論房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增面臨的問題及解決對策

冉艷

[摘要]營業(yè)稅改征增值稅是我國稅制改革中的關(guān)鍵舉措，也是“十二五”規(guī)劃的重點，其意在通過稅制變化及降低稅負推動我國企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。2016年3月，李克強總理在十二屆全國人大會議中明確提出該年5月1日起對尚未納入稅改體系的房地產(chǎn)等行業(yè)全面實施營改增?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的主要支柱之一，納入營改增范圍必然對相關(guān)企業(yè)的稅負等方面產(chǎn)生顯著的影響，也會帶來該行業(yè)及我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的明顯變化。為此，本文對房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增面臨的問題進行了探討，并提出可行的建議。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；問題；建議

一、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增的現(xiàn)實意義

2016年5月1日起，我國房地產(chǎn)行業(yè)將正式執(zhí)行營改增的新稅制。房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系財政收入及經(jīng)濟發(fā)展的重要領(lǐng)域，將其納入營改增范圍具有重要的意義。從整體上看，房地產(chǎn)行業(yè)營改增具有避免重復(fù)征稅、降低稅收負擔(dān)、打通增值稅抵扣鏈條、促進房地產(chǎn)行業(yè)消化庫存、解決地方政府對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴的重要作用。下面，本人對房地產(chǎn)行業(yè)營改增的意義進行具體闡述。

1、可以避免重復(fù)征稅

當(dāng)前，增值稅、營業(yè)稅與消費稅是我國三大流轉(zhuǎn)稅，且營業(yè)稅與增值稅是三大流轉(zhuǎn)稅中最廣泛的稅源。其中，營業(yè)稅主要涉及第三產(chǎn)業(yè)中的大部分行業(yè)，增值稅則涉及除建筑業(yè)之外的第二產(chǎn)業(yè)中大部分行業(yè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其屬于第二產(chǎn)業(yè)，在營改增前主要繳納營業(yè)稅，但又可能在外購材料、設(shè)備、工程等環(huán)節(jié)間接繳納增值稅，而后又按照營業(yè)額征收營業(yè)稅，這就帶來重復(fù)征稅的問題，損害稅收中性原則。營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一繳納增值稅，其避免了以往可能存在的重復(fù)征稅問題。

2、可以降低稅收負擔(dān)

稅收負擔(dān)能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的利潤與稅務(wù)成本，它是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的稅務(wù)問題之一。從科學(xué)稅制的角度來說，不同稅種應(yīng)避免在企業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)重復(fù)征稅。而房地產(chǎn)行業(yè)營改增這一稅制的變化，將改變以往其雙重征稅及重復(fù)繳納的行為，剔除了重復(fù)征稅的因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一繳納增值稅，且其能夠享受到進項稅抵扣的稅務(wù)優(yōu)惠，必然能夠支持房地產(chǎn)企業(yè)稅負的降低。

3、可以打通增值稅抵扣鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位，也是連接各主要行業(yè)的中間橋梁?？v觀國外稅務(wù)實踐，增值稅在所有稅收中所占比重幾乎最大，且也最容易形成完整的抵扣鏈條。從我國稅務(wù)實踐來看，我國當(dāng)前正在經(jīng)歷生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅過渡階段，如何實現(xiàn)增值稅鏈條的完整抵扣是此階段下需要解決的重點問題。營改增前，諸如房地產(chǎn)行業(yè)等在繳納增值稅時因稅制制約，往往不能實現(xiàn)稅務(wù)抵扣，進而造成重復(fù)征稅、稅負過重現(xiàn)象的出現(xiàn)。換言之，殘缺不全的增值稅抵扣鏈條制約了消費型增值稅的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)行業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合。然而，營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)與上游的原材料銷售商、下游的購房單位形成了連續(xù)、完善的抵扣鏈條，不僅可以避免各個環(huán)節(jié)重復(fù)征稅的問題，還能夠促進各行業(yè)的有效融合，促進產(chǎn)業(yè)活力。

4、可以促進房地產(chǎn)行業(yè)消化庫存

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型速度的加快，二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)受到社會各界的關(guān)注，而如何促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展成為擺在政府與社會面前的一道難題。為此，我國政府直面挑戰(zhàn)，不斷促進地產(chǎn)模式優(yōu)化和地產(chǎn)健康升級的戰(zhàn)略部署，并適時推出了新常態(tài)下“消化庫存”、“去杠桿”等關(guān)乎地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的政策，以期通過改革降低地產(chǎn)業(yè)高財務(wù)風(fēng)險，調(diào)動地產(chǎn)企業(yè)活力，促進地產(chǎn)業(yè)成本要素優(yōu)化與持續(xù)發(fā)展。隨著2008年金融風(fēng)暴及歐債危機爆發(fā)以后，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了供需失衡、高負債經(jīng)營等問題，特別是二三線城市，這些問題更加嚴重。在此種情況下，我國對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅制調(diào)整，利用營改增的稅務(wù)政策降低該行業(yè)的稅負，并通過進項稅抵扣減少購買方的成本，這有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)消化庫存，進而提升其績效。

5、可以減少地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴

營改增前，房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納營業(yè)稅，而營業(yè)稅大部分歸屬于地方政府，進而造成地方政府財政收入對房地產(chǎn)營業(yè)稅敏感性高，過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，使得財政結(jié)構(gòu)扭曲。營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納增值稅，而增值稅則嚴格遵循75%與25%的中央、地方分成比例，即多數(shù)增值稅歸中央所有。此種情況下，地方政府從房地產(chǎn)稅收中獲得財政收入有限，且多數(shù)稅收收歸中央，切斷了地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，有利于從根源上解決房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展與地方政府過度舉債行為。綜上，房地產(chǎn)行業(yè)營改增有利于解決地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴的問題，進而優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增面臨的問題

根據(jù)財稅[2016]36號文件的規(guī)定，此次涉及營改增的房地產(chǎn)企業(yè)，在納稅人分類、計稅方法、計稅依據(jù)、適用稅率、征收管理等方面發(fā)生了較大的變化，勢必會對房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來諸多問題。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增主要面臨以下問題：

1、進項稅發(fā)票難以獲得問題

相較其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)對其上下游企業(yè)依存度較高，且一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，將會對其產(chǎn)生較大的稅務(wù)、財務(wù)影響?，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和勞動密集型行業(yè)，其行業(yè)壁壘相對較高，因而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于一般納稅人。事實上，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的材料供應(yīng)商為不能開具增值稅專用發(fā)票的個人工商戶及私營企業(yè)。據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)公布的該協(xié)會調(diào)研報告顯示，除鋼筋采購?fù)猓?4.3%的被調(diào)研房地產(chǎn)企業(yè)其他材料供應(yīng)商無法為其提供增值稅專用發(fā)票。營改增后，上述房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得稅法認可的進項稅發(fā)票才能實現(xiàn)抵扣，但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)材料采購中又存在進項稅發(fā)票難以獲得的問題，這使得房地產(chǎn)企業(yè)可能無法獲取應(yīng)有的稅務(wù)利益，甚至很可能造成稅負的明顯上升。

2、人工費用無法獲得抵扣問題

根據(jù)新出臺的稅總函[2016]18號（《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》）文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納所得稅，其在房地產(chǎn)業(yè)營改增的范疇內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本中人工費用占到20%-30%的比重，且這一比重呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。一方面，我國近年來人工成本不斷攀升，而自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中需要大量的勞務(wù)用工，這使得其人工費用較高，但是由于勞務(wù)用工難以獲取可用于進項稅抵扣的專用增值稅發(fā)票，同時在新頒布的財稅[2016]36號文件中未將地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)銷售的人工成本納入抵扣范圍，因而即使在營改增后房地產(chǎn)企業(yè)該部分費用可能依然無法獲得合理補償；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，一般納稅人適用稅率統(tǒng)一調(diào)整至11%，其較以往5%的稅率有了大幅度提升，一旦進項抵扣這一優(yōu)勢難以發(fā)揮，可能帶來稅負不降反升的負面影響。再者，縱然部分房地產(chǎn)公司將建筑工程施工工作外包于其他企業(yè)，其上游建筑企業(yè)也會因人工成本無法抵扣而轉(zhuǎn)嫁、加重房地產(chǎn)企業(yè)的成本負擔(dān)。總之，由于營改增后房地產(chǎn)企業(yè)在自行開發(fā)地產(chǎn)項目過程中無法對所占比重較大的人工費用進行有效抵扣，隨之帶來人工費用無法獲得合理補償?shù)膯栴}。

3、貸款利息不能抵扣問題

利息成本是房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的成本之一，目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤開發(fā)中采取土地與樓盤質(zhì)押的方式獲得銀行的長期大額貸款，隨之產(chǎn)生了較大利息費用。房地產(chǎn)企業(yè)具有杠桿經(jīng)營的特點，貸款利息不僅構(gòu)成了項目開發(fā)成本的重要部分，而且涉及金額往往較大，因而在“全面降低營改增稅負”的總目標(biāo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)利息成本納入進項稅抵扣范圍是合理和必要的。然而，目前新出臺的財稅[2016]36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于下述兩種利息及費用不得抵扣：“一為購進貸款服務(wù)（支付利息）的進項稅額：二為接受貸款服務(wù)所支付的與之相關(guān)的咨詢費等。”事實上，利息成本不能被合理抵扣，這將不利于推進房地產(chǎn)企業(yè)自身稅負的降低。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款利息難以抵扣將不利于其實現(xiàn)稅負的降低。

4、稅負可能上升問題

房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后稅制發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人隨著征收率的下降，稅負肯定下降。而房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人卻面臨稅負有可能出現(xiàn)上升的問題。一方面，具有一般納稅人資格的房地產(chǎn)企業(yè)營改增后適用稅率由之前的5%調(diào)整為11%，其稅率增加了6%（11%-5%）；另一方面，雖然一般納稅人資格的房地產(chǎn)企業(yè)營改增后可以進行進項稅抵扣，然而，在營改增新稅制剛開始推行的當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)可能難以獲取充分的進項稅發(fā)票，而11%的新稅率下則可能導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)稅負增加的問題。

5、財務(wù)人員短期應(yīng)對不足問題

據(jù)中華會計網(wǎng)在線調(diào)查結(jié)果顯示，營改增后，國稅與地稅專管人員及企業(yè)財務(wù)人員對新稅制變化顯得明顯應(yīng)對不足。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員而言，其專業(yè)素質(zhì)與稅務(wù)籌劃能力尚不理想，整體水平還處于較低水平。一旦正式實施營改增，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員很可能對新稅制規(guī)定、要求等內(nèi)容缺乏足夠的認知，更不可能對營改增政策進行靈活的運用。進一步來講，房地產(chǎn)行業(yè)營改增涉及到稅種、適用稅率、賬務(wù)處理、征稅方式等多方面的變化，對于一般財會人員會產(chǎn)生較大的業(yè)務(wù)壓力，且房地產(chǎn)行業(yè)營改增雖然于以往有所規(guī)劃，當(dāng)其并未進行實質(zhì)性實施階段，但本年2月李克強總理確定5月正式執(zhí)行地產(chǎn)行業(yè)營改增事項只有3個月時間，對于專業(yè)素質(zhì)較差的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其財務(wù)人員短期很可能無法有效應(yīng)對。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的對策

經(jīng)上文探討與分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增將可能帶來進項稅發(fā)票難以獲得、自行開發(fā)銷售的項目人工費用無法獲得合理補償、貸款利息不能抵扣、稅負可能上升、財務(wù)人員短期應(yīng)對不足的問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)采取恰當(dāng)?shù)姆绞椒e極應(yīng)對營改增后可能出現(xiàn)的負面問題。為此，本人結(jié)合上部分內(nèi)容，就房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增稅制變化影響提出可行的建議。

1、合理選擇供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，其可以通過進項稅發(fā)票抵扣實現(xiàn)自身稅負的降低。然而，不恰當(dāng)?shù)墓?yīng)商選擇，特別是選擇無法開具增值稅進項憑據(jù)的供應(yīng)商可能會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進項成本的抵扣，進而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負的增加。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量避免上述問題的出現(xiàn)，合理選擇供應(yīng)商。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在充分考察不同供應(yīng)商的資質(zhì)、交貨速度等內(nèi)容后，再進一步權(quán)衡自身的供應(yīng)商選擇方案。對于供應(yīng)商資質(zhì)與交貨速度等差異不明顯的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以進一步在小供應(yīng)商與可開具增值稅發(fā)票的大中型供應(yīng)商間權(quán)衡，當(dāng)選擇小供應(yīng)商帶來的價差明顯小于大中型供應(yīng)商因開具增值稅專用發(fā)票而獲得的抵扣利益時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采購選擇后者作為合作供應(yīng)商，即選擇可開具增值稅發(fā)票的供應(yīng)商作為自身的業(yè)務(wù)伙伴，反之，則可以選擇其他類型的供應(yīng)商。

2、加強企業(yè)人員培訓(xùn)

縱觀以往房地產(chǎn)公司管理實踐，其較為重視自身業(yè)務(wù)的拓展，而對諸如涉稅事項等管理工作關(guān)注不足，使得高素質(zhì)的涉稅及財務(wù)人員缺乏，難以有效應(yīng)對稅務(wù)工作。在房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增工作的當(dāng)前，若相關(guān)企業(yè)不從涉稅人員能力人手提升管理水平及降低稅務(wù)成本，其將面臨人員限制，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)、有序的推進營改增稅涉稅工作。為此，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視稅制變化對其帶來的影響，積極應(yīng)對稅制變化可能發(fā)生的不利事項，強化對財務(wù)人員及涉稅人員的指導(dǎo)與培訓(xùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)涉稅人員充分了解、掌握新稅制的變化及規(guī)定，并通過高質(zhì)量的稅務(wù)事項安排來降低自身稅負，進而獲取有利的稅務(wù)利益，防止出現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)對新稅制變化應(yīng)對不足的問題出現(xiàn)。

3、加強企業(yè)稅務(wù)管理

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在計稅方法、計稅依據(jù)、適用稅率等方面發(fā)生了較大變化，且一旦不恰當(dāng)?shù)拈_展稅務(wù)工作將可能帶來稅負增加等不利影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后應(yīng)加強自身的稅務(wù)管理。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對自身的增值稅專用發(fā)票進行科學(xué)的管理，特別要提升發(fā)票購買、取得、領(lǐng)用與保管進行嚴格規(guī)范，避免出現(xiàn)可抵扣進項稅發(fā)票丟失或毀損情況的發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以降低增值稅稅負，實現(xiàn)有效稅務(wù)成本管理為目標(biāo)，積極開展稅務(wù)籌劃活動，以盡可能避免稅務(wù)利益的流失。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展如選擇應(yīng)稅供應(yīng)商、租賃固定資產(chǎn)等具體稅務(wù)籌劃活動，在遵循稅法要求的基礎(chǔ)上盡可能多的獲取進項稅抵扣利益以及降低所繳納的增值稅款。

4、改進企業(yè)會計核算

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)會計核算由“應(yīng)交稅費一應(yīng)交營業(yè)稅”科目變?yōu)椤皯?yīng)交稅費一應(yīng)交增值稅”科目，且新稅制下相關(guān)會計核算需要下設(shè)進項稅額、銷項稅額、已交稅金等具體明細，這增加了會計核算的難度。為此，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好會計調(diào)整工作，并改進自身的會計核算，提升財務(wù)人員的會計核算能力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后應(yīng)改進相關(guān)會計核算科目，規(guī)范納稅調(diào)整行為，優(yōu)化稅務(wù)核算流程：另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強相關(guān)人員對進項稅轉(zhuǎn)出、減稅免稅、價內(nèi)稅與價外稅轉(zhuǎn)換等事項的會計處理能力。

5、改變企業(yè)經(jīng)營方式

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)從整體上處于下行趨勢，下游企業(yè)及個人對房地產(chǎn)價格較為敏感，而由于增值稅的價外稅特性，這部分稅務(wù)成本必然轉(zhuǎn)嫁于下游企業(yè)或個人，一旦發(fā)生稅費過高的情況，勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)自身利益的實現(xiàn)。為此，我國房地產(chǎn)企業(yè)，特別是二三線地產(chǎn)商，應(yīng)在營改增后改變以往落后的經(jīng)營方式，進而使以銷售額為基礎(chǔ)的增值稅稅負較少轉(zhuǎn)嫁于下游企業(yè)或個人，以促進自身銷售量的提升及業(yè)績的提高。換言之，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)并非以往繁榮時期，下游企業(yè)或個人對房地產(chǎn)企業(yè)的價格較為敏感，房地產(chǎn)企業(yè)一旦不改變自身高價銷售或“去庫存”的經(jīng)營方式，縱然能夠充分獲得營改增后的稅務(wù)利益，其也難以從根本上改善自身銷量遞減及業(yè)績下滑的趨勢。因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變自身的經(jīng)營方式，適度降低樓盤售價及基于此形成的增值稅，通過降低轉(zhuǎn)嫁于下游總價的方式實現(xiàn)自身業(yè)績的提高。