邢生宇

【摘要】作為世界第一和第三經(jīng)濟(jì)體的美國(guó)和日本，不盡相同地經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛擬繁榮所帶來的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)也都承受了泡沫破裂所帶來的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一次是1991年日本樓市崩盤，一次是美國(guó)的次貸危機(jī)。這兩次危機(jī)不僅給世界經(jīng)濟(jì)蒙上了一層烏云，而且對(duì)于美日兩國(guó)而言也同樣是一場(chǎng)悲劇。值得思慮的是，作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體的中國(guó)，現(xiàn)如今正處于房地產(chǎn)的繁榮時(shí)代的尾聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅把金融市場(chǎng)推向瘋狂，也將中國(guó)經(jīng)濟(jì)推向了危險(xiǎn)的邊緣，反思美國(guó)日本的前車之鑒迫在眉睫。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì) 政策

一、日本樓市的瘋狂

（一）樓市升溫

在1974至1984年間，受兩次石油危機(jī)影響，日本經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)，而為了抑制物價(jià)所實(shí)行的緊縮貨幣政策，也抑制了投資和消費(fèi)，同時(shí)造成了日元在1978年以后不斷地貶值。直至1985年簽署廣場(chǎng)協(xié)定，同時(shí)也為了提振經(jīng)濟(jì)，日本央行開始實(shí)行寬松的貨幣政策，鼓勵(lì)投資，而在1986至1987年間，日本中央銀行連續(xù)5次降息，中央銀行貼現(xiàn)率從5%降低至2.5%，而在廣場(chǎng)協(xié)定中，美元貶值，日元升值，國(guó)際資本隨之涌入日本。造成資金過剩，流動(dòng)性過剩，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了樓市的瘋狂上漲。

（二）瘋狂的開始和破裂

到了1989年樓市已經(jīng)變得十分瘋狂，受此誘惑，許多民眾紛紛拿出儲(chǔ)蓄進(jìn)行投機(jī)，樓市已經(jīng)變得讓人瞠目結(jié)舌，東京都的地價(jià)相當(dāng)于美國(guó)之和。高速飆升的房?jī)r(jià)已經(jīng)使得普通民眾喪失購(gòu)房的能力，失去購(gòu)房需求的支撐，日本樓市的繁榮只不過是空中樓閣，搖搖欲墜。

為了抑制過熱的市場(chǎng)，日本央行連續(xù)上調(diào)貼現(xiàn)率，1989年5月開始后的15個(gè)月，日本央行5次加息，把貼現(xiàn)率提高至6%，減少了市場(chǎng)貨幣的供給量，而且在1991年后國(guó)際資本的撤離，加速了泡沫的破裂，而后引發(fā)日本樓市崩盤。

二、美國(guó)樓市危機(jī)的起始

（一）誘因

原本住宅貸款抵押公司，將購(gòu)房者的貸款項(xiàng)目債權(quán)出售給華爾街的投資銀行，這些投資銀行將這些貸款打包成證券出售給其他的銀行或者一些投資者，伴隨著樓市的上漲，這個(gè)優(yōu)級(jí)貸款給房貸公司，華爾街以及投資者帶來了可觀的利潤(rùn)。

在911事件發(fā)生以及互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂后，為了刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)降低了短期國(guó)債的收益率，銀行便可以更加廉價(jià)地借到更多的錢，同時(shí)由于收益率的降低，投資者放棄了穩(wěn)定的國(guó)債收入來源。于是大量的資金投向了預(yù)期收入可觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而催生了泡沫繁榮，不斷上漲的樓市也引誘著各方走向危機(jī)的邊緣。

而后，房貸公司的目光開始伸向更多資質(zhì)不夠的購(gòu)房者，而這些購(gòu)房者不需用收入證明，不需用首付，甚至不需要手續(xù)，便可以輕而易舉地借到買房的錢，銀行將此類貸款劃分為次級(jí)貸款，并且證券化打包給更多的投資者。在貸款人無法償還的時(shí)候，房貸企業(yè)，銀行，投資者會(huì)收回房子，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，所以這些債權(quán)人并不擔(dān)心。

（二）危機(jī)爆發(fā)

但是在2007年，美聯(lián)儲(chǔ)在多年來第17次加息后，將同業(yè)拆借利率上漲至5.25%，利率的上升，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，使得樓市降溫，出現(xiàn)了大量被抵押的待售房屋，慢慢地抵押的房產(chǎn)的市值開始不斷縮水，于是造成了資金流動(dòng)性短缺，引發(fā)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，世界經(jīng)濟(jì)受此沖擊，陷入泥潭。

很顯然，在寬松的貨幣政策的下，飛速上漲的房?jī)r(jià)所帶來的豐厚的回報(bào)極為可觀，也使得逐利性的資本變得瘋狂和盲目，投機(jī)房地產(chǎn)不僅加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，其外部性也中傷了實(shí)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)，大量的自有資金和杠桿資金由實(shí)到虛，沖入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不斷吹捧房?jī)r(jià)泡沫，房?jī)r(jià)收入比不斷地被拉高。而脫離實(shí)際收入的房?jī)r(jià)，也終會(huì)失去需求的支撐，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生在所難免。

三、中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況

不過中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比美國(guó)日本樓市來講有其獨(dú)特性的存在，首先中國(guó)獨(dú)特的土地政策總是在有意無意間地推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。不難看出在分稅制改革之后，地方政府的財(cái)政收入明顯減少，財(cái)政收支難以為繼，而通過控制土地的供給，拍賣土地可以獲得的穩(wěn)定的財(cái)政收入，解決了地方政府的燃眉之急。于是滯后的稅收制度改革，迫使地方政府的財(cái)政政策不得不一直沿用至今。一種具有中國(guó)特色的現(xiàn)象：政策的制定者和房地產(chǎn)的受益者走在了一條道路上，所以不得不承認(rèn)政府已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架了。

其次中國(guó)特有的傳統(tǒng)文化也在一方面消化了房?jī)r(jià)泡沫。在中國(guó)，男兒成家就要有房，而且父母花光積蓄買房的事也不再新鮮，這種現(xiàn)象在全球各地罕見。

當(dāng)然土地的稀缺性和投資的資產(chǎn)荒也使得大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)，土地自古以來都是人們垂涎的資源，東部沿海城市地少人多是不爭(zhēng)的事實(shí)，中國(guó)耕地的紅線政策也使得建筑用地變得更為稀缺，北上廣等一線大城市人口極多，住房需求明顯，這使得一線城市的房?jī)r(jià)有一定的合理性。況且現(xiàn)如今的中國(guó)不缺少投資者和資金，唯獨(dú)缺少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)荒的出現(xiàn)也使得投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分青睞。

令人唏噓的是，在經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)期里，房?jī)r(jià)卻一直在高歌猛進(jìn)。甚至出現(xiàn)了2016年A股上市公司中變賣商品房扭轉(zhuǎn)企業(yè)利潤(rùn)虧損的現(xiàn)象，樓市已經(jīng)變得十分荒唐和盲目。瘋狂的樓市已經(jīng)危機(jī)社會(huì)的發(fā)展，首先大量的資金由實(shí)轉(zhuǎn)虛，影響社會(huì)資金的分配，不斷地?cái)D壓實(shí)業(yè)，變相地鼓勵(lì)著投機(jī)行為，考驗(yàn)著企業(yè)家的耐心，所以中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)變革的機(jī)遇很容易在投機(jī)成風(fēng)中喪失，資金杠桿的增加也加劇了金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行。

所以，及早及時(shí)地限制泡沫已是當(dāng)務(wù)之急，盡可能地讓完成房?jī)r(jià)完成軟著陸，不論是對(duì)于今后的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型還是國(guó)民福利水平改善，都有極其有利。可以從以下幾個(gè)方面入手：

（1）限制借貸資金流向，打擊地下錢莊，監(jiān)控海外資本的流入，從而縮緊樓市資金來源，來限制房地產(chǎn)投機(jī)團(tuán)體的行徑。

（2）加征房產(chǎn)稅，同時(shí)實(shí)行透明嚴(yán)格全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記制度，加強(qiáng)監(jiān)管，圍堵交易漏洞。對(duì)二套房以上的房子征收房產(chǎn)稅，從源頭為樓市降溫，同時(shí)也能給地方政府創(chuàng)造出更加合理的收入來源，倒逼地方政府放棄現(xiàn)有的土地財(cái)政政策，增加土地供給，進(jìn)而降低土地價(jià)格，從根本上給房?jī)r(jià)下降提供合理性和支撐。

（3）完善社會(huì)福利制度，增加廉租房的數(shù)量，為低收入人群提供保障，同時(shí)也要完善房屋租賃市場(chǎng)，提供政策支持，滿足一部分購(gòu)房剛性需求的人群，從而也加大外來人口的流動(dòng)的可能性，為經(jīng)濟(jì)的繁榮創(chuàng)造基礎(chǔ)。