我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題與對(duì)策分析建議

毛麗萍

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，行業(yè)快速發(fā)展同時(shí)也帶來(lái)了大量問(wèn)題，本文就我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題與對(duì)策作簡(jiǎn)要闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融 問(wèn)題 對(duì)策

房地產(chǎn)與金融行業(yè)的關(guān)系非常的密切，房地產(chǎn)自身屬于資金密集型行業(yè)，與金融行業(yè)之間相互依存、相互支持、共同發(fā)展。如果房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展不正常的話，不僅會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響，同時(shí)也會(huì)影響到社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)金融概念、特點(diǎn)和職能

（一）房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量資金支持，對(duì)金融業(yè)的依賴是先天性的。所謂的房地產(chǎn)金融則是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)過(guò)程中，通過(guò)信用渠道與貨幣流通進(jìn)行的一系列集資、融資、籌資活動(dòng)，活動(dòng)的質(zhì)性屬于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)同時(shí)也屬于金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融行業(yè)十分復(fù)雜，涉及到從開(kāi)發(fā)到后期的管理、融資、籌資等一系列活動(dòng)，具體而言則包括了再生產(chǎn)過(guò)程中存款、投資、信托、買賣、租賃、貼現(xiàn)等一系列的金融活動(dòng)。

（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)

集中性。作為大宗商品，房地產(chǎn)其單件價(jià)值大，無(wú)論是生產(chǎn)還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額資金投入，必須有金融機(jī)構(gòu)參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來(lái)源。

資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需經(jīng)過(guò)取得土地、開(kāi)發(fā)、建筑施工、裝修、竣工驗(yàn)收等一系列環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)買者往往采用分期付款方式購(gòu)房，資金收回期長(zhǎng)。

資金運(yùn)動(dòng)固定性。房和地在物質(zhì)形態(tài)上是連為一體不可分割的，在交換上流轉(zhuǎn)只是權(quán)屬關(guān)系變更。

資金增值性。一方面，房地產(chǎn)資金能帶來(lái)收益即利息，另一方面，土地是不可再生資源，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求將日益增加，供求關(guān)系導(dǎo)致了價(jià)格上漲。

風(fēng)險(xiǎn)性。在房地產(chǎn)金融活動(dòng)中，由于存在事先無(wú)法預(yù)料或雖能預(yù)料但難以避免的因素，有可能使預(yù)期收益與實(shí)際金融收益相背離，因而存在資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融的職能

為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障。房地產(chǎn)從建設(shè)到管理需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，資金成為銜接各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵因素。從金融市場(chǎng)固有的功能來(lái)看，聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能都促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融聚資功能將一些部門、一些經(jīng)濟(jì)單位在一定時(shí)間內(nèi)暫時(shí)閑置的、相對(duì)零散的資金集中在一起，以滿足大規(guī)模的投資需求。金融市場(chǎng)上，資金需求者可以通過(guò)直接或問(wèn)接的融資方式獲取資金，資金供應(yīng)者可以通過(guò)多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風(fēng)險(xiǎn)偏好的流動(dòng)性需求投資，以實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題

（一）融資渠道單一

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需求量非常大，項(xiàng)目從建設(shè)到后期管理工作都需要大量資金，房地產(chǎn)行業(yè)資金回收需要等到銷售工作結(jié)束后，并且由于購(gòu)買方式不同，資金回收周期長(zhǎng)。因此前期融資工作十分重要。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的數(shù)量非常大，公司資金來(lái)源大部分都是通過(guò)銀行貸款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，需要其承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦融資環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，就可能會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，從而影響到后期一系列工程，最終影響到資金回流。

（二）市場(chǎng)監(jiān)管工作不到位

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大動(dòng)力，由于其對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)突出，某些管理工作人員片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度非常大。雖然國(guó)家面對(duì)高房?jī)r(jià)已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，但是某些部門在實(shí)際工作中積極性并不高，監(jiān)管工作不到位，導(dǎo)致調(diào)控工作沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的目的。

（三）信貸規(guī)模的快速增長(zhǎng)

與西方國(guó)家相比，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步雖然晚，但是發(fā)展速度非?？?，風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題也特別大。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，人口持續(xù)增加，在短期內(nèi)房產(chǎn)供應(yīng)缺乏價(jià)格彈性，房?jī)r(jià)快速上漲，導(dǎo)致了大量投資者“炒房”，金融機(jī)構(gòu)受到利益誘惑，擴(kuò)大了信貸規(guī)模，大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，價(jià)格上漲帶來(lái)的利益誘惑導(dǎo)致了更多資金進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，造成了惡性循環(huán)，泡沫化嚴(yán)重。

（四）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)體制不完善

房地產(chǎn)在風(fēng)險(xiǎn)度量方面技術(shù)尚不成熟，無(wú)法有效的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與衡量。當(dāng)市場(chǎng)泡沫破滅時(shí)，銀行會(huì)出現(xiàn)大量壞賬，無(wú)法維持房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)；在信用方面，由于沒(méi)有對(duì)貸款人資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查，造成銷售困難，開(kāi)發(fā)商難以償還貸款。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的對(duì)策建議

（一）擴(kuò)大融資的渠道

融資渠道單一導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)集中，為了改變風(fēng)險(xiǎn)集中的狀態(tài)，應(yīng)該建多元化的融資渠道，改善由銀行提供絕大部分貸款的現(xiàn)狀。可以推行地產(chǎn)貸款證券化，信托投資基金。信托投資基金中通過(guò)發(fā)行收益憑證或者是股份，達(dá)到吸引投資的目的，利用該方法時(shí)，需要建立完善的管理制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的規(guī)避。

（二）政策與法規(guī)完善

房地產(chǎn)行業(yè)與人民生活有著密切關(guān)系，必須要健全與之相關(guān)的法律法規(guī)體系，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)存在供小于求的一個(gè)重要原因是投機(jī)性需求大量存在，必須要采取一定措施來(lái)抑制投機(jī)性需求，從而將房?jī)r(jià)控制在合理穩(wěn)定的范圍內(nèi)。如利用稅收政策，對(duì)空置房與投機(jī)行為征收較高比例的稅，通過(guò)提升投機(jī)行為成本從而將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一定范圍內(nèi)，從而促進(jìn)市場(chǎng)向著規(guī)范化方向發(fā)展，確保市場(chǎng)參與者合法權(quán)益得到應(yīng)有的保障。

（三）控制信貸規(guī)模

商業(yè)銀行往往更容易受到商業(yè)利益的誘惑，需要政府在管理措施上加大力度，通過(guò)嚴(yán)格的信貸政策對(duì)購(gòu)房行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，也可以依據(jù)區(qū)域不同，從總體上對(duì)信貸進(jìn)行分配與管理，對(duì)盲目貸款與不良投資等行為進(jìn)行識(shí)別與控制，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)資金管理，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移與分散。

（四）完善監(jiān)管與發(fā)展機(jī)制

除過(guò)依靠半法律的手段進(jìn)行規(guī)范外，還需要建立長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展機(jī)制，要實(shí)現(xiàn)機(jī)制的有效與長(zhǎng)期性，就必須要回歸住房的基本屬性——居住，完善住房保障制度、完善城市建設(shè)規(guī)劃、完善財(cái)政體制，確保在政策發(fā)生變化時(shí)，市場(chǎng)能夠保持穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管也是工作的一個(gè)重要方面，要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，發(fā)揮政府職能，及時(shí)了解市場(chǎng)狀況，對(duì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，及時(shí)發(fā)布信息并對(duì)開(kāi)發(fā)商投資進(jìn)行合理引導(dǎo)。

（五）加大金融行業(yè)對(duì)新興產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持力度

我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型時(shí)期，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要大量資金，而當(dāng)下的情況下資金投入量不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較慢。金融行業(yè)要將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到結(jié)構(gòu)調(diào)整工作中來(lái)，提升對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。在對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)支持方面，金融行業(yè)自身處于服務(wù)行業(yè)的核心，要鼓勵(lì)商業(yè)銀行大力創(chuàng)新，提升資金的利用效率。

房地產(chǎn)金融無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)還是對(duì)金融行業(yè)都有重要的影響，為了促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康持續(xù)發(fā)展，需要結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，從影響房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展因素入手，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、政治、法律手段對(duì)其進(jìn)行規(guī)范與約束，從而促進(jìn)房地產(chǎn)金融的持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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