丁毅

（青海省第一測繪院，青海 西寧 810001）

摘要：目前隨著我國不動產(chǎn)工作的推進(jìn)，我國不動產(chǎn)在測量領(lǐng)域?qū)τ谄涔ぷ饕蟛粩嗵岣?，研究其在測量過程中的技術(shù)應(yīng)用初見凸顯出其重要性，本文筆者主要通過不動產(chǎn)測量領(lǐng)域不斷提高的要求標(biāo)準(zhǔn)，分析了我國目前不動產(chǎn)測量的主要特點，在探究不動產(chǎn)測量工作中常見問題的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身多年的工作經(jīng)驗，從數(shù)字化測圖技術(shù)、坐標(biāo)解析法，以及GPS技術(shù)等多個方面，就不動產(chǎn)測量領(lǐng)域中測量技術(shù)的具體運用展開了研究，闡述了個人對此的幾點看法與認(rèn)識。

關(guān)鍵詞：測量技術(shù)；不動產(chǎn)領(lǐng)域；技術(shù)應(yīng)用

引言：不動產(chǎn)的登記是遵循我國《中華人民共和國物權(quán)法》確定的物權(quán)歸屬認(rèn)證制度，是指物權(quán)的歸屬經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系的相關(guān)人員申請，由我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)將有關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬的歸屬以及其變動的事項登記，并由職能部門備案的事實，這是作為物權(quán)歸屬的公示手段，將不動產(chǎn)的登記從本質(zhì)上為司法效果產(chǎn)生事實的行為，也是非登記機關(guān)的行政管理行為，中共中央國務(wù)院辦公廳于2013年3月下發(fā)了關(guān)于不動產(chǎn)登記改革的通知，并具體要求在2014年6月底之前出臺并實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

1.概述

我的物權(quán)法隨著社會的進(jìn)步發(fā)展而不斷深化改革，就目前的不動產(chǎn)登記情況來看，依然存在很多問題，其主要體現(xiàn)在服務(wù)百姓的方面，登記過于分散分為：登記機關(guān)、登記驗證內(nèi)容、登記的依據(jù)三個方面。不動產(chǎn)的登記不統(tǒng)一也使得對于不動產(chǎn)的測繪也是不一致，目前不動產(chǎn)測繪主要有：房產(chǎn)測繪、地籍測繪、林業(yè)測繪等，我們可以預(yù)見，不動產(chǎn)的改革會逐步的統(tǒng)一起來實施，不動產(chǎn)的測量也會逐漸統(tǒng)一起來，測量的技術(shù)也會逐漸統(tǒng)一結(jié)合起來，為日后的登記、轉(zhuǎn)移以及解決糾紛提供重要的準(zhǔn)確依據(jù)。

2.不動產(chǎn)中-房產(chǎn)面積測量的基本方法

不動產(chǎn)的測量技術(shù)，其依據(jù)為實際的測量目標(biāo)制定，方法是在達(dá)到區(qū)域預(yù)售測量與竣工交付測量兩種，其中的預(yù)計銷售測量面積是指不動產(chǎn)在建設(shè)預(yù)售階段的測量面積數(shù)，這個測量的數(shù)值由于不動產(chǎn)的目標(biāo)處于施工階段并沒有建成，所以其實并沒有具體的可測量依據(jù)，是根據(jù)建設(shè)設(shè)計的圖紙與場地施工圖與建筑外形結(jié)構(gòu)圖等，作為依據(jù)進(jìn)行大致的估算測量，需要運用一定的測量儀器（如測距儀.碳素尺.鋼卷尺.全站儀等），通過對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界的長度.位置以及單元的實地測量，計算出房產(chǎn)的總面積及分戶面積。

3. 房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用

3.1法律方面的作用。在沒有進(jìn)行不動產(chǎn)登記前，我國的房產(chǎn)、地產(chǎn)等產(chǎn)物歸屬具體依據(jù)房產(chǎn)局提供的房產(chǎn)證與土地證來劃分歸屬，房產(chǎn)證上的面積測量是體現(xiàn)權(quán)利人的物權(quán)權(quán)屬范圍，是經(jīng)過物權(quán)歸屬權(quán)利人申請登記，經(jīng)過逐幢逐戶查驗清理的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)政府主管部門進(jìn)行審核驗證的，不動產(chǎn)的證書上繪制的房產(chǎn)圖是權(quán)利歸屬的附圖，是體現(xiàn)物權(quán)歸屬人以及歸屬圖的具有法律效力的圖紙，是為了加強核定產(chǎn)權(quán)、房產(chǎn)管理、保障產(chǎn)權(quán)歸屬人的合法權(quán)益與社會社會主義法律管理的重要依據(jù)。

3.2經(jīng)濟(jì)管理的作用。在進(jìn)行不動產(chǎn)面積測量時，測量人員需要根據(jù)大量準(zhǔn)確的材料（設(shè)計圖紙、施工圖紙竣工交付圖紙）以及實地的丈量為依據(jù)的，為了管理并充分的掌握不動產(chǎn)的實際情況與歸屬變動，我們需要對不動產(chǎn)的利用現(xiàn)狀逐年的發(fā)展變化、清理公私占有的面積與數(shù)量，建立健全不動產(chǎn)業(yè)管理與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的圖形檔案等，統(tǒng)計轄區(qū)內(nèi)格雷房屋與不動產(chǎn)的比例、數(shù)量等時機情況，為城市規(guī)劃、房產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)，也是理論研究的重要數(shù)據(jù)。

3.3管理方面的作用。為了同步我國的社會主義現(xiàn)代化發(fā)展步伐，也是為了不動產(chǎn)的管理穩(wěn)步納入其中，政府的規(guī)劃建設(shè)部門與不動產(chǎn)的管理部門，是根據(jù)實際情況為改革的進(jìn)程提供準(zhǔn)確的包括：（房產(chǎn)與圖例、林地等產(chǎn)權(quán)的位置、歸屬、權(quán)利人、利害關(guān)系人、利用現(xiàn)狀、變更記錄）等等基本情況的掌握，這樣才能為城市的建設(shè)提供可靠依據(jù)，才能把發(fā)展的成果從分利用，也是為了更好的調(diào)配使用土地與房屋，逐步完善老城區(qū)的改造，以及對于新區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃與建設(shè)。

4. 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景

不動產(chǎn)登記的出現(xiàn)，是完善我國現(xiàn)有的房屋、土地、林地、湖泊等不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記，基本的做到現(xiàn)有的登記機關(guān)、登記內(nèi)容、登記依據(jù)、信息管理平臺一體化。我國目前應(yīng)用于測繪領(lǐng)域的高新技術(shù)有很多，例如：GIS、GNSS、RS等以及攝影測量為技術(shù)核心的數(shù)字化測量技術(shù)，其數(shù)據(jù)的收集、整理、處理分析都適合現(xiàn)代化的電子信息看展，為構(gòu)建不動產(chǎn)的登記信息提供可靠的數(shù)據(jù)。

5.應(yīng)用地理信息系統(tǒng)的優(yōu)勢

不動產(chǎn)運用的GIS系統(tǒng)，其實就是我國各個領(lǐng)域運用的地理信息系統(tǒng)，其主要特征是定點空間的十分精準(zhǔn)度的分析系統(tǒng)，系統(tǒng)本身在電子計算機硬件與軟件的配合支持下，可以對地球表面的全部或局部位置（包括大氣層）空間中，有關(guān)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲存、管理、分析、圖形顯示、描述等功能集一身的技術(shù)系統(tǒng)，利用地理信息結(jié)合地理學(xué)和地圖學(xué)以及遙感和計算機科學(xué)，通過對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的收集，整理，存儲，處理分析來生成各種地理信息，從而整合成不動產(chǎn)信息登記庫。

6. GPS測量技術(shù)在動態(tài)相對定位中的應(yīng)用

6.1 RTK技術(shù)在地籍測量中的應(yīng)用。利用RTK技術(shù)測量制圖，其特點是輕便、操作簡單、效率高，通常僅需要幾秒鐘就可以在，局部要測量的點上通過便攜式的記錄儀器，精準(zhǔn)的采集數(shù)據(jù)并進(jìn)行特征編寫，如果需要反映局部區(qū)域內(nèi)某一個測量點只需要采集定點的信息，在回到室內(nèi)就可以利用繪制圖軟件分析處理并制作圖紙。但是有點與缺點同樣，如果需要測量的區(qū)域GPS信號接收不好，那么就需要使用全站儀、測距儀、經(jīng)緯儀等測量工具及系統(tǒng)，采用解析法或圖解法進(jìn)行細(xì)部測量。

結(jié)束語：綜上所述，不動產(chǎn)測量技術(shù)是關(guān)乎人民群眾切身利益與房產(chǎn)權(quán)息息相關(guān)的，在不動產(chǎn)領(lǐng)域中測量技術(shù)的價值或者說重要性是最高的，測量技術(shù)與不動產(chǎn)登記將會是關(guān)鍵性工作，當(dāng)下的大環(huán)境下的不動產(chǎn)登記對于測量技術(shù)的要求是需要更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模覈牟粍赢a(chǎn)測量技術(shù)的市場準(zhǔn)入機制發(fā)展的較為成熟，信息化、現(xiàn)代化的測量系統(tǒng)建立的相對完善，這將在不動產(chǎn)登記信息中平臺發(fā)展中提供發(fā)展?jié)摿?，為我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作提供技術(shù)依托。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳軍.基于切實推進(jìn)我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的思考--逐步統(tǒng)一分散登記問題的過渡期工作方案.[J].中國房地產(chǎn).2013.07.2247.