城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測

趙新

城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測基是土地市場價格管理的基礎(chǔ)性工作，為國家宏觀調(diào)控地產(chǎn)市場提供依據(jù)。筆者主要以豐縣為例，從地價空間分布、變化、與國家政策及土地成本的銜接、城市地價房價對比分析、城市地價與土地市場協(xié)調(diào)分析以及城市地價與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)分析五個方面對豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測成果進行研究，希望通過深入分析，以使其更具有實用性，便于引導(dǎo)或控制各類經(jīng)濟社會活動，落實城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)政策方面起到切實的作用。本文以2015年豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新成果為例，進行分析。

背景簡述

豐縣概況。經(jīng)濟社會發(fā)展取得了顯著成績。2015全年，地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)370億元，增長10.3%；一般公共預(yù)算收入完成43.09億元，增長13.1%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成214.37億元，增長19%；社會消費品零售總額完成133.4億元，增長13%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21100元，增長9%；農(nóng)村居民人均可支配收入12930元，增長10%。從總體形勢來看，豐縣經(jīng)濟社會發(fā)展在下行壓力中保持總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，經(jīng)濟運行處于合理區(qū)間。

豐縣地價動態(tài)監(jiān)測始于2003年，時年豐縣國土局與中國礦業(yè)大學(xué)土地資源管理系聯(lián)合開展了地價動態(tài)監(jiān)測課題，并建立了地價動態(tài)監(jiān)測體系，2004年按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T18507-2001）和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，采用多因素多因子綜合評價的方法，對城區(qū)土地進行了土地級別調(diào)整和基準(zhǔn)地價更新，此后每年都開展了城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測工作。2007年根據(jù)江蘇省統(tǒng)一部署，采取以價定級的思路，建立了豐縣城區(qū)區(qū)段地價、分用途和綜合地價體系，此后開始按照《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)規(guī)范（2007年版）》開展城市地價動態(tài)監(jiān)測。

2015年豐縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新成果

在豐縣城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測工作范圍內(nèi)，劃分了30個商業(yè)區(qū)段、13個住宅區(qū)段、3個工業(yè)區(qū)段，布設(shè)了97個地價監(jiān)測點，實現(xiàn)和完善了全面的地價動態(tài)監(jiān)測體系。其中，商業(yè)和住宅劃分為四個級別，而工業(yè)劃分為三個級別。同時根據(jù)房地產(chǎn)市場和土地市場交易資料，按季度評估市場交易樣點、監(jiān)測點地價，測算各級別土地的級別基準(zhǔn)地價。

基準(zhǔn)地價合理性分析

城市土地作為人類社會生存發(fā)展的基礎(chǔ)和重要的生產(chǎn)資料，其影響因素眾多且復(fù)雜，并隨著城市發(fā)展和社會需求的變化而變化。按照對土地價格的影響范圍來區(qū)分，驅(qū)動地價變化的因素主要有3方面：宏觀經(jīng)濟與政策因素、區(qū)位因素、個別因素。宏觀經(jīng)濟與政策因素是影響城市整體地價水平變化的主導(dǎo)因素，區(qū)域因素和個別因素是分別對地塊和宗地的地價變化具有顯著影響。

與國內(nèi)生產(chǎn)總值關(guān)系分析。豐縣經(jīng)濟的發(fā)展速度在不斷加快，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值不斷增加，且增幅明顯，2015年度，豐縣城區(qū)商住綜合地價增長率為1.05%，而人均GDP增長10.3%，人均GDP保持著持續(xù)、高速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢，可以認為豐縣地區(qū)國民生產(chǎn)總值的逐年上漲，保持了房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定繁榮。2015年城鎮(zhèn)人口增長了0.3%，但豐縣人口基數(shù)大，近幾年城市化率較快，城市發(fā)展后勁足，導(dǎo)致豐縣城市居民對于房地產(chǎn)的剛性需求比較大，隨著固定資產(chǎn)投資完成額的大幅上漲，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷得到完善、重大項目投資得到推進、房地產(chǎn)投資也相應(yīng)保持較快增長。但同時考慮到政府嚴(yán)厲性調(diào)控政策逐步見效，盡管豐縣房地產(chǎn)發(fā)展較晚，但目前來看。已經(jīng)表現(xiàn)出比較大的活力，這正是由于豐縣城市居民對于房地產(chǎn)的剛性需求較大，且在較短年限內(nèi)釋放，房地產(chǎn)市場住宅類商品房價格一直上漲。城市地價的變化與社會條件變化相協(xié)調(diào)一致，并呈現(xiàn)出剛性需求拉動地價上漲的趨勢。

地價與房價的比例分析?；诔闃诱{(diào)查的2006年至2013年間取得土地使用權(quán)并于2013年至2015年進入銷售階段的商-品房開發(fā)項目的典型案例25個。根據(jù)豐縣城區(qū)地價指數(shù)將地價修正到商品房的銷售時點，據(jù)此進行統(tǒng)計分析。從數(shù)據(jù)中可以得出。25個案例中，按土地成交的地價，平均值為857.86元每平方米，修正后的地價平均值為906.47元每平方米；房價的平均值為4248元每平方米，房價最高值7000元每平方米，最低值3450元每平方米。樓面地價占房價的比例平均值為21.30%，最高值30.61%，最低值13.64%。多數(shù)案例集中在15%-25%之間，一共有17個，25%以上的案例有4個，低于15%的案例有4個。

相關(guān)的政策建議

高度重視地價動態(tài)監(jiān)測的成果的應(yīng)用。地價動態(tài)監(jiān)測可實現(xiàn)過對城區(qū)地價水平和變動情況的實時監(jiān)測，協(xié)助政府部門把握土地市場運行態(tài)勢和價格走勢，為國土資源部門運用土地政策參與宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，同時滿足社會公眾的信息需求。因此應(yīng)高度重視地價動態(tài)監(jiān)測成果，并且城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測要與地價管理的日常工作相結(jié)合，以便充分發(fā)揮城市地價動態(tài)監(jiān)測成果在地價管理中發(fā)揮的作用。一是招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓市場土地底價和土地收購價格應(yīng)參照地價動態(tài)監(jiān)測成果所提供的科學(xué)依據(jù)。二是依據(jù)監(jiān)測成果制定相應(yīng)的地價政策。為了提高協(xié)議出讓土地價格的市場化，應(yīng)依據(jù)地價指數(shù)，制定協(xié)議出讓的經(jīng)營性土地價格政策，對經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的和轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，按相應(yīng)的地價指數(shù)確定市場價格，以此確定協(xié)議出讓標(biāo)準(zhǔn)，從而提高協(xié)議出讓土地的收益。

考慮豐縣城區(qū)現(xiàn)有存量住房數(shù)量和未來需求結(jié)構(gòu)的情況，確定每年住房用地指標(biāo)占當(dāng)?shù)匦略鼋ㄔO(shè)用地指標(biāo)的最高比例，合理調(diào)整商服、工業(yè)、住宅用地的供應(yīng)比例，抑制用地供過于求。而在住房用地中，繼續(xù)加大保障性住房用地的供應(yīng)，進一步緩解城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題。

積極推進節(jié)約集約利用“雙提升”，提高工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻，穩(wěn)步推進建設(shè)用地“減量化”。

積極繼續(xù)推行實施節(jié)約集約利用“雙提升”。大力推進土地利用方式的集約化，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)工業(yè)用地需求減少；另一方面提高產(chǎn)業(yè)用地準(zhǔn)入門檻，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目用地供應(yīng)比例增加。通過價格杠桿使土地資源向產(chǎn)業(yè)層次高、科技含量高、經(jīng)濟實力強的項目配置，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，提高工業(yè)用地集約化程度，一定程度上提高了工業(yè)用地的準(zhǔn)入門檻，控制建設(shè)用地拓展速度。

在經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)下，瞄準(zhǔn)國家提出一帶一路和生態(tài)文明建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，通過價格杠桿，積極有序地發(fā)展土地市場。