營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負和盈利的影響及對策

趙彪

摘 要：營改增”是我國為完善稅制，消除重復征稅的問題，促進社會經(jīng)濟結構調(diào)整而實行的稅收體制改革。目前有很多行業(yè)已經(jīng)實施營改增，根據(jù)國家統(tǒng)一的部署，2016年全國所有的行業(yè)都將被納入營改增范圍，這其中也包括房地產(chǎn)企業(yè)。營改增的實施對遏制房價大幅上漲，促進房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有一定的意義，但同時也給房地產(chǎn)企業(yè)的稅負和利潤帶來的一定的影響，就這些問題企業(yè)要做好應對的準備。

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn) 稅負

營改增是我國稅收體制重大的改變，具體是指原來需繳納營業(yè)稅的應稅行為改為繳納征增值稅從房地產(chǎn)行業(yè)的角度來說，營改增是對建筑行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、不動產(chǎn)交易等多個環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)稅制的改革，能夠消除房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的重復征稅問題。然而房地產(chǎn)企業(yè)實行營改增客觀上存在一定的復雜性，需要引起業(yè)內(nèi)高度的重視。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

為了能夠客觀的說明營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響，我們可以做出簡單而有效的測算分析，假設房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務只有房地產(chǎn)開發(fā)和銷售，設定房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入為R、取得土地使用權支付的費用為A、開發(fā)成本為B、管理費用為C、財務費用為D財，銷售費用為E，房地產(chǎn)的開發(fā)費用不超過可以的部分。此外，假設房地產(chǎn)企業(yè)在營改增前后提供商品、勞務及服務的主體不變，所有房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對象均是個人（之所以設定為個人是因為只要營改增本身沒有導致房屋銷售價格的改變，那么營改增就不可能影響到購買者決策，所以營改增前后房屋商品的含稅收入應該不變）。從實際情況來看，營改增之前房地產(chǎn)企業(yè)運營所涉及到的稅種主要包括營業(yè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設、契稅以及印花稅等，而在營改增之后，主要的變化就是營業(yè)稅被增值稅代替，這里我們又考慮到契稅和印花稅在總稅負中所占得比例很小，且其本身和流轉(zhuǎn)稅之間并沒有太大的關系，所以我們不對其做過多的分析，那么構建企業(yè)稅負的方程式就可以表達為：總稅負=營業(yè)稅+城市維護建設稅+教育費附加+土地增值稅+企業(yè)所得稅，營改增后這個公式中的營業(yè)稅由增值稅替換，下面從兩個角度分析稅負：首先，在增值稅簡易征收方式下，銷售房屋商品適用5%的營業(yè)稅稅率，營業(yè)稅改征增值稅之前，房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅額為R×5%，在營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的增值稅為R/（1+增值稅征收率）×增值稅征收率。我們假設房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后的稅負不發(fā)生變化，也就是R×5%=R/（1+增值稅征收率）×增值稅征收率，經(jīng)過計算可以得出使營改增前后稅負平衡的增值稅率應為5.3%，如果營改增之后增值稅的征收率小于5.3%，則企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負降低，反之，則流轉(zhuǎn)稅稅負增高。其次，增值稅銷項減進項方式征收，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增之前的應納營業(yè)稅額為 R×5%，而在營改增之后，假設企業(yè)取得土地使用權所支付的費用及開發(fā)成本之和占企業(yè)銷售收入的比重為S1，期間費用占銷售收入的比重為S2，能夠計算進項稅額的費用占三者總和的比重為W，那么企業(yè)的應納增值稅額為 R（1-S1-S2w）×稅率/（1+稅率），通過這個公式我們可以很清晰的看出企業(yè)營改增前后的稅負差額受S1、S2、W以及稅率等多方面因素的影響，這里需要考慮的就是S1、S2、W應該取什么樣的值。為了使測算能夠更為客觀，我們對多家上市房地產(chǎn)公司的財務年報進行計算，最終結果是S1取70%、S2取8%，而這些地產(chǎn)公司的共同點是期間費用中人工費用占比較高，所以能用于抵減銷項稅額的比例較小，W最后取30%較為合適，經(jīng)過計算發(fā)現(xiàn)，如果要保持營改增前后企業(yè)的稅負不變，則增值稅率為22%，只要增值稅率小于22%，那么企業(yè)繳納的增值稅將小于之前繳納的營業(yè)稅。

二、營改增對利潤的影響

首先，營業(yè)收入下降，營改增實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)所確認的收入不再是營業(yè)稅時期的含稅收入，而是要將收入中包含的增值稅額剔除，因為增值稅屬于典型的價外稅，在收入不變的情況下，與營業(yè)稅時期相比收入會降低；其次，營業(yè)成本上升，對于多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑安裝成本在其總開發(fā)成本中占據(jù)著很大的比重，切建筑安裝工程必須由具備資質(zhì)的企業(yè)來完成，本次營改增建筑施工企業(yè)也在范圍之內(nèi)，改革很有可能使其稅負上升，未來得以生存，建安企業(yè)也會將稅負轉(zhuǎn)嫁給其上游房的地產(chǎn)企業(yè)，所以地產(chǎn)企業(yè)的成本會有相應的增加，例如：出于稅負轉(zhuǎn)嫁原理，下游材料供應商會將稅負轉(zhuǎn)嫁給建筑施工企業(yè)，所以建筑施工企業(yè)的材料成本會增加，人工成本因為所聘用員工基本是農(nóng)民工，因而不能夠取得足夠多的可抵扣進項稅專用發(fā)票，導致進項和銷項之間不平衡；最后，正是因為地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入下降，而經(jīng)營成本上升，所以從總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤應該出現(xiàn)下降的趨勢。

三、應對營改增建議及對策

（一）加強發(fā)票管理，及時獲取可抵扣發(fā)票

在營改增政策具體實施以后，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對增值稅發(fā)票的管理工作，盡量采取專人保管并開具的形式。而要想從根本上提高內(nèi)部管理水平，企業(yè)就必須加強對稅務知識的學習和相關政策的解讀，不斷更新自己所掌握的知識。另一方面，企業(yè)要對材料采購過程中的票據(jù)管理格外重視，加深同建筑施工單位的溝通，以便能夠及時的獲得相應抵扣票據(jù)，但值得注意的是施工行業(yè)本身的競爭也很激烈，一些建筑企業(yè)不能將營改增所帶來的稅負直接轉(zhuǎn)嫁給地產(chǎn)企業(yè)，便可能會從工程質(zhì)量上來降低成本，地產(chǎn)企業(yè)必須關注這點，選擇有正規(guī)資質(zhì)的施工單位來確保工程質(zhì)量，切勿僅僅關注了稅負成本而忽視了自己的品牌信譽。

（二）全面梳理業(yè)務流程，規(guī)范財務管理及核算

企業(yè)要全面梳理相關業(yè)務流程，發(fā)現(xiàn)風險控制的要點，辨明可抵扣進項稅額的出處，不斷規(guī)范企業(yè)的財務管理控制，科學的進行營改增稅務籌劃，有效的降低企業(yè)稅負。在整個過程中，企業(yè)可以考慮將部分業(yè)務進行外包，在法律允許的范圍內(nèi)實現(xiàn)稅費轉(zhuǎn)移。對于企業(yè)的會計人員來說，營改增后相關的賬務處理程序要比之前營業(yè)稅時期的處理更為復雜，企業(yè)要提前對會計人員做好培訓，并對內(nèi)部財務核算系統(tǒng)進行升級，提前做增值稅申報的準備。房地產(chǎn)企業(yè)要結合自身的實際情況來進行稅務籌劃，確保所處的客觀環(huán)境能夠滿足方案的實施，值得注意的是客觀環(huán)境并非永遠不變，企業(yè)財稅人員要積極關注政策變化，保持籌劃方案的靈活性。

（三）優(yōu)化產(chǎn)品結果，多角度看待產(chǎn)品多樣性的問題

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的市場需求量越來越高，定價權也基本上掌握在地產(chǎn)開發(fā)商手中，商業(yè)地產(chǎn)的消費者獲得地產(chǎn)增值稅發(fā)票后可以進行抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)可以此為契機，增加對企業(yè)客戶的產(chǎn)品銷售，轉(zhuǎn)嫁高額稅負，降低自身的成本，徹底的實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，向多業(yè)態(tài)的方向發(fā)展。

（四）優(yōu)化銷售方式，利用稅收政策

在營改增實施以后，增值稅和土地增值稅將成為地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種，而房屋的銷售價格則直接影響著應交增值稅額，從這個角度來說，合理的銷售價格不進可以降低時間及資金成本，還能夠占有更多的市場份額。企業(yè)在制定銷售價格時必須考慮增值額與扣除項目之間的關系，找到稅率中的臨界點并恰當?shù)倪\用，有時候表面上看起來企業(yè)的收入減少了，但最終的利潤卻增加了。企業(yè)的銷售方式也要不斷創(chuàng)新，委托銷售的方式就能夠降低土地增值稅。此外，企業(yè)要隨時關注政府相關部門的稅收優(yōu)惠政策，保持與稅務機關的有效溝通，達到降低稅收負擔目的。

參考文獻：

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