邱凱付 呂曉蓓

人性化導(dǎo)向的中心區(qū)營造
——以深圳前海為例

邱凱付 呂曉蓓

城市CBD的規(guī)劃設(shè)計歷來是規(guī)劃實踐探索的焦點和難點。以前海中心區(qū)為研究對象，通過深入探討國內(nèi)外主要CBD規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗和教訓(xùn)，并借助市場調(diào)查手段進行實證，提出前海人性化中心區(qū)的營造策略。首先，對當(dāng)前學(xué)術(shù)界關(guān)于CBD規(guī)劃建設(shè)中存在問題的反思進行綜述。其次，通過對成功個案和市場需求的調(diào)查，明確提出CBD功能和空間組織需要回歸從業(yè)人群的需求特征和行為規(guī)律，并借鑒國際大都市中心區(qū)的經(jīng)驗，梳理出人性化中心區(qū)營造的3個維度。最后，從內(nèi)部空間組織、開發(fā)機制和管制體系等方面提出基于人性化行為特征的前海開發(fā)建設(shè)和實施策略。

城市中心區(qū) | 人性化 | 前海

邱凱付

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院規(guī)劃師，碩士

呂曉蓓

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院深圳分院研究中心主任，教授級高級規(guī)劃師，碩士

0 引言

近年來，隨著經(jīng)濟全球化和國際資本的流動，以吸引跨國公司和國際金融機構(gòu)入駐、塑造現(xiàn)代化國際大都市形象為核心的金融商務(wù)區(qū)深刻地改變著上海、北京、深圳等國際化大都市的城市面貌。但是，對經(jīng)濟的逐利性和對人性化需求的忽視也導(dǎo)致了其在空間品質(zhì)和使用方面的諸多問題而深受詬病[1-3]。

前海作為深圳未來的中心區(qū)，在規(guī)劃建設(shè)之初也面臨著諸多爭論，如一種觀點認(rèn)為，前海作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，以產(chǎn)業(yè)為主，應(yīng)盡可能利用有限的空間發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為此，前海的生活及服務(wù)設(shè)施配套應(yīng)尋求區(qū)外解決，以最大限度地騰挪空間發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。

從規(guī)劃師的角度來看，以上觀點毫無疑問是有問題的，甚至有些滑稽可笑，但對于政府決策者而言，在GDP導(dǎo)向的背景下，面對承載著深圳未來希望、2020年目標(biāo)GDP要達到1500億的前海來說，以上觀點卻又是可以理解的。

隨著以人為本理念的深入人心和各界對城市空間組織的人性化反思，前海規(guī)劃建設(shè)管理部門也意識到，原有的以單一功能為主導(dǎo)、只注重城市形象和效率的中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)模式亟需改變。從早期的人民南—蔡屋圍、21世紀(jì)初的福田中心區(qū)，到現(xiàn)在的前海中心區(qū)，中心區(qū)的變遷已成為深圳發(fā)展的重要縮影，目前深圳各主要中心區(qū)都面臨著功能轉(zhuǎn)型和發(fā)展模式的調(diào)整，前海作為深圳第三代中心區(qū)，應(yīng)在發(fā)展模式上進行創(chuàng)新，以更好地吸引新經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚，成為未來中心區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型的引領(lǐng)。

近年來，國內(nèi)的主要金融中心區(qū)如陸家嘴也開始自發(fā)地進行空間重構(gòu)，其中，對“宜居性”的關(guān)注成為新階段空間營造的重點內(nèi)容[3]，但目前各地還依然停留在自發(fā)性探索階段，尚未形成統(tǒng)一的框架，且大部分新興的CBD和各類新城新區(qū)依然沿用原有的規(guī)劃建設(shè)模式。在這一背景下，探討和總結(jié)人性化中心區(qū)的營造策略，將有助于更好地推進中心區(qū)的轉(zhuǎn)型。

圖1 前海與世界主要金融城空間尺度對比

1 反思：國內(nèi)主要城市中心區(qū)（CBD）規(guī)劃建設(shè)的經(jīng)驗與啟示

以國內(nèi)較為成功的陸家嘴和福田中心區(qū)為例，與欣欣向榮的經(jīng)濟氣候相比，陸家嘴、福田中心區(qū)在城市空間品質(zhì)方面依然存在諸多“宜人性”不足的問題。在陸家嘴，高端豪華的城市空間擠占日常生活所需的空間，公共空間和公共活動有效供給不足、商業(yè)設(shè)施對外缺乏吸引力、步行環(huán)境不友善以及空間尺度過大等問題突出[1-3]。福田中心區(qū)則于1985年開始規(guī)劃，1996年開始建設(shè)，號稱完全按照規(guī)劃設(shè)計藍圖建設(shè)和實施，目前建設(shè)已初具規(guī)模，但仍然以單一商務(wù)功能為主，城市空間綜合功能和多樣性仍顯不足，相關(guān)配套不夠完善[4]。

隨著城市中心區(qū)（CBD）各種問題的凸顯，學(xué)術(shù)界也開始對原有城市規(guī)劃和空間組織方式進行反思，傳統(tǒng)的規(guī)劃理念開始受到質(zhì)疑，矛頭主要指向于早期為降低不同功能、行業(yè)混合可能產(chǎn)生的負(fù)外部效應(yīng)而提出的功能分區(qū)理念，以及建立在此理念基礎(chǔ)上對CBD功能、用地地塊的分割[5]。以功能分區(qū)為主導(dǎo)的規(guī)劃建設(shè)理念，以簡潔與快捷的地塊劃分和就地塊而論的控制指標(biāo)作為核心的空間管制體系，缺乏對整個地區(qū)尤其是從城市公共空間角度出發(fā)對建筑和用地進行組織和考慮，各地塊之間通過以汽車為主的交通相互隔離，建筑之間缺乏功能聯(lián)系[2,5-6]。簡?雅各布斯是第一個呼吁在建造城市的方式上要有決定性轉(zhuǎn)變的人。她認(rèn)為，現(xiàn)代主義的城市規(guī)劃思想（分離城市功能且強調(diào)獨立的單體建筑）將城市空間與城市生活置于一端而不顧，從而導(dǎo)致缺乏人氣而無活力，并提出“多樣化”的觀點，認(rèn)為功能的多樣化可以很好地解決這一問題[7]。

也有觀點認(rèn)為，控制性詳細規(guī)劃的基本思想及所確立的控制方法，需要進行全面審視。解決的方向一是要加強城市土地利用和功能的混合，另一方面，城市設(shè)計對城市品質(zhì)的提升和公共空間的營造具有有效的引導(dǎo)作用，應(yīng)將城市設(shè)計考慮的內(nèi)容有效地融入CBD管制體系中[2]。從管理的角度加強公共空間管制、探索綜合性開發(fā)的市場化實施機制是另一個共識。大型公共空間利用率往往不高，而中小型公共空間對于提高城市的人性化和宜居性具有更為重要的作用，為此，張庭偉、于洋提出通過建立多元化投資渠道完善城市公共空間體系，從原有主要由政府出資建造、維護和管理向引導(dǎo)私人資本進行公共空間的投資生產(chǎn)、鼓勵非政府機構(gòu)參與公共空間管理等進行轉(zhuǎn)變[8]。

此外，除了規(guī)劃理念和實施機制外，作者認(rèn)為，當(dāng)前CBD存在問題的一個重要原因在于傳統(tǒng)CBD規(guī)劃往往自上而下地進行，缺乏公眾、市場主體的廣泛參與，對自下而上的人的需求考慮不夠，甚至存在著過分規(guī)劃的嫌疑，結(jié)果往往使得CBD出現(xiàn)“效率有余、活力不足”、“白天鬧城、晚上鬼城”的特征，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人群對于人性化空間組織愈發(fā)強烈的需求相背離。

為此，作者結(jié)合在前海開展的業(yè)態(tài)需求調(diào)查課題，基于對國內(nèi)主要金融區(qū)及相關(guān)企業(yè)、從業(yè)人群的實地調(diào)研和訪談，嘗試探討人性化導(dǎo)向的CBD規(guī)劃建設(shè)模式和管理機制，試圖通過工作方法的創(chuàng)新，尋求“自上而下”的政府宏愿與“自下而上”的市場需求相結(jié)合，為前海的開發(fā)和物質(zhì)環(huán)境建設(shè)提供參考。

2 回歸：人的需求和行為特征

適應(yīng)以人為本理念的轉(zhuǎn)變和城市空間組織的人性化反思，CBD的規(guī)劃設(shè)計要從關(guān)注功能形態(tài)的經(jīng)驗?zāi)Ｊ睫D(zhuǎn)向關(guān)注人的行為特征和需求。在前海中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)之初，作者就提出，前海雖定位為以金融、現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、科技服務(wù)4大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，但為企業(yè)和從業(yè)人員提供支撐的各類設(shè)施配套也至關(guān)重要。從國際經(jīng)驗來看，即使是紐約、倫敦這樣的大都市，CBD并不都用作產(chǎn)業(yè)發(fā)展，商務(wù)辦公空間只是其中很小一部分，大部分都是圍繞金融等產(chǎn)業(yè)的其他配套。根據(jù)經(jīng)驗，國外中心區(qū)的商務(wù)金融等核心產(chǎn)業(yè)一般以高層建筑群的形式高度集聚于很小的區(qū)域，形成面積約0.5—1 km2的金融城，而在金融城周邊則配套金融從業(yè)人員工作、生活、居住所必需的設(shè)施，并在較小的范圍內(nèi)實現(xiàn)各類功能的有效組織，形成一個充滿活力的區(qū)域（圖1）。

可以說，吸引現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)及其從業(yè)人群的集聚，除了優(yōu)惠政策、政府管理、人才扶持等軟環(huán)境之外，在設(shè)施配套、開發(fā)模式、工作生活環(huán)境等硬環(huán)境方面也具有至關(guān)重要的作用，其重要性甚至超過前者。

香港中環(huán)和西九龍的案例進一步證實了這一點。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為香港新興的CBD之一，西九龍擁有超一流的商務(wù)品質(zhì)和服務(wù)配套，但其對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引力卻始終不如中環(huán)，發(fā)展效果一直不盡如人意，原因就在于其空間尺度和設(shè)施配置缺乏人性化考慮，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金融商務(wù)從業(yè)人員的出行習(xí)慣和消費半徑大約為15 min，即需在15 min半徑范圍內(nèi)實現(xiàn)工作、生活、休閑娛樂等需求的有效組織，而西九龍在這一方面卻無法很好地解決和適應(yīng)從業(yè)人員的行為特征，成為西九龍對外吸引力不如中環(huán)的重要原因。

圖2 住房選址各因素重要程度

圖3 企業(yè)員工居住區(qū)域

圖4 個人消費習(xí)慣模式

圖5 工作期間一般消費區(qū)域選擇

為進一步了解現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人群的空間需求特征和規(guī)律，作者在《前海合作區(qū)業(yè)態(tài)需求專題調(diào)查》中對深圳各主要中心區(qū)及上海陸家嘴金融區(qū)進行了走訪和問卷調(diào)查，調(diào)查對象以金融業(yè)及其他中高端服務(wù)業(yè)從業(yè)人員為主，調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查對象中，居住在CBD或CBD周邊區(qū)域的比例超過了70%，是否接近工作地是其考慮住房選址的重要因素（圖2-圖3）。此外，所調(diào)查的CBD從業(yè)人員日常的生活和商務(wù)消費一般選擇公司所在街區(qū)，以就近為主，15 min出行距離為佳（圖4-圖5）?？梢?，在CBD布局相關(guān)的配套設(shè)施特別是多樣化功能，對于增強其吸引力和活力至關(guān)重要。

3 國際經(jīng)驗：人性化中心區(qū)營造的3個維度

從國際經(jīng)驗來看，基于人性化特征的CBD主要從行為方式、行為尺度和行為交往3個維度進行調(diào)整和優(yōu)化。

3.1 促進多種城市行為方式的交混

國際上也提出了中央活動區(qū)（CAZ）的概念和規(guī)劃建設(shè)理念，試圖重塑中心區(qū)的魅力和吸引力。CAZ概念最早出現(xiàn)在2004年發(fā)布的《倫敦規(guī)劃》中。在《倫敦規(guī)劃》中，CAZ的面積比傳統(tǒng)CBD有所擴大，功能也大大增加了，并指出“CAZ包括一批具有特殊重要性的功能活動，中央政府的辦公機構(gòu)、企業(yè)總部和外交使館、倫敦最集中的金融和商業(yè)服務(wù)部門及貿(mào)易辦事機構(gòu)、專業(yè)服務(wù)部門、各種組織機構(gòu)、通訊、出版、廣告和媒體。除商務(wù)活動外，CAZ內(nèi)具有的世界知名的商業(yè)設(shè)施（如牛津街）、旅游設(shè)施、國際機構(gòu)及活動，對保持倫敦作為世界級經(jīng)濟中心城市的地位也十分重要”[5]。

可以說，與CBD相比，CAZ在功能構(gòu)成、與周邊區(qū)域的關(guān)系、空間尺度等方面都具有本質(zhì)性的內(nèi)涵差異。

從關(guān)注重點來看，CBD主要關(guān)注商務(wù)辦公的規(guī)模、商務(wù)活動的效率，以及城市當(dāng)前的競爭力，而CAZ則更多關(guān)注商務(wù)活動的質(zhì)量、相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的支撐與完善、城市的活力與持續(xù)競爭力。從功能構(gòu)成來看，CBD功能相對純粹，以單一商務(wù)功能為主，CAZ功能則更加綜合，往往形成“金融商務(wù)+國際交往+國際消費+國際旅游”的完整功能體系。其中，國際交往和國際消費等功能的發(fā)展，極大地發(fā)揮了CBD潛在的經(jīng)濟效益，促進了CBD乃至整個城市的均衡發(fā)展，而旅游和觀光的引入，也在很大程度上提升了CBD的活力[9]。同時，居住也是CAZ的重要內(nèi)容之一[5]。從與周邊區(qū)域關(guān)系來看，CBD往往呈現(xiàn)“內(nèi)部性孤立”狀態(tài)，與周邊地區(qū)缺乏聯(lián)系，而CAZ則兼顧周邊區(qū)域和當(dāng)?shù)厥忻裨V求，以營造內(nèi)外和諧共享的活力區(qū)。總之，CAZ的提出也使得CBD的內(nèi)涵和發(fā)展模式呈現(xiàn)出不斷升級和演進的過程。

3.2 建立適宜人步行的城市尺度

建立適宜人步行的城市尺度，就是要在人的行為習(xí)慣范圍內(nèi)配置相關(guān)的商務(wù)、生活、休閑設(shè)施。參考可持續(xù)發(fā)展研究對人性化出行尺度的量化標(biāo)準(zhǔn)，國際經(jīng)驗一般認(rèn)為，CBD的空間尺度和人的出行范圍具有“15 min法則”和“1 km2市中心面積公式”兩個特征。

3.2.1 15 min法則

也即前文所述，商務(wù)從業(yè)人員的出行習(xí)慣和消費半徑大約為15 min，即需在15 min范圍內(nèi)實現(xiàn)工作、生活、休閑娛樂等需求的有效組織。

淮河防總和沿淮各省要根據(jù)治淮工程建設(shè)進展情況，按照國家制訂的預(yù)案編制要求，充分考慮當(dāng)?shù)氐木唧w實際，繼續(xù)制訂和完善各類防洪應(yīng)急預(yù)案。要進一步明確行蓄洪區(qū)、入海水道、臨淮崗和重點大型水庫等工程的調(diào)度運用條件和相關(guān)工作程序，提高方案的實用性和操作性。要進一步細化預(yù)案啟動條件、啟動后的組織協(xié)調(diào)和各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合工作。

3.2.2 1 km2市中心面積公式

與“15 min法則”相對應(yīng)的是，丹麥的建筑師揚?蓋爾發(fā)現(xiàn)，國外大多數(shù)城市市中心面積都在1 km2左右，也就是1 kmh 1 km左右的區(qū)域，這意味著，只需走不超過1 km的距離，就能夠到達大多數(shù)的城市設(shè)施；像倫敦、紐約這樣的大城市，也有類似的模式，因為這些城市可劃分為多個“市中心”及其他區(qū)域，所以即使在這些城市里，也能找到“1 km2市中心面積公式”，可接受的步行距離并不會因城市大而變化（圖6）[10]。

基于上述原則，CBD規(guī)劃建設(shè)需要在地塊劃分、公共設(shè)施配套等方面充分考慮人的出行習(xí)慣和出行半徑，盡可能地在可接受的步行距離內(nèi)實現(xiàn)工作、生活、休閑娛樂等需求的有效組織，建設(shè)適宜人步行的城市。

圖6 國際主要城市中心區(qū)空間尺度

圖7 前海“完整社區(qū)”與單元平衡示意圖

3.3 推動人性化交往的行為需求

除了在城市功能和空間尺度上適應(yīng)人的行為特征外，促進CBD的活力和吸引力，關(guān)鍵在于為核心商務(wù)功能及其他城市活動提供人性化交往的條件。

一是要有以良好的人車關(guān)系為基礎(chǔ)的立體化交通體系，如空中連廊和慢行系統(tǒng)[9]。香港中環(huán)地區(qū)通過建設(shè)空中走廊，極大地提高了CBD區(qū)域步行行為的舒適性，減少了車與人的相互干擾。哥本哈根一直致力于建立人性化、網(wǎng)絡(luò)化的城市慢行交通系統(tǒng)，步行街、步行優(yōu)先的街道，加上小巷構(gòu)成了CBD的核心步行網(wǎng)絡(luò)，80%經(jīng)過市中心的交通是步行交通，同時市區(qū)中心的18個廣場完全取消了停車位，并將其返還給市民作為休閑活動的場所，哥本哈根也成為了步行者的天堂。

二是要有整合城市多元功能的一體化公共空間體系[9]。高品質(zhì)的公共空間可以極大地活化城市氣氛，吸引積極的城市公共活動，促進人際交往。巴塞羅那市政府為恢復(fù)市中心的活力，從小型公共空間入手，采用“針灸療法”，改建和創(chuàng)建了多個小公園，改造近百個不同類型的廣場，進而徹底改善了城市環(huán)境，有效活化了城市公共生活。斯特拉斯堡則著重于提倡公共交通的整合，通過公共交通條件的改善與城市管理，最終完全封閉了市中心的機動車交通，沿主要輕軌線路發(fā)展帶狀城市公共空間，使得市中心成為一個步行者的天堂，狹長彎曲的街道、歷史遺跡、傳統(tǒng)建筑無一不散發(fā)著迷人的中世紀(jì)風(fēng)情。

4 探索：人性化導(dǎo)向的CBD規(guī)劃建設(shè)與管理

4.1 開發(fā)模式: “完整社區(qū)”培育與單元平衡

改變當(dāng)前CBD普遍存在的城市空間相互割裂、非人性化的大街塊、不斷加大的通行距離以及不適宜人步行交流等問題，需要重構(gòu)以社區(qū)為基本單元的城市空間組織體系，構(gòu)建一個更加適合人與人之間相互交流、有利于公共服務(wù)設(shè)施組織的社區(qū)結(jié)構(gòu)?？紤]到15 min及1 km的“可接受步行距離”特征，作者提出可以這一“可接受的步行距離”為基礎(chǔ)構(gòu)建“完整社區(qū)”，形成一個與其他社區(qū)相互獨立且內(nèi)部相對平衡的發(fā)展單元，塑造一個基于人性化尺度的領(lǐng)域圈，建設(shè)綠色、活力、開放、高效的完整社區(qū)。

以前海為例，根據(jù)規(guī)劃，前?！巴暾鐓^(qū)”可分成以生活為主導(dǎo)和以生產(chǎn)為主導(dǎo)兩類，即生活單元、生產(chǎn)單元（圖7）。其中，生活單元以半徑1 km（15 min出行）為范圍整合相關(guān)配套設(shè)施，以步行、自行車系統(tǒng)連接核心公共設(shè)施、開放空間和公交站點，塑造生活領(lǐng)域圈。在生活領(lǐng)域圈內(nèi)，重點配置國際社區(qū)、國際學(xué)校、國際醫(yī)院以及其他國際化標(biāo)準(zhǔn)的生活、休閑設(shè)施，吸引國際精英人士集聚。

依托前海的創(chuàng)新金融、信息科技、專業(yè)服務(wù)、現(xiàn)代物流4大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別構(gòu)建產(chǎn)業(yè)單元，形成4座商務(wù)主題城，包括創(chuàng)新金融城、信息智能城、國際智慧城和現(xiàn)代物流城，根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)所需的環(huán)境條件和設(shè)施配置，在每個生產(chǎn)單元內(nèi)，重點配置適合于該類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)設(shè)施和商務(wù)、工作環(huán)境，形成相對獨立且富于特色的專業(yè)化設(shè)施配置和空間形態(tài)。

4.2 實施機制: 探索綜合性開發(fā)的市場化實施機制

我國的規(guī)劃與開發(fā)在運行機制上是相對分離的，規(guī)劃管理主要針對開發(fā)項目，缺乏對城市公共空間和環(huán)境的有效管制，而針對開發(fā)項目的管理，則往往簡化為地塊劃分和若干控制指標(biāo)，結(jié)果往往導(dǎo)致城市空間形象和功能的單一[11]。為營造一個功能更加多樣化、空間更加宜人化的CBD，作者提出，前海需要創(chuàng)新土地管理、規(guī)劃建設(shè)管理和投融資管理模式，構(gòu)建一套精細化的管理制度和實施保障機制。

比如，在土地管理方面，應(yīng)制定前海土地出讓計劃，科學(xué)預(yù)測不同階段各類用地比例，控制出讓總量，及時掌握市場情況并調(diào)整用地出讓構(gòu)成。要均衡土地出讓對象，為中小企業(yè)提供發(fā)展機會，通過多元化市場主體的引入，實現(xiàn)CBD土地利用從單一功能到多元化混合使用的目標(biāo)。此外，為營造街區(qū)空間，應(yīng)控制土地出讓地塊面積，居住地塊原則上不超過200 mh 200 m，基本路網(wǎng)間距減少至200—250 m。

在規(guī)劃建設(shè)管理方面，當(dāng)前以控制性詳細規(guī)劃為依托的開發(fā)控制管理方式，對用地類型、功能以及建筑密度、建筑退界等都提出了較為嚴(yán)格的限制要求，但過于剛性和缺乏彈性的管控機制往往無法表達綜合性開發(fā)的發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)一的指標(biāo)控制也往往導(dǎo)致建筑形體和空間形體的呆板[2,11]。為加強開發(fā)的靈活性，達到業(yè)態(tài)理想的組合效果，前海中心區(qū)經(jīng)營性用地在土地出讓和開發(fā)管理階段應(yīng)明確用大類土地進行表達和開發(fā)管理，或借鑒新加坡“白地”管控經(jīng)驗，增加現(xiàn)有用地分類的兼容性要求，特殊功能地區(qū)還可以采用用地功能負(fù)面清單的形式，強化規(guī)劃用地彈性，給予發(fā)展商更加自由靈活的建設(shè)發(fā)展空間。

在公共空間的建設(shè)管理方面，中小型公共空間對于提高城市的人性化和宜居性具有重要的作用，但由于公共空間的公益性和非排他性，使得市場往往忽視了城市公共空間建設(shè)或被排除在公共空間的建設(shè)主體之外。前海管理部門應(yīng)轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟思路，通過完善公私合營建設(shè)模式（PPP），引導(dǎo)私人資本進入前海進行公共空間的投資和建設(shè)，以實現(xiàn)公共空間開發(fā)和管理的社會化、市場化。目前，上海新天地、深圳華僑城、杭州錢江新城在城市公共空間的市場化實施機制方面均進行了有益探索[8,12]。

4.3 管制體系: 建立以“負(fù)面清單”為核心的管制體系

在推行相對靈活、綜合性的市場化實施機制中，為保證開發(fā)的品質(zhì)和業(yè)態(tài)的高標(biāo)準(zhǔn)化，需要加強空間管制，探索適應(yīng)于綜合性空間發(fā)展目標(biāo)的管制方式創(chuàng)新，既不影響市場開發(fā)的靈活性和積極性，又能嚴(yán)格控制影響前海中心區(qū)品質(zhì)的業(yè)態(tài)類型，有效保證空間發(fā)展質(zhì)量。

為此，作者在前海業(yè)態(tài)需求調(diào)查課題中，重點對CBD各類功能的“不準(zhǔn)入業(yè)態(tài)”門檻進行了“細線條化”規(guī)定，建立了不準(zhǔn)入業(yè)態(tài)的門檻，明確哪些功能和業(yè)態(tài)類型不能要，形成“負(fù)面清單”。

如對于商務(wù)辦公功能，為加強綜合性開發(fā)，前海中心區(qū)應(yīng)適度限制以單一地塊為主的獨立開發(fā)模式，倡導(dǎo)成片綜合性開發(fā)。對于零售商業(yè)功能，應(yīng)避免發(fā)展攤位制批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場，以及倉儲式會員店、大型家居店等占地規(guī)模較大的業(yè)態(tài)類型。對于酒店會展功能，也應(yīng)限制大規(guī)模且獨立占地的會議會展中心，盡可能地選擇在酒店、辦公綜合體中尋找會議會展空間。對于居住，要限制大戶型住宅和其他低密度、單一化的居住形式，鼓勵增加定向政策性住房用地供給，即通過“限地價、競房價”或“限房價、競地價”方式出讓土地建設(shè)的安居型商品房、租住型公寓等，以及行政劃撥土地建設(shè)的定向政策性住房，以強化前海中心區(qū)人才住房保障。同時，明確提出前海中心區(qū)的戶型控制要求：商務(wù)公寓戶型面積控制在50 m2以下，居住社區(qū)定向政策性住房人均居住面積不超過30 m2。

5 結(jié)語

以人的需求和人性化行為特征為出發(fā)點推進公共空間設(shè)計，是未來建構(gòu)城市空間的重要方向。目前，國內(nèi)主要的金融中心區(qū)往往因人性化不足而為人詬病，面臨著功能轉(zhuǎn)型和發(fā)展模式調(diào)整的挑戰(zhàn)，前海作為深圳新一代CBD，代表著未來CBD的發(fā)展方向，探索人性化導(dǎo)向的CBD開發(fā)建設(shè)模式與管理機制，構(gòu)建一個與人的行為特征相適應(yīng)的空間形態(tài)，對國內(nèi)金融中心區(qū)的建設(shè)必然具有示范和典型意義，同時將引領(lǐng)深圳未來的城市規(guī)劃建設(shè)。

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Exploring the Human-oriented Planning and Construction of Central Business District (CBD): A Case Study of Qianhai in Shenzhen

QIU Kaifu, LV Xiaobei

City CBD planning and design has always been the focus and difficulty of planning practices. In view of the current problems that exist in CBD planning and the reflection on a human scale of urban spatial organization, this paper firstly reviews literature related to current academic reflection on problems in the construction of CBD planning, using market empirical research method, and then puts forward construction and implementation strategies for Qianhai based on human behavior characteristics from the aspect of internal space organization, regional coordination, development mechanism and management system, etc., by drawing on experiences from the transformation practice in the CBD of world metropolis.

Central Business District | Humanity | Qianhai

1673-8985（2017）03-0135-05

TU981

A