安發(fā)國

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與科技進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國主要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房地產(chǎn)的評估的功能和作用逐漸在擴(kuò)大，并發(fā)展到多元化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；估價

一、引言

自21世紀(jì)初期，中國大陸房地產(chǎn)市場改革在新的一波房地產(chǎn)投資熱潮的推動下迅速升溫，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入快速發(fā)展期，最典型的一個現(xiàn)象就是“展會經(jīng)濟(jì)”的蓬勃發(fā)展。全國各地，各類層出不窮的“房展會”、“住交會”風(fēng)起云涌；有些大中城市，房展會從最初的一年一度發(fā)展到春秋兩季，再發(fā)展到四季聯(lián)展；鄭州的房展會最熱時，一年期間，大大小小開了七八次，在這種背景下，房價開始迅速竄升。房地產(chǎn)估價real estate appraisal是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達(dá)出來的過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，從事以上活動的機(jī)構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機(jī)構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進(jìn)行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進(jìn)行討論。

二、案例分析

某房地產(chǎn)開發(fā)商將一套住宅物業(yè)售給某業(yè)主，自用該住宅物業(yè)兩年后，該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè)，并委托一經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為其代理出售，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進(jìn)行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進(jìn)行直接聯(lián)系，通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進(jìn)行協(xié)商對最終的成交價格達(dá)成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機(jī)構(gòu)將要對該物業(yè)進(jìn)行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估機(jī)構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。

上面這個案例簡單的說明了房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。我們對該案例中可能出現(xiàn)的其他情況再作進(jìn)一步的補(bǔ)充。在開發(fā)商銷售一手樓盤的階段，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能接受委托對整個樓盤的銷售提供服務(wù)；該業(yè)主從開發(fā)商手中購買該住宅物業(yè)時，也可能向銀行申請按揭貸款，而銀行也可能委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)在該時點進(jìn)行價格評估，作為貸款價值參考；案例中的買賣雙方可能在成交前或過程中委托評估機(jī)構(gòu)對該物業(yè)進(jìn)行評估，以作為交易參考；該業(yè)主可能委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出租該物業(yè)，同時評估機(jī)構(gòu)可能接受委托，對參考租金進(jìn)行評估；在買方無法償還貸款時，經(jīng)紀(jì)可能被委托處置資產(chǎn)以償還銀行的債務(wù)，同時估價機(jī)構(gòu)也可能被委托評估處置資產(chǎn)之參考價格。

由此看來，估價和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在，他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。

三、下面我們對評估及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：

1、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議。在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達(dá)成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進(jìn)行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時，要向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負(fù)面影響，從而對評估價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?/p>

2、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同。這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。

在上述這兩種情況出現(xiàn)時，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)常常抱怨評估機(jī)構(gòu)的評估價值不夠客觀，不能準(zhǔn)確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達(dá)不到客戶的要求進(jìn)而導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。這主要是在合作中機(jī)構(gòu)間缺乏溝通，對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。

3、提供參考案例的失實。當(dāng)估價機(jī)構(gòu)在對該物業(yè)進(jìn)行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進(jìn)行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機(jī)構(gòu)往往會向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。

這一問題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)單方面所造成，也因為評估機(jī)構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內(nèi)完成評估工作，缺乏市場信息而造成經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對估價人員的誤導(dǎo)。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進(jìn)行有效篩選和修正。

四、結(jié)語

綜上訴說，由于我國目前房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟，從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高，希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。

（作者單位：東明縣國土資源局）