嚴躍進

限售政策屬于本輪樓市政策調(diào)整中的創(chuàng)新內(nèi)容，增加了房屋轉(zhuǎn)讓的約束條件。自3月17日北京提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上”之后，已經(jīng)成為各地調(diào)控政策的新標(biāo)配，甚至在保定和珠海出現(xiàn)了長達10年限售期。

限售使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，尤其對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險更大。因此對于各類個人投資者來說，充分研讀此類政策內(nèi)容，明確投資風(fēng)險，顯得很有必要。

從限售政策本身來看，通過設(shè)定限售期，延長二手房交易周期。從實際情況看，房屋銷售、產(chǎn)權(quán)登記、房產(chǎn)證或不動產(chǎn)證發(fā)放等環(huán)節(jié)都存在時滯，所以實際上此類交易周期會比預(yù)期更長。此類周期的延長，將過去的購房套現(xiàn)機制打亂，進而也會影響投資者的投資策略。而且不排除此類政策后續(xù)仍有繼續(xù)加碼的可能。

從城市數(shù)量角度看，當(dāng)前限售的城市，既有一些傳統(tǒng)的熱點城市，比如說熱點二線城市，也有一些大城市周邊的三線城市，類似嘉興、保定、開封等。所以從此類邏輯來看，后續(xù)限售的一個基本認定標(biāo)準(zhǔn)是，對于有很多潛在的短線炒房情況的城市，基本上都會采取類似收緊的版本。尤其是對于部分省會城市以及省會城市周邊的中小城市來說，后續(xù)繼續(xù)政策加碼的可能性依然比較大。

從政策內(nèi)容來看，限售政策本身也還是存在一些漏洞，后續(xù)預(yù)計還會有更多的細化的或加碼的政策版本。比如說當(dāng)前部分城市存在房屋未過戶的情況下直接更名的做法。從法理上說，購房者似乎是有權(quán)利處置房產(chǎn)背后的各類權(quán)利關(guān)系，進而實現(xiàn)更名的效果。但從實際情況看，這往往會給一些購房者炒房的機會，后續(xù)勢必要進行管制。比如說會禁止中介代理期房更名的業(yè)務(wù)、對于更名的做法需要提交正當(dāng)理由等。

鑒于此類政策的細則性內(nèi)容還沒出臺，更需謹慎后續(xù)政策調(diào)整所帶來的投資風(fēng)險。

對于過去習(xí)慣快進快出的投資者來說，限售政策會對購房資金的流動形成一定的影響，特別對于部分持有套數(shù)較多的投資者。由于限售帶來的房屋轉(zhuǎn)讓困難，使得房屋持有成本逐漸升高。其一是利率上升的成本，按照當(dāng)前利率周期的走向，預(yù)計2017年下半年開始利率水平會有進一步提高的可能，到了2018年此類趨勢會更為明顯，此時房屋背后的按揭貸款成本加大，而房屋轉(zhuǎn)讓的空間已經(jīng)不大；其二是房屋自身成本，包括物業(yè)費、房屋維護成本等，若部分投資者考慮暫時性地出租，那么裝修成本也將是一筆較大的開銷。

如果投資者真的“熬”到了可售階段，仍需要留意新的風(fēng)險，比如說二手房集中上市的市場風(fēng)險。如果按照目前各類城市兩年限售期計算，預(yù)計到了2020年左右，此類熱點城市或?qū)⒊霈F(xiàn)二手房房源集中放量的情況，進而壓制房價。對于此類投資者來說，房源轉(zhuǎn)讓困難、房屋溢價水平明顯低于預(yù)期，這都會使得原有的投資目的難以實現(xiàn)。（本文作者系易居研究院智庫中心研究總監(jiān)）