張婷玉+王群

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，百姓買房的需求旺盛，不少金融產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)銀行放寬了貸款條件，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲，而房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)掩蓋了大量的信用風(fēng)險(xiǎn)與操作風(fēng)險(xiǎn)，給我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)帶來(lái)了重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。接下來(lái)本文將分別從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)與銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)以及開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)角度進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì) 個(gè)人住房貸款 合規(guī)化風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1個(gè)人住房貸款宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

1.1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：

現(xiàn)如今中國(guó)持續(xù)處于通貨膨脹的狀態(tài)，市場(chǎng)流通的貨幣量持續(xù)增加，國(guó)家不斷采取穩(wěn)健型的貨幣政策，抑制通貨膨脹的狀況。通貨膨脹具有莫大的風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹直接造成了人們實(shí)際購(gòu)買力和收入預(yù)期的下降，給已經(jīng)選擇個(gè)人住房貸款的需要還貸的人們而言無(wú)疑提出了難題，給他們的還款加大了壓力。

1.2法律風(fēng)險(xiǎn)：

雖然我國(guó)目前頒布了一些有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，但圍繞房地產(chǎn)金融和住房貸款方面的專門法律法規(guī)還有諸多的不完善甚至是空白，各地方法規(guī)之間相互不協(xié)調(diào)，缺乏可操作性。如目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律----《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，在有關(guān)住宅抵押貸款方面的規(guī)定很不詳細(xì)，在抵押住房的使用、出租、管理、監(jiān)督、違約后對(duì)房屋的強(qiáng)制處理方面都沒(méi)有作出明確的規(guī)定。

1.3房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，其價(jià)格必然受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的決定和影響。而房?jī)r(jià)又是影響個(gè)人住房貸款發(fā)放的重要因素，尤其對(duì)個(gè)人住房抵押貸款有一定的影響，它也是決定商業(yè)銀行借款規(guī)模和借款折扣的關(guān)鍵因素，房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)極大的影響抵押貸款的價(jià)值，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是個(gè)人住房信貸市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。

2008年金融危機(jī)造成房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，隨后經(jīng)過(guò)國(guó)家和市場(chǎng)的調(diào)控，房?jī)r(jià)又持續(xù)走高。因此，銀行面臨房?jī)r(jià)變化時(shí)，應(yīng)作出理性的選擇，而政府也應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)達(dá)理性價(jià)格。

2.銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)：

2.1行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)，已成為各銀行競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)份額， 各家銀行在簡(jiǎn)化手續(xù)，提高服務(wù)質(zhì)量， 增加信貸投入等方面均加大了力度， 并不惜采取各種優(yōu)惠措施。這一系列舉措使得同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，，貸款成本自然會(huì)加大，盈利空間也將減小，從而增大了風(fēng)險(xiǎn)。

2.2流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

目前個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的資金來(lái)源基本上依賴于一般儲(chǔ)蓄。而個(gè)人住房貸款一般都屬于中長(zhǎng)期貸款，還款期限較長(zhǎng)。一般儲(chǔ)蓄的資金很難滿足住房信貸數(shù)量大、期限長(zhǎng)的要求。這就給個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展背上巨大的包袱，孕育著較大的風(fēng)險(xiǎn)。外加上其他風(fēng)險(xiǎn)的影響，如果銀行持有大量住房貸款的債權(quán)，必將對(duì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，流動(dòng)性減弱，加大住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)也影響銀行的盈利。

2.3個(gè)人資信系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

由于個(gè)人資信體系尚未完善， 銀行在短期內(nèi)對(duì)借款人的資信調(diào)查難以準(zhǔn)確獲知。目前， 銀行辦理個(gè)人住房貸款過(guò)程中， 對(duì)貸款人的貸前調(diào)查僅以身份證、職業(yè)、個(gè)人收入證明為依據(jù)， 對(duì)個(gè)人信用做出客觀的判斷有一定的片面性， 加之個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)， 借款人未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的不確定性， 銀行難以對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況持續(xù)監(jiān)控， 使銀行信貸資金充滿了風(fēng)險(xiǎn)。

2.4合規(guī)化風(fēng)險(xiǎn)

從巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)關(guān)于合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的界定來(lái)看，銀行的合規(guī)特指遵守法律、法規(guī)、監(jiān)管規(guī)則或標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)新巴塞爾協(xié)議的定義，“合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)”指銀行因未能遵循法律法規(guī)、監(jiān)管要求、規(guī)則、自律性組織指定的有關(guān)準(zhǔn)則、已經(jīng)適用于銀行自身業(yè)務(wù)活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，而可能遭受法律制裁或監(jiān)管處罰、重大財(cái)務(wù)損失或聲譽(yù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

主要有以下具體表現(xiàn)：

1.貸款操作不注意貸前調(diào)查、貸中審查和貸后檢查，對(duì)貸款使用或償還不能做到定期或不定期地檢查和跟進(jìn)，使貸款大量逾期，未能及時(shí)催收，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)失控。

2.信貸人員的法律保護(hù)意識(shí)淡薄，在簽署借款、擔(dān)保合同時(shí)主要條款出現(xiàn)疏漏或合同要素不全、追償已過(guò)時(shí)效等，導(dǎo)致鍛行合法債權(quán)褥不到有效保護(hù)。

3.檔案管理不規(guī)范，對(duì)借款合同和有價(jià)證券等重要法律文件和質(zhì)押品不按規(guī)定保管，出現(xiàn)工作失誤或使不法分子有機(jī)可乘。

4.有的銀行為了爭(zhēng)奪一些效益較好的房地產(chǎn)公司和收入較為穩(wěn)定的個(gè)人客戶階層， 不惜放寬貸款條件， 有些做法甚至嚴(yán)重違反了國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)信貸的政策和規(guī)定。

3、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)：

3.1開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)

1.開發(fā)商選擇的項(xiàng)目是沒(méi)有市場(chǎng)前途的，或者該項(xiàng)目本身就存在問(wèn)題。

2.開發(fā)商將購(gòu)房款入賬后，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，或挪用資金，造成項(xiàng)目不能完工，形成“爛尾”，不能按時(shí)交樓，由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。

3.購(gòu)房人以開發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。借款人和銀行的利益都將受到了侵害。

3.2開發(fā)商的道德風(fēng)險(xiǎn)

1.開發(fā)商通過(guò)個(gè)人虛假購(gòu)房套取貸款。開發(fā)商以其親屬、內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工按揭購(gòu)房，套取銀行貸款用于自身資金周轉(zhuǎn)，并負(fù)責(zé)按月償還貸款，甚至挪作他用。

2.開發(fā)商虛構(gòu)購(gòu)房行為或偽造相關(guān)手續(xù)套取貸款。通過(guò)偽造借款人身份證或購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)按揭貸款，或以偽造的產(chǎn)權(quán)證明作抵押進(jìn)行虛假按揭。

3.開發(fā)商與購(gòu)房人或銀行員工串通套取貸款。通過(guò)購(gòu)房者套取銀行信貸資金，并分期向購(gòu)房者歸還超出真實(shí)房?jī)r(jià)的貸款本息。

綜上所述，這些違法違規(guī)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的行為都給房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)了諸多潛在風(fēng)險(xiǎn)，也增加了銀行進(jìn)行該項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)隱患，怎樣及早發(fā)現(xiàn)并試著避免這些風(fēng)險(xiǎn)將是我們以后需要繼續(xù)研究的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]洪艷蓉房地產(chǎn)金融[M].北京大學(xué)出版社，2014

[2]胡紅星我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范[J]經(jīng)濟(jì)師2007（06）