□沈小葉

持續(xù)推進(jìn)寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

□沈小葉

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)指經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的階段，并在未來一段時(shí)間處于這種狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與宏觀經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。近年來，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的減速換擋，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展亦進(jìn)入新常態(tài)，產(chǎn)生了一些新的問題。新常態(tài)下寧波市房地產(chǎn)如何健康發(fā)展值得我們思考研究。

房地產(chǎn)市場(chǎng)新常態(tài)特征

開發(fā)投資增速放緩，拉動(dòng)作用弱化。寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1998年的43.9億元增長到2013年的1123.1億元，年均增速高達(dá)24.1%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由1998年的2.5%提高到2013年的6.0%，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。寧波市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十年多的黃金發(fā)展期，但2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用減弱。2014-2016年，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比年均增速僅4.7%。同時(shí)，2015年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重下降到5.2%。

市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，住宅庫存高企。2014-2016年，是寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存任務(wù)最重的三年。寧波市六區(qū)新建商品住宅庫存面積由2014年1月的503.6萬平方米上升到2015年3月的642.8萬平方米，達(dá)到高峰，之后回落到2016年12月的343.9萬平方米。同時(shí)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求還有很大差距，進(jìn)一步減緩去庫存的速度。2016年寧波市商品住宅銷售面積中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分別為11.4%、66.4%、22.2%,而住宅新開工面積中三個(gè)類型比例分別為9.1%、72.9%、18.0%?？梢?，90-140平方米戶型供應(yīng)偏多。

住宅價(jià)格相對(duì)偏高，波動(dòng)幅度較大。2014年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存持續(xù)走高的壓力下，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開始采取“以價(jià)換量”的營銷策略，部分樓盤出現(xiàn)跳水式降價(jià)，但到了2015年樓市開始回暖，房價(jià)持續(xù)上漲，當(dāng)前房價(jià)收入比依然較高。最近幾年，寧波市城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比一直保持在較高水平（10.0左右），由2001年的3.3快速擴(kuò)大到2010年的11.7，之后逐步下降到2016年的9.5。而國際上，一般認(rèn)為合適的房價(jià)收入比在3-6之間。

樓市政策變動(dòng)頻繁，效應(yīng)呈現(xiàn)滯后。2014年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，政府陸續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)利好政策，從限購政策取消，到信貸支持力度加大，再到交易稅費(fèi)減免等。在樓市逐漸走出低迷的同時(shí)，政策實(shí)施過程中顯露出一些問題。一是政策的制定存在被動(dòng)性和滯后性，因而時(shí)效性和影響力明顯減弱。二是政策調(diào)整過于頻繁。2015年，國家、省、市三級(jí)政府出臺(tái)的與房地產(chǎn)相關(guān)的政策多達(dá)近20個(gè)，而2016年利好政策再度升級(jí)，全國一線及熱點(diǎn)二線城市房價(jià)快速上漲，地價(jià)屢創(chuàng)新高，投資客再度入市，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不穩(wěn)定因素。

企業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)分化突顯。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投融資體系面臨挑戰(zhàn)。過去幾年樓市的調(diào)控基調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)部分中小開發(fā)商資金來源渠道窄的問題充分暴露。寧波市國內(nèi)貸款占本年資金來源的比重由1998年的29.6%下降到2016年的15.3%。另一方面，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分化加劇。房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。據(jù)《2015中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2014年，滬深證券市場(chǎng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營領(lǐng)域。

房地產(chǎn)泡沫化程度分析

判斷房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展，某一地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，重要的是看這一地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否與該地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房價(jià)收入比、房價(jià)增長率、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率、商品房空置率、房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸所占比重等指標(biāo)，對(duì)寧波市房地產(chǎn)泡沫化程度做實(shí)證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2001-2016年期間，寧波市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)最低值為2008年的-0.85，最高值為2012年的0.75，均值為0，標(biāo)準(zhǔn)差為0.52。我們選取1倍標(biāo)準(zhǔn)差作為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)的正常區(qū)間，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)落在區(qū)間（-0.52,0.52）之外，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常，存在泡沫現(xiàn)象。

在2008年以前，寧波市房地產(chǎn)泡沫化指數(shù)偏低，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格可能低于理論基礎(chǔ)價(jià)值，出現(xiàn)負(fù)泡沫。2009-2013年，寧波市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)快速上升，尤其在2012達(dá)到高峰，泡沫化比較嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為這段期間寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快，開發(fā)規(guī)模高速增長帶來供需失衡、高空置率、高房價(jià)、金融信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過度支持等問題。2014年以來，隨著房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，泡沫化指數(shù)逐步下降到2016年的-0.32，泡沫指數(shù)偏低但未超過臨界點(diǎn)，這表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偏慢但總體運(yùn)行良好，房價(jià)處于合理區(qū)間。

積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)新問題

隨著寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，市場(chǎng)發(fā)展變得更加理性，但也出現(xiàn)諸如供求關(guān)系失衡、市場(chǎng)分化加劇等一系列問題，應(yīng)積極適應(yīng)新常態(tài)并主動(dòng)應(yīng)對(duì)新問題，從而促使寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)長期健康平穩(wěn)發(fā)展。

提高房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)業(yè)受政策導(dǎo)向性非常強(qiáng)，房地產(chǎn)政策的走向決定了市場(chǎng)的發(fā)展方向。2015年以來，房地產(chǎn)利好政策頻現(xiàn)，在政策集中發(fā)力下，寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，房價(jià)持續(xù)小幅上漲。政策過緊容易打壓市場(chǎng)積極性，相反，政策過松容易引發(fā)過度消費(fèi)。從長遠(yuǎn)角度看，要加強(qiáng)政策研究，緊密結(jié)合實(shí)際，加強(qiáng)針對(duì)性，提高房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)長期平穩(wěn)發(fā)展。

建立科學(xué)的土地供給機(jī)制。當(dāng)前寧波市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，市場(chǎng)冷熱不均，不同區(qū)域商品房庫存壓力不同，從根本上講，這與土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況密不可分。有關(guān)部門應(yīng)依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測(cè)以及在建、在售住房規(guī)模等，編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等作出統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。同時(shí)，要強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一是統(tǒng)籌保障房和商品房建設(shè)。在商品房庫存高企的背景下，需進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，或?qū)⒎蠗l件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源，多種形式統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排這兩類房源的建設(shè)規(guī)模。二是優(yōu)化商品住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。政府部門要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立足市場(chǎng)實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整。

支持房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。鼓勵(lì)有資信實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式，開展規(guī)模化開發(fā)和集團(tuán)化運(yùn)作，不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、后續(xù)發(fā)展能力。對(duì)具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項(xiàng)目，允許企業(yè)以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行合作，支持企業(yè)跨區(qū)域、多元化和品牌經(jīng)營。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融企業(yè)合作，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要合理配置信貸資源，滿足資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營企業(yè)的信貸需求，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力與發(fā)展后勁。

作者單位：國家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)