房產(chǎn)測(cè)量實(shí)踐中的問題及解決途徑

于向東

摘要：房產(chǎn)是關(guān)系到百姓生活的關(guān)鍵民生問題，近年來，隨著房產(chǎn)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)也在靚升。房產(chǎn)測(cè)量不僅是技術(shù)問題也是具有敏感性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)行為，為此結(jié)合工作實(shí)踐，探討當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量中存在的一些問題，及解決應(yīng)對(duì)方法。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；意義；問題研究；解決方法

一、房產(chǎn)測(cè)量簡(jiǎn)述

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度也為前所未有，在這種“寸土寸金的背景之下，房產(chǎn)測(cè)量作為直接測(cè)算房屋面積的直接形式，具有重要經(jīng)濟(jì)社會(huì)意義。

房產(chǎn)測(cè)量的整個(gè)測(cè)量和計(jì)算過程都具有嚴(yán)密的科學(xué)性并且有相應(yīng)的規(guī)范依據(jù)，測(cè)量的結(jié)果一旦經(jīng)過相應(yīng)的部門審批發(fā)證后就具有法律效力，在處理房產(chǎn)糾紛的時(shí)候可以作為重要的證據(jù)。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量作為土地規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分，可以為城市的規(guī)劃建設(shè)提供重要的資料，并且有利于城市土地的管理和開發(fā)。房產(chǎn)測(cè)量的過程中工作人員按照房產(chǎn)部門的規(guī)定對(duì)房屋的實(shí)際占地進(jìn)行測(cè)量，和房屋的自然狀況及其專業(yè)信息資料進(jìn)行評(píng)估，從而為房產(chǎn)部門提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料。這些數(shù)據(jù)和資料不僅有利于城市土地的規(guī)劃，同時(shí)也是房地產(chǎn)檔案的原始資料。最為根本的，房產(chǎn)測(cè)量是為衡量商品房的實(shí)際面積，是市場(chǎng)交易的“量衡器”，為此分析房產(chǎn)測(cè)量中的問題并尋求應(yīng)對(duì)，具有技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的雙重必要性。

二、房產(chǎn)測(cè)量實(shí)踐中的問題

（一）共有面積和公用面積辨析問題

在房產(chǎn)測(cè)量中，共有建筑面積和公用建筑面積是有一定得區(qū)別的，也是測(cè)量時(shí)應(yīng)注意的問題?！肮灿小笔侵竷蓚€(gè)或多個(gè)依照法律規(guī)定，對(duì)該區(qū)域享有使用權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，共有人可以按照合同或者依據(jù)法律共同處置該財(cái)產(chǎn)。而公用是指這些所有人可以一起享用該財(cái)產(chǎn)，但不允許個(gè)人或者其他幾個(gè)將此占為己有。國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》中就明文規(guī)定：買房人在購(gòu)買商品房時(shí)的建筑面積是指該商品房套內(nèi)的建筑面積和共有的建筑面積的總和。建設(shè)部的[1995]517號(hào)文件也指出：商品房建筑面積由該商品房套內(nèi)的建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓玫慕ㄖ娣e兩部分組成。

（二）對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問題

在對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量時(shí)，要對(duì)房屋的每一條邊進(jìn)行細(xì)致的測(cè)量，而在這時(shí)常會(huì)出現(xiàn)理論上要求對(duì)稱的兩條邊，如左右邊、前后長(zhǎng)度不一致。致使本來規(guī)則有邊的圖形變成不規(guī)則的圖形，不僅影響視覺上的觀賞，嚴(yán)重的時(shí)候還可能導(dǎo)致一些問題的產(chǎn)生。造成這種現(xiàn)象的原因可能是一些誤差的累積，也可能是一些工程上的失誤。這時(shí)候就需要對(duì)勘丈的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和分析，然后再繪圖，重新進(jìn)行面積計(jì)算。對(duì)于在誤差范圍內(nèi)造成的影響應(yīng)多次工作求其平均值，最大范圍的減少誤差的影響。

（三）檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題

房產(chǎn)測(cè)量關(guān)系到房子買賣雙方的切身利益，各部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)量的要求都比較高，目前房產(chǎn)測(cè)量所用的儀器必須是資質(zhì)部門嚴(yán)格檢定過的儀器。測(cè)量的時(shí)候主要是利用全站儀測(cè)定測(cè)距儀的乘常數(shù)和加常數(shù)，如果測(cè)量的距離比較近，主要考慮的是加常數(shù)，乘常數(shù)可以忽略不計(jì)?，F(xiàn)在很多測(cè)量的全站儀是采用拓普康系類的，以其儀器的常數(shù)所含的誤差極小，可以忽略不計(jì)，棱鏡常數(shù)的誤差同樣可以忽略不計(jì)。而如果采用其它家的儀器，在測(cè)量的時(shí)候就必須進(jìn)行相應(yīng)的常數(shù)設(shè)定然后才可進(jìn)行測(cè)量。

（四）房屋測(cè)量中偏心測(cè)量問題

普通的測(cè)量時(shí)要求在進(jìn)行數(shù)據(jù)采集的時(shí)候要把棱鏡放在房屋的角點(diǎn)上，并且棱鏡的方向要朝向儀器。但是在實(shí)際測(cè)量時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)各種不一致的問題，使棱鏡的方向和儀器的方向產(chǎn)生偏差。這時(shí)候棱鏡就不能作為一個(gè)觀測(cè)點(diǎn)，對(duì)準(zhǔn)棱鏡所測(cè)出的坐標(biāo)也不是可以直接進(jìn)行計(jì)算的坐標(biāo)，而是需要采用一定的角度偏心來觀測(cè)。然后再將棱鏡和儀器放在同一水平上，測(cè)量其后背位置和儀器之問的距離，再用水平微動(dòng)螺旋照準(zhǔn)目標(biāo)并做相應(yīng)的操作。

三、對(duì)房產(chǎn)測(cè)量問題的應(yīng)對(duì)辦法

（一）對(duì)共有面積和公用面積問題的解決方法

GPS技術(shù)也是目前快速發(fā)展的數(shù)字化技術(shù)，以其特有的成效被廣泛應(yīng)用在處理共有面積和公用面積的問題上。在房產(chǎn)測(cè)量系統(tǒng)中采用GPS技術(shù)繪圖可以定義圖形和屬性，還可以進(jìn)行圖形的雙向，實(shí)現(xiàn)了一些以往沒法達(dá)到的效果。而且GPS技術(shù)還可以自動(dòng)分層、自動(dòng)分戶，而且自動(dòng)生成平面圖。這樣，房屋的分?jǐn)偩透鼮闇?zhǔn)確，含有一定的技術(shù)基礎(chǔ)支持增加了法律保護(hù)的依據(jù)，使房產(chǎn)測(cè)量更為精確和更加準(zhǔn)確，很好地解決了共有建筑面積和公用建筑面積的問題。

（二）對(duì)對(duì)稱邊長(zhǎng)度不一致的解決方法

數(shù)字化繪圖是依靠一定的科學(xué)技術(shù)，采取一定的方法將一些有用的信息輸入到計(jì)算機(jī)，并在計(jì)算機(jī)里做一定的處理，通過特定的軟件來生成圖形。最后通過輸出設(shè)備或者數(shù)控繪圖儀把圖形輸出，相應(yīng)的房產(chǎn)圖就繪制完成。這樣得到的房產(chǎn)圖質(zhì)量高、精確度高，而且速度快，圖上所承載的資料也比較多。同樣的承載量而言，可以大大降低誤差的產(chǎn)生，目前這種技術(shù)廣泛應(yīng)用在地籍測(cè)量和放地形測(cè)量中。數(shù)字化繪圖是伴隨著計(jì)算機(jī)的告訴發(fā)展而研究出的一種新型的測(cè)量技術(shù)，它可以很好的解決房產(chǎn)測(cè)量中對(duì)稱邊長(zhǎng)度不一致的問題，是未來房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)發(fā)展的一個(gè)方向。

（三）對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中儀器和棱鏡常數(shù)問題的解決方法

在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)量中常會(huì)遇到一些常數(shù)的設(shè)置問題，因?yàn)槊總€(gè)廠家所生產(chǎn)出來的儀器規(guī)格不一樣。因此，我們?cè)谶x擇儀器的時(shí)候最好選用一些經(jīng)資質(zhì)部門檢定過關(guān)的儀器。實(shí)際測(cè)量測(cè)出的中心坐標(biāo)一般是棱鏡的中心坐標(biāo)，因?yàn)楣ぷ鞯臅r(shí)候很難將棱鏡的中心位置直接放在房屋的角點(diǎn)上。而且，在實(shí)際測(cè)量的時(shí)候可以把儀器的常數(shù)直接設(shè)為零，然后再量出儀器到棱鏡后背位置之問的距離，所測(cè)出的距離也就是棱鏡常數(shù)。

（四）對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中偏心測(cè)量問題的解決方法

房產(chǎn)測(cè)量的面積比較復(fù)雜，所包含的測(cè)量項(xiàng)目也比較多，一般來說，房產(chǎn)的面積測(cè)算分為房屋面積的測(cè)算和用地面積的測(cè)算。房屋的面積又包括室內(nèi)面積、公有面積、產(chǎn)權(quán)面積和共有面積等，因此在房產(chǎn)銷售的過程中就必須進(jìn)行很好的區(qū)分。尤其是在房產(chǎn)糾紛中更要區(qū)分清楚，因此就必須要求有一套精確地測(cè)量方法。運(yùn)用坐標(biāo)進(jìn)行解析可以大大提高房產(chǎn)測(cè)量的精確性，對(duì)房產(chǎn)測(cè)量有很大的貢獻(xiàn)。同時(shí)，運(yùn)用坐標(biāo)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量還可以很好的解決房產(chǎn)測(cè)量中的偏心問題，運(yùn)用坐標(biāo)不僅能觀測(cè)棱鏡和儀器，而且能估算計(jì)算公式的準(zhǔn)確性。

結(jié)語

房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)關(guān)呼技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的雙重性，為此本文對(duì)測(cè)量工作實(shí)踐中共有面積和公用面積辨析、對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問題、檢定儀器和棱鏡常數(shù)問題和房屋測(cè)量中偏心測(cè)量問題，從技術(shù)應(yīng)用、認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)技巧方向提出了應(yīng)對(duì)的方法，采用GPS、數(shù)字繪圖技術(shù)應(yīng)用和儀器使用強(qiáng)化等技術(shù)方法予以解決。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量直接關(guān)系到人民群眾和開發(fā)商的切身利益，如果處理不當(dāng)就會(huì)對(duì)其產(chǎn)生影響，甚至引起法律上的糾紛。因此，政府各部門應(yīng)當(dāng)重視并加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，尋求最優(yōu)的解決方法，使房產(chǎn)測(cè)量的問題最小化，減少不必要的糾紛。