陳煜 王夢(mèng)江

摘要瓊海市是海南省東部重要城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，對(duì)土地利用的增長(zhǎng)需求與限制土地利用有效供給的生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)諸要素間矛盾關(guān)系日益突出。因此，開展瓊海市區(qū)域建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)，對(duì)瓊海市土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化布局、科學(xué)用地提供依據(jù)，為促進(jìn)瓊海市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。評(píng)價(jià)結(jié)果表明：瓊海市存在村莊土地利用粗放、土地經(jīng)濟(jì)利用強(qiáng)度偏低、存量建設(shè)用地利用率低的現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞建設(shè)用地；節(jié)約集約；瓊海市

中圖分類號(hào)F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)0517-6611（2017）21-0203-03

Evaluation of Regional Construction Land Economical and Intensive Utilization in Qionghai City

CHEN Yu，WANG Mengjiang

（Hainan Huide Real Estate Consulting Co. Ltd.， Haikou， Hainan 570125）

AbstractQionghai is one of the important cities in eastern Hainan Province. With the development of economy and the acceleration of urbanization， the contradiction between the increasing demand for land use and the ecological， economic and social factors restricting the effective supply of land use has become increasingly prominent. Therefore， evaluation of regional construction land intensive use in Qionghai City was carried out， It could provide the basis for structural adjustment of land use， optimizing the layout and scientific utilizing land in Qionghai City， and it had important significance for promoting social and economic sustainable and healthy development in Qionghai City. The results showed that village land use was extensive in Qionghai City， land economic utilization intensity was low stock construction land utilization rate was low.

Key wordsConstruction land；Economical and intensive；Qionghai City

區(qū)域建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)，是以行政轄區(qū)內(nèi)的全部建設(shè)用地為評(píng)價(jià)對(duì)象，定性分析評(píng)價(jià)區(qū)域土地利用與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度，定量評(píng)價(jià)區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平，揭示評(píng)價(jià)城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用總體狀況和區(qū)域差異，對(duì)評(píng)價(jià)城市得出結(jié)果進(jìn)行綜合分析[1-4]。評(píng)價(jià)成果可為評(píng)價(jià)城市后續(xù)開展編制土地利用總體規(guī)劃、土地利用詳細(xì)規(guī)劃、土地利用專項(xiàng)規(guī)劃提供參考依據(jù)[5-7]。

1研究區(qū)域概況與數(shù)據(jù)來源

瓊海市位于海南島東部，截至2014年末，全市GDP達(dá)179.69億元，土地總面積1 710.136 9 km2，全市建設(shè)用地面積為229.187 4 km2。評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)主要包括：2010—2014年瓊海市土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)、常住人口與戶籍人口數(shù)據(jù)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等。數(shù)據(jù)全部來源于歷年海南省統(tǒng)計(jì)年鑒、瓊海市國(guó)土局、統(tǒng)計(jì)局等。

2研究思路與方法

主要采用了定性分析結(jié)合定量評(píng)價(jià)的方法，其中確定指數(shù)、分指數(shù)、指標(biāo)權(quán)重采用特爾非法，確定理想值采用目標(biāo)值法。

3定性分析

瓊海市區(qū)域建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)定性分析主要包括人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)用地變化匹配程度分析的指標(biāo)計(jì)算，并根據(jù)指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果，判斷瓊海市土地利用趨勢(shì)類型。

3.1人口發(fā)展與城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化匹配程度分析

人口變化與城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化的匹配協(xié)調(diào)程度主要通過分析2011—2014年瓊海市人口、建設(shè)用地各自的變化情況和關(guān)系，測(cè)算總?cè)丝谂c城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)、城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)工礦用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)、農(nóng)村人口與村莊用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)指標(biāo)，以此判定瓊海市土地利用趨勢(shì)類型，揭示瓊海市人口發(fā)展與城鄉(xiāng)建設(shè)用地的匹配協(xié)調(diào)程度、節(jié)約集約用地總體趨勢(shì)及存在的問題。

由表1可知，2011—2014年間瓊海市常住總?cè)丝?、城?zhèn)常住人口、城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積、城鎮(zhèn)工礦面積均發(fā)生增長(zhǎng)，從增長(zhǎng)量與增長(zhǎng)幅度來說，總?cè)丝谂c城鄉(xiāng)建設(shè)用地、城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)工礦用地增長(zhǎng)較為匹配；而常住農(nóng)村人口減少，村莊用地面積增大，農(nóng)村人口與村莊建設(shè)用地增長(zhǎng)則不匹配。

3.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)用地變化匹配程度分析

經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)用地變化匹配程度主要通過測(cè)算瓊海市生產(chǎn)總值與建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)、生產(chǎn)總值與建設(shè)用地增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度，判定瓊海市土地利用趨勢(shì)類型，揭示瓊海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)用地的匹配協(xié)調(diào)程度、節(jié)約集約用地總體趨勢(shì)及存在問題。

由表2可知，2011—2014年瓊海市及海南省生產(chǎn)總值與建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)均大于1，表明瓊海市與海南省建設(shè)用地規(guī)模和生產(chǎn)總值都有增加，生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度大于建設(shè)用地增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地集約利用水平較高。且瓊海市生產(chǎn)總值與建設(shè)用地增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度大于1，說明瓊海市建設(shè)用地消耗與經(jīng)濟(jì)發(fā)展間的協(xié)調(diào)程度較好，建設(shè)用地消耗對(duì)海南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)度較高。

3.3土地利用趨勢(shì)類型判定

瓊海市土地利用趨勢(shì)類型判定主要從人口發(fā)展與城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化情況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化情況兩方面進(jìn)行分析。由于瓊海市總?cè)丝谂c城鄉(xiāng)建設(shè)用地同步增長(zhǎng)，且PEI1為1.27，因此，從人口發(fā)展與城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化情況來看土地利用趨勢(shì)是集約的。同樣瓊海市生產(chǎn)總值與建設(shè)用地也在同步增長(zhǎng)，EEI1與ECI1均大于1，故根據(jù)瓊海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鄉(xiāng)建設(shè)用地變化情況來判斷，瓊海市土地利用趨勢(shì)類型也是集約的。

4定性分析

4.1指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定

區(qū)域建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系參考《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》進(jìn)行構(gòu)建，包括利用強(qiáng)度等4個(gè)指數(shù)，人口密度等7個(gè)分指數(shù)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地人口密度等11個(gè)指標(biāo)[8]。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系權(quán)重值確定采用特爾菲法，共邀請(qǐng)11位專家進(jìn)行兩輪權(quán)重打分。具體評(píng)價(jià)指標(biāo)及權(quán)重見表3。

4.2指標(biāo)現(xiàn)狀值、理想值及標(biāo)準(zhǔn)化處理

指標(biāo)理想值是在符合有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)相應(yīng)的土地管理目標(biāo)，在某一時(shí)點(diǎn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用的理想狀態(tài)[9]。指標(biāo)現(xiàn)狀值是在理解各指標(biāo)含義并明確取值口徑的基礎(chǔ)上，逐一對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算的結(jié)果。

指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用理想值比例推算法。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化初始值按照公式計(jì)算：

Si0=ai/ti（1）

式中，Si0為第i項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值的初始值；ti為第i項(xiàng)指標(biāo)理想值；ai為第i項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際值。

根據(jù)指標(biāo)屬性和對(duì)應(yīng)理想值的特征差異，需對(duì)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的初始值按照以下原則進(jìn)行處理：①對(duì)于正向相關(guān)指標(biāo)Si= Si0；對(duì)于反向相關(guān)指標(biāo)Si=1/ Si0。②Si應(yīng)為0～1。③對(duì)于利用強(qiáng)度指數(shù)、管理績(jī)效指數(shù)涉及的指標(biāo)，若Si0≥1，直接賦為1，表示指標(biāo)實(shí)際值為理想狀態(tài)。如管理績(jī)效指數(shù)涉及的指標(biāo)無法計(jì)算時(shí)，Si直接賦為1。④對(duì)于增長(zhǎng)耗地指數(shù)、用地彈性指數(shù)涉及的指標(biāo)，要結(jié)合定性分析結(jié)論進(jìn)行處理，對(duì)于正向相關(guān)指標(biāo)，若Si0≥1，Si直接賦為1；對(duì)于反向相關(guān)指標(biāo)，若1/Si0≥1，Si直接賦為1。根據(jù)上述方法，各個(gè)指標(biāo)的現(xiàn)狀值、理想值及標(biāo)準(zhǔn)化處理情況詳見表4。

4.3定量評(píng)價(jià)各級(jí)指數(shù)計(jì)算

區(qū)域用地狀況定量評(píng)價(jià)各項(xiàng)分指數(shù)按照公式（2）計(jì)算：

αj=Σni=1（Wji×Sji）×100（2）

式中，αj為第j項(xiàng)分指數(shù)的值；Wji為第j項(xiàng)分指數(shù)下第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；Sji為第j項(xiàng)分指數(shù)下第i個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值；n為第j項(xiàng)分指數(shù)下的指標(biāo)個(gè)數(shù)。

區(qū)域用地狀況定量評(píng)價(jià)各項(xiàng)指數(shù)按照公式（3）計(jì)算：

βk=Σni=1（Wkj×αj）（3）

式中，βk為第k項(xiàng)指數(shù)的值；Wkj為第k項(xiàng)指數(shù)下第j個(gè)分指數(shù)的權(quán)重；αj為第j項(xiàng)分指數(shù)的值；n為第k項(xiàng)指數(shù)下的分指數(shù)個(gè)數(shù)。

區(qū)域用地狀況定量評(píng)價(jià)總指數(shù)按照公式（4）計(jì)算：

總指數(shù)=Σnk=1（Wk×βk）（4）

式中，Wk為第k項(xiàng)指數(shù)的權(quán)重；βk為第k項(xiàng)指數(shù)的值；n為總指數(shù)下的指數(shù)個(gè)數(shù)。

按照上述公式計(jì)算出的各分指數(shù)、指數(shù)、總指數(shù)結(jié)果如表5所示。

5結(jié)論與建議

5.1結(jié)論

（1）村莊用地存在粗放利用現(xiàn)象。定性分析結(jié)果顯示，瓊海市在農(nóng)村人口減少的情況下，村莊用地卻出現(xiàn)增長(zhǎng)，因此村莊用地存在粗放利用現(xiàn)象。

（2）土地經(jīng)濟(jì)利用強(qiáng)度偏低。定量評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，瓊海市建設(shè)用地地均固定資產(chǎn)投資、建設(shè)用地地均地區(qū)生產(chǎn)總值、單位地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)消耗新增建設(shè)用地量評(píng)價(jià)指標(biāo)的現(xiàn)狀值不足理想值的60%。

（3）存量建設(shè)用地利用率低下。定量評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，城市存量土地供應(yīng)比率指標(biāo)、城市批次土地供應(yīng)比率指標(biāo)理想值實(shí)現(xiàn)度僅為50%左右，說明瓊海市存量建設(shè)用地盤活效果較差。

5.2建議

（1）瓊海市應(yīng)通過制定科學(xué)的村莊建設(shè)規(guī)劃，綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與生態(tài)效益，把宅基地整理與小城鎮(zhèn)建設(shè)、中心村的發(fā)展與撤村并點(diǎn)結(jié)合起來，將多出來的農(nóng)村居民點(diǎn)用地通過整理或者置換的方式補(bǔ)償?shù)匠擎?zhèn)用地或是其他建設(shè)中，促進(jìn)集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用[10-12]。

（2）建議瓊海市在出讓公告中明確今后土地出讓建設(shè)項(xiàng)目需達(dá)到的最低單位面積投資強(qiáng)度、產(chǎn)出率、稅收等指標(biāo)，并將上述指標(biāo)寫入出讓合同，以約定土地利用效率，并就相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行確定。

（3）在城市土地出讓過程中，土地使用者更愿意選擇開發(fā)成本較低的增量土地，這是由于人們對(duì)于增量土地的定價(jià)忽略了其資源資產(chǎn)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，從而造成城市內(nèi)部土地大量閑置，處于低效利用狀態(tài)。因此，建議在測(cè)算增量土地出讓金時(shí)，要逐漸提高增量土地投資收益補(bǔ)償和土地轉(zhuǎn)用后生態(tài)功能損失補(bǔ)償，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿迫使使用者走內(nèi)涵挖潛方式。

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