■ 岳永兵/劉向敏

（中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京101149）

青年論壇

建設(shè)用地指標(biāo)短缺對(duì)宅基地利用的負(fù)面影響
——基于河北省南部一個(gè)典型案例的分析

■ 岳永兵/劉向敏

（中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院，北京101149）

通過問卷調(diào)查與實(shí)地訪談對(duì)Y鎮(zhèn)中心村宅基地供需及利用變化進(jìn)行了闡述，運(yùn)用需求函數(shù)對(duì)宅基地需求變化的影響因素進(jìn)行了理論分析。研究表明，宅基地指標(biāo)短缺和農(nóng)民建房偏好是造成宅基地超額需求的主要原因。研究結(jié)論：城市規(guī)劃區(qū)范圍外的中心村，依靠緊縮宅基地供應(yīng)來提高居民點(diǎn)用地集約水平不是最優(yōu)選擇；宅基地供應(yīng)短缺的情況下任由存量宅基地高價(jià)流轉(zhuǎn)，只會(huì)增加農(nóng)民住房支出，不能實(shí)現(xiàn)資源合理配置；基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)農(nóng)民建房偏好有很強(qiáng)的影響，糾正這種偏好需要國家財(cái)政支持。最后，從放開宅基地供應(yīng)限制、強(qiáng)化利用管控和鼓勵(lì)存量盤活等三個(gè)方面提出了建議。

宅基地；中心村；建設(shè)用地指標(biāo)；指標(biāo)短缺；管理；影響因素

在建設(shè)用地指標(biāo)緊缺的情況下，地方政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)往往壓縮農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng)，導(dǎo)致宅基地供應(yīng)嚴(yán)重不足。中心村是鎮(zhèn)域鎮(zhèn)村體系規(guī)劃中，設(shè)有兼為周圍村服務(wù)的公共設(shè)施的村[1]。中心村相較于周邊的村規(guī)模較大、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)培育和發(fā)展的村。同時(shí)，由于中心村人口多、用地規(guī)模大，很多宅基地利用中的典型性、普遍性問題都能最先在其中反映出來。因此，對(duì)中心村宅基地利用問題進(jìn)行分析，對(duì)于完善宅基地制度有重要參考意義。本文選擇河北省南部Y鎮(zhèn)的一個(gè)中心村作為研究區(qū)，采用調(diào)查問卷與實(shí)地訪談相結(jié)合的方式，獲取農(nóng)民對(duì)宅基地需求、利用和取得價(jià)格等相關(guān)信息。在此基礎(chǔ)上，分析宅基地需求變化影響因素以及指標(biāo)短缺對(duì)宅基地利用的影響。

1 研究區(qū)宅基地利用情況概述

1.1 研究區(qū)用地特點(diǎn)

Y鎮(zhèn)位于河北省南部，距縣城23公里，轄25個(gè)行政村（兩個(gè)中心村），本文選取其中一個(gè)中心村為研究對(duì)象，該中心村由四個(gè)行政村（一村、二村、三村、四村）組成，人口7536人，共占地98.6公頃①數(shù)據(jù)來源：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃（2010—2020年）。，村莊建設(shè)發(fā)展具有典型北方中心村的特點(diǎn)：一是住房以獨(dú)門獨(dú)戶四合院為主，多為一層建筑，村莊建筑密集并成“餅狀”向周邊擴(kuò)展；二是村內(nèi)有一定數(shù)量的商貿(mào)服務(wù)業(yè)用地，包括商店、小型作坊等，但在集體建設(shè)用地中所占比重不大，主要集中在村內(nèi)主干道兩旁及村莊周邊；三是由于缺少規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、維護(hù)資金，村內(nèi)道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施較差，而村周邊建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較好；四是村莊內(nèi)部宅基地閑置情況普遍，呈現(xiàn)空心化形態(tài)，人均村莊建設(shè)用地130.8平方米，處于鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)（GB 50188—2007）中人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)第四級(jí)，有調(diào)減建設(shè)用地潛力；五是有部分村民外出務(wù)工，但未引發(fā)大規(guī)模人口遷移，隨著計(jì)劃生育政策放寬，總?cè)丝跀?shù)量穩(wěn)中有升。

研究以問卷調(diào)查和實(shí)地訪談相結(jié)合，發(fā)放調(diào)查問卷220份，收回有效問卷191份，有效回收率為86.8%。調(diào)研和訪談對(duì)象年齡集中在30～45歲之間，屬于宅基地利用中擁有決策權(quán)的人群，保證了調(diào)研結(jié)果的可靠性。樣本基本特征見表1。

表1 191份有效樣本基本特征

1.2 研究區(qū)宅基地供應(yīng)及價(jià)格變化

在研究區(qū)，宅基地很早便采用有償取得的方式且費(fèi)用不斷提高，一塊宅基地從1982年的400元左右，逐漸上漲到2000年的10000元左右。1999年是最后一次按需分配宅基地，在這之前每3至5年每個(gè)行政村會(huì)分配一次。如果按照4年分一次的安排，在2003年（也可能延遲到2004或2005年）應(yīng)該分配一批，但2000至2005年，只零星分配過一些宅基地，主要是利用村周邊廢棄地、閑置土地等。2006年以后沒有分配過宅基地，期間，個(gè)別村民依靠流轉(zhuǎn)和違法建房取得了宅基地，但數(shù)量很少。該研究區(qū)宅基地供給可劃分為三個(gè)階段：2000年之前的正常供應(yīng)期，2000至2005年的緊縮供應(yīng)期，以及2006年（含）以后的凍結(jié)供應(yīng)期。隨著宅基地供應(yīng)趨緊，宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格也在不斷發(fā)生變化，亦可劃分為三個(gè)階段：2005年之前為價(jià)格穩(wěn)定期，2005至2008年之間為價(jià)格上升期，2009年以后為價(jià)格快速上漲期。圖1為研究區(qū)宅基地供給階段及流轉(zhuǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)。以二村為例，1999年以7000元取得的宅基地，在2014年轉(zhuǎn)讓價(jià)格漲到5萬元，2015年上漲至8萬元。

圖1 研究區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)示意圖

1.3 宅基地需求與利用變化

宅基地短缺在一定程度上促進(jìn)了宅基地節(jié)約集約利用：一是促進(jìn)了存量用地挖潛，部分有建房意愿的村民被迫把注意力放在現(xiàn)有住房改造上，通過翻建、提高容積率等方式滿足居住需求，一些閑置的集體公益、工業(yè)等建設(shè)用地也流轉(zhuǎn)用于住房建設(shè)；二是促進(jìn)了存量宅基地流轉(zhuǎn)，在宅基地價(jià)格上漲的激勵(lì)下，一些戶口遷出和明確將來對(duì)閑置宅基地沒有需求的村民選擇將閑置宅基地轉(zhuǎn)讓。但這種正向激勵(lì)的作用有限，每年每個(gè)村參與舊房改造和流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶總共還不到2戶。在宅基地持續(xù)短缺的影響下，農(nóng)民對(duì)宅基地需求異常旺盛，同時(shí)閑置宅基地卻在不斷增多。

2006年后研究區(qū)宅基地基本處于停止供應(yīng)狀態(tài)，這一時(shí)期的宅基地需求被積壓，對(duì)于積壓數(shù)量，以二村為例測(cè)算如下：在農(nóng)民建房熱情高漲的1990至1999年間共新增宅基地127處，年均12.7處，按此速度計(jì)算，2003②2000至2005年間供應(yīng)了部分宅基地，基本能滿足一半的建房需求，即相對(duì)于可以滿足到2002年的需求，因此以2003為起點(diǎn)統(tǒng)計(jì)宅基地缺口。至2014年累計(jì)宅基地供給缺口約為152.4處，二村共有405戶村民，相當(dāng)于有37.6%的農(nóng)戶需要申請(qǐng)宅基地。其他三個(gè)行政村也類似，因?yàn)槭且哉乜焖僭鲩L(zhǎng)期的速度來預(yù)測(cè)，所以結(jié)果會(huì)高于實(shí)際需求。根據(jù)村里了解宅基地利用情況的人士估計(jì)，目前大約有20%～25%的農(nóng)戶需要申請(qǐng)宅基地。

問卷調(diào)查結(jié)果顯示，68.95%的農(nóng)戶表示需要再取得一塊宅基地（取得宅基地目的：69.1%的農(nóng)戶選擇剛性需求、21.2%選擇改善性需求、9.7%選擇投資性需求），比預(yù)測(cè)值（37.6%）還要高出83.4%。同時(shí)，調(diào)查的191戶中，有47戶擁有閑置宅基地，其中4戶閑置超過2處。宅基地需求已遠(yuǎn)超合理需求范圍。

2 宅基地需求變化影響因素分析

根據(jù)需求函數(shù)可知，商品需求受收入、商品價(jià)格、消費(fèi)者偏好、消費(fèi)者人數(shù)、商品預(yù)期價(jià)格、替代品價(jià)格等因素影響。宅基地需求與影響因素間的關(guān)系可用需求函數(shù)表示為：

式（1）中：Q表示宅基地需求；I表示居民收入水平；P表示宅基地取得價(jià)格；P1表示宅基地預(yù)期價(jià)格；T為消費(fèi)者偏好；Q為消費(fèi)者數(shù)量。

以上影響因素中，收入水平、消費(fèi)者偏好、消費(fèi)者數(shù)量、宅基地預(yù)期價(jià)格對(duì)宅基地需求有正向影響，宅基地取得價(jià)格對(duì)需求有負(fù)向影響。從近幾年宅基地取得價(jià)格不斷上漲實(shí)際看，但宅基地價(jià)格不是造成需求量上漲的因素。Y鎮(zhèn)農(nóng)民收入水平和人口（即消費(fèi)者數(shù)量）近10年來呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（圖2），中心村與整個(gè)鎮(zhèn)的變化趨勢(shì)類似，并未發(fā)生大幅度增加，而且建房成本與農(nóng)民家庭年收入比持續(xù)走高（2015年為12∶1），農(nóng)民建房承受的經(jīng)濟(jì)壓力越來越大，因此，這兩項(xiàng)也不是引發(fā)需求量暴增的原因。多年沒有分配宅基地導(dǎo)致消費(fèi)者數(shù)量累積會(huì)促進(jìn)需求增加，通過上述分析可以看出，這種需求量的累積只能解釋總需求中合理需求的部分，而無法解釋超額需求量。

宅基地供應(yīng)短缺，使農(nóng)民形成宅基地價(jià)格上漲預(yù)期，是引發(fā)宅基地超額需求的主要原因。偏好也是導(dǎo)致宅基地需求增加的一個(gè)重要因素，如果農(nóng)民偏好在原址翻建住房，就不會(huì)引發(fā)對(duì)宅基地的大量需求，改善性需求是偏好的突出表現(xiàn)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，改善性需求占到想申請(qǐng)宅基地農(nóng)戶的21.2%，對(duì)宅基地需求也有很大的影響。如果超額需求得到滿足，會(huì)造成宅基地閑置量增加。

3 指標(biāo)短缺與建房偏好影響宅基地利用的作用機(jī)理分析

3.1 指標(biāo)短缺造成多元需求提前釋放

3.1.1剛性需求提前釋放，延長(zhǎng)宅基地空置期

農(nóng)村建房還是以剛性需求為主（約占7成），剛性需求是指子女結(jié)婚需要分家立戶時(shí)，如果原來的宅基地不能滿足需求，則需要重新申請(qǐng)一塊用于子女建房。以前農(nóng)戶只有當(dāng)子女快到結(jié)婚年齡滿足立戶條件時(shí)才會(huì)申請(qǐng)宅基地，從取得宅基地到建房搬入新居大約有5到6年的過渡期（用于房屋建造和裝修），而在宅基地獲取越來越難的預(yù)期下，村民著手準(zhǔn)備宅基地的時(shí)間也越來越早。調(diào)查顯示，1999年為子女結(jié)婚而取得宅基地的農(nóng)戶，在取得宅基地時(shí)家中長(zhǎng)子平均年齡為14.1歲，而2005年以后為子女結(jié)婚通過流轉(zhuǎn)取得宅基地或預(yù)申請(qǐng)宅基地的農(nóng)戶，家中長(zhǎng)子平均年齡為4.5歲，這就造成宅基地從取得到建房使用比以前增加了9.6年的空置期，如果算上5.5年過渡期，從取得宅基地到居住需要15.1年的間隔期。

3.1.2改善性需求提前釋放，造成更多房屋閑置

改善性需求是指原來的宅基地能滿足居住需要，可能對(duì)位置或周邊環(huán)境不滿意而重新申請(qǐng)宅基地，這主要源于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配置的不均衡，因而村民為追求好的居住環(huán)境不斷向外建房，造成村內(nèi)一些較新的房屋提前處于空置狀態(tài)。也有部分村民是出于攀比的心理建房，而且由于宅基地價(jià)格不斷上漲，農(nóng)村房產(chǎn)也有了保值增值功能，此時(shí)建房給個(gè)人帶來的滿足感和成就感也在提高。在宅基地指標(biāo)短缺的情況下，改善性需求也著手提前準(zhǔn)備宅基地，如果順利申請(qǐng)到宅基地建新房搬遷，則會(huì)造成村內(nèi)更多的處于使用期的房屋提前閑置。

3.1.3投資性需求初露端倪，引發(fā)商服用地儲(chǔ)備

宅基地價(jià)格不斷上漲也讓農(nóng)民看到了其中隱藏的商機(jī)，農(nóng)民獲取宅基地逐漸有了投資成分[2]。由于集體建設(shè)用地沒有進(jìn)行居住用地和商服用地的詳細(xì)劃分和管理，很多村民將位于好地段的宅基地建成了“前店后居”或者完全建成店面，自己經(jīng)營(yíng)或出租，把宅基地改為了經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。由于所處地段好，在用地指標(biāo)短缺的情況下，房屋升值很快，致使農(nóng)民爭(zhēng)相在公路旁建房，在增加宅基地供給壓力的同時(shí)，也造成很多門面房處于閑置狀態(tài)。

圖3為指標(biāo)短缺與建房偏好影響宅基地利用的作用機(jī)理。調(diào)查顯示三種需求提前釋放引發(fā)宅基地閑置的情況已經(jīng)存在，47戶擁有閑置宅基地的農(nóng)戶中，在處置閑置宅基地態(tài)度方面，有21戶表示“閑置宅基地暫時(shí)不用，以后會(huì)用”，有5戶明確10年內(nèi)會(huì)用，其余21戶則表示5年或10年以上才會(huì)用。雖然已存在部分農(nóng)戶提前取得宅基地的情況，但農(nóng)民對(duì)宅基地的需求仍很旺盛，如前文分析，三種需求提前釋放使宅基地需求量比合理值增加了83%，即想要取得宅基地的農(nóng)戶中將近一半（45.5%）實(shí)際上沒有（或目前沒有）必要取得宅基地，他們?nèi)〉谜刂粫?huì)造成宅基地閑置或低效利用。推高的需求加劇了宅基地的供給壓力，在合法供給無法滿足需求的情況下，也加劇了違法建房發(fā)生的可能。

圖3 指標(biāo)短缺與建房偏好影響宅基地利用的作用機(jī)理

3.2 指標(biāo)短缺和建房偏好導(dǎo)致閑置用地流轉(zhuǎn)受到抑制

3.2.1擔(dān)憂取得困難，使用權(quán)主體不愿流轉(zhuǎn)

根據(jù)對(duì)47戶擁有閑置宅基地的農(nóng)戶調(diào)查顯示：有21.28%的農(nóng)戶表示閑置宅基地“暫時(shí)不用，以后可能會(huì)用”，23.4%的農(nóng)戶表示“暫時(shí)不想流轉(zhuǎn)，以后再說”，兩者合計(jì)占到總量的44.68%，這些農(nóng)戶主要是基于宅基地取得越來越困難的判斷而做出的選擇。具體出于三方面考慮：一是存在“有備無患”心理，以防將來可能會(huì)用，包括自己用或親戚朋友會(huì)用；二是對(duì)于戶籍已遷出且在城市定居的村民，出于預(yù)防將來在城市待不下去了可以回來等考慮，也不愿退出閑置宅基地；三是宅基地流轉(zhuǎn)沒有合理的定價(jià)機(jī)制，在宅基地價(jià)格不斷上漲的心理影響下，加之宅基地保有成本低，使用權(quán)主體寧愿暫時(shí)閑置，也不轉(zhuǎn)讓。

3.2.2糾紛或區(qū)位制約，使用權(quán)主體不能流轉(zhuǎn)

圖4為農(nóng)戶對(duì)閑置宅基地的處置意愿。如圖4所示，只有10.64%的農(nóng)戶表示“想流轉(zhuǎn)、未成行”。原因如下：一是農(nóng)民建房偏好基礎(chǔ)設(shè)施較好的地段，有些閑置宅基地所處區(qū)位不好，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較差，使用權(quán)主體想流轉(zhuǎn)也流轉(zhuǎn)不出去；二是在宅基地?zé)o償取得、按需供應(yīng)的年代，宅基地沒有市場(chǎng)價(jià)值，人們也不太關(guān)注權(quán)屬問題，在宅基地價(jià)值顯現(xiàn)之后，由于缺少明確的法律認(rèn)定，圍繞宅基地的糾紛逐漸增多，直接影響宅基地流轉(zhuǎn)；三是有的宅基地由幾個(gè)使用權(quán)人共有（2個(gè)居多，也有3個(gè)的，主要由于繼承、分家等原因造成），有時(shí)因使用權(quán)人想法不同，意見難以統(tǒng)一而無法轉(zhuǎn)讓。

圖4 農(nóng)戶對(duì)閑置宅基地處置意愿

4 完善宅基地管理制度的思考及建議

4.1 完善宅基地管理制度的幾點(diǎn)思考

農(nóng)村人口減少和農(nóng)村居民點(diǎn)用地快速擴(kuò)張的不協(xié)調(diào)演變，讓社會(huì)對(duì)“宅基地占地多、浪費(fèi)土地資源”似乎成為一種共識(shí)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、宅基地?fù)Q房等一系列政策都是為了減少農(nóng)村居民點(diǎn)用地。我國幅員遼闊，宅基地利用情況千差萬別，平均水平不能代表全部，因此不是所有的地方都應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的宅基地限制政策，宅基地管理應(yīng)體現(xiàn)地域、村莊類型、發(fā)展階段的差異性。

一是對(duì)于城中村、城郊村等土地資源稀缺的地區(qū)，停止審批宅基地，通過興建農(nóng)民住宅小區(qū)等形式滿足農(nóng)民住房需求有其合理性；對(duì)偏遠(yuǎn)村、規(guī)劃不保留村從嚴(yán)審批宅基地，促進(jìn)農(nóng)民搬遷到附近中心村生活，也符合社會(huì)發(fā)展要求。但對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)范圍外的中心村，即使村莊內(nèi)部存在土地挖潛的潛力，依靠緊縮宅基地供應(yīng)來提高居民點(diǎn)用地水平并不是最優(yōu)選擇，而且會(huì)起反作用，引發(fā)宅基地超額需求、降低農(nóng)村居民點(diǎn)用地效率。

二是對(duì)宅基地實(shí)行有償使用并適當(dāng)提高使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有利于節(jié)約集約用地，但必須在宅基地足量供應(yīng)的前提下實(shí)行。在農(nóng)村多元化的住房保障體系建立之前，宅基地發(fā)揮著保障農(nóng)民基本居住權(quán)利的作用。宅基地供應(yīng)短缺的情況下如果任由存量宅基地高價(jià)流轉(zhuǎn)，只會(huì)增加農(nóng)民住房支出，并把一些經(jīng)濟(jì)條件不好又亟需建房的農(nóng)民排除在外。

三是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)農(nóng)民建房偏好有很強(qiáng)的影響，很多村集體沒有足夠的經(jīng)濟(jì)來源進(jìn)行村莊內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施配套與升級(jí)，刺激了農(nóng)民改善性居住需求，而這種需求有很強(qiáng)的負(fù)外部性（浪費(fèi)土地資源、擠占他人取得宅基地機(jī)會(huì)），因此需要國家公共財(cái)政給予支持解決。

四是明確的產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的前提，也是保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)，宅基地確權(quán)滯后、流轉(zhuǎn)渠道不暢[4]，阻礙了宅基地二次配置。應(yīng)盡快解決宅基地權(quán)屬糾紛，推動(dòng)確權(quán)頒證工作。

4.2 完善宅基地管理制度的建議

宅基地指標(biāo)短缺對(duì)農(nóng)民取得和使用宅基地的思維和方式都產(chǎn)生了影響，進(jìn)而沖擊到現(xiàn)行宅基地管理制度，要消除宅基地指標(biāo)短缺造成的不利影響，就必須解決宅基地供應(yīng)量的問題，保證宅基地供應(yīng)能滿足農(nóng)民建房需求，并通過制度設(shè)計(jì)保證宅基地在夠用的情況下，不多用、不濫用。

4.2.1放開指標(biāo)限制，促進(jìn)宅基地合理利用

宅基地用地計(jì)劃建議采用“先使用后核銷”辦法，對(duì)于符合申請(qǐng)條件的農(nóng)戶，縣國土資源局可直接審批宅基地，用地計(jì)劃指標(biāo)先“記賬”，年底匯總上報(bào)核銷[3]。因地制宜編制村莊用地規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，既要保護(hù)傳統(tǒng)文化、方便農(nóng)民生產(chǎn)生活，又要考慮中心村的經(jīng)濟(jì)服務(wù)半徑[5]，為村莊發(fā)展、農(nóng)民建房、商服配套預(yù)留發(fā)展空間。加大財(cái)政對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度，加快中心村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造，避免村莊內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施出現(xiàn)配置失衡。

4.2.2強(qiáng)化利用管控，避免宅基地超量占用

嚴(yán)格執(zhí)行一戶一宅政策，明確村民年滿16周歲后才能分戶申請(qǐng)宅基地，因繼承等原因致使家庭男性成員人均有一處（含與人共有）宅基地時(shí)，必須將一處宅基地流轉(zhuǎn)或無償上繳村集體后，才能再申請(qǐng)宅基地。對(duì)于改善性需求，必須在取得新宅基地后5年內(nèi)，自行流轉(zhuǎn)原閑置宅基地，否則由村集體無償收回宅基地及地上房屋。健全集體建設(shè)用地分類標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地管理辦法，明確區(qū)分商服用地和住宅用地，商業(yè)用地嚴(yán)格以公開方式出讓。

4.2.3鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)退出，促進(jìn)存量宅基地盤活

一是加快宅基地和地上房屋登記頒證工作，由政府出資聘請(qǐng)村內(nèi)有威望的長(zhǎng)輩、退休干部、教師等熱心公益事業(yè)的人員，組建農(nóng)村宅基地糾紛協(xié)調(diào)小組，協(xié)助解決村內(nèi)宅基地糾紛；二是通過搭建閑置宅基地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，制定流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，促進(jìn)閑置宅基地流轉(zhuǎn)，適時(shí)試點(diǎn)閑置宅基地在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)跨集體流轉(zhuǎn)，促進(jìn)自然村人口向中心村集聚；三是通過宅基地置換、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、置換集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)等方式促進(jìn)閑置宅基地退出、盤活。

[1]GB50188—2007,鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)[S].

[2]周其仁.分宅基地的游戲[N].經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),2013-07-08(46).

[3]岳永兵,孫濤.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:實(shí)踐、問題與建議[J].中國國土資源經(jīng)濟(jì),2015(12):23-26,32.

[4]陳仁澤.農(nóng)村宅基地改革的方向不是自由買賣:專訪國土資源部副部長(zhǎng)胡存智[N].人民日?qǐng)?bào),2013-12-13(02).

[5]王萬茂,王群.土地利用規(guī)劃學(xué)[M].北京:北京師范大學(xué)出版社,2010.

Negative Effect on the Use of Rural Residential Land Due to the Shortage of Construction Land Index—Analysis of a Typical Case in the South of Hebei Province

YUE Yongbing, LIU Xiangmin
(Chinese Academy of Land and Resource Economics, Beijing 101149)

Through questionnaires and fi eld interview, the issues concerning the supply and demand of homestead, as well as use change in the central village of Y town have been found out. On this basis, this paper has conducted theoretic analysis on the factors which can inf l uence the demand change of homestead by using demand function. The study indicates that both shortage of construction land index and housebuilding preference of the farmers are the primary cause of homestead excess demand. The main conclusions are as follows. First, as for the central villages outside the urban planning area, the way for improving the level of intensive land use in residential areas by tightening the supply of homestead is not optimal choice. Second. Under this situation in which the homestead is in short supply, the stock homestead fl ows at high prices without control; and this will only increase farmers’ housing expenditure; yet rational resource allocation is impossible. Third, infrastructure can strongly inf l uence the farmers’ house-building preference. If that of preference of farmers is to be corrected, national fi nancial support is needed. In the end, this paper offers some suggestions required for improving the use of rural residential land from the aspects such as abandoning the control over homestead supply, enhancing control concerning the use of homestead, and encouraging putting dormant homestead to good use.

homestead; central village; construction land index; indicator shortage; management; inf l uence factors

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2017）08-0049-05

2017-03-15；

2017-03-21

部門二級(jí)項(xiàng)目“基于市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的國土資源形勢(shì)分析與戰(zhàn)略實(shí)施評(píng)估”(121102000000150006)

岳永兵（1981-），男，河北省武安市人，中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院副研究員，管理學(xué)碩士，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與政策研究。