韓　雪　蘇　捷

摘要：隨著以房養(yǎng)老工作的推進(jìn)，房屋反向抵押需求對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方式發(fā)起了挑戰(zhàn)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息時(shí)代的到來(lái)，促進(jìn)了批量評(píng)估技術(shù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用。文章以傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估流程為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)遇及其所帶來(lái)的效率創(chuàng)新、流程重構(gòu)、動(dòng)態(tài)評(píng)估等影響，旨在幫助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)估價(jià)模式，保持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：批量評(píng)估技術(shù) 以房養(yǎng)老 效率創(chuàng)新 流程重構(gòu)

基金項(xiàng)目：浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動(dòng)計(jì)劃（新苗人才計(jì)劃）資助項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：2016R443014）的階段研究成果

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，國(guó)務(wù)院正式出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確指出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。政策的提出意味著對(duì)房屋反向抵押評(píng)估的需求的增多，以房養(yǎng)老模式下，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的重要性又被提到了一個(gè)新的高度，這既關(guān)系到老年人是否能夠取得合理的養(yǎng)老資金，又影響著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中銀行、保險(xiǎn)等進(jìn)入機(jī)構(gòu)的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)的估價(jià)模式發(fā)起了挑戰(zhàn)。

2007年，我國(guó)首先在上海展開(kāi)了以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運(yùn)作模式，推廣了“以房養(yǎng)老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒(méi)有取得很大的成果，遇到了許多現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。目前，我國(guó)的住宅房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)尚處于初級(jí)階段，考慮到前期的投資成本及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度，許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依舊圍繞著傳統(tǒng)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所帶來(lái)的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術(shù)變革對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響?，F(xiàn)階段，一些關(guān)于房屋批量評(píng)估技術(shù)的理論與技術(shù)實(shí)踐研究并不成熟，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的文獻(xiàn)也是少之又少。同時(shí)考慮到我國(guó)許多地方性房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新意識(shí)的缺乏，因此，重視以房養(yǎng)老契機(jī)下房屋批量評(píng)估技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響是大勢(shì)所趨。

央行最新的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)以住宅房地產(chǎn)抵押貸款的總量較大，且近幾年來(lái)以較快的速度增長(zhǎng)。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，批量評(píng)估技術(shù)在我國(guó)住房反向抵押領(lǐng)域迎來(lái)了機(jī)遇。大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是否能轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，是否能正視批量評(píng)估技術(shù)可能為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)的新機(jī)遇，在很大程度上決定了估價(jià)機(jī)構(gòu)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。適時(shí)調(diào)整或創(chuàng)新自身的評(píng)估模式，適應(yīng)新技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，以獲取未來(lái)更長(zhǎng)久的利益，或許是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一劑良藥。本文分析了以房養(yǎng)老背景下房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用前景與機(jī)遇，并以此為基礎(chǔ)，說(shuō)明了新的批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新的可能影響，旨在引發(fā)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)新技術(shù)新趨勢(shì)的重視，幫助理解批量評(píng)估技術(shù)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)估價(jià)模式的影響。

二、房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用機(jī)遇

中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住宅抵押貸款相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年至2012年個(gè)人住房抵押貸款余額呈現(xiàn)逐步上升的趨勢(shì)，2008年個(gè)人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長(zhǎng)了近3倍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見(jiàn)，個(gè)人住宅抵押貸款余額上升趨勢(shì)清晰可見(jiàn)，住宅房地產(chǎn)抵押在現(xiàn)階段我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款領(lǐng)域的地位逐步上升。隨著以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作的推進(jìn)，住宅房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評(píng)估住宅房地產(chǎn)的價(jià)值，是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等信息浪潮席卷的時(shí)代，信息流量以難以計(jì)量的加速度增長(zhǎng)，在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，企業(yè)會(huì)越來(lái)越關(guān)注數(shù)據(jù)決策，在較短的時(shí)間內(nèi)獲得更多更有效的數(shù)據(jù)資源來(lái)支持經(jīng)營(yíng)決策是很多企業(yè)管理者所希望的。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也一樣，宗地房地產(chǎn)的信息越來(lái)越細(xì)，例如不同時(shí)間、不同地區(qū)、不同容積率、不同房地產(chǎn)的價(jià)格范圍等，這些都可以成為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數(shù)據(jù)特征的批量評(píng)估技術(shù)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。然而，傳統(tǒng)估價(jià)模式下，以房養(yǎng)老的發(fā)展陷入了困境。這種困境對(duì)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)模式創(chuàng)新提出了較高的要求，這也促進(jìn)了房屋批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展。

困境1：房產(chǎn)評(píng)估和市場(chǎng)監(jiān)管的缺陷。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，非盈利性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺失，盈利性房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺少公信力。房屋的價(jià)值是以房養(yǎng)老貸款限額的關(guān)鍵依據(jù)，而房屋價(jià)值是由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估在房地產(chǎn)買賣、抵押貸款、房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經(jīng)出臺(tái)很多相關(guān)的規(guī)章制度，來(lái)規(guī)范評(píng)估師與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的行為，但是還是存在著一些評(píng)估技術(shù)指標(biāo)不規(guī)范的現(xiàn)象。以房養(yǎng)老不僅關(guān)系著社會(huì)基層群眾的利益，而且關(guān)系著國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治等各層次的發(fā)展。為了維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的權(quán)威，引入批量評(píng)估技術(shù)可以在一定程度上保持評(píng)估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評(píng)估報(bào)告，這不僅可以保障房屋當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的秩序，更是推進(jìn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展進(jìn)程。

困境2：缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督、協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”各實(shí)施環(huán)節(jié)。

銀行、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保業(yè)、評(píng)估業(yè)等是“圓桌會(huì)議”的與會(huì)人員之一，要實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業(yè)都有各自相應(yīng)的管轄機(jī)構(gòu)，但是“多頭領(lǐng)導(dǎo)”必然會(huì)降低合作的效率與效果。以房養(yǎng)老的實(shí)施，離不開(kāi)金融市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，若市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制與監(jiān)管制度不健全，缺少統(tǒng)一的專門協(xié)調(diào)者，這勢(shì)必會(huì)阻礙政策的落實(shí)效果。房屋批量評(píng)估技術(shù)是利用統(tǒng)計(jì)手段、計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)運(yùn)作的，整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評(píng)估環(huán)節(jié)，提高了評(píng)估過(guò)程的客觀公正性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。由此可見(jiàn)，批量評(píng)估技術(shù)為建立健全監(jiān)管機(jī)制與社會(huì)信用體系打下了技術(shù)基礎(chǔ)。

綜上所述，無(wú)論是信息技術(shù)帶來(lái)的機(jī)遇還是現(xiàn)實(shí)的困境，都為房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用帶來(lái)了前景。

三、批量評(píng)估技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的影響

傳統(tǒng)模式下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都是圍繞著一項(xiàng)宗地（房屋）評(píng)估業(yè)務(wù)展開(kāi)工作的。工作流程可以簡(jiǎn)要概括如圖1所示。

從圖1可知，從接受客戶委托到明確評(píng)估事項(xiàng)、簽訂合同，從具體的評(píng)估過(guò)程到最后確定評(píng)估結(jié)果，每一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，傳統(tǒng)的估價(jià)模式都需要囊括這些步驟。房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)可以大大節(jié)省流程③中的幾個(gè)步驟。結(jié)合傳統(tǒng)估價(jià)模式的流程圖，批量評(píng)估技術(shù)對(duì)估價(jià)模式創(chuàng)新的影響可以概括為以下幾點(diǎn)：

1.對(duì)目標(biāo)客戶的影響。批量評(píng)估模式借助計(jì)算機(jī)分析技術(shù)和不斷優(yōu)化的運(yùn)算方法，在評(píng)估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優(yōu)勢(shì)。該技術(shù)的運(yùn)用將在一定程度上拓寬房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的潛在客戶范圍，不斷提高與優(yōu)化的專業(yè)化水平也會(huì)為客戶提供更加專業(yè)、經(jīng)濟(jì)、快捷的服務(wù)。它對(duì)目標(biāo)客戶的影響見(jiàn)表1。

其中，利益相關(guān)者不僅包括財(cái)稅部門（利用批量評(píng)估系統(tǒng)為財(cái)稅部門提供納稅申報(bào)的原始數(shù)據(jù)），還包括以房養(yǎng)老涉及的老人、銀行、保險(xiǎn)等，可以是具有合作關(guān)系的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或其他業(yè)務(wù)互補(bǔ)的房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，而且還囊括了目標(biāo)客戶、同行競(jìng)爭(zhēng)者或是高一層的監(jiān)管者。

2.對(duì)評(píng)估過(guò)程的影響。批量評(píng)估技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程有較大的影響，彰顯了優(yōu)勢(shì)，具體可以概括為以下四個(gè)方面：

（1）批量評(píng)估技術(shù)可以節(jié)省工作時(shí)間，提高評(píng)估效率。通常，對(duì)一處目標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，若采用傳統(tǒng)評(píng)估方法，到現(xiàn)場(chǎng)采集資料、市場(chǎng)調(diào)研、尋找案例等工作都需占用一定的時(shí)間，機(jī)會(huì)成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目推廣的需要。批量評(píng)估模型是建立在大量市場(chǎng)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上的，按照評(píng)估理論建立起評(píng)估模型并導(dǎo)入到計(jì)算機(jī)，借助計(jì)算機(jī)分析技術(shù)，對(duì)參數(shù)匹配度較高的同一區(qū)域內(nèi)目標(biāo)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。這一過(guò)程可以迅速完成，相比于傳統(tǒng)的單一評(píng)估，批量評(píng)估可以避免一些重復(fù)勞動(dòng)，節(jié)約資源，提高工作效率。

（2）降低評(píng)估成本。由批量評(píng)估的特征可知，采用批量評(píng)估技術(shù)可以節(jié)約很多時(shí)間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經(jīng)常性的評(píng)估項(xiàng)目交由傳統(tǒng)評(píng)估方式完成，就需要啟用大量的評(píng)估人員，這筆人力資本不可小覷。

（3）規(guī)范評(píng)估流程。批量評(píng)估模型的構(gòu)建是基于評(píng)估的三大基本方法的，同時(shí)，它利用統(tǒng)計(jì)手段、計(jì)算機(jī)技術(shù)來(lái)運(yùn)作這個(gè)模型，所以在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規(guī)避某一評(píng)估環(huán)節(jié)，這不僅規(guī)范了評(píng)估的流程，而且提高了評(píng)估過(guò)程的客觀公正性以及評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（4）批量評(píng)估系統(tǒng)的運(yùn)用可以保持抵押房產(chǎn)的動(dòng)態(tài)評(píng)估。“以房養(yǎng)老”的整個(gè)運(yùn)作模式中，可能會(huì)涉及到對(duì)抵押房產(chǎn)的多次評(píng)估。例如最常見(jiàn)的初次簽訂協(xié)議時(shí)的房屋評(píng)估，老人得到養(yǎng)老資助金期間房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的評(píng)估等。批量評(píng)估會(huì)對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行檢測(cè)與追蹤，保持動(dòng)態(tài)評(píng)估，確保利益各方不因抵押房產(chǎn)價(jià)值大幅度震動(dòng)的影響而失去“以房養(yǎng)老”的初衷。

3.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)價(jià)值維持的影響。批量評(píng)估技術(shù)以其優(yōu)于傳統(tǒng)評(píng)估方式的長(zhǎng)處為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)了新的價(jià)值。這種技術(shù)的優(yōu)越性及不斷改善的體系可以使估價(jià)機(jī)構(gòu)維系自身的利益優(yōu)勢(shì)，較高的技術(shù)門檻可以在一定程度上限制潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入或模仿。其次，批量評(píng)估技術(shù)得到認(rèn)可后，先行者可以占據(jù)較多的市場(chǎng)份額。再次，批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用范圍較廣，不僅可以用于常見(jiàn)的房屋抵押評(píng)估，還可以為日益劇增的稅務(wù)需求、以房養(yǎng)老等打下堅(jiān)實(shí)的技術(shù)基礎(chǔ)。

4.對(duì)收入實(shí)現(xiàn)模式的影響。首先，傳統(tǒng)評(píng)估方式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往要以評(píng)估價(jià)格總額、項(xiàng)目難易程度等為主要因素，而批量評(píng)估技術(shù)采用了更加靈活的方法制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其次，采用批量評(píng)估技術(shù)后，隨著目標(biāo)客戶的多元化，估價(jià)機(jī)構(gòu)的收入來(lái)源也呈現(xiàn)出多渠道。除了傳統(tǒng)的宗地房地產(chǎn)評(píng)估收益外，估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以收獲來(lái)自銀行、稅務(wù)局、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等目標(biāo)客戶的批量評(píng)估收入及其他批量評(píng)估技術(shù)的應(yīng)用收益。再次，批量評(píng)估技術(shù)的優(yōu)勢(shì)之一是可以憑借著自身的大數(shù)據(jù)功能對(duì)區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)動(dòng)態(tài)評(píng)估，這就實(shí)現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)收入的動(dòng)態(tài)性與持續(xù)性。由此可見(jiàn)，這種收入模式的改變可以為估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)更多的機(jī)遇。

四、總結(jié)

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能、大數(shù)據(jù)等IT技術(shù)的發(fā)展，各個(gè)領(lǐng)域都嘗試著抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變。評(píng)估行業(yè)具有中介服務(wù)的功能，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著不可忽視的作用，隨著以房養(yǎng)老政策的推動(dòng)，房地產(chǎn)評(píng)估這一項(xiàng)任務(wù)又關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。根據(jù)批量評(píng)估技術(shù)的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們有理由相信，融入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的批量評(píng)估技術(shù)可以在以房養(yǎng)老政策下的房屋批量評(píng)估中有較大的發(fā)展舞臺(tái)，它可以促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)模式的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)評(píng)估效率的創(chuàng)新、流程的重構(gòu)及動(dòng)態(tài)評(píng)估。

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