楊天楠

據(jù)《華爾街日報》、CNBC等多家美國媒體報道，日本軟銀總裁孫正義即將完成向美國共享辦公空間公司“WeWork”注資30億美元。如果交易完成，WeWork的估值將超過200億美元。

“聯(lián)合辦公”這個概念源自于美國，就是不同公司的人聚集在同個辦公空間，共享環(huán)境、資源和信息。2010年在美國紐約創(chuàng)立的WeWork，是美國共享辦公空間模式的鼻祖，目前已入駐中國的北京、上海和香港。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork的估值比SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft和Zenefits等熱門企業(yè)都要高。

相比較那些改變世界的高科技企業(yè)和風靡全球的社交網(wǎng)站，一家聯(lián)合辦公企業(yè)為何能獲得那么高的市場估值，這真是一件非常奇怪的事情。

WeWork的運營模式是：從房東或物業(yè)經(jīng)理那里租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造后，然后轉(zhuǎn)租給個人和創(chuàng)業(yè)公司，提供配有豪華辦公桌椅、沙發(fā)、會議室、WIFI、會客室、打印室、零食和休閑設(shè)備的時髦公共辦公環(huán)境，所有租賃入駐WeWork的會員都能享受到上面所有這些服務(wù)。

看似一個簡單的商業(yè)模式，為什么會受到資本和市場的極力追捧？

WeWork憑什么值200億美元

這個答案其實非常簡單，說白了就是“用互聯(lián)網(wǎng)的估值方法去測算一家房地產(chǎn)公司”。

大家都知道在營收差不多的情況下，科技公司的估值要比其他行業(yè)公司的估值高，因為科技產(chǎn)品可以規(guī)模化擴張，更容易追蹤與衡量，同時也更容易獲得盈利，也就是說互聯(lián)網(wǎng)公司是一個贏家通吃的市場，行業(yè)巨頭將獲得最高的利潤和估值。

而在美國，WeWork已經(jīng)成為紐約同行業(yè)的最大業(yè)主。過去6年，WeWork在全球30個城市、110個地點，擁有6萬名租戶。

實際上聯(lián)合辦公的規(guī)模效應(yīng)還是很明顯，一來專業(yè)團隊選址、空間設(shè)計、管理架構(gòu)和系統(tǒng)等專業(yè)服務(wù)能力容易復(fù)制，二來創(chuàng)業(yè)公司及微小企業(yè)發(fā)展過程中的硬性需求，如融資、資源、人才、營銷等也可以在平臺上得到聚合與共享，提升效率非常明顯。

“規(guī)模很重要”，WeWork總裁Artie Minson認為，“規(guī)模越大，建設(shè)新地點的費用就越低，效率越高，交易的時候籌碼更多?！盬eWork不僅提供辦公空間，還提供其他服務(wù)——運輸、信用卡、軟件、旅行、工資發(fā)放以及培訓(xùn)。它設(shè)想的理想狀態(tài)是，會員有可能因為這些福利加入，物理空間倒顯得沒那么重要了。

創(chuàng)業(yè)公司的迅速崛起，則是聯(lián)合辦公受到追捧的第二個原因。

在美國，2007-2008年的金融危機讓美國的房地產(chǎn)和寫字樓租賃市場嚴重受挫，而如今隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，基本上美國一線CBD辦公大樓的價格早已超過之前2007年最高點。紐約中城的平均租金大約在7000元人民幣每平米每年，比陸家嘴的5A級寫字樓的平均租金要高出50%-80%。這個價格對于創(chuàng)業(yè)公司來說難以承受。

而WeWork做的事情，就是批發(fā)以后再零售，差價來源于對空間的重新規(guī)劃，和對公共空間的極度壓縮。每個創(chuàng)業(yè)公司可以享受到大量的公共空間和服務(wù)，并獲得低于市場價格的入駐租金，當這樣的創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量足夠多時，聯(lián)合辦公空間就能獲得很高的收益。

利用互聯(lián)網(wǎng)的高估值、創(chuàng)業(yè)公司快速崛起以及辦公租賃整合后的溢價，WeWork獲得了超過200億美元的高估值。

與此同時，國內(nèi)也有無數(shù)的效仿者加入戰(zhàn)局，氪空間、科技寺、夢想加、無界空間等，一眾聯(lián)合辦公空間在北上廣一線城市落地開花。這一陣列也不乏國內(nèi)的地產(chǎn)大佬：2014年SOHO中國推出SOHO 3Q;2015年從萬科離職的毛大慶打造了優(yōu)客工場，另外還有DayDayUp的職場社交式打法。

人人都想做中國版的WeWork，那在中國，聯(lián)合辦公會有成為獨角獸的機會嗎？

中國市場的特異

在上海，特別是陸家嘴CBD核心的一些聯(lián)合辦公場所，無論是毛大慶投資的優(yōu)客工場還是方糖小鎮(zhèn)，平均租金價格都在2000-3000元/月左右的一個工位。優(yōu)客工場因為裝修時尚、公共空間更大，因此價格也會高一些，靠窗工位的價格甚至會超過4000元以上，這甚至超過了紐約WeWork的價格。

然而即便如此，很多的聯(lián)合辦公企業(yè)依然難以賺錢。

一個根本性的區(qū)別在于，中國的房地產(chǎn)市場和美國是截然不同的兩個市場。中國房地產(chǎn)和美國房地產(chǎn)的邏輯不同，美國房地產(chǎn)資金成本是2%-3%，租售比是8%-9%，而中國卻是資金成本8%-9%，而租售比例是2%-3%，兩者是倒置的，市場是完全不同的。

也就是說，按照WeWork的模式照搬到上海，幾乎很難快速盈利，上海各大核心地塊的CBD甲級寫字樓的價格在2017年不斷走低，空置率很高，聯(lián)合辦公的整體出租狀況也并不樂觀，聯(lián)合辦公空間往往要承擔很高的租金風險。

與此同時，對于中國的創(chuàng)業(yè)者來說，聯(lián)合辦公并非是最優(yōu)的解決方案。如果你一旦放棄了對CBD的迷戀，愿意將自己的公司搬到張江園區(qū)，你會看到各類政府主導(dǎo)的“孵化器”和園區(qū)，可以提供遠遠超過“聯(lián)合辦公”性價比的服務(wù)和配套。

入駐孵化器對于創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，政策優(yōu)勢非常大，房租補貼能達到50%，科研補貼可以有每年30萬元。許多孵化器可以在區(qū)政府補貼的基礎(chǔ)上提供1﹕1的配套補貼，更不要說入駐孵化器，還能免費享受到聯(lián)合辦公空間需要付費才能獲得的報稅、財務(wù)、人力資源和融資咨詢等服務(wù)。

孵化器本身的價格也非常親民，園區(qū)的辦公樓均為自營，孵化器的物業(yè)成本非常低，大約只需要聯(lián)合辦公四分之一的價格就能入駐。

綜上所述，中國的聯(lián)合辦公目標受眾并不大。

（作者系第一財經(jīng)內(nèi)容運營經(jīng)理）