王進軍

摘要：從稅制改革的初衷而言，其在于消除過去的重復征稅問題，進而銷項稅減去進項稅而降低企業(yè)的納稅負擔。房地產(chǎn)企業(yè)唯有從完善稅收籌劃中來盡最大可能獲得制度紅利。具體的稅收籌劃對策可從：房產(chǎn)企業(yè)管理層應牽頭學習營改增政策、切實升級現(xiàn)行的原材料采購供應鏈系統(tǒng)、聚焦項目施工成本分攤減低增值稅額度、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營造規(guī)范會計憑證文化等四個方面來構(gòu)建。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；對策

2016年5月1日隨著“營改增”稅收新政的全面推行，其對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作也逐漸產(chǎn)生的影響。從稅制改革的初衷而言，其在于消除過去的重復征稅問題，進而銷項稅減去進項稅而降低企業(yè)的納稅負擔。那么稅制新政是否在房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生了制度紅利了呢。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受到我國房地產(chǎn)市場供需模式的決定，稅制新政所產(chǎn)生的稅制紅利還未顯現(xiàn)。而且，在短期內(nèi)也看不出是否有明顯的改觀。因此在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)唯有從完善稅收籌劃中來盡可能大的獲得制度紅利。梳理現(xiàn)階段的相關文獻發(fā)現(xiàn)，不少作者在論及房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題時，容易陷入到形而上學的泥淖中去。事實上，隨著營改增新政的推廣，我們需要在供應鏈系統(tǒng)中來審視新政對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅影響。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

結(jié)合當前供應鏈系統(tǒng)的運營現(xiàn)狀，可以從以下三個方面來認識影響：

（一）原材料供應商所帶來的影響

以商品房開發(fā)為例，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在著層層外包的做法，且在現(xiàn)有的原材料供應體系中，房地產(chǎn)企業(yè)習慣于從中小原材料供應商手中購置材料，這樣能通過長期合作而降低房地產(chǎn)企業(yè)的原材料購置成本。但這些中小原材料供應商卻很少有年銷售額達到500萬以上，從而他們作為小規(guī)模納稅人無法為房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅發(fā)票。這就導致了，房地產(chǎn)企業(yè)難以通過抵扣增值稅而獲得稅改紅利。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在項目施工中需要雇傭大量的農(nóng)民工，但這些民工也往往作為自由人而存在，所以也無法通過開具增值稅發(fā)票而給予扣除。

（二）稅率比例結(jié)構(gòu)所帶來的影響

營改增稅制改革的確在數(shù)據(jù)上能夠給予房地產(chǎn)企業(yè)紅利，如過去房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅率為5%，那么企業(yè)年收益若是按800萬元（成本為300萬）來計算，企業(yè)將繳納營業(yè)稅40萬。在營改增制度下，企業(yè)按照銷項稅率11%和進項稅率17%來計算，則新政下的納稅額為35.4。從中不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)與過去比較而獲得制度紅利大小，直接取決于銷項稅和進項稅的稅率結(jié)構(gòu)。然而，在當前稅制新政仍處于不斷完善之中的情形下，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的實惠仍不顯著。

（三）房產(chǎn)企業(yè)短視所帶來的影響

我國房地產(chǎn)企業(yè)整體質(zhì)量呈現(xiàn)出良莠不齊的局面，特別在當前稅制新政還未對企業(yè)帶來實質(zhì)性好處的時候，不少企業(yè)仍習慣于傳統(tǒng)的采購模式，即與長期合作的中小供應商合作。即使在與具有一般納稅人資格的供應商合作時，供應商也會以折扣價來換取不開增值稅發(fā)票的請求，對此不少房地產(chǎn)企業(yè)因短視而允許，從而自然降低了企業(yè)的抵扣額度。

二、對稅收影響的辯證認識

作為資本人格化的代表——房地產(chǎn)企業(yè)的管理者而言，在他們身上反映出了顯著的逐利性特質(zhì)。因此，上文所提到的諸多負面影響，并不能單純理解為房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏某種意識。事實上，這也和我國房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)息息相關。為此，以下從三個方面辯證來認識稅改對企業(yè)稅收的影響。

（一）營改增稅制改革的輿論宣傳方面

我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了長達10多年的高速發(fā)展期，這一發(fā)展期也同時伴隨著我國城鎮(zhèn)化進程的飛速發(fā)展。這就在很大程度上決定了房地產(chǎn)企業(yè)管理者的行為偏好，即以項目為驅(qū)動、以拿地為主線的競爭力構(gòu)建模式。從而，較為忽略對稅制改革的關注。可見，營改增稅制改革的輿論宣傳還未深入到房地產(chǎn)企業(yè)之中

（二）房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境的業(yè)態(tài)方面

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密型性和勞動密集型并存的企業(yè)類型，這就決定了企業(yè)在項目建設中需要大量的勞動力資源。而在我國農(nóng)村勞動力大量轉(zhuǎn)移的過程中，這群人中的絕大部分進入到了房地產(chǎn)行業(yè)尋找工作機會。由此，在農(nóng)民工行為偏好和經(jīng)濟角色的多重影響下，導致了房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境現(xiàn)狀難以充分獲得稅制改革的紅利。

（三）物資供應鏈系統(tǒng)短板的現(xiàn)狀方面

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的行業(yè)關聯(lián)度極強，而且諸多房地產(chǎn)企業(yè)管理者都需要直面裙帶關系的影響。這就在一定程度決定了，房地產(chǎn)企業(yè)管理者暫時無法調(diào)整原材料采購供應鏈系統(tǒng)。而且，諸多民營房地產(chǎn)企業(yè)主因固有的短視和小農(nóng)思維，仍然習慣于以社會關系維護為理由，而主動放棄上游供應商開具增值稅發(fā)票的權(quán)利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對策

根據(jù)以上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中的對策可從以下四個方面來構(gòu)建：

（一）房產(chǎn)企業(yè)管理層應牽頭學習營改增政策

在目前的房地產(chǎn)調(diào)控背景下，以及在房地產(chǎn)市場供需關系下，房地產(chǎn)企業(yè)都需要強化成本控制力度。而充分獲取營改增稅制改革所帶來的紅利，則是當務之急。為此，企業(yè)管理層應牽頭邀請高?；虻谌綄I(yè)機構(gòu)的專家，前來企業(yè)為財務部門、采購部門、人力資源管理部門的相關人員詳細講解營改增政策。并在講解過程中，應突出如何最大化的獲取稅制改革紅利。只有這樣，才能提升財務人員主動完善稅制籌劃的意愿，也才能增進其他部門人員的崗位規(guī)范意識。

（二）切實升級現(xiàn)行的原材料采購供應鏈系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)范增值稅發(fā)票開具的要求下，首先就需要升級現(xiàn)行的原材料采購供應鏈系統(tǒng)。其中，積極尋求與具有一般納稅人資質(zhì)的供應撒保持長期合作關系，則成為了升級的重點。這里需要指出，在二三線城市中的本土房地產(chǎn)企業(yè)，往往與中小原材料供應商存在著千絲萬縷的聯(lián)系，進而在升級供應鏈系統(tǒng)的過程中，可以考慮與之形成縱向合并，進而將采購成本內(nèi)部化，以及會計憑證規(guī)范化。

（三）聚焦項目施工成本分攤減低增值稅額度

前面已經(jīng)指出，營改增稅制改革的初衷在于規(guī)制重復增稅現(xiàn)象，并切實降低企業(yè)的稅負壓力。事實上，我國企業(yè)的稅負壓力依然較大，這也是制約房地產(chǎn)企業(yè)走出目前經(jīng)營低谷的主要障礙。為此，在“銷項稅一進項稅”的內(nèi)在邏輯下，可以考慮將項目施工成本分攤到每期的成本構(gòu)成之中，這樣就能在整體上控制每期的納稅額度，也有助于房地產(chǎn)企業(yè)對資金周轉(zhuǎn)的監(jiān)管。另外，應嚴格控制企業(yè)經(jīng)營管理中的非價值創(chuàng)造環(huán)節(jié)的成本。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營造規(guī)范會計憑證文化

顯而易見，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作不能單純交由財務部門來開展，而需要在各業(yè)務部門的配合下綜合展開。因此，在營改增全面推廣的背景下，房地產(chǎn)內(nèi)部還應營造出規(guī)范會計憑證的文化，并重點落實采購部門、人力資源管理部門負責人的主體責任。從而倒逼這些業(yè)務部門能在日常經(jīng)濟活動中，主動規(guī)制人情關、利益驅(qū)使等不良現(xiàn)象。

四、展望

為了使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的營改增紅利，未來還應加大保障房項目的建設力度。保障性住房的建設仍然歸屬于城市整體建設的規(guī)劃之中。城市整體建設規(guī)劃包括：各功能區(qū)的布局、人口的有序分布、生產(chǎn)力的科學設置等。目前諸多同行在涉及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題時，往往較為謹慎。筆者認為，一味的從社會道德、民生領域來打壓樓市是不可取的。畢竟，房地產(chǎn)業(yè)作為帶動諸多其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動力本質(zhì)無法改變。同時，城市化進程對房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不會在短期內(nèi)消失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略歸化，應在成本控制上下工夫。從而，規(guī)避現(xiàn)有金融歧視政策的干擾。

綜上所述，以上便是筆者對文章主題的討論。

五、結(jié)語

2016年5月1日隨著“營改增”稅收新政的全面推行，其對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作也逐漸產(chǎn)生的影響。本文認為，房地產(chǎn)企業(yè)唯有從完善稅收籌劃中來盡可能大的獲得制度紅利。通過討論，房地產(chǎn)企業(yè)具體的稅收籌劃對策包括：房產(chǎn)企業(yè)管理層應牽頭學習營改增政策、切實升級現(xiàn)行的原材料采購供應鏈系統(tǒng)、聚焦項目施工成本分攤減低增值稅額度、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部營造規(guī)范會計憑證文化等四個方面。