張敏

業(yè)主坐等報價，4個購房者以5萬元的“競價階梯”依次加價。短短2個小時內(nèi)，位于北京朝陽區(qū)管莊區(qū)域（東五環(huán)外）的“遠洋一方”小區(qū)某房源，價格就從560萬被“抬”到585萬，以超過6萬元的單價成交。

這是3月初一個周末北京二手房交易市場發(fā)生的一幕。既可看做是北京二手房交易市場的縮影，又能折射出一線城市核心區(qū)域的二手房交易狀況。

3月17日，北京出臺房產(chǎn)新政。調(diào)控政策的落地，“限價令”帶來的新房供應(yīng)短缺，學(xué)區(qū)房周期性升溫，以換房者為主的購房群體結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了本輪市場的“推手”。

樓市變局

在位于北京朝陽區(qū)石佛營的朝陽區(qū)房屋管理局過戶大廳，王女士從早上六點就前來排隊。但直到中午12點，她才取到自己的號，這也是當(dāng)天上午發(fā)放的最后一個號牌。此時在她身后，是長達50多米的過戶者隊伍。

王女士對該部門的工作頗為不滿，因為在她之前，有大量徹夜排隊的號販子，安保人員未能將其趕出。

這些號販子多為附近居民，很多人在天亮之前就來排隊，他們以最低200塊的價格轉(zhuǎn)讓自己的號牌。過戶大廳的工作人員稱，這種情況是從今年2月底開始出現(xiàn)的。雖然不及去年上半年的熱度，但從去年四季度以來就很少出現(xiàn)。

該人士的觀點得到了印證。鏈家地產(chǎn)管莊某門店的業(yè)務(wù)員表示，從2月底開始，該區(qū)域的看房者驟然增多，他和同事們也經(jīng)常加班。他自己每天的工作量是：帶看客戶4-5波，陪看7-8波。

該業(yè)務(wù)員表示，該區(qū)域最火的小區(qū)是房源相對較新的“遠洋一方”，平均每套房源約有5-6個購房者爭搶。因此，文首出現(xiàn)的業(yè)主坐地起價的案例十分常見。

這也造成了該小區(qū)成交價格大幅上漲。他表示，如今這一小區(qū)的房屋單價普遍超過5萬元，戶型較好的房源，單價可以超過6萬。而在去年3月份，該小區(qū)優(yōu)質(zhì)戶型，單價也僅在3萬出頭。

在這個北京五環(huán)外2011年建設(shè)的新小區(qū)里，如此單價并不夸張。根據(jù)鏈家app的數(shù)據(jù)，今年2月，北京朝陽區(qū)二手房的參考均價為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)而聞名，其學(xué)區(qū)房價格高企，拉動了整體區(qū)域的價格，西城區(qū)的二手房參考均價甚至超過了10萬元/平方米。

盡管價格高企，這一區(qū)域的房源并不多。業(yè)務(wù)員反映，很多小區(qū)的房源只有個位數(shù)，且隨時可能成交。

換房大軍

兩年前，當(dāng)北京五道口區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格達到8-9萬元/平方米時，人們戲謔將該區(qū)域稱為“宇宙中心”。如今這個片區(qū)的房價達到11萬元，但外界似乎已經(jīng)習(xí)以為常。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，學(xué)區(qū)房價格本身就高于市場平均水平，加之3、4月為學(xué)區(qū)房購房旺季，市場需求大幅增加，推動了價格上漲。

除此之外，購房者的支付能力似乎也在提高，并為價格提供支撐。張大偉表示，當(dāng)前北京二手房市場中，有50%-60%為換房需求。因為已有一套房產(chǎn)作為籌碼，這部分購房者的支付能力相當(dāng)強勁。

張大偉認為，如今的二手房市場成交火熱，正是換房需求回潮下的結(jié)果。這一方面是由于傳統(tǒng)銷售旺季到來，另一方面則是房地產(chǎn)稅落地以及調(diào)控加碼預(yù)期下的情緒影響。而相對寬松的信貸政策為這些需求的釋放提供了條件。

事實上，這種“先賣后買”的交易特點，本身就容易加快交易節(jié)奏。上述鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)員表示，如果業(yè)主想要換房，必須在確定買家之后，迅速找到購房目標。否則按照當(dāng)下的房價上漲勢頭，支付能力很快就會縮水。

他還表示，其門店接手的客戶中，有60%-70%的比重屬于這種“連環(huán)單”。很多購房者連續(xù)操作賣房和買房的程序，疲憊不堪。也有不少購房者做了假離婚，從而規(guī)避二套房的高額首付。

“限價令”推手

與需求相比，供應(yīng)方的情緒要平穩(wěn)得多。在北京的各個區(qū)域，由于價格上漲較快，業(yè)主惜售傾向明顯。很多業(yè)主在簽約、過戶等環(huán)節(jié)有意拖延，也有部分業(yè)主干脆違約，使得近段時間的糾紛案例驟增。

這是由二手房供應(yīng)的特點所決定的。與新房相比，二手房市場有著分散、隨機的特征，其供應(yīng)量和供應(yīng)價格容易出現(xiàn)劇烈變化，且更難于控制。在房價上漲預(yù)期強烈時，二手房供應(yīng)會明顯減少，業(yè)主報價則大幅提高。

北京是較早進入存量時代的市場之一。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，北京二手房成交套數(shù)占總體成交量的比重，已從2010年的64.6%提高到2016年的85.1%。

相比新房市場成交下滑、價格平穩(wěn)的“表象”，這些數(shù)據(jù)更能反映出北京樓市的現(xiàn)實。

較早進入存量時代的其他一線城市，也出現(xiàn)類似的情況。根據(jù)合富地產(chǎn)研究院的報告，目前廣州核心地段的二手房價格同比大幅上漲六成以上。2月27日到3月5日一周的網(wǎng)簽量達到4242套，創(chuàng)歷史新高。報告稱，二手房漲價最活躍地段是珠江新城，部分樓盤價格同比已經(jīng)翻倍。

有分析認為，新房供應(yīng)相對不足，使得這些城市的二手房交易明顯升溫。造成這種情況的原因，在于預(yù)售證備案遭遇房管局限價，很多開發(fā)商都申請不到預(yù)售證，或者干脆不去申請。

這種局面恐怕并不會持續(xù)太久。3月17日，北京多個部門發(fā)布調(diào)控政策，將二套房的最低首付比例提高至60%，并實施“認房又認貸”的原則。按照張大偉的觀點，這預(yù)示著對樓市調(diào)控將進一步深化，未來還將有其他城市跟進調(diào)控。