郭貴祥 蘇州信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院

外向型二三線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展對策
——蘇州吳江區(qū)為例

郭貴祥 蘇州信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院

蘇州吳江區(qū)，是較為典型的外向型縣域城區(qū)，剛剛完成撤縣劃區(qū)五年的過渡期，具備外向型二三線城市房地產(chǎn)的特點，作為來料加工為主的外向型城區(qū)，吳江區(qū)的血汗工廠薪資收入相對較低、衛(wèi)星城市養(yǎng)老政策的困難；缺少城市特供基地，蔬菜水果價格較高、衣服鞋帽日用品價格偏高；人為的城市等級制度，房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)綁架、房地產(chǎn)金融把綁架、房地產(chǎn)相對價格威脅、房地產(chǎn)空置威脅、房產(chǎn)稅開征威脅、太倉房地產(chǎn)威脅、昆山房地產(chǎn)威脅，在對上述制約因素分析基礎(chǔ)上，提出了吳江房產(chǎn)市場發(fā)展對策。

吳江 房地產(chǎn) 對策

一、吳江日用品價格對策

吳江房地產(chǎn)與蘇州價格尚有差距，同上海房地產(chǎn)相比，更是不再一個檔次上，這種優(yōu)勢無論對蘇州還是上海的顧客，都具有比較為強(qiáng)大的吸引力。這種優(yōu)勢使得吳江房地產(chǎn)市場具備著較大的回旋余地，向北可以采取跟隨上海，向西可以緊跟蘇州主要城區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，但這種優(yōu)勢很大程度上會被相對較高的日用品價格抵消。

吳江二三線城市比不上蘇州老城區(qū)和上海的專業(yè)、特供的菜籃子工程。缺少自身的專供基地，吳江的蔬菜水果明顯要比蘇州老城區(qū)貴，比上海更是貴的多，經(jīng)過調(diào)查，是由于過去吳江市是以外向型經(jīng)濟(jì)為主的原因，還有的說蔬果市場早已被某些人給壟斷經(jīng)營了，故此，吳江區(qū)繼續(xù)延續(xù)了蔬菜水果價格較高的定位。吳江應(yīng)該積極借助撤縣劃區(qū)5年過渡期即將結(jié)束的有利時機(jī)，積極與蘇州老城區(qū)的菜籃子工程接軌，積極主動接受蘇州老城區(qū)的菜籃子工程等其他惠民工程的對接，解決群眾感受、反映突出的吳江蔬菜水果價格較高的突出問題。

受到吳江后劃成區(qū)，店面的租金低，非充分競爭、顧客數(shù)量少的影響，吳江區(qū)的衣服鞋帽和日用品普遍高于蘇州和上海10%-50%，難怪吳江人經(jīng)常說，500元以上的東西最好去蘇州買，1000元以上的東西最好去上海買，一是選擇面大，可以貨比三家，二是經(jīng)濟(jì)實惠，扣除路費(fèi)還很劃算。這無疑會使得吳江的城市競爭力、房地產(chǎn)市場競爭力大打折扣，為此吳江應(yīng)該積極對接各大中小企業(yè)，力爭互惠直銷，減價促銷、特價惠民，提高吳江區(qū)居民購物生活的幸福指數(shù)。

二、養(yǎng)老保險配套的對策

國家的衛(wèi)星城市養(yǎng)老政策，2016年6月10日，北京市民政局鼓勵北京籍老人，到河北、天津等地養(yǎng)老，上海鼓勵中心城區(qū)老年人，到郊區(qū)或異地養(yǎng)老,要求上海市各中心城區(qū)，制定老年人入住郊區(qū)、異地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)補(bǔ)貼政策，對于符合條件的老人，入住郊區(qū)和異地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的實施補(bǔ)貼。大中心城市的這些養(yǎng)老政策，無疑為包括吳江這些二三線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了大好商機(jī)。但，看到這種商機(jī)的同時，也要認(rèn)真地思考，異地養(yǎng)老的監(jiān)護(hù)問題，醫(yī)療保險問題，不能生活在兒女身邊幫助照看孩子的問題，將孩子帶在身邊孩子的入學(xué)升學(xué)問題，無不是擺在異地養(yǎng)老面前的實際問題。

（一）監(jiān)護(hù)對策

如何證明你就是你？你爹是你爹？你媽是你媽？竟然成為難題、也是當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)時代下，個別地區(qū)打著嚴(yán)格養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險的幌子，強(qiáng)行要求簽字畫押、摁手印、當(dāng)面印證，不會利用網(wǎng)絡(luò)，抵制實施電子政務(wù)，拒絕實施虛擬化、半虛擬化、真實虛擬化辦公，甚至不相信實時射頻技術(shù)的科學(xué)性和真實性的真實事例，這無疑為異地養(yǎng)老、異地生活、工作人為設(shè)置了極大阻礙，為此吳江區(qū)政府、相關(guān)職能部門應(yīng)積極與對方溝通、對接，實施互聯(lián)網(wǎng)射頻技術(shù)真實虛擬化辦公互認(rèn)機(jī)制，幫助異地房地產(chǎn)客戶減輕證明壓力和成本。如此，才會有助于吳江房地產(chǎn)市場真正成為樂居吳江的向往之地。吳江距離上海較近（從吳江汽車站到上海虹橋1：10的車程），地鐵四號線若能夠與上海虹橋火車站并軌，或者城際鐵路能經(jīng)過吳江，時間會更短，同時吳江位居蘇州南郊，再加上視頻實時監(jiān)控，可以說對于蘇州、上海異地養(yǎng)老的監(jiān)護(hù)問題較好解決。

（二）醫(yī)療對策

異地養(yǎng)老，醫(yī)療衛(wèi)生配套是關(guān)鍵，加拿大、澳大利亞醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)做得好，全世界條件充實富裕的老人，云集加拿大、澳大利亞養(yǎng)老，這就是個鮮明的例子。吳江醫(yī)保已經(jīng)于全國省、直轄市聯(lián)網(wǎng)，吳江生活，異地醫(yī)保吳江就醫(yī)基本上沒有問題，完全可以實施吳江就醫(yī)異地聯(lián)網(wǎng)報銷。

吳江的醫(yī)療衛(wèi)生配套政策，包括醫(yī)療設(shè)施設(shè)備的配套、醫(yī)療人員的服務(wù)素質(zhì)以及醫(yī)療衛(wèi)生規(guī)范制度及其執(zhí)行情況三個方面。吳江具備三甲吳江人民醫(yī)院，再加上私立的永鼎醫(yī)院、九龍醫(yī)院等，應(yīng)該說吳江區(qū)的醫(yī)療條件相對較好，但在醫(yī)患矛盾突出的大背景下，吳江區(qū)醫(yī)療系統(tǒng)，難免也存在個別的醫(yī)生，吃那卡壓要患者的禮物、禮金問題，這一問題整治不好，一旦曝光，不僅僅影響的是吳江區(qū)的醫(yī)療事業(yè)的發(fā)展，而且影響的是吳江形象的方方面面，包括吳江房地產(chǎn)市場的區(qū)外競爭力。為此，在醫(yī)療設(shè)施設(shè)備完善、配套基礎(chǔ)上，應(yīng)該下大力氣提高和建立、健全和嚴(yán)肅認(rèn)真地執(zhí)行醫(yī)療管理制度，提高醫(yī)療人員的服務(wù)素質(zhì)及水平。

（三）蘇學(xué)上考

學(xué)區(qū)配套上，吳江東太湖區(qū)塊上的太湖新城的大量房產(chǎn)開發(fā)，也都考慮到了學(xué)區(qū)定位的高端配套。因此，異地帶孩養(yǎng)老在吳江還是具備比較好的物質(zhì)基礎(chǔ)，只是要注意，很多的樓盤大都強(qiáng)調(diào)，不僅僅要在蘇州買房，還要有蘇州戶口，應(yīng)該說這一條件對于具備超國民待遇地區(qū)戶籍，例如上海人口來說，阻力不小，這極大地降低了吳江房地產(chǎn)市場的異域競爭力。

為此，吳江區(qū)作為蘇州古城區(qū)和上海的后花園，應(yīng)該著力探索利用國家層面倡導(dǎo)的異地養(yǎng)老政策，推廣和實施“蘇州學(xué)習(xí)異地報考的配套政策”，發(fā)揮江蘇、蘇州、吳江教育資源優(yōu)勢，助力吳江房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既有利于吳江經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，又有利于解決區(qū)域外購房者子女升學(xué)問題。

三、太倉昆山區(qū)位對策

昆山距離上海較近、太倉距離上海更近，上海對其拉動效應(yīng)明顯，應(yīng)對這類太倉昆山房地產(chǎn)威脅，吳江房地產(chǎn)市場中的毗鄰上海的汾湖區(qū)塊，可以打出湖景房、花園房；太湖新城區(qū)塊，不僅可以打出湖景房、花園房、還可以打出蘇州市區(qū)房，可以享受蘇州的文化、衛(wèi)生、教育、醫(yī)療、社保聯(lián)保優(yōu)勢等。最好能夠帶領(lǐng)上海的顧客實地現(xiàn)場參觀了解。通過吳江的太湖美景、綠樹成蔭，水草肥美，鳥語花香的自然美景，與上海的高樓大廈鱗次櫛比的水泥建筑，尾氣、光污染嚴(yán)重的現(xiàn)狀形成鮮明對比，借此形成與太倉、昆山、上海房產(chǎn)巨大相對優(yōu)勢，尤其是突出每天有大巴直通上海虹橋，未來有四號線地鐵直達(dá)上海虹橋樞紐。無疑會消除顧慮、吸引顧客的購買欲望。

四、居民收入較低的對策

蘇州吳江區(qū)的房產(chǎn)不僅僅是賣給蘇州、上海以及其他地方的老年人來吳江區(qū)養(yǎng)老的，而且還要重點賣給這些地方的年輕人，來為吳江的經(jīng)濟(jì)及社會建設(shè)添磚加瓦。如果吳江區(qū)的房產(chǎn)大多數(shù)都賣給了老年人，吳江區(qū)不就成為了老人區(qū)了嗎？這樣很可能拖累或遲滯吳江各項事業(yè)的發(fā)展，而要留住年富力強(qiáng)、精力充沛、才學(xué)先進(jìn)的青年人的來吳江工作、生活的最好做法，既是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居民收入較高。但來料加工、貼牌生產(chǎn)、缺乏產(chǎn)品開發(fā)、沒有自主品牌、合資企業(yè)、血汗工廠、腦體倒掛嚴(yán)重，大部分利潤被外國資本、技術(shù)、品牌、經(jīng)營管理權(quán)掠奪，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)工人（絕大多數(shù)農(nóng)民工），工薪收入自然較低。難以在自身工作服務(wù)的吳江區(qū)等發(fā)達(dá)地區(qū)，購買住房實現(xiàn)安居樂業(yè)，是必然的事情。為此，吳江區(qū)應(yīng)該效仿居民收入最高的溫州，應(yīng)該大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，大力倡導(dǎo)和推進(jìn)自主研發(fā)、自主產(chǎn)權(quán)、自主品牌，減少來料加工、貼牌生產(chǎn)、缺乏產(chǎn)品開發(fā)、沒有自主品牌的合資企業(yè)。

五、房地產(chǎn)金融綁架對策

“一柱擎天”式的信貸房地產(chǎn)炒作發(fā)展模式，越發(fā)展，方方面面的經(jīng)濟(jì)矛盾、社會矛盾越發(fā)變得突出，國民經(jīng)濟(jì)應(yīng)付危機(jī)的能力越發(fā)變得脆弱，越發(fā)變得不可持續(xù)和不可收拾。日本倒塌了、英國倒塌了、香港倒塌了、美國的“次貸危機(jī)”也倒塌了！人類社會發(fā)展至今，還沒有哪個國家、地區(qū)能夠遭此劫難而不受到傷害的！

據(jù)上所述，想今天繁榮，明天危機(jī)，就繼續(xù)金融信貸“一柱擎天”式的信貸房地產(chǎn)炒作發(fā)展模式；想今天慢一點，將集中在房地產(chǎn)的大量資源轉(zhuǎn)移出去，實現(xiàn)各行業(yè)未來繁榮健康發(fā)展，就要脫離高開發(fā)、高投入的房地產(chǎn)綁架，逐步降低房價上漲速度和穩(wěn)定房市地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)品價格，同時通過加速其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高居民收入，增強(qiáng)居民對房地產(chǎn)過剩的消化能力，化解積壓，降低空置和通貨膨脹率，尤其是在2018年左右，房產(chǎn)稅征收之前，吳江房地產(chǎn)市場更應(yīng)該率先實施上述策略，盡快出清空置，因為房地產(chǎn)稅收推出之后很可能會導(dǎo)致房地廠市場出現(xiàn)硬著陸，在別人出清之前先出清，是一切市場營銷、運(yùn)作最基本的先手原則，巨大的風(fēng)險面前，落袋為安，不失為上上之策。

應(yīng)該說很大程度上此次房價飛漲，重在盤活房地產(chǎn)在押資金，解決企業(yè)套現(xiàn)、投資、財政吃緊問題，但這種機(jī)會以后很難再有。一波瘋長之后，房地產(chǎn)市場往往會迎來3-5年的鞏固、消化、逆行期，在前期房地產(chǎn)企業(yè)套現(xiàn)、賣地財政充足的條件下，吳江區(qū)正好可以利用這一有利的調(diào)整期，完成房地產(chǎn)、機(jī)器其他產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、升級，為日后走出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)財政困境打下堅實的基礎(chǔ)，不失為上上之策。

六、應(yīng)對城市等級的對策

沒有河南、河北，江蘇、浙江提供的蔬果、糧食、能源、電力，有哪里來的北京上海現(xiàn)代化大都市？沒有全國各地的水、米、菜、奶、蛋、電力、人才有哪里來的北上廣深天？

北上廣深天，有著自由貿(mào)易、隨便海掏、金融中心、高考照顧的長處，蘇州、吳江也有著北上廣深天不具備的綠樹成蔭、鳥語花香、小橋流水、水草肥美、制造業(yè)發(fā)達(dá)、空氣新鮮、健康長壽、文化底蘊(yùn)深厚特色。

城市更難分小大、小二、小三，各具特色、各自功能不同。

正如習(xí)近平所說“綠水青山就是金山銀山”，蘇州吳江也應(yīng)該在這些方面，打出自己是一線城市的特色。據(jù)此蘇州、吳江房地產(chǎn)即可采取緊跟戰(zhàn)略，緊跟北上廣深天的上漲勢頭，又可以默許和利用國家對二、三線城市推出的優(yōu)惠政策，擇機(jī)進(jìn)一步降息降準(zhǔn)，發(fā)補(bǔ)貼促城市居民購房，因城施策，加大差別調(diào)控力度，先租后售、租售同權(quán)、居民與政府共有產(chǎn)權(quán)等形式，促進(jìn)居民購房，鼓勵去除庫存。鼓勵品牌房地產(chǎn)企業(yè)，收購現(xiàn)有地產(chǎn)項目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)，消化庫存。完善商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，提高房地產(chǎn)服務(wù)，增強(qiáng)吳江房地產(chǎn)市場的吸引力和賣點。

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郭貴祥，副教授，經(jīng)濟(jì)師，復(fù)旦大學(xué)高級訪問學(xué)者，工作單位：蘇州信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院管理工程系。

2016年度蘇州市教育科學(xué)十三五規(guī)劃課題：房地產(chǎn)服務(wù)營銷產(chǎn)學(xué)一體化教學(xué)研究（16000Z043），項目負(fù)責(zé)人：郭貴祥，項目組成員：范秀成；2016年度蘇州市吳江區(qū)社科重點應(yīng)用研究課題（獲得2016年度蘇州吳江區(qū)社科重點應(yīng)用課題一等獎），項目負(fù)責(zé)人：郭貴祥，項目組成員：范秀成。