小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題研究

魏思羽++蘇航

摘 要：隨著社會的發(fā)展以及時代的進(jìn)步，我們國家近幾年的經(jīng)濟水平有了很大程度的提升，其在實際的社會發(fā)展過程當(dāng)中，所具有社會推動作用十分明顯，基于中國人對于房屋的現(xiàn)實需求情況，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展十分鮮明，為了可以進(jìn)一步完善國內(nèi)各個行業(yè)的發(fā)展內(nèi)容，在市場需求的基本帶動之下，小產(chǎn)權(quán)房成為了當(dāng)下社會發(fā)展當(dāng)中十分受人歡迎的一個房屋類型。但是在實際的發(fā)展過程當(dāng)中，“合法”性購買問題越發(fā)的嚴(yán)重。藉此，本文對小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題進(jìn)行了簡要的研究。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；“合法”；宅基地使用權(quán)

中圖分類號：D922.18 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2017）14-0052-01

作者簡介：魏思羽（1997-），女，吉林東遼人，江西財經(jīng)大學(xué)，本科生，研究方向：法學(xué)（法務(wù)會計）；蘇航（1993-），男，吉林東豐人，江西財經(jīng)大學(xué)，本科生，研究方向：法學(xué)（法務(wù)會計）。

二十一世紀(jì)是一個經(jīng)濟快速，科學(xué)技術(shù)高度繁榮的時代，在此種發(fā)展背景之下，各個行業(yè)的發(fā)展都受到了極大程度的影響，而其在實際的應(yīng)用與發(fā)展過程當(dāng)中，雖然積極的促進(jìn)了社會發(fā)展，但是社會發(fā)展的基本內(nèi)容卻在新時代背景之下被不斷的被扭曲，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中一個?；诖朔N基本發(fā)展情況，小產(chǎn)權(quán)房市場迎來了春天。但是因為小產(chǎn)權(quán)房具有一定的特殊性，所以在是實際的購進(jìn)與買賣過程當(dāng)中合法性的問題被進(jìn)一步提出，因此，對小產(chǎn)權(quán)房“合法”買賣問題研究有著鮮明的現(xiàn)實意義。

一、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀及其面臨的法律問題

（一）小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房市場的形成是在上個世紀(jì)九十年代，其一經(jīng)出現(xiàn)就占據(jù)了極大的房屋市場份額。并且在實際的統(tǒng)計的統(tǒng)計過程當(dāng)中，所占據(jù)的各類房屋購買比例也十分的可觀在實際的發(fā)展過程當(dāng)中，其也在實際的市場以及推動過程當(dāng)中受社會基本市場的影響，進(jìn)一步發(fā)展，例如當(dāng)下社會的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展十分迅速，而房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展在程度之上直接使得小產(chǎn)權(quán)房市場得到了進(jìn)一步的發(fā)展。

（二）面臨的法律問題

小產(chǎn)權(quán)房因為沒有國家頒發(fā)的相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)證，所以在實際的發(fā)展以及應(yīng)用過程當(dāng)中既不能買賣也不能抵押更不能用來額投資入股，所具有的實際應(yīng)用價值就是出租以及自己居住。小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)買賣合同因為在實際的交易的交易過程當(dāng)中得不到我們國家法律的認(rèn)可，所以他其實是無效合同。

二、小產(chǎn)權(quán)房的合法化必要性

（一）有助于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)

所謂的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)其實是立足于我們國家基本國情的一種特有型社會基本結(jié)構(gòu)，其主要指的是我們國家現(xiàn)階段所存在的社城市以及農(nóng)村之間兩極化的社會發(fā)展方法。簡單的來說就是城市的經(jīng)濟十分好，農(nóng)村則十分差。在我們國家的法律當(dāng)中通過戶籍制度的基本特征，限制了我們國家的民眾在城市以及農(nóng)村之間的流動。

（二）有助于增加農(nóng)民的收益

我們國家當(dāng)中的農(nóng)村土地是需要在國家征收背景之下才可以進(jìn)一步進(jìn)行流轉(zhuǎn)的。而在實際的發(fā)展過程當(dāng)中，因為當(dāng)下土地征集最終的補償十分低下。所以導(dǎo)致了征收不完善，征收過程違法的問題發(fā)生。而在實際的征收過程當(dāng)中，農(nóng)民一直處于弱勢。

（三）可以讓城市低收入者住有所居

當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房的合法化被進(jìn)一步提升之后，我們國家的政府就會進(jìn)一步應(yīng)用到實際的發(fā)展過程當(dāng)中。而原有的城市居民相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)將會被政府政府進(jìn)一步承認(rèn)。而在實際的立法過程當(dāng)中，我們國家的政府對當(dāng)下城市的居民所擁有的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該進(jìn)行合理的考慮，而不能被直接打死。

三、小產(chǎn)權(quán)房的合法化方法

（一）分形式處置

第一步應(yīng)該按照實際的土地建設(shè)以及使用最終性質(zhì)采取不同方式的處置的措施，將土地應(yīng)用劃分為農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、未利用地，不同的土地進(jìn)行不同的立法。其次，應(yīng)該按照實際土地的建設(shè)主體類型的差異性，從而采取不同的處置方式。

（二）完善土地登記制度

在實際的建設(shè)過程當(dāng)中，需要進(jìn)一步完善我們國家的土地登記制度。并且需要進(jìn)一步明確相關(guān)法律以及農(nóng)村組織之間的土地所有權(quán)問題，并且需要利用法律進(jìn)一步確認(rèn)我們國家農(nóng)村集體以及相關(guān)的農(nóng)民權(quán)利。這樣才能從根本上解決問題。進(jìn)行土地權(quán)利上各種證書的發(fā)放工作。

四、結(jié)語

綜上所述，在我們國家經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展的過程當(dāng)中，行業(yè)的發(fā)展存在不斷發(fā)揮社會基本應(yīng)用價值的現(xiàn)象。也存在不發(fā)揮社會基本應(yīng)用價值的現(xiàn)象。而對于社會發(fā)展最終形成的內(nèi)容，需要進(jìn)一步挖解決。小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)下發(fā)展過程當(dāng)中，由于房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展進(jìn)一步完善，因此小產(chǎn)權(quán)房市場也得到了極大的發(fā)展動力。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]馬俊駒，王彥.解決小產(chǎn)權(quán)房問題的理論突破和法律路徑——結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地平等入市進(jìn)行研究[J].法學(xué)評論，2014，02：82-89.

[2]劉燦，韓文龍.小產(chǎn)權(quán)房的出路何在——基于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟學(xué)的分析視角[J].當(dāng)代財經(jīng)，2013，02：5-15.

[3]李長健，蔣詩媛，陳志科.小產(chǎn)權(quán)房中的利益博弈和利益平衡研究[J].學(xué)術(shù)探索，2009，01：50-56.