李紹榮

近幾年來，城市房價的過快上漲導(dǎo)致居民購房負(fù)擔(dān)過重，抑制了居民的普通消費，增加了城市的生活成本，加大了青年人才的生活壓力，使得城市對人才的吸引力降低，城市綜合競爭力下降，影響了城市的良性發(fā)展。同時，房價過快上漲也加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距，影響了社會的穩(wěn)定性。當(dāng)前，穩(wěn)定住房價格已經(jīng)成為改革的目標(biāo)之一，而建立購租并舉的住房制度，就是推進住房制度改革的重要舉措。

住房市場的性質(zhì)較為特殊，它不同于一般的商品市場。住房是人們用來滿足居住需要的必需消費品，而商品化之后的住房，通過市場交易又具有投資品的屬性，住房投資在一定條件下能夠產(chǎn)生較大盈利機會。因此，住房具有消費和投資的雙重屬性。一方面，如果購買房屋單純是為了居住，那么住房就是消費品，購房者就是消費者；另一方面，如果購買房屋是為了出租或者進行售賣，那么住房就是投資品，而購房者也就是投資者。面對市場化的住房市場，只有通過控制購房需求中消費者和投資者的比例，才能有效地控制房產(chǎn)價格。由此可知，在商品住房市場中，穩(wěn)定住房價格的策略主要有二個。

一是去除住房市場中住房的投資屬性，把住房市場中的投資者轉(zhuǎn)變成消費者，使得住房市場中只有消費者。對此，可以建立獨立的房地產(chǎn)價格評估機制，對房地產(chǎn)交易進行評估，并在此基礎(chǔ)上對住房投資者的購房超額所得征收高額的所得稅。例如德國就是通過建立這樣一套體制把住房市場中的投資者轉(zhuǎn)變成消費者。德國不僅對房價和房租的限額作出了明確的規(guī)定，還通過法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利等情況，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)一定的刑事責(zé)任。

二是要減少商品房市場中消費者的比例。對此，在商品房市場之外，政府應(yīng)建立一套提供廉租房、保障房的體系，減少消費者進入商品房市場。經(jīng)濟適用房沒有取得明顯成效的一個重要原因就是，其是通過二手房轉(zhuǎn)換進入商品房市場的。為了減少住房消費者，我國應(yīng)建立一套嚴(yán)格的制度進行管控，使保障房體系與商品房市場形成兩個獨立的體系，分別為不同層次的購房需求服務(wù)。同時，還應(yīng)通過信貸調(diào)控政策穩(wěn)定房價。

鼓勵住房租賃消費，是政策導(dǎo)向，也是市場方向。建立購租并舉的住房制度，正是我國為減少房地產(chǎn)市場中住房消費者的比例、穩(wěn)定住房價格、促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展而采取的有效措施。

“房子是用來住的，不是用來炒的?！弊》繉τ诰幼≌叨?，有一定的社會屬性，即附帶有一定的社會權(quán)利，比如入戶口和后代教育等。促進購租并舉，就要實現(xiàn)租房和購房同權(quán)，就需要政府建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺，即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要同有關(guān)部門共同搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺。

政府住房租賃交易服務(wù)平臺應(yīng)該具有五個特點：一是要為人們提供更為方便快捷的住房租賃信息服務(wù)，對于住房租賃合同范本要進行統(tǒng)一規(guī)范，實現(xiàn)住房租賃合同的網(wǎng)上備案。二是要建立住房租賃信息發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，確保住房租賃信息的真實準(zhǔn)確。同時，要對住房租賃交易的流程進行規(guī)范調(diào)控，保障租賃雙方的權(quán)益。三是要建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的備案制度，要將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入人口管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)政府相關(guān)部門對租客信息的有效對接。四是要強化住房租賃的信用管理，建立多部門聯(lián)合的守信激勵機制以及失信懲戒機制。五是要加強對住房租賃市場的監(jiān)測，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。只有規(guī)范租房市場主體人的租房行為，才能使租房者獲得相應(yīng)的社會權(quán)利。

由于出租房屋的行為主體人需要讓渡相應(yīng)的住房社會權(quán)利和責(zé)任，因此租房市場中出租房屋的行為主體人、主要機構(gòu)和企業(yè)，要發(fā)展規(guī)范、規(guī)模的租房市場，鼓勵國有、民營住房租賃企業(yè)機構(gòu)化、規(guī)?；?，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展其住房租賃業(yè)務(wù)，培育租房市場的住房租賃主體人。

此外，對于臨時租住房屋的住房消費者，可由私人住房所有者提供，這樣可以豐富和搞活租房市場?？傊ㄟ^發(fā)展購租并舉，減少購房者的比例，可以穩(wěn)定住房市場價格，促進我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

（作者為北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授）

責(zé)編/楊鵬峰 孫渴（見習(xí)） 美編/于珊