關(guān)于2017年房?jī)r(jià)問題的幾點(diǎn)思考

李靜思

摘要：2015年，伴隨著中國第五次進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代，借助資金成本的快速下滑，通過發(fā)債融資充實(shí)財(cái)力，大量房企實(shí)現(xiàn)了彎道超車，房?jī)r(jià)迅速上揚(yáng)。隨著2017年兩會(huì)的召開，房地產(chǎn)新政策的出臺(tái)引發(fā)了人們對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的新猜想：繼續(xù)保持15年以來房地產(chǎn)業(yè)的“瘋漲”態(tài)勢(shì)，還是能和兩會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告一樣“穩(wěn)中求進(jìn)”？在負(fù)利率或成常態(tài)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，面對(duì)房?jī)r(jià)過熱的問題，“斬投機(jī)，保剛需”顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；剛性需求；城鎮(zhèn)化

隨著房屋商品化的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)問題逐步成為中國百姓的焦點(diǎn)，由于長(zhǎng)期負(fù)利率和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快帶來的房?jī)r(jià)飛漲給中國百姓帶來了“房地產(chǎn)泡沫”愈演愈烈的恐慌。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作報(bào)告提出要“斬投機(jī)，保剛需”、“因地因城施策”無疑會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響。本文將從從房?jī)r(jià)瘋漲原因、房?jī)r(jià)未來走勢(shì)、如何進(jìn)行穩(wěn)健的房?jī)r(jià)調(diào)控三方面來進(jìn)行分析。

一、房?jī)r(jià)“高溫不降”的原因

1.負(fù)利率成為高房?jī)r(jià)推手

美聯(lián)儲(chǔ)的新一輪量化寬松政策以及央行幾次以來的降準(zhǔn)降息，雖然沒有直接導(dǎo)致存款利率為負(fù)，但是和我們的居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)相比（cPI）相比，我們已經(jīng)生活在了負(fù)利率時(shí)代。負(fù)利率時(shí)代直接的影響就是房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)過熱，由于貸款利率低，大量房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款來進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)以求獲得高額收益，這在一定程度上使樓市經(jīng)濟(jì)回升，而此時(shí)，因受銀行存款利率低影響，大量投資項(xiàng)目回報(bào)率低，使得投資者將資金紛紛投入房地產(chǎn)業(yè)，享受低貸款率帶來的優(yōu)惠，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的股市投資似乎也能為投資者帶來比銀行存款利息更高的回報(bào)。值得注意的是，在這種負(fù)利率時(shí)代與中國特殊的國情下，一二線城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲明顯、而三四線城市受益較低的現(xiàn)象。

2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快是房?jī)r(jià)上漲的直接原因

城市化的推進(jìn)，使得大量人口涌入城市，居民收入水平的不斷提升以及生活水平的提高，增加了住房需求，擴(kuò)大了商品房市場(chǎng)。

3.投機(jī)、保值以及高收入人群的購房行為助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)猛增的態(tài)勢(shì)

在負(fù)利率、國際國內(nèi)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、股市持續(xù)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，越來越多的人選擇了這一“不降反增”的房地產(chǎn)工具進(jìn)行投資，以便實(shí)現(xiàn)保值增值功能。大量的資金注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)上漲。

二、未來房?jī)r(jià)將何去何從

從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一工作要求可以看出，未來的房地產(chǎn)政策必然還會(huì)向繼續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒的方向推進(jìn)。然而盡管中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)采取收緊政策，筆者認(rèn)為，未來房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)大跌現(xiàn)象，持續(xù)的暴漲也將消失，原因有以下幾點(diǎn)：

1.房產(chǎn)稅改革正在進(jìn)行中，或?qū)⑵揭址績(jī)r(jià)上揚(yáng)

雖然2017年房產(chǎn)稅改革措施落地可能性不大，但是對(duì)于稅制體系的完善關(guān)注越來越高，房產(chǎn)稅制改革步伐進(jìn)一步加快，楊紅旭認(rèn)為，稅制改革的重要方向之一是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征持有稅，也有人認(rèn)為應(yīng)該對(duì)三套以上房源征收房地產(chǎn)稅，無論房地產(chǎn)稅以何種方式進(jìn)行，房地產(chǎn)稅并不會(huì)改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，但可以使房?jī)r(jià)更平穩(wěn)，使上揚(yáng)曲線比較平緩，遏制炒作，防止房?jī)r(jià)上漲過程中的大起大落。

2.城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)與新型交通工具一高鐵、地鐵的推進(jìn)建設(shè)

從當(dāng)前中國國情來看，我國城鎮(zhèn)化工作穩(wěn)步推進(jìn)，大量農(nóng)村人口的涌入會(huì)增加對(duì)住房的需求，使得房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。同時(shí)，地鐵高鐵等新型交通工具在二三線城市的建設(shè)，使得靠近地鐵、高鐵的房屋贏得消費(fèi)者的青睞，房?jī)r(jià)并不會(huì)有大幅下降。

3.房地產(chǎn)去庫存壓力大

從目前中國房地產(chǎn)發(fā)展情況看，一二線城市房屋需求量大，三四線城市存在供應(yīng)壓力大需求潛力小的突出問題，此外，別墅豪宅的存在，也進(jìn)一步阻礙了去庫存的步伐。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的巨大庫存壓力，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲。

4.“二孩兒”政策的出臺(tái)使得住房的剛性需求升級(jí)為置業(yè)

國家放開二孩兒政策，使得父母?jìng)兏又匾暰幼〉貐^(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境，教育、醫(yī)療等是他們考慮的重要因素，對(duì)于新出生的孩子，他們更注重的是各種環(huán)境的改善，因此，這種實(shí)用型的父母?jìng)円矊⒊蔀閾Q房大軍中的一員，這種住房需求，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)下跌的跡象。

三、如何進(jìn)行穩(wěn)健的房?jī)r(jià)調(diào)控

在解決房地產(chǎn)價(jià)格過熱問題時(shí)，不但要考慮到應(yīng)該首先推進(jìn)人們生活水平的改善，還應(yīng)該兼顧房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)為推動(dòng)社會(huì)穩(wěn)定、推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化提供足夠支持。為進(jìn)行穩(wěn)定的宏觀調(diào)控，筆者認(rèn)為可以采取以下措施：

1.提高房地產(chǎn)業(yè)的有效供應(yīng)率，避免房地產(chǎn)商的無序競(jìng)爭(zhēng)

從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中我們可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)不足的問題，行業(yè)集中度低、土地控制不嚴(yán)，都使得各地的房地產(chǎn)大軍崛起，這種供應(yīng)超過實(shí)際需求的現(xiàn)象在三四線城市更為明顯。因此，國家應(yīng)該整頓土地市場(chǎng)、控制土地供應(yīng)、調(diào)節(jié)開發(fā)商囤積的土地，并且加大三四線城市房地產(chǎn)業(yè)去庫存的力度，使住房市場(chǎng)保持充分競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)有效供應(yīng)。

2.因城因地施策，維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

從2017年兩會(huì)報(bào)告來看，關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控問題，將采取因城因地施策的這一基本思路。對(duì)于熱點(diǎn)城市，將進(jìn)行進(jìn)一步限購措施，而對(duì)于其他城市，則應(yīng)該在滿足人們剛性需求的基礎(chǔ)上穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的維穩(wěn)措施。此外，進(jìn)一步創(chuàng)新三四線城市去庫存方式，也是發(fā)揮樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的關(guān)鍵。

3.抑制炒房行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸健康發(fā)展軌道

對(duì)于現(xiàn)階段存在的炒房行為要加以理性看待，分析炒房行為背后存在的投機(jī)與逐利心理，加以風(fēng)險(xiǎn)和成本控制，對(duì)于我國發(fā)展?fàn)顩r來看，應(yīng)該加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅制改革，針對(duì)剛性需求和投機(jī)活動(dòng)采取不同的保證和控制措施，對(duì)于擁有多套房屋的消費(fèi)者來說，可以進(jìn)行征稅以控制住房投機(jī)行為。

住房一直都是百姓最為關(guān)心的話題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)于維持社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化發(fā)揮著重要作用，因此，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制越來越重要?？偟膩碚f，就是要讓住房回歸居住功能、疏解大城市職能，帶動(dòng)周邊城市發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。