羅燕
在經(jīng)歷新一輪房價上漲后,中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策趨于嚴格。當前,大多數(shù)城市住房交易量下降,房地產(chǎn)市場有所降溫。
然而,一線城市的房價依然高企。如何對待目前的高房價及調(diào)控政策?中國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫?未來的走向如何?就相關(guān)問題,日前北京大學經(jīng)濟政策研究所所長陳玉宇教授在“思想光華媒體沙龍”上分享了自己的研究與觀點。
兩種房價上漲
去年以來,中國經(jīng)歷了幾輪房價上漲,上漲的速度出乎很多人意料。對于房價的大幅上漲,在陳玉宇看來,要區(qū)分“名義的房價上漲”和“真實的房價上漲”這兩種情況。
“這兩者的根本差異,在于是否剔除通脹率或者考量居民消費價格指數(shù)的影響?!标愑裼钫f,“假如‘名義房價在一段時間里并未增長,但CPI指數(shù)在這段時間里卻是上升的,受到通脹的侵蝕,‘真實房價也許還會有所下跌。”
他分析,在通貨膨脹低時,名義房價上漲和真實房價上漲相近;但在談論長期房價上漲幅度時,不區(qū)分名義價格和真實價格,就可能過估房價上漲幅度。比如,10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬澳元,現(xiàn)在賣35萬澳元,名義上漲了約17倍,但剔除通貨膨脹因素,真實漲幅是2~3倍。
考慮到經(jīng)濟增長和通脹因素,一般而言,房價尤其是“名義上的房價”很少是下降的。目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控,更多的是著眼于通過增加供給來抑制房價過快上漲。陳玉宇認為,調(diào)控機制在調(diào)整房屋供給數(shù)量的同時,理應充分考慮通脹對房價上漲的推動因素,否則調(diào)控將是有失偏頗的。這樣,才能真正形成科學的房價回歸機制。
“最近中央出臺極其嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,應該看作是對泡沫的警惕。”陳玉宇說。中國的房子在2015、2016這兩年內(nèi)價格翻了一番,對于老百姓意味著什么?陳玉宇認為應該分三種情況考慮。
第一種情況,你永遠都是房子的居住者。這兩年房價突然上漲,但房子為你提供的服務并沒有改變。如果漲價的原因是旁邊蓋了一處花園,建了一所好學校,修了地鐵,帶來了房子周邊生活品質(zhì)的提高,對你才有意義。
第二種情況,大部分人有這樣的想法,現(xiàn)在居住著等到老的時候再賣給別人。那就意味著,買房者要以很高的價格接盤,這相當于盤剝后來的購買者。
第三種情況,把房子租給或者賣給新進入城市的移民。城市房價上漲,可能因為這塊土地未來能夠創(chuàng)造出更多收入和GDP。舉例說,加州發(fā)現(xiàn)金礦,帶動了淘金業(yè)的發(fā)展,隨之發(fā)展了酒店、餐飲行業(yè),當?shù)胤績r的上漲就是分享了發(fā)現(xiàn)金礦的紅利。同理,在現(xiàn)實經(jīng)濟中,房子其實也間接參與分享了該地經(jīng)濟發(fā)展帶來的收入。譬如某人先在一個城市某處買了房子,隨后,這里建起了優(yōu)秀企業(yè),開辦了銀行以及其他民生設施,經(jīng)濟活躍,生活便利,從而吸引了更多優(yōu)秀人才過來,受供求和發(fā)展影響,房價肯定會不斷提升,這些人掙錢交房租,或者買房子。這也相當于分享了發(fā)展紅利以及部分未來的勞動成果。
在陳玉宇看來,造成美國房地產(chǎn)泡沫的是上述第二種情況,是不可持續(xù)發(fā)展的;中國的房地產(chǎn)市場則是三種情況都有。從這個角度看,中國房地產(chǎn)市場相比美國房地產(chǎn)市場,是相對健康的。
房子蓋在哪兒
“房子蓋太多,就是泡沫?!标愑裼钫f。數(shù)據(jù)顯示,從2003年到2014年間,中國蓋了100億平方米的房子。從銷售角度來說,中國最近幾年每年約完成銷售11億平方米,美國大約銷售2億~3億平方米。
“若僅從建筑面積和銷售面積來看,中國的房地產(chǎn)市場看起來似乎問題很嚴重,但是結(jié)合中國國情來分析,盡管中國房地產(chǎn)規(guī)模龐大,考慮人均住房面積,再考慮中國快速推進的城市化,也是合理的?!标愑裼罘治?。
他認為,中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的成績是巨大的,1998年中國人均城鎮(zhèn)住房面積15平方米,現(xiàn)在是30多平方米,大部分人都是受益的,只不過程度不同,這里面的問題是多方面的。
在他看來,問題的關(guān)鍵不在于蓋了多少房子,而在于房子蓋在哪里。
越是生產(chǎn)率高的城市,越是有美好前景,新增人口越多,房價上漲的越快。但現(xiàn)實是,更多房子建在了生產(chǎn)率比較低的城市,如三四線城市,這些地方住房就存在較多過剩?!爸袊喾孔由w在了不需要蓋的地方?!标愑裼钪赋?。
他考察了城市的勞動生產(chǎn)率水平和新建房屋的數(shù)量,發(fā)現(xiàn)中國和美國有相似的問題,都是生產(chǎn)率越低的地方,越有可能人口流出的地方,房子卻建得越多?!澳壳埃袊痪€城市開發(fā)商沒存貨,二線城市存貨略有上升,但沒那么嚴重。三四線城市的存貨很多,所以三四線城市房子蓋多了,產(chǎn)生泡沫,導致浪費。”
房價過高不是好事
目前,中國的房價已經(jīng)漲到很高的程度,引起了多方面的擔憂,樓市過熱會不會傷害實體經(jīng)濟?房價會不會崩盤?
房價的確已經(jīng)很高了,必須非常小心謹慎對待它。中國的經(jīng)濟到底能支撐多高的房價呢?
陳玉宇說,他對中國的房地產(chǎn)還是樂觀的,但如果盲目維持高房價,不是好事。
他建議,國土資源部門改革僵化的用地指標審批機制,給地方政府更大自主權(quán)利決定土地的使用。改革城市規(guī)劃的工程師主義做法,充分考慮成本、價格的作用,不能墨守毫無根據(jù)的容積率指標,要充分考慮當?shù)氐氖袌銮闆r。在稅收方面,改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收。
另外,要大力建設健康的金融和資本市場,增加人們儲蓄的出處,有更多投資機會和方式,滿足住房需求,禁止炒房行為。大力促進勞動生產(chǎn)率和全要素生產(chǎn)率的提高;適當進行房地產(chǎn)投資需求管控,尤其在一二線城市。
我們需要促進全要素生產(chǎn)率的提高,我們的經(jīng)濟需要企業(yè)特別是年輕人的創(chuàng)新,做出更多、更好的產(chǎn)品和服務,而高房價傷害社會的創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新熱情,是經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展的毒瘤,要高度重視,下大決心解決好。