淺談房屋買賣合同中居間人自我保護的合法途徑

徐海健

（572733 海南核電有限公司 海南 昌江）

摘 要：房屋買賣居間合同是居間合同的一種，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)按照委托人的要求，在房地產(chǎn)買賣領(lǐng)域向其報告訂立合同的機會或者為其提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)稱為居間人，支付報酬的一方為委托人。在居間合同中委托人之所以承擔(dān)給付報酬的義務(wù)，其目的就在于使居間人負(fù)擔(dān)對待給付的義務(wù)，該對待給付的義務(wù)即為居間人提供的中介服務(wù)。該類合同最典型的法律特征是委托人給付居間報酬的義務(wù)具有不確定性。居間人報酬請求權(quán)的形成以實現(xiàn)居間合同的目的為前提，而居間人能否實現(xiàn)合同目的具有不確定性，因此委托人的給付報酬義務(wù)是否需履行也具有不確定性。本文就針對居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)、實現(xiàn)條件、限制等問題做具體分析，以求在實踐中為更好的保護居間人的報酬請求權(quán)發(fā)揮指導(dǎo)作用。

關(guān)鍵詞：居間人；報酬請求權(quán)；不確定性；合同成立

一、居間人報酬請求權(quán)概述

1.居間人報酬請求權(quán)的性質(zhì)

與委托人依約或依法負(fù)擔(dān)的支付報酬的義務(wù)相對應(yīng)的即為居間人的報酬請求權(quán)。在房屋買賣合同成立之前，居間人的報酬請求權(quán)并不是一項完全、具體的權(quán)利，而只是將來取得報酬的一種可能性或資格，但該期待權(quán)的成立要件將來完全具備是須具備可能性的，否則該項權(quán)利下居間人所追求的利益將無法得以實現(xiàn)。

居間合同目的實現(xiàn)后，該項期待利益即轉(zhuǎn)化為實體權(quán)利。實體報酬請求權(quán)作為請求給付金錢的權(quán)利，具備請求權(quán)所共有的相對性、攻擊性，即請求委托人為支付報酬的特定行為，并有權(quán)受領(lǐng)該給付，但在此之前，居間人不得請求委托人支付報酬，即使委托人預(yù)先支付了報酬，也會因沒有法律依據(jù)而構(gòu)成不當(dāng)?shù)美m法的在委托人與居間人之間產(chǎn)生不當(dāng)?shù)美畟?/p>

2.居間人取得報酬必須具備的要件

（1）促成所介紹的合同成立。但也有學(xué)者認(rèn)為房屋買賣合同的簽訂不代表交易最終能夠完成，居間人的義務(wù)范圍可不局限于促成買賣合同的成立，還應(yīng)當(dāng)擴及到買賣合同的履行。

（2）房屋買賣合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立，是因居間人全面、適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。只有兩者同時具備，委托人才負(fù)有支付報酬的義務(wù)。

3.居間人報酬請求權(quán)的法律特征

（1）附條件性。我國《合同法》明確規(guī)定，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)以居間人促成合同成立為基礎(chǔ)，促進合同成立同為居間合同的目的。脫離了促成合同成立的事實要件，居間人無法將請求支付報酬的期待利益轉(zhuǎn)化為一種實在的、具備權(quán)利功效的既得請求權(quán)。

（2）不確定性。報酬請求權(quán)的實現(xiàn)如前所述，必須以居間人通過履行約定義務(wù)促成委托人與第三人訂立房地產(chǎn)買賣合同為前提。但買賣合同的成立僅具有潛在可能性而非絕對性。居間人能否促成合同成立的關(guān)鍵因素不在于居間人本人是否如約無瑕疵的履行了居間義務(wù)，而關(guān)鍵取決于委托人能否與第三人就房地產(chǎn)交易達成合意，基于委托人對交易相對人資質(zhì)、資信的選擇性以及合同是否訂立的不確定性，居間人報酬請求權(quán)的取得和實現(xiàn)實質(zhì)上具有不確定性。

二、《合同法》對居間人報酬請求權(quán)的限制

我國《合同法》第四百二十七條規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間合同的必要費用。對該條款的理解與適用，可通過以下兩個方面來具體闡述。

1.必要費用的范疇

必要費用取決于居間事務(wù)的范疇，一般認(rèn)為居間事務(wù)是居間人在居間合同存續(xù)期間所實施的一切涉及“為促成合同成立”的事務(wù)。通常包括：①居間人為促成合同的成立必然會積極尋找適宜的相對人，尋找相對人過程中支出的刊登廣告、印刷宣傳資料等宣傳費用；②居間人在相對人與委托人就房屋買賣合同的訂立進行協(xié)商的過程中，所支付的交通費、文印費、通訊費、場地使用費等直接費用。

2.當(dāng)事人另有約定的是否除外

現(xiàn)行民事立法主張，居間人僅能就勞務(wù)成果請求報酬，未促成合同成立，未實現(xiàn)勞務(wù)成果的，由此提供的服務(wù)、付出的勞務(wù)居間人不得主張任何勞務(wù)費用，僅能就償付的必要費用請求清償。這樣的規(guī)定對居間人是否公平，是否符合民法“等價有償”的基本理念，是否有利于權(quán)衡居間法律關(guān)系雙方當(dāng)事人的權(quán)益，這個問題值得商榷。

如果委托人與居間人在合同中約定，在居間人未促成房屋買賣合同成立的情形下，也可因其付出了勞務(wù)而享有報酬請求權(quán)，該約定能否排除《合同法》第四百二十七條的適用？依據(jù)我國《合同法》的合同自由與鼓勵交易基本原則，民事主體有權(quán)依其自由意志為自身設(shè)定權(quán)利或負(fù)擔(dān)義務(wù)，因此，若委托人自愿在居間人未促成合同成立的情形下支付居間報酬的也并不為法律所禁止和反對。

三、居間人自我保護的合法途徑

1.在居間合同中專門設(shè)立規(guī)避跳單的條款

居間人為制止委托人的跳單行為，保護自身擁有的信息資源和維持自己付出的居間勞務(wù)，可以在與委托人訂立居間合同時約定“禁止委托人利用居間人提供的房源信息，繞開居間人與相對人簽訂房屋買賣合同?！币砸?guī)避“跳單”行為。

大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為基于目前房屋交易市場尚不規(guī)范，交易中委托人常違背誠實信用原則，為追求自己利益最大化而損害居間人的利益，因而有承認(rèn)該類條款效力的必要性，以保護中介公司的正當(dāng)利益，調(diào)動中介行業(yè)的積極性，促進中介服務(wù)市場健康發(fā)展，維護市場交易誠信。

2.在居間合同中專門設(shè)立“后續(xù)期”條款

在實踐中，委托人除通過隱瞞與相對人訂立了房屋買賣合同的方式來規(guī)避向居間人支付報酬的義務(wù)外，還可能通過“事后跳單”的方式。為避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，居間人可以在合同中訂立如下條款：“居間人為委托人提供的訂立合同的機會，委托人在該居間合同期限內(nèi)通過該機會與相對人訂立房屋買賣合同的，或者在該居間合同期限終止后的兩個月內(nèi)（或雙方約定的其他期間內(nèi)）直接或間接地與最初居間人所物色的相對人訂立房屋買賣合同的情形下，委托人仍應(yīng)向居間人支付協(xié)議中約定的居間報酬?！边@就是房地產(chǎn)買賣居間合同中的“后效期”條款。

在《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》中“后續(xù)期”條款得到了確認(rèn)，該合同第九條明確規(guī)定。“在本合同終止后的一定期限內(nèi)，如果委托人直接或間接地與經(jīng)紀(jì)人最初物色的客戶成交，那么經(jīng)紀(jì)人有權(quán)獲得經(jīng)紀(jì)合同中訂立的傭金?！边@為雙方當(dāng)事人設(shè)置居間合同的“后續(xù)期”提供了法律依據(jù)?！昂罄m(xù)期”的設(shè)定，可以有效地防止居間人被“甩”，更有力地保護房地產(chǎn)居間人的合法權(quán)益。

參考文獻：

[1]高平.居間合同糾紛案例研究[J].時代報告：學(xué)術(shù)版，2014（12）：129-130.

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