朱志慧

摘要：“營(yíng)改增”的實(shí)施有效地改善了過(guò)去中存在的重復(fù)繳稅等問(wèn)題，同時(shí)也降低了各行業(yè)企業(yè)的納稅成本，降低了企業(yè)的稅負(fù)。但在實(shí)際過(guò)程中，由于業(yè)不能有效適應(yīng)變化，導(dǎo)致“營(yíng)改增”政策預(yù)期目的未實(shí)現(xiàn)。本文首先對(duì)“營(yíng)改增”進(jìn)行了概述，其次就“營(yíng)改增”以后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本以及會(huì)計(jì)核算三個(gè)方面的變化進(jìn)行了研究，最后就全文作出總結(jié)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)項(xiàng)目；影響；研究

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，稅收制度的改革已成為必然趨勢(shì)?！盃I(yíng)改增”政策正是基于這個(gè)背景推行。目前，“營(yíng)改增”政策的推行進(jìn)行取得了較為明顯的成效。但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，對(duì)我國(guó)很多行業(yè)都帶來(lái)了大大小小的影響。本文就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，提出了幾點(diǎn)自己的看法以供他人參考：

1“營(yíng)改增”概述

“營(yíng)改增”顧名思義，指的是過(guò)去征收的營(yíng)業(yè)稅改為征收增值稅，制度的改革很大程度上改變了我國(guó)各行業(yè)的稅收現(xiàn)狀。在過(guò)去繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，普遍存在重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，加大了企業(yè)的納稅成本，增加了企業(yè)的資金壓力，抑制了我國(guó)企業(yè)的發(fā)展。而改為增值稅以后，可以得到有效的改善，企業(yè)只需要從上游商家獲取到所需要的增值稅專用發(fā)票，就可以抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅額，避免了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，釋放了企業(yè)的資金，加快了其余的發(fā)展。自“營(yíng)改增”政策在試點(diǎn)行業(yè)、企業(yè)逐漸實(shí)施之后，起到了不錯(cuò)的效果，不斷向全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)。在這樣的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸融入到營(yíng)改增的政策環(huán)境中。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由于不能有效地適應(yīng)營(yíng)改增政策，導(dǎo)致實(shí)際上還增加了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。有些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有適應(yīng)新環(huán)境下的納稅籌劃需求，沒(méi)有及時(shí)索要增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致部分進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本。同時(shí)由于缺乏對(duì)政策的認(rèn)知，導(dǎo)致未能有效利用起減稅、避稅的政策。要改善這些問(wèn)題，還需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增政策的認(rèn)知，做好納稅籌劃工作，加強(qiáng)發(fā)票管理，從而有效降低納稅成本。在今后房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)適應(yīng)當(dāng)前稅收政策環(huán)境，不斷提高自身的納稅籌劃水平。

在“營(yíng)改增”背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的挑戰(zhàn)。營(yíng)改增雖然是稅收制度的改革，但也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了一定程度上的影響。營(yíng)改增前后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)生了明顯的變化，同時(shí)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本加大，而如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有應(yīng)對(duì)好這些變化，就可能造成很大的風(fēng)險(xiǎn)。

2“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的變化

“營(yíng)改增”以后，還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)一定影響。在過(guò)去的稅收制度下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的繳稅數(shù)額是根據(jù)營(yíng)業(yè)額計(jì)算得出。而增值稅的繳納與房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額沒(méi)有關(guān)系，具體繳納稅額是通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額計(jì)算得出。這種制度下，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要通過(guò)獲取增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，從而避免重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。由此可見(jiàn)，“營(yíng)改增”實(shí)施的目的在于減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，并沒(méi)有得到有效的實(shí)現(xiàn)，在營(yíng)改增以后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)明顯有所提升，具體表現(xiàn)為以下方面：目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸向繳納增值稅轉(zhuǎn)變，但在整條房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈上，依舊存在一些繳納營(yíng)業(yè)稅的環(huán)節(jié)。如房地產(chǎn)項(xiàng)目需要購(gòu)置大量的原材料，而在進(jìn)行原材料供應(yīng)商選擇時(shí)，沒(méi)有考慮到原材料供應(yīng)商的資質(zhì)。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在購(gòu)置原材料時(shí)，只考慮到原材料質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)以及價(jià)格是否便宜，而忽略了供應(yīng)商是否能夠出具增值稅專用發(fā)票。而如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有獲取到這部分的增值稅專用發(fā)票時(shí)，就無(wú)法抵扣掉該部分的進(jìn)項(xiàng)稅額，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)加重。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，人工勞務(wù)費(fèi)用也占了總成本的較大比重，而這部分成本很難獲取到增值稅專用發(fā)票，無(wú)疑也加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)。除了供應(yīng)商選擇和勞務(wù)費(fèi)用等方面的原因以外，還有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)展過(guò)程中，沒(méi)有發(fā)票管理的意識(shí)，同時(shí)缺乏科學(xué)的納稅籌劃工作，沒(méi)有科學(xué)合理的選擇稅率，沒(méi)有找到政策中對(duì)自身有利的條款，從而無(wú)法發(fā)揮“營(yíng)改增”政策降低稅負(fù)的作用，甚至還使自身稅負(fù)變大。

要改善上述問(wèn)題，還需要國(guó)家政府方面進(jìn)行宏觀調(diào)控。一方面，對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅稅率進(jìn)行統(tǒng)一明確，制定科學(xué)合理的增值稅稅率，從而減輕房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)。另一方面，在推進(jìn)營(yíng)改增政策的同時(shí)，政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的指導(dǎo)，加大政策的宣傳力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)改增政策的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)政策的了解，做好扶持工作，加強(qiáng)調(diào)控工作，從而避免新政策不適應(yīng)期存在的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

3“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的影響

目前，營(yíng)改增政策實(shí)施以后，還對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)較為明顯的影響。具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是原材料購(gòu)置方面存在的問(wèn)題加大了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。根據(jù)上文所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，購(gòu)置原材料時(shí)沒(méi)有考慮到供應(yīng)商的資質(zhì)。而具體的變化是，很多房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)材料時(shí)，往往會(huì)選擇一些個(gè)體工商戶，而不去一些大型的廠家。而這些個(gè)體工商戶是無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，目前房地產(chǎn)行業(yè)原材料方面的增值稅和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的增值稅存在一定差異，原材料增值稅方面的稅率要小于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增值稅稅率，而這種差異也會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。二是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，選用的人力往往是農(nóng)村勞動(dòng)力，而這種農(nóng)村勞動(dòng)力也不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。再加上人工勞務(wù)成本本身就占據(jù)很大的比重，該方面進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣會(huì)加大該方面的納稅成本。

要改善以上問(wèn)題，積極發(fā)揮“營(yíng)改增”政策的優(yōu)勢(shì)，就需要房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，不斷提高納稅籌劃工作的質(zhì)量和效率。首先，做好供應(yīng)商選擇工作，挑選能夠出具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，如果不能出具增值稅專用發(fā)票，則可以最大程度地爭(zhēng)取降低原材料的購(gòu)買(mǎi)成本。同時(shí)，還需要積極和正規(guī)的人工勞務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作，從而獲取到人工勞務(wù)增值稅方面的專用發(fā)票，抵扣掉這部分的進(jìn)項(xiàng)稅額，做好納稅籌劃工作，針對(duì)自身情況合理選擇稅率，積極運(yùn)用優(yōu)惠政策，從而減輕企業(yè)稅負(fù)。

4“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的影響

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算的影響具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅之后，存活賬務(wù)余額明顯呈現(xiàn)減少的趨勢(shì)。二是對(duì)利潤(rùn)表的影響。在營(yíng)改增理想狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是減輕的，同時(shí)所繳納的稅額也下降很多，避免了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，就有效地降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際效益。三是對(duì)現(xiàn)金流量表的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如果及時(shí)并完整地獲取到增值稅專用發(fā)票，就可以抵消掉全部的進(jìn)項(xiàng)稅額，那么對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以降低很大的現(xiàn)金流出，避免了過(guò)去中需要使用很多現(xiàn)金進(jìn)行繳稅的現(xiàn)狀。同時(shí)，根據(jù)上文所述，理想的營(yíng)改增環(huán)境下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本會(huì)有效降低，而成本降低自然也帶動(dòng)現(xiàn)金流量的減少?？傊鲜鋈c(diǎn)變化，都需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員不斷的適應(yīng)，做好財(cái)務(wù)工作，從而提高財(cái)務(wù)管理水平，制定出完整、真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)報(bào)表，為房地產(chǎn)項(xiàng)目決策提供良好的依據(jù)。

5總結(jié)

“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了十分巨大的影響，具體影響實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，會(huì)出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于“營(yíng)改增”政策的不適應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本加大的現(xiàn)狀，同時(shí)也加重了企業(yè)的稅負(fù)，要改善這些問(wèn)題，還需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的了解，積極開(kāi)展培訓(xùn)工作，不斷提高財(cái)務(wù)人員以及納稅籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)，從而快速適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境，從而發(fā)揮出“營(yíng)改增”政策的優(yōu)勢(shì)。