不動產(chǎn)市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)變動的有關(guān)情況，特別是調(diào)研當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，再加之資金運(yùn)用途徑、發(fā)展前景等，做出分析是否投資該政策的選擇。項(xiàng)目實(shí)施階段保險(xiǎn)公司采取委托代理的方式投資不動產(chǎn)時(shí)要注意做好代理人的跟蹤機(jī)制，要求其定期或不定期的發(fā)送審計(jì)報(bào)告以及投資活動的記錄。在投資決策中應(yīng)注意堅(jiān)守以下原則：首先在投資商業(yè)物業(yè)時(shí)仍要以成熟物業(yè)為主，同時(shí)要把租金回報(bào)率作為投資收益的重點(diǎn)考慮對象；其次，著手布局與各大商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)公司的合作戰(zhàn)略，盡管保監(jiān)會將保險(xiǎn)資金的投放目前還限于不動產(chǎn)中的商業(yè)地產(chǎn)、廉租房、自用辦公樓，但從發(fā)達(dá)國家監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)來看，保險(xiǎn)資金的投資渠道還會繼續(xù)放寬，不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品也會越來越豐富。

國外商業(yè)地產(chǎn)與我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要區(qū)別就是開發(fā)商所做的不僅僅是地產(chǎn)的開發(fā)，更重要的是后期的經(jīng)營。所謂經(jīng)營并不是指類似于商場運(yùn)營那樣的經(jīng)營，而是把整個(gè)商業(yè)物業(yè)當(dāng)作自己的產(chǎn)業(yè)來運(yùn)營，以長期經(jīng)營為出發(fā)點(diǎn)，而不是僅僅將他銷售出去，由社會、購買者去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此國外專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)的操作模式，幾乎已經(jīng)完全脫離開以銷售作為回收資金的途徑，而是把重點(diǎn)放在整個(gè)商業(yè)物業(yè)的長期營運(yùn)以及租金的穩(wěn)定增長收回上，從而帶動長期的投資回報(bào)，在成功及穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，甚至推動項(xiàng)目打包上市，這樣不僅有穩(wěn)定的投資回報(bào)，更利于資金的回籠，以利于新項(xiàng)目的建設(shè)。

3.選擇合適的投資模式

保險(xiǎn)公司必須確定是通過自己組建團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行投資管理，還是通過第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。目前，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)的專業(yè)模式主要分為以下幾種：專業(yè)化的控股公司，公司內(nèi)部設(shè)立投資機(jī)構(gòu)或者是外包給第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資。目前，我國保險(xiǎn)公司多采用在公司內(nèi)部設(shè)置專門投資機(jī)構(gòu)的方式進(jìn)行不動產(chǎn)投資。這種方式的優(yōu)勢在于可以做到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制，保險(xiǎn)公司管理層可以對整個(gè)投資活動有較強(qiáng)的支配力，而缺點(diǎn)在于容易產(chǎn)生職責(zé)混亂，滋生內(nèi)部的暗箱操作行為。國際上來看，各國保險(xiǎn)公司主要采取控股集團(tuán)或者是集中的投資來進(jìn)行不動產(chǎn)投資活動，雖然不易于總公司直接支配，但是可以建立起雙重風(fēng)險(xiǎn)控制體系，更加公開投資經(jīng)營過程，保險(xiǎn)公司也要根據(jù)自身情況合理的選擇投資模式。

4.注重人才培養(yǎng)

保險(xiǎn)公司要將引進(jìn)人才與培養(yǎng)公司專業(yè)人才結(jié)合起來。保險(xiǎn)資金的運(yùn)用歸根到底還在于人。今年光大的烏龍事件表明，公司決策人員的疏忽產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。所以保險(xiǎn)公司要及時(shí)的對員工進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)以及風(fēng)險(xiǎn)安全方面的知識教育。同時(shí)，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)應(yīng)該引進(jìn)擁有不動產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)人員或者熟悉不動產(chǎn)投資的專業(yè)人員給本公司員工做培訓(xùn)，打造一支不動產(chǎn)投資管理專業(yè)的人才隊(duì)伍。