旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法探析

方艷群 狄春雷

摘要 在明確旅游用地內(nèi)涵、用途分類(lèi)與評(píng)估思路的基礎(chǔ)上，提出專(zhuān)家綜合決策法，對(duì)旅游用地中細(xì)分用途進(jìn)行評(píng)估，并通過(guò)實(shí)證研究及結(jié)果分析，驗(yàn)證該評(píng)估方法的科學(xué)、合理性。專(zhuān)家綜合決策法的提出可為當(dāng)前各地開(kāi)展旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作提供借鑒。

關(guān)鍵詞 旅游用地；細(xì)分用途；基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

中圖分類(lèi)號(hào) F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 0517-6611（2017）25-0212-03

Abstract Based on the clarification of the connotation of tourism land and the classification and evaluation of tourism land，we put forward the expert comprehensive decision method to evaluate the subdivision usage of tourism land.Through empirical research and result analysis，it was proved that the evaluation method is scientific and reasonable.The prospect of the expert decisionmaking method can draw lessons from the current evaluation of the benchmark land price of tourism land.

Key words Tourist land；Subdivision use；Benchmark land price assessment

隨著我國(guó)旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游用地的需求迅速增長(zhǎng)。為提高旅游業(yè)用地市場(chǎng)化配置，國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》（國(guó)土資規(guī)〔2015〕10號(hào)），文件提出要積極保障旅游業(yè)發(fā)展用地的供應(yīng)，明確旅游新業(yè)態(tài)用地政策，加強(qiáng)旅游業(yè)用地服務(wù)監(jiān)管等。旅游用地的規(guī)范化管理與科學(xué)利用已成為當(dāng)前我國(guó)旅游市場(chǎng)化進(jìn)程中必須解決的重要問(wèn)題，開(kāi)展旅游用地準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究，對(duì)于促進(jìn)旅游用地市場(chǎng)培育和規(guī)范，完善旅游用地供地制度，促進(jìn)旅游業(yè)健康有序發(fā)展等具有重要意義。

我國(guó)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)體系主要涉及城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，對(duì)旅游用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究與實(shí)踐很少。嚴(yán)星等[1]對(duì)西湖風(fēng)景名勝區(qū)土地定級(jí)進(jìn)行了研究，主要側(cè)重于對(duì)風(fēng)景區(qū)旅游資源價(jià)值的評(píng)價(jià)；歐陽(yáng)安蛟等[2]對(duì)旅游風(fēng)景區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路及方法做了初步探討，通過(guò)交易樣點(diǎn)資料，類(lèi)比分析旅游風(fēng)景區(qū)與市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)性，確定風(fēng)景區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平；趙宇寧[3]采用模糊綜合評(píng)判法對(duì)風(fēng)景區(qū)旅游用地進(jìn)行定級(jí)后，在計(jì)算低限值的基礎(chǔ)上采用商服用地地價(jià)模型推導(dǎo)旅游用地價(jià)格。這一系列研究均針對(duì)旅游風(fēng)景區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，為旅游用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究奠定了基礎(chǔ)，但直接采用商服用地地價(jià)模型計(jì)算旅游用地價(jià)格的評(píng)估方法尚欠缺論證分析，且評(píng)估方法均未涉及樣點(diǎn)資料缺乏情況下的處理方法。鑒于此，筆者結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出運(yùn)用專(zhuān)家綜合決策法對(duì)旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，可解決交易案例缺乏導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不夠準(zhǔn)確的難題，以期推動(dòng)我國(guó)旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法體系的建立。

1 評(píng)估思路與方法

評(píng)估旅游用地地價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮旅游用地中各細(xì)分用途的用地特點(diǎn)和收益水平的差異性，不同種類(lèi)的旅游用地的投資風(fēng)險(xiǎn)和增值效益也有差異。在交易案例資充足的情況下，可以運(yùn)用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)過(guò)程》中的市場(chǎng)比較法、收益還原法等傳統(tǒng)估價(jià)方法評(píng)估。但與國(guó)有建設(shè)用地中的商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地相比，旅游用地具有交易案例少、土地收益不易剝離等特征，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)踐中，采用上述常規(guī)的基本評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算存在一定的難度。

一般而言，不同類(lèi)型的用地，由于投資收益，投資成本，投資風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、投資期限、投資規(guī)模與結(jié)構(gòu)、投資彈性等因素的差異，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)價(jià)值不同。若能準(zhǔn)確計(jì)算各影響因素值，就能夠運(yùn)用相應(yīng)的估價(jià)方法，對(duì)其土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。由于不同類(lèi)型的用地涉及到眾多行業(yè)，不同行業(yè)的影響因素值千差萬(wàn)別，計(jì)算繁雜，但若能對(duì)比分析出不同用途的各因素對(duì)土地價(jià)格的影響程度，就能夠運(yùn)用相應(yīng)的估價(jià)方法，通過(guò)地價(jià)與重要程度的轉(zhuǎn)換，由一已知某類(lèi)型土地價(jià)格計(jì)算得出另一類(lèi)型土地價(jià)格，實(shí)現(xiàn)將定性分析轉(zhuǎn)化為基準(zhǔn)地價(jià)定量評(píng)估。

鑒于此，可采用“專(zhuān)家綜合決策法”對(duì)旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。在分析旅游用地各細(xì)分用途的用地特性、收益差別的基礎(chǔ)上，選擇投資收益，投資成本，投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、投資期限、投資規(guī)模與結(jié)構(gòu)、投資彈性等因素，建立不同類(lèi)型用地價(jià)格的評(píng)價(jià)體系，采用特爾斐法確定各因素權(quán)重；分析確定旅游用地細(xì)分用途的可比較用途，運(yùn)用專(zhuān)家咨詢(xún)法對(duì)比分析不同類(lèi)型的各影響因素對(duì)地價(jià)的影響程度，測(cè)算不同用地類(lèi)型的價(jià)格評(píng)價(jià)綜合分值，并進(jìn)行極值標(biāo)準(zhǔn)化；通過(guò)各細(xì)分用途價(jià)格綜合分值與比較用途的價(jià)格綜合分值及其價(jià)格，建立轉(zhuǎn)換關(guān)系，得出旅游用地各細(xì)分用途價(jià)格基于某類(lèi)用途的轉(zhuǎn)換價(jià)格。轉(zhuǎn)換價(jià)格模型為

式中，Pi為旅游用地細(xì)分用途的i級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；Qi為某一比照用途的i級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；F為旅游用地細(xì)分用途地價(jià)評(píng)估綜合分值；f為比照用途地價(jià)評(píng)估綜合分值。

最后求取旅游用地細(xì)分用途價(jià)格基于所有比照用途轉(zhuǎn)換價(jià)格的平均值，得到旅游用地細(xì)分用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

2 旅游用地細(xì)分用途的劃分

旅游用地是土地利用的一種方式，指旅游地內(nèi)最基本、最廣泛的具有旅游功能的自然、經(jīng)濟(jì)地域綜合體，是旅游業(yè)生存和發(fā)展的客觀物質(zhì)基礎(chǔ)，具有復(fù)合性，是一種特殊的土地資源[4]。

旅游用地構(gòu)成復(fù)雜、用地類(lèi)型多樣，理論界對(duì)旅游用地的分類(lèi)尚未達(dá)成一致。張娟[5]提出4個(gè)層級(jí)的旅游用地分類(lèi)體系，一級(jí)類(lèi)是旅游用地，二級(jí)類(lèi)是娛樂(lè)景觀用地、旅游接待及生產(chǎn)用地，三級(jí)類(lèi)5個(gè)，四級(jí)類(lèi)10個(gè)；黃養(yǎng)山等[6]將旅游用地分為旅游用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地及生產(chǎn)管理用地3類(lèi)；趙晨迪[7]將旅游用地分為專(zhuān)項(xiàng)旅游用地、復(fù)合旅游用地2個(gè)二級(jí)類(lèi)，8個(gè)三級(jí)類(lèi)，22個(gè)四級(jí)類(lèi)。從各地實(shí)踐來(lái)看，桂林市將旅游用地分為旅游設(shè)施用地、旅游地產(chǎn)用地、旅游生態(tài)景觀用地3類(lèi)；舟山市定海區(qū)將旅游用地分為風(fēng)景游覽游憩設(shè)施用地、旅游服務(wù)設(shè)施用地、旅游景區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施用地、旅游資源保護(hù)用地4類(lèi)。

上述分類(lèi)方法很有借鑒意義，該研究以某城市旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為實(shí)例，進(jìn)行用途的細(xì)分及基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。實(shí)例中，以《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》（GB/T 21010—2007）、《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50137—2011）為基礎(chǔ)，將旅游用地細(xì)分為旅游景觀及設(shè)施用地、旅游商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、旅游地產(chǎn)用地、旅游地產(chǎn)用地4類(lèi)，并建立旅游用地細(xì)分用途與國(guó)家分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系（表1）。

3 實(shí)例分析

該研究以具體案例測(cè)算為主線，論述旅游用地及其細(xì)分用途級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估思路及過(guò)程。

3.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 該研究實(shí)例分析是建立在某城市已具備普通商服用地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地、旅館用地、商務(wù)金融用地4種商服用地細(xì)分用途土地級(jí)別、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，選擇旅游用地中的旅游景觀用地、旅游娛樂(lè)用地兩種細(xì)分用途進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。

旅游景觀用地、旅游娛樂(lè)用地是對(duì)商服用地的一種補(bǔ)充。某城市屬于旅游景區(qū)，商服用地級(jí)別劃分是基于旅游城市用地特性的基礎(chǔ)上形成的，為保持商服體系地價(jià)的銜接性，采用商服用地級(jí)別作為旅游景觀用地、旅游娛樂(lè)用地土地級(jí)別。

3.2 專(zhuān)家綜合決策法測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)

3.2.1 評(píng)估指標(biāo)及其權(quán)重的確定。

筆者在分析某城市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀及土地價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，選擇投資收益、投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4個(gè)因素作為土地價(jià)格評(píng)估的因素體系[8-9]，并采用特爾斐法確定各因素權(quán)重，分別為0.32、0.25、0.23、0.20。

3.2.2 各用地類(lèi)型價(jià)格評(píng)估綜合分值。

選擇商服用地細(xì)分用途作為比照用地類(lèi)型，采用特爾斐法，確定不同用地類(lèi)型的價(jià)格評(píng)價(jià)綜合分值，并進(jìn)行極大值標(biāo)準(zhǔn)化，結(jié)果見(jiàn)表2。

3.2.3 旅游用地各細(xì)分用途價(jià)格基于某類(lèi)用途的轉(zhuǎn)換價(jià)格測(cè)算。

以旅游景觀用地中的影視基地、旅游娛樂(lè)用地轉(zhuǎn)換為例，根據(jù)商服用地及其細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)（表3），列示價(jià)格轉(zhuǎn)換過(guò)程（表4）。

采用價(jià)格轉(zhuǎn)換公式，測(cè)算待估旅游用地基于普通商服用地、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)用地、旅館用地、商務(wù)金融用地的價(jià)格。

3.2.4 旅游用地各細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)確定[10]。

旅游景觀用地中的主題公園、旅游度假村、其他旅游景觀用地采用與影視基地、旅游娛樂(lè)用地一致的計(jì)算方法測(cè)算得出基于商服用地細(xì)分用途的轉(zhuǎn)換價(jià)格，并采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為各旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果（表5）。

3.3 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果驗(yàn)證

為進(jìn)一步驗(yàn)證專(zhuān)家綜合決策法測(cè)算結(jié)果的合理性，采用實(shí)際交易案例與征地成本控制最低價(jià)水平2種方法進(jìn)行驗(yàn)證。

分別選擇影視基地、主題公園、旅游度假村、其他旅游景觀、旅游娛樂(lè)用地5類(lèi)用地的實(shí)際成交案例各1個(gè)，分別為案例A、B、C、D、E，將實(shí)際成交價(jià)與級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行對(duì)比，測(cè)算兩者的接近程度；同時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來(lái)測(cè)算5個(gè)樣點(diǎn)的土地價(jià)格，并通過(guò)與實(shí)際成交價(jià)的接近程度，來(lái)判別基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性和合理性；旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)的最低控制水平主要根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)的征地標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家相關(guān)稅費(fèi)等，按成本逼近法測(cè)算征地成本地價(jià)，以征地成本地價(jià)為依據(jù)確定旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)控制水平。

測(cè)算結(jié)果表明，各交易案例實(shí)際成交價(jià)與所處級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算得到的宗地價(jià)格差值均處于20%以?xún)?nèi)，且各旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)均高于征地成本價(jià)333元/m2，評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況，專(zhuān)家綜合決策評(píng)估方法合理。

4 結(jié)論

與城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地不同，由于旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)性質(zhì)和用地效益特征的特殊性，旅游用地的利用、地價(jià)形成機(jī)制和地價(jià)影響因素等具有獨(dú)特的規(guī)律和特征[11]。因此，傳統(tǒng)的商服、住宅、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法體系不能適用于旅游用地的地價(jià)評(píng)估。

該研究提出了一種旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，并以某城市旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估為實(shí)證案例，實(shí)例證明該方法合理、切實(shí)可行，很好地解決了旅游用地這種特殊用地類(lèi)型在交易案例缺乏、土地收益難以剝離的情況下的土地價(jià)值量化問(wèn)題，同時(shí)也為旅游用地基準(zhǔn)地價(jià)的驗(yàn)證提供了一種良好思路，希望能對(duì)當(dāng)前各地開(kāi)展旅游用地細(xì)分用途基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作有所借鑒。

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