尹磊

摘 要：共有面積的分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)項目測繪的核心問題，本文通過開發(fā)模式選擇、分?jǐn)傢樞颉⒅付ǚ绞?、類比庫的設(shè)計，提出了實現(xiàn)共有面積智能分?jǐn)偟姆椒ā?/p>

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；智能分?jǐn)?；AutoCAD

中圖分類號：TM764 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

房產(chǎn)測繪是運用測繪儀器和技術(shù)測定房屋的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、利用狀況等社會屬性的專業(yè)測繪。隨著“智慧房管”的提出，如何快速科學(xué)智能化地完成房產(chǎn)項目測繪已成為新的要求，而在房產(chǎn)項目測繪中智能化的進(jìn)行房產(chǎn)共有共用面積的分?jǐn)傆嬎闶欠慨a(chǎn)測繪系統(tǒng)開發(fā)的一個核心問題。

1.兩類軟件的比較

目前的房產(chǎn)項目測繪軟件主要分兩類，一類是基于AutoCAD平臺的，如南方數(shù)碼科技有限公司開發(fā)的《房測之友 BMF》，一類是基于GIS平臺的，如北京超圖軟件股份有限公司開發(fā)的《SuperMap Floor》。

1.1 房測之友 BMF

《房測之友 BMF》是以具有強大圖形編輯處理功能的AutoCAD作為底層平臺，以大型數(shù)據(jù)庫SQL Server（或ORACLE）進(jìn)行數(shù)據(jù)管理，利用Visual C++集成開發(fā)環(huán)境和ObjectARX2002 SDK作為開發(fā)工具的一套集房產(chǎn)測繪工程管理、房產(chǎn)信息采集、房產(chǎn)圖形繪制、房屋面積分?jǐn)傆嬎慵跋嚓P(guān)統(tǒng)計查詢和報表制作等功能于一體的專業(yè)房產(chǎn)測繪軟件。

作業(yè)流程：

（1）建立項目及幢。

（2）繪制（導(dǎo)入）圖形。

（3）添加面積線屬性。

（4）分?jǐn)倕^(qū)劃分。

（5）分?jǐn)傟P(guān)系指定。

（6）分?jǐn)傆嬎恪?/p>

（7）成果輸出。

1.2 SuperMap Floor

SuperMap Floor是基于SuperMap GIS基礎(chǔ)類庫開發(fā)的專業(yè)房產(chǎn)測繪系統(tǒng)，是房產(chǎn)項目測繪作業(yè)生產(chǎn)工具。是一套獨立的產(chǎn)品，無需其他第三方軟件支持，采用了基于GIS的房產(chǎn)智能分?jǐn)偧夹g(shù)，實現(xiàn)了測繪圖形和房產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)一體化存儲，避免了信息系統(tǒng)使用測繪數(shù)據(jù)所需的二次加工和處理。

作業(yè)流程：

（1）建立項目及幢。

（2）繪制（導(dǎo)入）圖形。

（3）拓?fù)錁?gòu)面。

（4）編輯面積層。

（5）設(shè)定分?jǐn)傤愋汀?/p>

（6）生成外半墻。

（7）歸層定區(qū)。

（8）戶室編號和歸屬。

（9）建立分?jǐn)偰Ｐ汀?/p>

（10）生成面積計算公式。

（11）分?jǐn)傆嬎恪?/p>

（12）成果輸出。

其中設(shè)定分?jǐn)傤愋?、外半墻生成、歸層定區(qū)、戶室編號和歸屬一起是設(shè)定房屋各類面對象的各種屬性，軟件在這些屬性的基礎(chǔ)上才能自動構(gòu)建分?jǐn)偰Ｐ汀ＴO(shè)定分?jǐn)傤愋秃秃竺娴耐獍雺?、歸層定區(qū)、戶室編號，雖然是一步步做的，但是在繪制分戶圖的時候就要對著四步的操作設(shè)置有一定的認(rèn)識，如知道圖形是哪種功能區(qū)？哪一層？知道哪些面是戶室面（這些面后面要進(jìn)行戶室編號）、知道哪些面是共用面（通過分?jǐn)傤愋驮O(shè)定后，后面軟件能夠自動識別分?jǐn)傤愋腿プ鱿鄳?yīng)的計算處理）。較簡單的房屋可以自動分?jǐn)?，?fù)雜的房屋還是需要自定義分?jǐn)偂⒆赃x分?jǐn)?、層比分?jǐn)偟取?/p>

1.3 兩者比較

基于CAD的優(yōu)點：圖形處理功能強，可以處理較復(fù)雜的圖形；面積計算的精確度較高。

缺點：圖形與屬性數(shù)據(jù)的一致性維護(hù)比較困難；難以構(gòu)建相應(yīng)的拓?fù)潢P(guān)系。

基于GIS的優(yōu)點：GIS軟件屬性數(shù)據(jù)管理能力較強，易于圖形與屬性數(shù)據(jù)的一致性維護(hù)；有利于拓?fù)潢P(guān)系的建立與維護(hù)。缺點：圖形編輯處理等功能的開發(fā)工作量比較大；當(dāng)存在弧線時，面積計算較復(fù)雜；圖形編輯操作性較差。

兩個軟件相同點是BMF在添加面積線屬性環(huán)節(jié)完成了Floor拓?fù)錁?gòu)面、生產(chǎn)外半墻、歸層定區(qū)、戶室編號及歸屬的功能，BMF分?jǐn)倕^(qū)劃分及分?jǐn)傟P(guān)系指定的功能完成Floor中設(shè)定分?jǐn)傤愋汀⒔⒎謹(jǐn)偰Ｐ偷墓δ?。主要不同點是兩者的分?jǐn)偰Ｐ筒煌?，而且Floor在設(shè)定房屋各種屬性的時候加入了分?jǐn)傤愋汀?/p>

2.分?jǐn)偰Ｐ驮O(shè)計

2.1 開發(fā)模式選擇

現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行房產(chǎn)項目測繪普遍采用AutoCAD制作分層分戶圖，而且CAD進(jìn)行圖形編輯功能較強，靈活性較高，容易盡快掌握使用，基于以上比較分析我們采用了基于AutoCAD的開發(fā)方式。

2.2 分?jǐn)傢樞蜻x擇

現(xiàn)在普遍將層分?jǐn)偢臑樽庸δ軈^(qū)或參攤區(qū)分?jǐn)?，有利于計算機程序的實現(xiàn)。對于多級分?jǐn)傆址譃閺纳贤潞蛷南峦蟽煞N順序。

從上往下的分?jǐn)傢樞蚍謹(jǐn)倳r首先將區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偟阶庸δ軈^(qū)，作為子功能區(qū)的一部分，當(dāng)子功能區(qū)分?jǐn)倳r，又將這一部分面積分?jǐn)偟搅怂南乱患壸庸δ軈^(qū)，所以該級的子功能區(qū)可以看作是概念性的功能區(qū)，依此類推每一級功能區(qū)都可以通過所包含的最底層的功能區(qū)來表示，區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)共有面積在分?jǐn)傔^程中分?jǐn)偟袅恕?/p>

從下往上的分?jǐn)偡椒ㄊ钦麄€分?jǐn)傔^程從最低級功能區(qū)的區(qū)間房產(chǎn)共有面積分?jǐn)傞_始，首先將最低級功能區(qū)的區(qū)間房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偟絽⑴c分?jǐn)偟母鱾€功能區(qū)，成為各個功能區(qū)的區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積的一部分，再向上分?jǐn)偵弦患壍母拍钚怨δ軈^(qū)，分?jǐn)倳r仍使用最低級的功能區(qū)進(jìn)行，這時最低級功能區(qū)的區(qū)內(nèi)面積已經(jīng)變化了，分?jǐn)偟巾敽缶涂梢詫⒆畹图壒δ軈^(qū)的區(qū)內(nèi)房產(chǎn)共有面積分?jǐn)偟教琢恕?/p>

從上往下的分?jǐn)傢樞蛐枰貜?fù)指定套內(nèi)面積，不利于智能化分?jǐn)偟膶崿F(xiàn)，基于此我們采用從下往上的分?jǐn)?，采用這種方式各套內(nèi)及共有面積一般情況下只需指定一次，提供了效率，減少出錯幾率。

2.3 分?jǐn)傊付ǚ绞皆O(shè)計

多數(shù)的基于AutoCAD的房產(chǎn)測繪軟件都是先添加面積線屬性，然后進(jìn)行分?jǐn)倕^(qū)劃分，分?jǐn)傟P(guān)系指定，而一棟房屋如何進(jìn)行分?jǐn)偅谔砑用娣e線屬性之前就可以確定，基于此我們首先對功能區(qū)進(jìn)行劃分，設(shè)定分?jǐn)傟P(guān)系，通過增加面積線的屬性值的方式，在面積線提取時就對戶室指定其所屬功能區(qū)，對共有面積指定其分?jǐn)偣δ軈^(qū)。通過這種方式的改變，減少了分?jǐn)傊付ㄟ@個環(huán)節(jié)，這個功能可以大大提高建立分?jǐn)偰Ｐ偷男剩话愕淖≌瑯腔蛏套菐缀醪挥檬止ば薷?，直接可以分?jǐn)傆嬎?，提高了智能化分?jǐn)偟乃健?/p>

2.4 類比庫設(shè)計

絕大部分的建筑形式集中在住宅樓、辦公樓、商住樓、廠房、綜合樓這幾種。通過建立一套類比體系，把可以進(jìn)行類比的建筑形式逐一進(jìn)行比較，找出它們的共同點和不同點，如果沒有在本質(zhì)上相區(qū)別，理論上應(yīng)把它們歸為一類。通過這種方法在軟件中建立類比庫，讓軟件自動進(jìn)行建筑形式的識別并進(jìn)行相應(yīng)的分?jǐn)傆嬎恪Ｈ缭陬惐葞熘薪⒓冏≌瑯堑奶卣鳛閼羰揖鶠樽≌?，商住樓的特征?至n層為商業(yè)、n至頂層為住宅，計算機通過將一棟樓所有房屋的用途屬性（在提取面積時指定為住宅）與類比庫進(jìn)行比較，如符合純住宅樓，即選擇整棟分?jǐn)偰Ｐ瓦M(jìn)行分?jǐn)傆嬎?。類比庫中參考模型的設(shè)計至關(guān)重要，影響軟件識別的效率。通過建立類比庫的方式讓軟件在分?jǐn)偡矫娓拥闹悄芑?，減少了人為的干預(yù)和操作。

結(jié)語

房產(chǎn)共有面積的分?jǐn)偸欠慨a(chǎn)項目測繪工作的關(guān)鍵，是房產(chǎn)測繪智能化的必經(jīng)之路，本文從“智慧房管”的要求出發(fā)，通過對分?jǐn)傢樞?、指定方式、類比庫的設(shè)計，研究了實現(xiàn)智能分?jǐn)偟姆椒ㄍ緩健?/p>

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