王新東 韓明月 劉立軍 毛蕊 張嘉純

河北金融學(xué)院

唐山市玉田縣商品房開(kāi)發(fā)與城市空間拓展關(guān)系研究

王新東 韓明月 劉立軍 毛蕊 張嘉純

河北金融學(xué)院

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人民的生活水平逐漸提高，商品房與城市空間擴(kuò)展的關(guān)系日益明顯。我團(tuán)隊(duì)于河北省唐山市玉田縣進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)與城市空間拓展關(guān)系研究的調(diào)研，以問(wèn)卷調(diào)查、座談等形式，結(jié)合當(dāng)今商品房開(kāi)發(fā)與城市空間擴(kuò)展的情況,研究商品房開(kāi)發(fā)的模式，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府提出可行性意見(jiàn)和建議。

商品房 城市空間 資源優(yōu)化 國(guó)家政策

一、緒論

（一）選題背景

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們從溫飽逐漸到住房條件、環(huán)境等的關(guān)注。越來(lái)越多人開(kāi)始購(gòu)買商品房，商品房無(wú)序開(kāi)發(fā)，影響了城市規(guī)劃。

許多專家得出房地產(chǎn)發(fā)展和城市空間擴(kuò)展相互影響，相互制約。而我國(guó)正處于加速城市化階段，土地逐漸成建設(shè)用地，房地產(chǎn)要關(guān)注更多方面。本次調(diào)研以唐山市玉田縣為主，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咨詢提問(wèn)，調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者、購(gòu)房者兩者分別對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展前景的展望，多方面分析居民對(duì)位置、環(huán)境，交通等的關(guān)注程度。

（二）研究意義

（1）城市空間擴(kuò)展與房地產(chǎn)要合理規(guī)劃，提高住房條件，滿足住房要求，實(shí)現(xiàn)雙贏。（2）了解居民住房關(guān)注點(diǎn)，調(diào)整建設(shè)用地開(kāi)發(fā)，方便居民日常生活。（3）調(diào)整居民需求可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者調(diào)整，更是幫助政府推廣城市空間擴(kuò)展。

（三）選題創(chuàng)新性

如今人民生活水平提高，對(duì)住房需求更高，在環(huán)境，交通，舒適程度等問(wèn)題關(guān)注力度加大。城市空間擴(kuò)展設(shè)計(jì)城市規(guī)劃成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者與政府的共同關(guān)注重點(diǎn)。

（四）國(guó)內(nèi)外研究綜述

（1）國(guó)內(nèi)研究綜述。建設(shè)用地與城市規(guī)劃結(jié)合成了人們關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就直接體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家、地區(qū)繁榮水平。房地產(chǎn)具有消費(fèi)、投資雙重屬性，滿足人們需求、促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)穩(wěn)定發(fā)展需要探索。（2）國(guó)外研究綜述。隨著發(fā)展，房地產(chǎn)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，大蕭條的陰影逐漸淡去，人們開(kāi)始重視房地產(chǎn)，在過(guò)去，西方各國(guó)研究主要集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性、基于理性預(yù)期假設(shè)，從宏微觀角度進(jìn)行分析，建立模型，研究了解人們對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的需求來(lái)建立房屋。

二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題及發(fā)展前景

（一）玉田縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

受近期中國(guó)熱點(diǎn)城市周邊縣市，以及省內(nèi)熱點(diǎn)城市（如山東青島等）升級(jí)調(diào)控措施、收集調(diào)控以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，加入限購(gòu)的隊(duì)伍中的影響，玉田縣的房?jī)r(jià)上漲速度被遏制，房?jī)r(jià)上漲速度基本達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)，而二手房房?jī)r(jià)更是呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

（二）玉田縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的問(wèn)題

玉田縣占地面積1165平方公里，境內(nèi)地貌類型多樣北部多為山脈丘陵，南部多為洼地，這些自然因素不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地獲取，其自身的地理環(huán)境因素導(dǎo)致可開(kāi)發(fā)地域面積不大，限制了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

（三）玉田縣房地產(chǎn)發(fā)展前景

玉田縣處于緊挨薊縣，距離通州90公里，隨著京津冀一天化，加之京唐高鐵與京壽高鐵的建設(shè)，玉田縣將成為能夠成為緩解北京壓力，被北京帶動(dòng)發(fā)展的外圍地區(qū)之一，其發(fā)展不可限量，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之暴漲。

三、問(wèn)卷分析

為了深入分析唐山市玉田縣商品房開(kāi)發(fā)與城市空間拓展的關(guān)系，我團(tuán)隊(duì)采用問(wèn)卷調(diào)查的方式展開(kāi)調(diào)研。

（一）購(gòu)房意向及購(gòu)房后房?jī)r(jià)變動(dòng)的情況

數(shù)據(jù)顯示33%的受訪者已經(jīng)購(gòu)房，67%的受訪者打算購(gòu)房，從中可以反映出我國(guó)的商品房的需求量大，存在較大的發(fā)展空間，同時(shí)可以明顯看出受訪者在購(gòu)房后，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲的情況，主要原因與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有關(guān)。由此可知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市空間擴(kuò)展的合理規(guī)劃更加迫在眉睫，合理的方式能使的有限的資源更加充分的利用。

（二）購(gòu)房的用途意向

通過(guò)問(wèn)卷數(shù)據(jù)結(jié)果可知，有42.1%受訪者愿意將購(gòu)買的房子出租，大量房屋出租與商品房出售形成了競(jìng)爭(zhēng)壓力部分受訪者并不打算購(gòu)置房產(chǎn)用作商業(yè)用途，所以房地產(chǎn)行業(yè)仍要以“適宜居住”為開(kāi)發(fā)的要點(diǎn)及未來(lái)的發(fā)展方向。

（三）購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素

通過(guò)問(wèn)卷的數(shù)據(jù)可知77%的受訪者看重小區(qū)的醫(yī)療環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)營(yíng)造好的醫(yī)療環(huán)境，為住戶提供好的保障。購(gòu)房者在選擇住房時(shí)，對(duì)住房周邊的醫(yī)療、餐飲等條件的關(guān)注度高于對(duì)住房本身的戶型、采光等問(wèn)題。由此看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者應(yīng)將新樓盤開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)放于其周邊環(huán)境的改造，以達(dá)到更好的銷量。

（四）購(gòu)房信息的來(lái)源

從數(shù)據(jù)可知除網(wǎng)絡(luò)發(fā)展較快成為重要媒介外，親友推薦和親自走訪仍占有大量比重，綜合考慮購(gòu)房者年齡分布，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)在做好網(wǎng)絡(luò)宣傳的同時(shí)，也應(yīng)注重實(shí)地口碑打造，以達(dá)到更好的效果。

四、對(duì)策與建議

（一）政府方面

1.出臺(tái)相關(guān)限制炒房的政策。炒房行為使得房?jī)r(jià)不斷上漲，根據(jù)我團(tuán)隊(duì)的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，打算購(gòu)房的市民占被調(diào)查者的比例高達(dá)67%，這說(shuō)明商品房存在極大的需求。對(duì)于上述現(xiàn)象，政府需要盡快將全國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的信息聯(lián)網(wǎng)，并實(shí)行全國(guó)性的限購(gòu)政策。

2.完善位置偏僻的小區(qū)的交通建設(shè)。從問(wèn)卷調(diào)查分析中可以看出，市民在購(gòu)房時(shí)考慮最多、認(rèn)為最重要的因素是交通條件。面對(duì)已經(jīng)建成的地處偏僻的小區(qū)，政府應(yīng)盡快完善小區(qū)周圍的交通建設(shè)，以盡量減少目前商品房開(kāi)發(fā)商的損失，以及資源浪費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)選址.由問(wèn)卷分析可知，有93.8%的已經(jīng)購(gòu)買商品房的受調(diào)查者表示其購(gòu)買的商品房相比于購(gòu)買時(shí)漲價(jià)了，這是這種價(jià)值升值空間吸引著越來(lái)越多的市民在有能力的前提下購(gòu)買商品房以獲得其增值所帶來(lái)的巨大收益。因此，商品房開(kāi)發(fā)商在選址時(shí)應(yīng)盡量選在地理位置優(yōu)越，或者政府有意重點(diǎn)建設(shè)的地段。

2.注重小區(qū)周圍的配套設(shè)施建設(shè).調(diào)查問(wèn)卷分析顯示，市民在購(gòu)房時(shí)優(yōu)先考慮的因素是交通條件，小區(qū)周圍的醫(yī)療環(huán)境、餐飲條件、購(gòu)物條件、教育資源等對(duì)于小區(qū)居民的生活質(zhì)量也至關(guān)重要，其中最重要的是醫(yī)療環(huán)境。

（三）購(gòu)房者方面

作為購(gòu)房者，首先手中需要有足夠的資金，這便促使房?jī)r(jià)成為影響購(gòu)房者購(gòu)房的一個(gè)重要因素。小區(qū)周圍的醫(yī)療環(huán)境對(duì)于居民的身體健康保障具有舉足輕重的作用，小區(qū)的治安情況、教育資源、購(gòu)物條件等也在購(gòu)房時(shí)需要考慮的因素之列。