淺議房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的探究

李波

摘 要：全面預(yù)算管理對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，主要是作為一個有效的運營管理工具，來進行公司整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)流程、現(xiàn)金流管理的規(guī)劃和編制建議，通過對開發(fā)進行編制、建議和指導(dǎo)從而提高企業(yè)管理水平，使房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)和經(jīng)濟效益達到最大值。近幾年來，全面預(yù)算管理已經(jīng)走進了我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)，但由于經(jīng)驗不足使公司的全面預(yù)算管理仍舊不夠完善，在預(yù)算編制、實施以及考核等方面都存在—些問題。本文對企業(yè)中的預(yù)算管理進行闡述，分析其存在的問題，并對全面預(yù)算管理提出建議。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理 房地產(chǎn)企業(yè) 問題 措施

中圖分類號：F203 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（b）-141-02

在企業(yè)的各類管理方式方法中，全面預(yù)算管理對于企業(yè)的管控及風(fēng)險防范有著非常重要的作用，可以使企業(yè)的資源得到最有效的分配與使用。當全體員工管理中加入預(yù)算，可以充分調(diào)動員工的積極性，為企業(yè)帶來更高的收益，實現(xiàn)效益最大化。在國家宏觀調(diào)控加強的背景下，為適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展需要，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，全面預(yù)算管理已經(jīng)在大部分的企業(yè)中廣泛應(yīng)用，而房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，需要通過全面預(yù)算管理來提升經(jīng)濟效益。

1 全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步相對較晚，但是，由于住房貨幣化改革的大力推進，我國房地產(chǎn)企業(yè)在粗放的模式下快速發(fā)展，企業(yè)的盈利主要是土地的自然升值，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視預(yù)算管理，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，企業(yè)的盈利能力逐步下降，甚至有一些中小房企因為管理粗放而倒閉，或被迫終止和轉(zhuǎn)讓項目，精細化管理日益得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的重要工具，可以統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)營的各個方面和環(huán)節(jié)，提升企業(yè)的管理水平，防控經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與周期性結(jié)合得非常緊密，因此照顧房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模大、產(chǎn)品建造標準高、經(jīng)濟效益受到市場波動影響較大的特點，需要對整個企業(yè)的資金管理進行全面預(yù)算管理，這種全面預(yù)算管理主要是運用在綜合的精細化管理過程中，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險控制需要特別注意。

2 全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)運用中出現(xiàn)的問題

2.1 缺乏良好的意識

我國房地產(chǎn)在早期的開發(fā)中，會經(jīng)常出現(xiàn)一些因為資金不足和財務(wù)風(fēng)險等情況而造成房地產(chǎn)無法前行發(fā)展的問題，而且房地產(chǎn)項目投資資金金額巨大，項目運營周期較長，如果在項目實施前預(yù)算做的不好，就會導(dǎo)致企業(yè)陷入一種經(jīng)濟危機狀態(tài)，而房地產(chǎn)需要運用全面預(yù)算管理，制定相應(yīng)的一系列的考核制度，然后加強房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定，保證形成健康平穩(wěn)的狀態(tài)，可以對風(fēng)險進行有效控制，如果發(fā)現(xiàn)了一些不良的制度，可以及時加以改正，在執(zhí)行全面管理的過程中，最好便是做好及時的反饋工作。不僅僅只是資產(chǎn)預(yù)算，而且還可以通過一些預(yù)算標準，進行科學(xué)的資金分配管理，從而使房地產(chǎn)的項目和危機降到最低，因為房地產(chǎn)的項目需要投資的成本非常高，如果一旦風(fēng)險高，投資就往往會垮掉，所以全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)中運用的作用是非常大的。

2.2 外部因素的不確定性和治理結(jié)構(gòu)不健全

預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算的核心內(nèi)容。許多房地產(chǎn)企業(yè)，由于外部因素的不確定和企業(yè)自身的原因，導(dǎo)致預(yù)算在執(zhí)行的過程中存在形式主義，比如對剩余材料沒有合理的規(guī)劃和安置、日常原材料和耗材浪費。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生，是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理造成的，如果項目經(jīng)理、現(xiàn)場監(jiān)理和專業(yè)的監(jiān)督人員形成良好的治理結(jié)構(gòu)，相互制約相互配合，則不會導(dǎo)致這種亂象。不僅資源浪費，還導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)失去市場競爭力，開發(fā)的成本也大大增加，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.3 缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

對于中國來說，房地產(chǎn)沒有進行全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)中缺失的一種良好的意識，在近幾年來都沒有得到重視，企業(yè)的發(fā)展目標沒有實現(xiàn)合理的結(jié)合，全面預(yù)算的作用不能得到充分發(fā)揮或者說得到發(fā)揮也不會特別理想，一些房地產(chǎn)不能從長遠的角度來看待全面預(yù)算，房地產(chǎn)的投資人眼里只有利益，在不斷擴大的經(jīng)濟利益下，沒有人會在意是不是進行了合理的規(guī)劃，是不是每個項目的預(yù)算都可以落到實處，有沒有發(fā)展前景、長期性的目標，對于一些目標的戰(zhàn)略發(fā)生了一些偏差或者說只能看到短期的一些經(jīng)濟利益，而沒有進行長期的規(guī)劃和整合，從而全面融入到一些管理意識可以讓企業(yè)加速管理。

2.4 預(yù)算缺乏有效的評價和分析機制

全面預(yù)算的出發(fā)點是企業(yè)的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)，全面預(yù)算是以項目作為依據(jù)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的指導(dǎo)下，實施全面、長遠的發(fā)展計劃。最終，預(yù)算的核心是執(zhí)行企業(yè)的戰(zhàn)略目標。目前，房地產(chǎn)在預(yù)算方面缺乏一個完整的體系和統(tǒng)一的標準，由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的復(fù)雜性，有些項目的預(yù)算形同虛設(shè)，有的項目預(yù)算就像是走形式，靠的是經(jīng)驗主義，帶有很大的主觀性，為了預(yù)算而進行預(yù)算，預(yù)算和執(zhí)行同步進行，甚至為了填表，先執(zhí)行后寫預(yù)算，用到哪里算哪里，這樣會導(dǎo)致預(yù)算與實際差距較大，嚴重缺乏對預(yù)算內(nèi)容的客觀評價和理性分析。

3 全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的建議

3.1 完善全面預(yù)算管理的標準以及管理制度

對于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績考核的健全，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的標準內(nèi)容之一，對于全面預(yù)算編制的執(zhí)行力，需要建立在重視程度的基礎(chǔ)之上。對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃指標、施工進度計劃、銷售計劃、費用預(yù)算、成本估算、籌資計劃、資金平衡等問題的管理，需要全面的執(zhí)行過程。全面預(yù)算的執(zhí)行差異需要進行執(zhí)行結(jié)果的書面分析和評價，全面預(yù)算的編制和執(zhí)行、監(jiān)控都需要成為房地產(chǎn)企業(yè)的硬約束。并不需要考慮各個部門之間的協(xié)同配合和環(huán)節(jié)，使全面預(yù)算環(huán)節(jié)成為一紙空文。在進行全面預(yù)算管理中，可以將企業(yè)的目標實現(xiàn)推動，在詳細的市場調(diào)查情況下，幫其自身進行了合理的整改和分析，這樣可以在做好全面預(yù)算管理的過程中，幫企業(yè)提前制定好目標，而且可以更好地實施全面預(yù)算的管理，從而可以讓預(yù)算得到一些實用性，并讓項目之間的預(yù)算得到合理的分配，這樣不僅僅可以提高經(jīng)濟效率， 同時還可以達到全面管理的作用。

3.2 使全面預(yù)算管理和企業(yè)的外部環(huán)境相聯(lián)系

對于企業(yè)來說房地產(chǎn)的外部環(huán)境是非常重要的，一些外部環(huán)境的影響往往是伴隨著市場的發(fā)展而不斷產(chǎn)生波動的，對于企業(yè)在制定預(yù)算的時候，一定要考慮到外部因素的影響再進行編制，這樣可以使利益最大化，同時可以減少一些風(fēng)險，加強全面管理，對于外部市場的作用是非常重要的。因為當今社會外部市場是使房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的成因，只有在外部市場的作用下，互相聯(lián)系、互相發(fā)展，才可以讓企業(yè)在更好的市場競爭中得以適應(yīng)，從而降低風(fēng)險。

3.3 對預(yù)算進行全面評估和理性分析

房地產(chǎn)企業(yè)只有全面科學(xué)客觀的編制預(yù)算，才能夠真正落實全面預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算的科學(xué)性和合理性需要全面的進行評估，包括項目預(yù)算和經(jīng)營預(yù)算。對于項目預(yù)算，需要在不斷的發(fā)展中進行完善，這一過程中對預(yù)算進行客觀的總結(jié)，理性的分析。具體的實施過程，需要總經(jīng)理到普通的員工全員積極參與。專業(yè)人員發(fā)揮優(yōu)勢，一線工作人員密切配合，詳細分析，群策群力，有序進行。最后，進行資料的整理入庫，資料進入到數(shù)據(jù)庫體系，并打印書面的材料，對于每次的預(yù)算，都是完整的一個過程，每一次都要對上一次進行總結(jié)，起到承上啟下的作用，從而對預(yù)算進行全面評估和科學(xué)合理的分析。

3.4 完善企業(yè)的全面預(yù)算管理考核體系

對于我國來說，全面預(yù)算的考核也是非常重要的，現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)中常常會進行一些戰(zhàn)略目標的考核，在這些預(yù)算的實施過程中經(jīng)常也會出現(xiàn)一些困難，企業(yè)可以根據(jù)自己的相關(guān)標準來進行考核，通過這些考核從而加強全面管理的設(shè)施，把通過考核的結(jié)果和定制的目標進行相互比較，就會存在一定的偏差或者是存在一定的問題，在這個基礎(chǔ)上進行完善的審核分析，找出來導(dǎo)致這些形成的原因，及時做好防范，及時做好改進。對于房地產(chǎn)來說，企業(yè)可以根據(jù)它的相關(guān)標準來考核，對于考核失敗的情況進行懲罰，在全面預(yù)算管理的實施情況下，考核就是通過預(yù)算管理把預(yù)算目標結(jié)果進行比較，可以更好地促進企業(yè)的發(fā)展，在建立完好的設(shè)施情況下，實行一些獎懲制度?？梢允蛊髽I(yè)的管理人員與員工都具有積極參與預(yù)算管理的行為，從而使企業(yè)的戰(zhàn)略目標得到體現(xiàn)，同時也可以使企業(yè)在發(fā)展中降低風(fēng)險。

參考文獻

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